Valoarea imobilelor din Bucureşti a crescut cu circa 10%, în grila notarilor valabilă anul acesta, deşi preţul real al acestora nu a avut un trend pozitiv, în ultima perioadă. Grila notarilor stă la baza calculării taxelor percepute pe tranzacţiile cu imobile.
Adrian Vascu, preşedintele Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor Autorizaţi din România (ANEVAR), este de părere că această grilă nu poate determina valorile de piaţă ale tuturor proprietăţilor şi, ca atare, nu poate fi utilizată ca sursă unică în stabilirea preţurilor bunurilor imobiliare.
Domnia sa ne-a precizat, în cadrul unui interviu, că atâta vreme cât nu există un substitut al acestei lucrări, nu avem voie sa o criticăm. O variantă posibilă ar putea fi raportul de piaţă realizat pe modelul primului ghid de tranzacţii imobiliare, întocmit, anul trecut, pentru piaţa din Cluj-Napoca.
Reporter: Cum comentaţi faptul că valorile imobilelor din Bucureşti înscrise în grila notarilor din acest an au crescut, în condiţiile în care preţurile din piaţă au rămas la fel sau chiar au scăzut uşor, în unele zone?
Adrian Vascu: În primul rând, trebuie să ştim că această grilă nu este realizată de notari, ci doar la solicitarea acestora, având în vedere prevederile Codului Fiscal în vigoare. Notarii autentifică tranzacţii, fiind obligaţi prin lege să colecteze şi taxele pe tranzacţiile imobiliare, dar nu să certifice că preţurile stipulate în contracte reprezintă valori de piaţă. Printre primele tranzacţii din ţara noastră, făcute după 1990 - când au fost obţinute titlurile de proprietate ale terenurilor -, între părţi care erau persoane afiliate, preţurile raportate erau modice, astfel încât statul încasa taxe foarte mici. Din acest gen de considerente, a fost luată decizia să fie realizată o grilă. Nu a avut nimeni, vreodată, pretenţia că în acea lucrare sunt înscrise valorile de piaţă. Despre această grilă, în Codul Fiscal este scris un singur rând - că notarii trebuie să actualizeze anual expertiza. Nu scrie cine să facă acest lucru, cum sau pe ce bază. O problemă importantă o reprezintă faptul că, ulterior, în lipsa unor alte surse de piaţă transparente, grila a fost utilizată şi în scopuri care îi depăşeau limitele. Mă refer, de exemplu, la acţiuni de expropriere unde valoarea din grilă a fost considerată şi valoare de piaţă, ceea ce nu este întotdeauna aşa.
Acum, este şi o chestiune de mentalitate. Pare nefiresc, astăzi, să treci în contracte o sumă mai mică decât cea pe care ai plătit-o, din două motive - pe de o parte, ai putea fi întrebat de unde ai averea şi, pe de altă parte, dacă se constată că ceva este în neregulă cu dreptul de proprietate achiziţionat, suma pe care o primeşti înapoi este cea trecută în contract, nimic mai mult.
Referitor la întrebarea dumneavoastră şi având în vedere cele de mai sus, m-aş abţine să fac orice comentariu referitor la preţurile din piaţă.
Reporter: Dacă nu notarii realizează această grilă, cine sunt cei care stabilesc respectivele valori?
Adrian Vascu: În prezent, este realizată de experţi care nu îşi declină calitatea de evaluator autorizat. Dintre cele două firme care îşi asumă grila din acest an, prima dintre ele a făcut studiul pentru Bucureşti şi nu deţine calitatea de evaluator autorizat. În ghidul actual, nu este folosit cuvântul ANEVAR, nu apare noţiunea de evaluator, în calitate de realizator, şi este corect acest lucru, pentru că nu există standarde de evaluare pe baza cărora să poată fi estimată valoarea de piaţă a tuturor proprietăţilor imobiliare dintr-o arie geografică. Cei care întocmesc grila spun că aceste sume sunt pentru uzul notarilor şi pentru alte prevederi legislative, dar că nu pot fi folosite în rapoartele de evaluare, ca sursă de informaţie, în condiţiile în care, pentru evaluarea unei proprietăţi, trebuie să faci inspecţia acesteia. Este imposibil să poţi estima într-un caiet toate valorile de piaţă din tot Bucureştiul. Pot fi două proprietăţi alăturate cu valori diferite, pentru că au urbanism diferit.
În concluzie, notarii plătesc această grilă pentru că aşa le-o cere Codul Fiscal, apelând la persoane care spun că ştiu să facă acest lucru. De fapt, vorbim despre un vid în modul în care ar trebui făcută grila, având de-a face cu o lipsă a substitutului.
Reporter: Şi cum poate fi rezolvată această problemă?
Adrian Vascu: Problema va putea fi rezolvată în clipa în care se va înţelege că există un produs care poate fi pus în locul grilei notarilor. Până când va exista un substitut, nu avem voie să criticăm. Este clar că va trebui să fie luate unele măsuri pentru uniformizarea metodologiei de elaborare a acestor grile şi că va fi nevoie ca notarii să fie sprijiniţi în acest demers de către foruri şi studii care să le asigure desfăşurarea activităţii. Din păcate, există un gol imens şi o lipsă acută de transparenţă pe piaţa imobiliară din ţara noastră. Grila nu ar trebui să fie singurul studiu care să influenţeze această piaţă.
Reporter: Aveţi vreo sugestie pentru un astfel de produs?
Adrian Vascu: Cu sprijinul ANEVAR şi al KPMG România, am coordonat o echipă de evaluatori autorizaţi, care a întocmit prima ediţie a "Ghidului de tranzacţii imobiliare" din Cluj-Napoca. De fapt, am prezentat într-un format netehnic informaţiile privind tranzacţiile imobiliare înregistrate de către Primăria Cluj.
Acest gen de analiză poate fi un exemplu de analizat ca un potenţial substitut al grilei. Când notarii se vor uita la ghid, vor putea să spună ce format ar dori să aibă, astfel încât să fie satisfăcător pentru ei. În ghidul despre care vorbim, găsim preţurile medii pe cartiere. Eu cred că în momentul în care se va schimba fundamentul se poate schimba toată filozofia.
Reporter: Valorile reale, din ghidul ANEVAR, nu sunt mai mari decât cele din grila notarială? Nu ar putea duce la taxe mai mari?
Adrian Vascu: Deocamdată, ghidul este făcut doar pentru Cluj şi pentru anul 2013. În curând vom demara ediţia 2014 şi atunci vom compara rezultatele cu grila notarială din Cluj. După aceea, ar trebui să fie realizată la nivelul întregii ţări. Nu cred că există vreo raţiune să fie crescute taxele. Ele pot fi puse însă pe o bază mult mai bine fundamentată.
Reporter: Ne puteţi da mai multe detalii despre Ghidul de tranzacţii imobiliare din Cluj-Napoca?
Adrian Vascu: Acest ghid, aferent perioadei mai-decembrie 2013, a fost realizat tot din nevoia de transparenţă, după ani de zile în care am căutat locul unde se află informaţiile de care aveam nevoie.
De fapt, primăriile au toate contractele de vânzare-cumpărare, acestea trebuind declarate, conform legii. Reprezentanţii primăriei de la Cluj, respectiv cei de la impozite şi taxe, ne-au ajutat cu datele de care aveam nevoie. Problema întâmpinată a fost că, deşi la primărie erau toate contractele de vânzare-cumpărare, autoritatea nu avea preţul tranzacţiilor, întrucât impozitul pe proprietate nu este legat de preţ.
În 2011 am avut prima discuţie cu primăria, după care aceasta şi-a actualizat softul şi a mai introdus un câmp cu preţul, astfel încât, începând cu luna mai 2013, softul lor a avut şi rubrica preţ, iar în martie 2014 am primit toate informaţiile din perioada mai-decembrie - 11.500 de linii în xls.
A fost un proiect voluntar şi doresc să rămână aşa. Sper că până la finalul trimestrului întâi vom publica ghidul aferent anului trecut. Pentru cei interesaţi, ghidul poate fi consultat gratuit pe site-ul Primăriei Cluj-Napoca.
Reporter: Care este conceptul ghidului?
Adrian Vascu: Conceptul a fost unul simplu: câteva statistici, deloc de neglijat - faptul că fondul locativ în Cluj este de 6,7 milioane de metri pătraţi, că sunt 309.000 de locuitori şi 308.000 de camere de locuit, la 130.000 de locuinţe.
Am împărţit Clujul pe cartiere şi am spart puzzle-ul în câte trei, ca să explicăm care sunt limitele lor din punctul nostru de vedere şi al analizei de faţă. Tabelul de bază de la care am plecat arată că există 3.300 de tranzacţii, în total. Am luat din nou puzzle-ul şi am extras situaţia pe apartamente, case, terenuri etc.; pe volumul imobilelor cumpărate din finanţare proprie, respectiv prin bancă; pe suprafaţă, vechime ş.a.m.d. şi am calculat preţul mediu pe metrul pătrat.
La final, avem informaţii de genul cea mai scumpă casă, cel mai scump teren, luna cu cele mai multe tranzacţii etc.
Reporter: Aţi discutat şi cu primăriile din alte localităţi despre oportunitatea să realizaţi astfel de ghiduri?
Adrian Vascu: Am început să luăm legătura şi cu alte primării mari, pentru că raportul este realizat pentru informarea cetăţenilor locali, în primul rând, al investitorilor care vin în zonă, şi este pe limbajul publicului. În Bucureşti încă nu am vorbit, am discutat doar la Asociaţia Municipiilor din România.
Nu cred că mai sunt, la noi, primării pregătite să facă o astfel de sinteză în acest moment, pentru că nu au preţurile în evidenţele lor.
În orice caz, primul pas pe care ar trebui să-l facem ar fi să conştientizăm autorităţile locale să pună în soft preţul tranzacţiilor. De asemenea, va trebui să vedem dacă vom putea să apelăm la un fond european şi să facem un soft pe care primăriile să îl implementeze, pentru a realiza acest proiect gratuit pentru toate municipiile reşedinţe de judeţ din România.
Finalul va trebui să fie reglementarea. Când Ministerul Finanţelor Publice va spune că primăriile, care au toate informaţiile, trebuie să le culeagă şi să le anunţe, cazul va fi rezolvat. Tot procesul ar trebui făcut din aproape în aproape, astfel încât lumea să îmbrăţişeze ideea, nu să o respingă din start.
Reporter: Care este efectul final pe care aţi dori să-l aibă acest ghid, în piaţă?
Adrian Vascu: Să nu rămână singular. Să fie util tuturor celor interesaţi de achiziţia sau vânzarea unei proprietăţi imobiliare. Şi mi-aş dori ca, în 2-3 ani, să reprezinte un substitut viabil al grilei notarilor.
Reporter: Mulţumesc!
Valorile care apar în grila notarilor nu au nicio legătură cu valoarea de piaţă la care sunt tranzacţionate imobilele şi care este evaluată conform prevederilor standardelelor internaţionale de evaluare şi nici cu valoarea de circulaţie (uzitată în expertizele judiciare), ne-a spus inginerul Miltiade Lixandru, director în cadrul Euroexpert, compania care a realizat grila aferentă regiunii Bucureşti-Ilfov.
Domnia sa ne-a explicat: "Grila notarilor are ca obiectiv, conform comenzii Camerei Notarilor Publici adresata Euroexpert, stabilirea valorii reale şi are ca scop stabilirea valorii onorariilor notarilor la încheierile de autentificare a tranzacţiilor imobiliare. La baza stabilirii valorilor reale din Ghid a stat un studiu de piaţă efectuat de Euroexpert, pe sectoare, cartiere, ansambluri şi subansambluri, în Bucureşti şi judeţul Ilfov".
Domnul Lixandru ne-a precizat că, în mod categoric, valorile din grila notarilor nu ar trebui luate în calcul de către agenţii imobiliari pentru vânzarea imobilelor.
Badea Marin, din cadrul Expert Valuation, societatea care a întocmit grila pentru Călăraşi, Teleorman, Ialomiţa şi Giurgiu, ne-a spus că această grilă reprezintă "un studiu al pieţei făcut la macro, nu punct cu punct, pentru fiecare poziţie, ci la modul general": "Facem unele anticipări. Avem o evoluţie statistică realizată la nivel macro de acum zece ani şi vedem cum a evoluat şi ce tendinţă are".
