CRESIDA:Activitatea asociaţiilor de proprietari, îngreunată de legislaţie

Reporter: Cum s-au adaptat asociaţiile de proprietari la noile modificări legislative din domeniu?

Ottavio Şerbănescu: Au fost probleme la începutul sezonului de adunări generale, mai ales că noua lege i-a obligat pe adminis­tratori să facă aceste adunări generale în primul trimestru al anului, ceea ce până acum era o recomandare. În plus, prin noua legislaţie s-a îngreunat foarte mult modul de convocare al adunărilor generale - acum este obligatoriu ca asociaţiile să trimită scrisori recomandate cu conţinut declarat tuturor proprietarilor pe care nu îi găsesc să semneze tabelul convocator. Sunt asociaţii care au sute de proprietari şi, de obicei, mai puţin de jumătate pot fi găsiţi să semneze aceste tabele convocatoare. Tuturor celorlalţi proprietari trebuie să li se trimită o scrisoare cu conţinut declarat şi confirmare de primire prin poştă. Noi am făcut aceste lucruri pentru asociaţiile pe care le administrăm. Am întâmpinat greutăţi la poştă, ţinând cont că ne-am dus cu câteva sute de scrisori, blocând astfel ghişeul respectiv, iar funcţionarii de acolo s-au speriat pe bună dreptate. Şi la poştă există foarte multă birocraţie, scrisorile trebuie completate într-un anumit fel. Pentru a fi trimise cu conţinut declarat, a fost nevoie să mergem cu scrisorile respective deschise la poştă. Pe lângă toate acestea, asociaţiile au plătit un cost suplimentar, ţinând cont că o astfel de trimitere costă în jur de 7 lei. Cu cât asociaţia are mai mulţi proprietari cărora le-a trimis scri­sori, cu atât costurile au crescut. Toate aceste demersuri au fost necesare, altfel deciziile care se iau la adunările generale pot fi foarte uşor contestate. Concluzia este că această nouă lege a pus asociaţiile de proprietari la o muncă grea şi costisitoare, în această perioadă.

În plus, între timp, preşedintele şi comitetul asociaţiei de proprietari au fost nevoiţi să facă proiectul de buget pentru anul în curs pe care să-l prezinte adunării generale şi să facă nişte rapoarte. Dacă nu îndeplinesc aceste sarcini, primăria îi va amenda cu 2500 de lei la cinci luni. Termenul limită până la care toţi aceşti paşi trebuie făcuţi a fost de 25 martie 2019.

Reporter: S-au înmulţit cererile către Cresida odată cu adoptarea noii legislaţii?

Ottavio Şerbănescu: Da, sunt asociaţii care apelează la firme tocmai pentru că noile modificări legislative le îngreunează activitatea când au ca administrator o persoană fizică. Este vorba despre aceste formalităţi, despre lucrul cu banca, despre cum legea te obligă să ai un singur cont din care să faci plăţi şi toate aceste lucruri funcţionează mai uşor pentru asociaţie când de administraţie se ocupă o companie specializată.

Cei care sunt administratori persoane fizice îşi dau seama că este greu să nu ai un administrator profesionist care să te ajute să faci toate demersurile.

Reporter: Câte contracte aţi în­cheiat până în prezent?

Ottavio Şerbănescu: De la începutul lunii martie, avem în adminis­trare 49 de asociaţii de proprietari care lucrează cu noi. Suntem foarte aproape de primul prag psihologic de 50 de contracte. Ne dorim ca până la sfârşitul anului să ajungem la 200 de colaborări.

Reporter: Care este ponderea dintre blocurile vechi şi complexurile rezidenţiale în contractele încheiate de dumneavoastră?

Ottavio Şerbănescu: Cam o treime din contractele noastre sunt ansambluri rezidenţiale sau blocuri noi.

Reporter: Cum estimaţi că va evolua piaţa în care activaţi în acest an?

Ottavio Şerbănescu: În mod cert va creşte ponderea adminis­tratorilor persoane juridice în detrimental persoanelor fizice pentru că, aşa cum spuneam, este din ce în ce mai greu pentru un singur om să se ocupe de tot ce înseamnă administrarea unei asociaţii de proprietari, mai ales că vorbim de o persoană care nu este specializată în toate domeniile ce ţin de administrare. Un administrator trebuie să se ocupe de contabilitate, administrare, partea legală şi tehnică a administrării, iar un singur om nu poate să fie pregătit în toate aceste domenii.

Reporter: Au crescut responsabilităţile unui administrator odată cu modificările legislative?

Ottavio Şerbănescu: Da, au cres­cut atât responsabilităţile unui administrator, cât şi cele ale pre­şedintelui asociaţiei de proprietari, care are din ce în ce mai multă nevoie de ajutor. Odată cu apariţia noii legi este foarte greu să fii preşedintele unei asociaţii de proprietari, ai foarte multe responsabilităţi suplimentare şi o răspundere foarte mare. Au crescut şi sanc­ţiunile pentru situaţia în care nu în­deplineşti obligaţiile. În general, preşedinţii fac această activitate benevol sau pentru o sumă mică, iar răspunerea fiind mare oamenii deja încep să se gândească dacă vor să mai facă acest lucru sau nu. Este din ce în ce mai greu să gă­seşti preşedinte de administraţie, foarte puţine persoane mai vor să-şi asume această responsabilitate.

Reporter: Cu cât credeţi că va creşte piaţa managementului rezidenţial în acest an?

Ottavio Şerbănescu: Este greu de estimat în cifre, dar cred că va creşte ponderea asociaţiilor adminis­trate de societăţi, faţă de cele administrate de persoane fizice în anul 2019 versus alţi ani.

Reporter: Ce alte beneficii aduce administrarea de către firme asociaţiilor de proprietari?

Ottavio Şerbănescu: Pe lângă ajutorul în activitatea lor şi pe lângă această specializare despre care am vorbit, specializare pe care o au societăţile spre deosebire de persoanele fizice, costul este principalul avantaj. Este mult mai ieftin să apelezi la serviciile unei firme de administrare, decât ale unei per­soane fizice. În general, oamenii nu iau în calcul faptul că atunci când iau ca administrator o persoană fizică pe lângă salariul propriu-zis se adaugă taxele către stat, care sunt mari în ţara noastră şi alte cos­turi adiacente pe care le are orice angajator - protecţia muncii, medicina muncii, costuri pe care asociaţiile le suportă. Făcând totalul, ajungem la nişte cheltuieli mult mai mari faţă de situaţia în care ai o firmă care se ocupă de administrare. Ca sa nu mai vorbim despre calitatea muncii si riscurile reduse.

Reporter: Credeţi că vor mai fi şi alte modificări în legislaţie?

Ottavio Şerbănescu: Sperăm să apară o lege mai bună, să se ţină cont de toate demersurile pe care le-am făcut şi noi, companiile de administrare şi federaţiile asociaţiilor de proprietari, în încercarea de a modifica legea, de a uşura puţin din efectele acestor reglementări care au venit pe nepregătite şi fără ca cineva să se întrebe cum vor fi aplicate şi ce efecte vor avea. Dar până acum, din păcate, nu avem nici un feedback din partea autorităţilor.

Reporter: Ce modificări ar trebui făcute pentru a uşura activitatea asociaţiilor de porprietari?

Ottavio Şerbănescu: Cred că atât partea de birocraţie, cât şi partea de organizare a asociaţilor de proprietari, care acum este îngreunată de anumite prevederi legale, ar trebui îmbunătăţite. La fel şi partea de funcţionare curentă, acest cont unic pe care sunt obligaţi să-l aibă asociaţiile de proprietari. Legea are, în prezent, nişte prevederi ambigue care sunt foarte greu de clarificat.

Reporter: Cum se desfăşoară în prezent activitatea Cresida?

Ottavio Şerbănescu: Dincolo de noile responsabilităţi, ne facem treaba şi creştem. Căutăm un birou mai mare. Activitatea pe care o des­făşurăm nu a ajuns încă să fie o rutină şi nici nu cred că va deveni, deci e loc de dezvoltare în acest an şi în anii ce vor urma.

Reporter: Cum influenţează creşterea din piaţă a numărului de complexele rezidenţiale activitatea Cresida?

Ottavio Şerbănescu: Într-adevăr, aceast segment al pieţei este într-o continuă mişcare. Dezvoltatorii care au înţeles fenomenul asociaţiilor de proprietari au început să se preocupe şi să organizeze asociaţiile de proprietari înainte de a vinde apartamentele, astfel încât lucrurile să funcţioneze bine chiar de la început în aceste ansambluri. Astfel, tot mai multe asociaţii de proprietari din ansambluri noi apelează la serviciile noastre. Astfel, întotdeauna într-un complex nou administratorul va fi o companie.

Reporter: Aşa cum arată piaţa imobiliară astăzi, credeţi că se va confrunta cu o criză în viitorul apropiat?

Ottavio Şerbănescu: Nu pot estima ce se va întâmpla în piaţă, dar sper să nu existe o criză. Oricum, şi în cazul unei crize, nu cred că noi vom fi afectaţi pentru că şi în timpul crizei oamenii trebuie să-şi plătească utilităţile şi întreţinerea. În plus, dacă vom intra în criză oamenii se vor uita mai atent la bani şi aşa cum spuneam este mai ieftin să angajezi o firmă decât o persoană fizică. Însă, este adevărat că dacă vom traversa un astfel de moment atunci se va construi mai puţin şi vor fi mai puţine contracte la blocuri noi. Dar piaţa este imensă atât de blocuri noi, cât şi de blocuri vechi şi sunt încă mulţi administratori persoane fizice, care în timp vor fi înlocuiţi de firme.

Reporter: Care este raportul dintre locatari şi o firmă de management rezidenţial?

Ottavio Şerbănescu: Relaţia este impersonală. Avem oameni care merg la bloc cu scop precis - casierul care merge doar să încaseze întreţinerea; administratorul merge pentru avarii. Problemele ajung la noi pe internet sau prin call center. Cred că este mai bine ca relaţiile cu locatarii să funcţioneze aşa.

Reporter: Vă mulţumesc!