ANALISTUL CĂLIN RECHEA: Băncile - agentul crizei în piaţa noastră imobiliară

Avertismentul FMI vine prea târziu, în opinia analistului

Consultanţii imobiliari cred, însă, că ţara noastră n-ar mai fi la fel de expusă ca în 2008, pe fondul scăderii masive a preţurilor

Avertismentul din iunie al FMI, cu privire la o nouă prăbuşire a pieţelor imobiliare la nivel global, vine cu o întârziere de cel puţin 2 - 3 ani, ne-a declarat analistul Călin Rechea.

Domnia sa ne-a precizat: "România nu poate fi ferită de efectele unui posibil crash imobiliar global din cauza ponderii deosebit de ridicate a băncilor străine în cadrul sistemul financiar naţional. Datele BNR din buletinul lunar pentru aprilie 2014 arată o pondere de 36,7% a creditelor pe termen lung acordate gospodăriilor în total credit acordat sectorului privat. Din creditul acordat gospodăriilor, de 102,5 miliarde de lei în aprilie 2014, circa 40,5% era creditul pentru locuinţe.

Un crash imobiliar global poate determina o creştere a costurilor de finanţare, dar şi accelerarea tendinţei de retragere a băncilor străine către ţările de origine. În acest fel, efectele asupra pieţei imobiliare pot fi şi indirecte, generate de finanţarea deficitară a economiei reale, care se va manifesta prin pierderea locurilor de muncă şi scăderea veniturilor reale. Deci vom asista la manifestarea unui efect negativ dublu asupra pieţei imobiliare, prin creşterea costurilor finanţării şi scăderea, sau cel puţin stagnarea, veniturilor pentru potenţialii clienţi ai băncilor".

Analistul a adăugat că majorarea accelerată a preţurilor locuinţelor, inclusiv în ţări precum Germania, unde nu au existat bule speculative înainte de declanşarea crizei financiare globale, este rezultatul politicilor monetare promovate de băncile centrale, politici care includ şi o importantă componentă de relaxare cantitativă.

În condiţiile represiunii financiare generate de dobânzile real negative, fluxuri financiare importante au ajuns să fie direcţionate către piaţa imobiliară, a cărei corecţie a fost doar parţială în anii de criză.

Potrivit domnului Rechea, într-o analiză recentă a Comitetului European pentru Risc Sistemic (CERS) se constată menţinerea dezechilibrelor în sistemul bancar european, care manifestă un grad mare de concentrare şi este prea mare comparativ cu dimensiunea economiei reale. Printre dezechilibrele amintite se află "investiţiile excedentare în sectorul imobiliar", care s-au realizat pe fondul "reglementărilor prudenţiale defectuoase".

După o serie de măsuri ale BNR care au alimentat bula imobiliară, cum sunt creşterea excesivă a gradului de îndatorare şi reducerea avansului pentru creditele ipotecare, autorităţile statului au temperat semnificativ corecţia preţurilor prin lansarea programului Prima Casă, apreciază Călin Rechea. Programul Prima Casă a fost destinat exclusiv susţinerii sectorului bancar, iar condiţiile relaxate de creditare, cum sunt avansul minim sau garantarea de către stat, fac din acest program un "izvor" de credite subprime, conform analistului.

Având în vedere structura sistemului bancar de la noi, se poate spune că efectele unei noi crize imobiliare la nivel global se vor transmite rapid şi la noi, mai ales în condiţiile în care băncile centrale nu mai pot folosi dobânzile de politică monetară ca instrument de stimulare, deoarece acestea sunt deja apropiate de zero, iar principalele bănci centrale au avertizat cu privire la creşterea lor în următoarele luni, ne-a mai declarat analistul.

Evitarea amorsării bulei speculative, singurul mijloc de controlare a riscului de prăbuşire

Nu există precedente istorice pentru "aterizarea lină" a pieţei imobiliare, fără efecte deosebit de negative asupra sistemului financiar, ne-a explicat Călin Rechea. "Singurul mijloc pentru controlarea riscului de prăbuşire este evitarea amorsării bulei speculative", susţine analistul, care ne-a precizat că declanşarea unei bule speculative, în condiţiile unui sistem bancar bazat pe rezervele fracţionare, este determinată, exclusiv, de relaxarea condiţiilor monetare (în principal reducerea artificială a dobânzilor) şi de prudenţialitate (de exemplu aplicarea unor ponderi de risc nerealiste creditelor ipotecare rezidenţiale şi comerciale şi reducerea avansului pentru aceste credite, în condiţiile unei creşteri a gradului de îndatorare acceptat pentru clienţi).

Există instrumente care să ţină sub control bula imobiliară, conform domnului Rechea: "Sunt atât instrumente monetare, cum este dobânda de politică monetară, cât şi de instrumente nemonetare, cum sunt limitele impuse gradului de îndatorare sau avansului minim. Alte instrumente sunt cele referitoare la limitarea riscului de credit prin impunerea unor cerinţe mai ridicate de capital pentru creditele imobiliare, de exemplu. Vítor Constâncio, vicepreşedintele Băncii Centrale Europene (BCE), a amintit, recent, de amplificarea colateralului - un mecanism prin care condiţiile relaxate de creditare determină creşterea valorii garanţiilor, care, la rândul lor, vor încuraja expansiunea creditării. Fenomenul s-a manifestat din plin şi pe piaţa noastră până în 2009".

Cele mai importante instrumente nemonetare în opinia lui Călin Rechea sunt gradul de îndatorare maxim şi avansul minim. Un studiu de la NBER citat de vicepreşedintele BCE arată că cel mai mare efect asupra creşterii creditului imobiliar îl are gradul de îndatorare al gospodăriilor. Studiul a fost realizat pe baza datelor din 57 de ţări din ultimele trei decenii.

"Deci, instrumentele de temperare a bulei imobiliare există, dar aplicarea lor în prezent ar determina iniţierea unei puternice tendinţe negative pe pieţele imobiliare internaţionale, cu efecte deosebit de negative asupra stabilităţii financiare", a concluzionat domnul Rechea.

Criza din 2007 nu s-a încheiat, ci a fost doar anesteziată

Călin Rechea nu crede că vom asista la o prăbuşire sincronizată a pieţelor imobiliare internaţionale, o astfel de cădere fiind puternic dependentă de condiţiile locale. Datele de la FMI şi OECD arată, însă, că evoluţia preţurilor din ultimii ani a condus la atingerea unor niveluri care nu sunt sustenabile în condiţiile unei normalizări a condiţiilor monetare, a subliniat domnia sa.

Criza declanşată în 2007 nu s-a încheiat, ci doar a fost "anesteziată" pentru câţiva ani de politicile monetare ultrarelaxate, iar acum efectele anesteziei dispar treptat, este de părere analistul.

Călin Rechea ne-a spus că nu ne-am învăţat lecţia, pe plan naţional şi global, din criza care a debutat în 2007-2008.

În condiţiile veniturilor medii din economia noastră, cererea pentru locuinţe ar fi extrem de limitată la actualele niveluri ale preţurilor, indiferent de segmentul vizat (garsonieră, apartamente cu două camere etc).

Bula imobiliară din perioada premergătoare crizei a fost generată de relaxarea permanentă a condiţiilor de creditare, pe fondul unei supravegheri deficitare a sistemului bancar de către BNR, ne-a mai declarat domnul Rechea.

Georgescu, APMCR: "România nu este o insulă şi nu va fi ferită de o eventuală bulă imobiliară"

Nici nu se pune problema ca România să nu fie lovită de o eventuală bulă imobiliară, deoarece ţara noastră nu este o insulă separată de restul lumii, ci o entitate implicată şi membră a economiei globale, ne-a declarat Claudiu Georgescu, preşedintele Asociaţiei Producătorilor de Materiale de Construcţii (APMCR).

Domnia sa ne-a menţionat: "Problema care se poate pune este pe ce segment al pieţei imobiliare vom fi mai puternic loviţi. În domeniul locuinţelor, pe segmentul clădirilor comerciale (birouri şi mall-uri) sau pe cel al construcţiilor inginereşti? Nu trebuie neglijată nici piaţa terenurilor, acolo unde România pare a fi cea mai vulnerabilă, mai ales din lipsă de capital. Şi fiindcă am pomenit de capital, el va fi principala cauză a unei potenţiale crize imobiliare, mai ales capitalul speculativ care circulă pe întreg mapamondul conform vechiului dicton, actualizat un pic, «ubi bene, ibi piata emergenta!»".

Plosceanu, ARACO: "Criza nu s-a terminat, ci face parte dintr-un război care continuă"

Marja de manevră a unui stat este relativ limitată, iar experienţa ultimilor ani a arătat o anumită imunitate a sectorului bancar în faţa corecţiilor necesare pe care exponenţii politici au încercat sa le promoveze, ne-a declarat Laurenţiu Plosceanu, preşedintele Asociaţiei Române a Antreprenorilor de Construcţii (ARACO).

Domnia sa apreciază: "Istoria arată că FMI nu a ştiut să intervină preventiv şi că acţiunile sale au fost preponderent post-eveniment. Criza nu s-a terminat. Ea face parte dintr-un război care continuă!".

Oficialul ARACO susţine că transparenţa şi echilibrul condiţiilor de creditare alături de o evaluare corectă a preţurilor de vânzare rămân necesităţi dezirabile.

Instrumentele de control ale unei bule imobiliare nu sunt încă generate şi asumate la nivel global, ne-a mai precizat domnul Plosceanu, care crede că este improbabil ca acestea să fie puse la punct din cauza decalajelor imense existente.

Întrebat dacă autorităţile, băncile centrale şi actorii pieţei imobiliare şi-au învăţat lecţia din criza care a debutat în 2007-2008, preşedintele ARACO ne-a răspuns: "Nu cred că este o singură lecţie care se poate învăţa. Există o lecţie pentru bănci, una pentru dezvoltatori, una pentru constructori, una pentru clienti! Cred că fiecare a învăţat ceva, însă, pe fond, interesele specifice au rămas aceleaşi, având o întârziere în ceea ce înseamnă nivelul de realizare".

Laurenţiu Plosceanu ne-a mai declarat că inflamarea preţurilor locuinţelor are geneze multiple care ţin şi de bănci şi de dezvoltatori, dar şi de o anumită presiune de timp pe care clienţii trebuie să o gestioneze.

De altfel şi FIEC (federaţia constructorilor europeni) a avertizat, la finele lunii iunie, că Uniunea Europeană trebuie să se mute de la "austeritatea oarbă", care distruge economia în general şi sectorul construcţiilor în particular, la "austeritatea inteligentă".

Conducerea FIEC apreciază că, în ciuda semnelor timide de revenire şi a deciziei recente a Băncii Centrale Europene de a relansa consumul şi investiţiile, multe autorităţi publice şi persoane fizice sunt reticente. Constructorii europeni susţin că UE are nevoie urgentă de investiţii în locuinţe accesibile, clădiri eficiente energetic, programe de economisire a consumului energetic, insfrastructură şi facilităţi publice.

Constructorii cer ca toate sursele de finanţare să fie luate în considerare pentru dezvoltarea durabilă prin investiţii.

Consultanţii imobiliari susţin că vom fi feriţi de un nou crash

Analiştii de pe piaţa noastră imobiliară susţin că România va fi ferită de efectele unui nou crash imobiliar mondial, pe fondul scăderii accentuate a preţurilor şi a expunerii limitate a sectorului bancar pe piaţa rezidenţială.

Mai mulţi analişti financiari şi imobiliari apreciază că ţara noastră nu va fi la fel de expusă ca în 2008 unei noi prăbuşiri a pieţei imobiliare din state puternice europene. Ei au adus în sprijinul optimismului lor argumente precum preţurile locuinţelor care au scăzut foarte mult şi expunerea actuală redusă a sistemului bancar pe piaţa noastră imobiliară.

Bula imobiliară anunţată de FMI nu va afecta ţara noastră, ne-a declarat analistul Aurelian Dochia, care ne-a explicat: "Noi nu suntem în situaţia acelor state cu preţuri foarte mari la locuinţe, ci, din contră, preţurile noastre sunt la un nivel foarte scăzut faţă de perioada dinaintea crizei. Nu suntem direct vizaţi de acea «bulă» despre care au pomenit cei de la FMI. Se pare că Marea Britanie este afectată mai rău de această situaţie".

Dacă se întâmplă, totuşi, o nouă prăbuşire a pieţei, Aurelian Dochia susţine că amploarea fenomenului va fi mult mai mică faţă de cea din 2008 şi va avea efecte locale şi nu globale. Analistul susţine că este probabil ca sistemele bancare din ţările vizate să fie supuse unor noi presiuni, care să ducă la încordarea pieţelor financiare europene.

Domnul Dochia ne-a mai spus: "Dacă pieţele imobiliare se vor prăbuşi simultan în mai multe ţări, noi nu vom fi afectaţi pentru că nu mai suntem atât de dependenţi de finanţările europene, iar sistemul nostru bancar nu mai este la fel de expus ca în 2008, ţinând cont de faptul că raportul dintre depozite şi credite este unul echilibrat. Nu avem motive de îngrijorare chiar dacă vor apărea tensiuni pe pieţele imobiliare europene".

Preţurile locuinţelor din ţara noastră au scăzut faţă de perioada 2007-2008 când acestea au atins cel mai înalt nivel, ceea ce a făcut ca piaţa să devină oarecum lichidă, ne-a declarat Bogdan Sergentu, reprezentantul companiei de consultanţă imobiliară DTZ Echinox. Domnia sa ne-a precizat: "Au apărut dezvoltatori orientaţi pe locuinţe accesibile, ce realizează ritmuri de vânzare superioare perioadei de boom imobiliar. Cu toate acestea, nu se poate spune că s-a atins un «minim posibil», variaţii ale preţurilor fiind încă posibile în funcţie de politicile de creditare ale băncilor şi de puterea de cumpărare. În prezent, pe piaţa noastră, nu identificăm nicio bulă imobiliară şi nici riscul scăderii bruşte a preţurilor locuinţelor. Există o interconexiune a pieţelor imobiliare, însă preţurile locuinţelor din ţara noastră depind în mod exclusiv de cerere - adică de numărul de potenţiali cumpărători, de veniturile acestora şi de politicile de creditare".

Pe de altă parte, oficialul DTZ Echinox consideră avertismentul FMI pe deplin justificat la nivel global. "Din ce în ce mai mulţi economişti şi specialişti susţin necesitatea intervenţiei guvernelor şi a băncilor centrale în vederea împiedicării apariţiei bulelor imobiliare şi/sau diminuării acestora acolo unde există", apreciază Bogdan Sergentu.

Prăbuşirea pieţei imobiliare, în ţările susceptibile de acest fenomen, ar putea conduce la instabilitate financiară înregistrată în aceste ţări, la creşterea cheltuielilor de stat pentru stabilizarea economiei naţionale şi, nu în ultimul rând, la declinul activităţii economice din cadrul acestor state, în cazul în care bula imobiliară vizează în mod direct şi proprietăţile industriale, ne-a declarat Robert Maxim, partener în cadrul companiei de consultanţă Ensight Management.

Domnia sa ne-a precizat: "Externalităţile acestui fenomen, posibilul impact pentru economia autohtonă, va rezulta din activitatea economică internaţională şi din comerţul internaţional. În ultimul an, ţara noastră a înregistrat o creştere economică bazată în mare parte pe creşterea exporturilor de produse industriale (în special pentru categoriile de maşini şi echipamente de transport şi alte produse manufacturate)".

Oficialul Ensight susţine că prăbuşirea pieţelor economice din ţările înconjurătoare cu care înregistrăm schimburi comerciale semnificative poate avea un impact direct asupra evoluţiei exporturilor nete autohtone şi, implicit, asupra creşterii economice estimate pentru ţara noastră.

Robert Maxim apreciază că acest fenomen poate fi mai puternic, fiind vorba de exporturi nete pe categorii de produse industriale, a căror cerere este puternic legată de nivelul activităţii economice din ţara de destinaţie. Consultantul Ensight a conchis că aproximativ 65% din exporturile noastre sunt realizate cu ţări precum Germania, Italia, Franţa, Turcia, Ungaria, Marea Britanie, Bulgaria, Rusia, Olanda, Polonia, conform INS. Ţările clasificate de către FMI cu risc ridicat de prăbuşire a pieţelor imobiliare nu se află printre cele cu care România înregistrează schimburi comerciale semnificative, ne-a mai spus domnia sa.