Ne-am obişnuit deja, din 2003 încoace, ca piaţa noastră imobiliară să fie condusă de himere, mituri şi zvonuri. Din nefericire, chiar şi după şocul blocajului din perioada 2008 - 2009, când băncile au redus puternic creditarea, tot nu ne-am învăţat minte.
Din 2003 şi până în 2008, preţurile locuinţelor au crescut neîncetat, artificial, aproape de la o zi la alta, fără vreun motiv bine întemeiat: proprietarii au reacţionat sub principiul că preţurile trebuie să crească neîncetat pentru că aşa au auzit la televizor, pentru că ne integrăm în Uniunea Europeană şi, brusc, devenim mai valoroşi, dar şi pentru că hoardele de investitori străini vor lua cu asalt România şi vor cumpăra tot ce le cade în mână, indiferent de preţ.
Criza economică şi reducerea creditării au zguduit piaţa noastră din temelii, care s-a întemeiat pe un sistem greşit de creştere. Marile agenţii imobiliare şi-au pus praf în cap spunând că nu au avut cum să prevadă căderea pieţei şi au început să vorbească despre maturizarea pieţei, preţuri decente, conforme cu calitatea şi locaţia proprietăţii vândute, dar şi un ritm lent de creştere a tranzacţiilor, într-un viitor îndepărtat, strâns legat de puterea reală de cumpărare.
Adevărul este că piaţa a crescut numai în baza banilor de la bănci, nu în baza economiilor reale ale cumpărătorilor. S-a ajuns la situaţia în care banca acoperea şi 100% din credit, fiind nevoită, astfel, să supraevalueze locuinţa.
Din a doua jumătate a lui 2008, când criza financiară internaţională a lovit şi România, băncile au închis robinetul de bani şi piaţa a îngheţat. Oamenii cu ceva economii şi cu putere de cumpărare (puţini ce-i drept) s-au speriat şi nu au mai cumpărat locuinţe, au înţeles că preţul este dictat de caracteristicile proprietăţii pe care o cumpără şi nu de la televizor, că trebuie să fie foarte duri în negocieri cu banca şi cu proprietarii. A fost o perioadă când cererile de creditare au fost aproape inexistente.
Vânzătorii împinşi de nevoi au redus puternic preţurile, în speranţa că vor reuşi să închidă tranzacţiile.
Degeaba. Nu s-a mişcat nimic până nu a adoptat Guvernul programul Prima Casă, prin care a garantat creditele ipotecare pentru locuinţe.
Şi atunci piaţa s-a mai revitalizat puţin, din păcate cu o nouă himeră. Himera este chiar Prima Casă, un program care s-a dorit un ajutor în vremuri de restrişte pentru piaţă, pentru a stabili un dram de încredere pentru tranzacţionare.
Cum s-a aprobat programul în vara anului trecut, ce credeţi că au făcut proprietarii de apartamente vechi? Au scumpit garsonierele şi apartamentele de două camere, ca să se încadreze în plafonul creditului maxim garantat de stat - 60.000 de euro. Nu au mai negociat cu cumpărătorii. Halal învăţăminte s-au tras pe criză. Halal maturizare a pieţei.
Din fericire scumpirea a fost temporară şi în toamnă mulţi proprietari de apartamente vechi s-au dovedit mai flexibili în negocieri.
Ceva mai raţionali au fost, anul trecut, dezvoltatorii de locuinţe noi. Au scăzut preţurile garsonierelor şi apartamentelor tocmai pentru a se încadra în program. Mulţi au avut succes şi au atras cumpărători.
Prima Casă le-a dat idei noi de vânzare: chirie până la contractarea creditului, reduceri de grup, propriul sistem de creditare etc. Aceste soluţii, coroborate cu scăderea preţurilor, le-au adus, anul trecut, mai mulţi cumpărători decât Prima Casă.
Acum trăim într-o nouă himeră. Se numeşte Prima Casă II care, spre deosebire de anul trecut, încurajează mai mult achiziţia de locuinţe noi. Încurajaţi de revitalizarea interesului pentru achiziţia de locuinţe din toamna anului trecut, dezvoltatorii au menţinut preţurile şi chiar se gândesc să le mai ridice puţin în acest an, de parcă a trecut criza şi sunt asaltaţi de cumpărători.
Nici proprietarii de apartamente vechi nu au înţeles că o majorare a preţurilor din cauza Primei Case îi va îndepărta pe cumpărători. Nimeni nu vrea să înţeleagă că Prima Casă nu reprezintă decât 700 milioane de euro în acest an şi că grosul tranzacţiilor se vor face dincolo de acest program, unde oferta este mult peste cerere.
Anul trecut, Prima Casă a reprezentat un miliard de euro. Dar s-au acordat garanţii doar pentru 500 milioane de euro. Cererea nici măcar nu a acoperit totalul garanţiilor din două motive: birocraţia excesivă din program şi lipsa încrederii în economie şi în siguranţa locului de muncă, în condiţiile în care economia continuă trendul descendent, iar şomajul creşte.
Totalul tranzacţiilor imobiliare din 2009 a fost mai mic cu o treime decât cel din 2008, potrivit datelor oficiale. Iar ipotecile au scăzut cu 50-60%. De la televizor, căderea tranzacţiilor părea mult mai mare. Realitatea este că valorile tranzacţiilor sunt mai mici şi că grosul tranzacţiilor s-au încheiat în afara Primei Case. Ceva bani au mai fost în piaţă, iar cumpărătorii au profitat de scăderea preţurilor.
Primele trei luni ale anului acesta au debutat sub auspicii bune pentru vânzătorii de locuinţe. Se pare că piaţa începe, timid, să se mişte. Dezvoltatorii de locuinţe noi încep, şmechereşte, să vorbească despre o creştere uşoară de preţ spre finalul anului.
Ei ştiu bine că muncesc pentru închiderea unei tranzacţii la fel de mult ca şi anul trecut şi că trebuie să menţină marjele de profit foarte scăzute ca să mai vîndă câte ceva. Dar la fel de bine ştiu cum reacţionează publicul la aceste impresii spuse la televizor.
De fapt, preţurile se mişcă în funcţie de robinetul cu bani. Ştim asta din anii trecuţi. Băncile nu au interes să se devalorizeze prea mult activele pe care au ipoteci. Şi aşa cresc vertiginos incidentele de neplată şi mai multe instituţii bancare sunt silite să scoată la licitaţie proprietăţile ipotecate.
Dar, spre deosebire de perioada pros-peră, cumpărătorii au acum un cuvânt greu de spus într-o tranzacţie. Rugăm cumpărătorii să nu uite că nu trebuie să plătească pentru o locuinţă mai mult decât face, rugăm cumpărătorii să negocieze preţul, care trebuie să fie stabilit, în mod normal, de mecanismul cerere-ofertă. Nu trebuie să se lase impresionaţi de faptul că dezvoltatorii au construit locuinţe cu 1.000-1.500 de euro/mp într-un câmp fără accese şi servicii, spunând că nu pot vinde mai ieftin pentru că sunt datori pe la bănci sau că aşa au fost preţurile cînd s-au apucat ei de construit.
Vremurile grele pentru piaţa imobiliară nu au trecut. Sperăm că până începe economia să-şi revină, vânzătorii de locuinţe noi şi vechi vor învăţa alte tehnici de vânzare decât impresiile şi zvonurile. Sunt cumpărători care nu se mai lasă influenţaţi.
