ANCA BARBĂROŞIE, ROMTOR TECHNICS:"Piaţa spaţiilor de birouri a fost efervescentă, anul trecut"

Piaţa spaţiilor de birouri a fost efervescentă, anul trecut, iar preţurile au crescut şi sunt pe un trend de creştere, ca urmare a ofertei scăzute faţă de cerere, potrivit doamnei Anca Mihaela Barbăroşie, Managing Partner la Romtor Technics. Domnia sa ne-a spus că birourile din piaţă au o calitate mai bună decât până acum, dar criteriile de selecţie sunt aceleaşi - locaţie, preţ, facilităţi oferite.

Zonele de interes pentru acest segment sunt, în nord: Aviaţiei - Barbu Văcărescu - Floreasca, iar în vest: Politehnica - Iuliu Maniu - Regie. Noi clădiri de succes se construiesc în zona Timpuri Noi, unde începe să se contureze un nou pol de birouri, datorită apropierii de staţia de metrou şi de campusurile universitare din zonă.

Atât companiile care caută spaţii de birouri, cât şi dezvoltatorii s-au educat, iar piaţa s-a maturizat, apreciază sursa citată. Aceasta ne-a spus: "În Bucureşti, s-a dezvoltat foarte mult acest domeniu datorită exis­tenţei forţei de muncă educată şi infrastructurii Metrorex, unică în ţară. Consider că Bucureştiul în sine este o locaţie pentru dezvoltatori, apropierea de staţiile de metrou, atât centrale, cât şi periferice, reprezintă un atu al locaţiei selectate şi, de asemenea, calitatea clădirii şi specificaţiile acesteia sunt importante. Observăm că zona Unirii a început să atragă noi investitori în clădirile de birouri premium - Unirii View, Day Tower, zona Timpuri Noi - Timpuri Noi Square, unde nu sunt alte clădiri de birouri clasa A.

Consider că un teren care suportă o dezvoltare substanţială de genul celor menţionate (Timpuri Noi Square, Afi Tech etc.), localizat în zone accesibile, chiar şi periferice, dar în apropierea unei staţii de metrou şi a unor artere importante de circulaţie va avea succes. În general zona de nord, inclusiv Piaţa Presei - Expoziţiei, este mai atractivă şi datorită apropierii de aeroport, punct de interes pentru companiile care au relaţii dezvoltate cu companiile mamă.

De asemenea, am observat că preţurile de tranzacţionare pentru clădirile unice, atât din punct de vedere al locaţiei, cât şi al specificaţiilor tehnice şi clientului au crescut.

Anul 2018 a început cu o eferves­cenţă neaşteptată acestei perioade, din punct de vedere al segmentului despre care vorbim, dar pe parcurs se va mai domoli. Mediul de afaceri a început să fie mai atent şi mai precaut la schimbările legislative şi la lipsa predictibilităţii, ceea ce se va reflecta şi pe piaţa imobiliară".

Silviu Pop, Head of Research Co­lliers International Romania, ne-a declarat: "În opinia noastră, cel mai atractiv sector este cel de birouri, având în vedere diferenţialul de randamente faţă de pieţele regionale, coroborat cu rezultatele macroeconomice bune ale României din ultima vreme. Mai mult, va creşte şi mărimea medie a proiectelor tranzacţionate (de la 20.000 mp în ultimii trei ani la peste 50.000 mp, în medie, în 2018-2019). Astfel, sectorul de birouri are potenţialul să atragă in­vestiţii considerabil mai mari de 500 de milioane de euro, anul acesta, faţă de 160 milioane euro anul trecut".

Pe piaţa de birouri vorbim în continuare mai mult despre Bucureşti, unde stocul de spaţii moderne a cres­cut anul trecut cu aproximativ 120.000 mp, aproape la jumătate faţă de anul precedent; stocul a ajuns puţin sub 2,3 milioane mp. Cele mai importante livrări au fost primele faze ale proiectelor Globalworth Campus şi The Bridge al Forte Partners, precum şi două clădiri din proiectul Timpuri Noi Square al Vastint. În marile centre de birouri regionale (Cluj-Napoca, Timişoara, Iaşi şi Braşov) au fost câteva livrări noi, acestea ajungând la un stoc de peste 0,6 milioane mp de spaţii moderne.

Reprezentantul JLL ne-a menţionat: "Pentru zona de birouri estimăm că vor fi livraţi 185.000 mp în Bucureşti şi 150.000 mp în cele 4 poluri regionale importante (Cluj-Napoca, Timişoara, Iaşi, Braşov). Credem că această accelerare a livrărilor în afara Capitalei va căpăta un avânt şi mai mare în perioada următoare dacă tendinţele recente ale migraţiei interne rămân valide. Pentru perioada 2019-2020, planurile sunt mult mai însemnate şi se ridică la pes­te jumătate de milion de metri pă­traţi doar pentru Bucureşti, clădiri pe care le-am putea vedea construite, desigur, dacă va exista in­teres din partea mul­tinaţionalelor".

Ca raport între cerere şi ofertă, dacă discutăm despre unele pieţe cu rată de neocupare redusă, cum ar fi Timişoara sau Cluj, precum şi anumite zone din Bucureşti (Floreas­ca/Barbu-Văcărescu), atunci, de asemenea, avem o piaţă a dezvoltatorilor în care oferta pare subdimensionată faţă de cerere. La nivel agregat, condiţiile sunt destul de echilibrate, însă, pentru Bucureşti.

Andrei Drosu, consultant Research Department JLL Romania, subliniază că suprafaţa de proiecte în dezvoltare în Bucureşti depăşeşte 400.000 metri pătraţi, acestea având termen de finalizare în 2018 şi 2019.

Domnia sa ne-a mai spus: "Pe piaţa de birouri, în Bucureşti au fost livrate proiecte totalizând circa 140.000 metri pătraţi, sub nivelul din 2016 (295.000 mp). Cererea pe piaţa de birouri a fost, anul trecut, de aproximativ 350.000 de metri pătraţi, comparabilă cu cea din 2016".

Dezvoltarea zonelor rezidenţiale influenţează şi interesul manifestat pentru spaţiile de birouri, primând rezidenţa angajaţilor cheie, spaţiile de recreere şi cele destinate fumatului putând face diferenţa între clădiri cu caracteristici similare, potrivit doamnei Anca Mihaela Barbăroşie, care ne-a transmis: "Există o preocupare spre motivarea şi retenţia angajaţilor, care se regăseşte atât în alegerea locaţiei, cât şi în facilităţile oferite acestora".

Referitor la preţuri, discutăm, în Capitală, de o medie în jurul a 14,5 euro/mp pentru chiria afişată. Există, însă, diferenţe mari de la o zonă la alta: pentru clădirile premium din zonele centrale, chiria poate ajunge şi la 18-19 euro/mp şi poate coborî spre 10 euro sau chiar mai jos, în zona Pipera, conform JLL.

Costel Alecu, din cadrul Romtor Real Estate, observă că, dacă în urmă cu cinci ani chiriile spaţiilor de birouri noi, de clasă A, din polul de business Barbu Văcărescu - Aviaţiei - Dimitrie Pompei porneau de la 16 euro/mp/lună şi ajungeau la 17 euro/mp/lună, acum încep de la 14,5 euro/mp/lună şi ajung la 17,5 euro/mp/lună, fiind apropiate la limita inferioară de cele din polul de business Orhideea - Grozăveşti - Politehnică, unde chiriile sunt de 13,00-14,5 euro/mp/lună.