Managementul rezidenţial - un business în creştere

Administratorii pot ipoteca apartamentele restanţierilor, conform noii legislaţii

Reporter: Cum este primit pe piaţa din ţara noastră conceptul de management rezidenţial?

Ottavio Şerbănescu: Acum este privit mai bine. La început a fost o oarecare reticenţă, pentru că persoanele care decideau în asociaţiile de proprietari erau în general persoane în vârstă. Între timp, echipele s-au mai schimbat, au venit oameni mai tineri. Atât în noile complexe rezidenţiale, unde în general locuiesc oameni mai tineri, dar şi la blocurile clasice s-au schimbat oamenii şi au venit persoane interesate să aibă grijă nu doar de proprietatea lor, dar şi de proprietatea comună şi atunci se implică. Cei mai tineri se uită în jur şi văd firmele care se ocupă de aces­te lucruri. În plus, rar mai găseşti persoane fizice care să-şi ofere serviciile, mai sunt doar cei care o fac în virtutea inerţiei.

Reporter: Cum arată piaţa de management rezidenţial în ţara noastră, comparativ cu alte ţări?

Ottavio Şerbănescu: Din ce ştiu, în general, în alte ţări nu sunt atât de mulţi proprietari persoane fizice ca la noi. Acolo, dacă vorbim de proprietari, vorbim de proprietari de clădiri. Sunt foarte puţine clădirile în care fiecare apartament are proprietarul lui şi atunci mă gândesc că nu există această organizare de a se asocia proprietarii între ei, ci proprietarul clădirii contractează direct o firmă, cum func­ţionează la noi firmele care adminis­trează spaţii comerciale şi clădiri de birouri, unde se face contract di­rect cu proprietarul clădirii şi este astfel subcontractată şi mentenanţă şi pază şi tot ce este nevoie.

Asociaţiile de proprietari sunt specifice nouă, pentru că sunt foarte mulţi proprietari după acea mare împroprietărire din anii 1990. Decizia stă la un grup de oameni şi lucrurile funcţionează puţin diferit, pentru că fiecare are opiniile lui, fiecare are punctual lui de vedere. Este mult mai simplu să vorbeşti cu un proprietar de clădire, decât cu administraţia.

Reporter: Care sunt perspectivele de dezvoltare ale Cresida?

Ottavio Şerbănescu: Clar piaţa este liberă, în sensul că încă este loc pe piaţă în acest domeniu de activitate. Sunt multe firme mici în domeniu şi foarte puţine mari. Chiar şi cele mai mari companii de administrare sunt mici încă, nu există o corporaţie. Firmele mari administrează câteva sute de asociaţii de proprietari, iar în Bucureşti sunt aproximativ 20.000 de asociaţii de proprietari. Încă este un business în creştere. În general, acum când se înlocuieşte un administrator persoană fizică, întotdeauna se înlocuieşte cu o firmă, nu se mai înlocuieşte cu o altă persoană. Numărul asociaţiilor care au contract cu o firmă creşte şi o să tot crească.

Reporter: De ce investiţie iniţială este nevoie pentru demararea unui astfel de business şi ce presupune?

Ottavio Şerbănescu: Eu am mai demarat un business în acest domeniu, în 2006. Atunci nu aveam cunoştinţe în domeniu, am început prin a studia această activitate şi treptat a crescut. Acum merg la o echipă gata formată, la un business care există, pe care vreau să-l cresc. Nu sunt necesare investiţii foarte mari, ai nevoie doar de oameni, cheltuielile curente şi de un spaţiu. Aş putea spune că forţa de muncă este principalul cost al unui astfel de business. Ai nevoie de oameni, iar oamenii buni se găsesc greu, dar în principiu întotdeauna am preferat să formez oameni.

Reporter: Care sunt principalele beneficii în alegerea unei companii de management rezidenţial în detrimental unui administrator clasic?

Ottavio Şerbănescu: În primul rând este mai ieftin pentru că munca este eficientizată. Fiecare om are în atribuţii o anumită activitate şi se poate ocupa de mai multe asociaţii în acelaşi timp, iar în felul acesta costul pentru o asociaţie este mai mic decât salariul unui administrator cu taxele aferente. Este mai ieftin să plăteşti o factură către o firmă, decât să angajezi un administrator.

Vorbim de o sumă care se diminuează cu aproape jumătate.

În plus, o firmă face activitatea mai bine pentru că lucrează cu oameni specializaţi. Un singur om nu poate să fie specializat şi în contabilitate şi în instalaţii şi în legislaţie. Într-o firmă, pentru fiecare astfel de segment este cineva specializat. Noi oferim servicii de contabilitate, de fapt management financiar, ne ocupăm de îngrijirea proprietăţii comune, orice nevoi au din punct de vedere tehnic, administrativ, noi le furnizăm, avem colaboratori din toate domeniile unei asociaţii de proprietari.

Reporter: Câte contracte aţi încheiat până în prezent?

Ottavio Şerbănescu: Firma este mică, momentan avem 26 de contracte, dar sperăm să creştem repede acest număr. Nu ne axăm doar pe blocurile noi. Avem contracte atât cu blocurile noi, blocurile vechi şi foarte vechi din categoria monumentelor istorice.

Reporter: Care sunt tarifele pe care le percepeţi pentru serviciile oferite?

Ottavio Şerbănescu: Tarifele noastre sunt în jurul sumei de 12-15 lei de apartament.

Reporter: Care sunt estimările dumneavoastră pentru anul viitor în ceea ce priveşte numărul asociaţiilor, dar şi al cifrei de afaceri?

Ottavio Şerbănescu: Anul viitor ne propunem ca numărul asociaţiilor să fie din trei cifre şi sper ca anul viitor numele firmei să fie cunoscut pe piaţă. Mergem pas cu pas, nu refuzăm niciun bloc. În prezent, suntem în discuţii să încheiem un contract cu un bloc care are patru apartamente, dar avem şi asociaţii de proprietari cu 480 de apartamente. Marja este foarte mare.

Sper ca anul viitor să atingem o cifră de afaceri de un milion de lei.

Reporter: Cât de mare este concurenţa de pe piaţă?

Ottavio Şerbănescu: Sunt trei sau patru firme aşa-zis mari şi foarte multe firme care au câteva blocuri şi care nu îşi propun să crească, sunt echivalentul buticurilor.

Reporter: Există astfel de firme doar pe piaţa din Bucureşti sau şi în alte oraşe? Dumneavoastră vă gândiţi să intraţi şi în alte oraşe?

Ottavio Şerbănescu: Există firme de administrare şi în oraşele mari. Noi avem în plan ca după ce ne aşezăm bine în Bucureşti să mergem şi în alte oraşe, măcar în cele apropiate - Ploieşti, Piteşti.

Reporter: Ce modificări aduce noua lege a asociaţiilor de proprietari?

Ottavio Şerbănescu: Noua legis­laţie care trasează activitatea administratorilor de proprietari, care a intrat în vigoare la sfârşitul lunii septembrie, la 11 ani de la cea veche, este o lege făcută destul de deficitar, cu nişte reglementări care încurcă mult asociaţia de proprietari şi este posibil să determine mulţi oameni din asociaţie să renunţe. Pentru nişte obligaţii destul de greu de îndeplinit sunt nişte sancţiuni imense. Cred că există ris­cul să apară un blocaj din acest punct de vedere. Pentru firme acest lucru este mai uşor, noi suntem specialişti, cu asta ne ocupăm.

Vă dau câteva exemple de sanc­ţiuni - cenzorii sunt obligaţi să participe la şedinţele de comitet, iar administratorii au obligaţia să pună ipotecă pe apartamentele res­tanţierilor. O ipotecă care, de altfel, nu aduce bani în casieria asociaţiei. Această sancţiune se va aplica proprietarilor care au o restanţă mai mare decât salariul minim pe economie şi trei luni restanţă.

Reporter: Vă mulţumesc!