"O criză imobiliară este foarte puţin probabilă pe termen mediu"

(Interviu cu Mario Păun, antreprenor)

Mario Păun are în desfăşurare şi urmează să deruleze proiecte cu o valoare totală de piaţă de 20-25 milioane euro

Reporter: Cum apreciaţi că a evoluat piaţa imobiliară anul trecut, având în vedere contextul macro-economic şi situaţia geo-politică din zonă?

Mario Păun: Indicatorii macroeconomici din primul trimestru al anului trecut păreau să arate o evoluţie mai degrabă descrescătoare a pieţei imobiliare. Inflaţia de 15% şi nivelul ridicat al dobânzii cheie, coroborate cu o putere de cumpărare diminuată, au creat îngrijorări atât la nivelul întregii economii, cât şi la nivelul domeniului construcţiilor rezidenţiale.

Realitatea a fost însă mai bună decât previziunile, iar pe măsură ce inflaţia a scăzut la valori cu o singură cifră, atingând 6,6% în ultimul trimestru din 2023, cumpărătorii de apartamente au revenit în piaţă. Chiar dacă nivelul vânzărilor din 2023 la nivel naţional nu l-a depăşit pe cel din 2022, au fost înregistrate semnificativ mai multe tranzacţii decât în anii anteriori. Astfel, în 2023 au fost tranzacţionate peste 175.000 de unităţi rezidenţiale individuale, comparativ cu peste 183.000 în 2022 şi 123.000, respectiv 113.000 în 2021 şi 2020 (1).

După ce, la debutul său, războiul din Ucraina a avut un impact puternic, dar de scurtă durată, asupra tranzacţiilor, în prezent efectele s-au diminuat considerabil în această privinţă.

Reporter: Consideraţi că urmează o criză imobiliară?

Mario Păun: Evoluţia economiei din prima jumătate a anului, cu inflaţie în scădere, previzionată să atingă 4,9% în T4 2024 (2) şi cu perspective de scădere a dobânzii cheie până la finalul anului creează toate condiţiile pentru o creştere a domeniului imobiliar şi a construcţiilor. În aceste condiţii, consider că o criză imobiliară este foarte puţin probabilă pe termen mediu.

Reporter: Cum au evoluat cos­turile de construcţie?

Mario Păun: Preţurile materialelor de construcţii fluctuează în ritm sincronizat cu evoluţiile macroeconomice şi din piaţa construcţiilor. Majoritatea preţurilor materialelor sunt indexate cu rata inflaţiei. Din perspectiva manoperei, costurile s-au stabilizat în acest an, însă la un nivel la care au ajuns acum doi ani, când a fost un vârf al ultimelor două decenii.

Reporter: Care este evoluţia cererii în această perioadă pe segmentul pe care activaţi?

Mario Păun: Vânzările de unităţi rezidenţiale individuale au crescut la nivel naţional în primele patru luni ale anului, ajungând la aproape 54.000 în primele patru luni din 2024, comparativ cu aproximativ 43.000 în aceeaşi perioadă a anului trecut. De asemenea, nivelul creditelor ipotecare din T1 2024, de 1,1 miliarde euro, a crescut cu 29% faţă de T1 2023. Aceste aspecte indică faptul că cererea solvabilă se află pe o pantă puternic ascendentă.

Pe segmentul pe care activăm, cel al proiectelor rezidenţiale premium, cererea este de asemenea solidă. Spre exemplu, proiectul pe care îl dezvoltăm în Piteşti, Hermes Brătianu, este precontractat în proporţie de 70%, în condiţiile în care lucrările de construcţie au fost demarate în primul trimestru al acestui an. Clienţii noştri sunt în principal oameni de afaceri şi profesionişti înalt calificaţi care au lucrat sau încă lucrează în afara ţării şi doresc să achiziţioneze locuinţe în oraşul natal.

Reporter: Care sunt tendinţele din domeniu?

Mario Păun: La nivel statistic, Bucureştiul şi oraşe precum Cluj, Braşov, Iaşi şi Timişoara se află în topul numărului de tranzacţii imobiliare realizate şi al preţurilor. Deşi mai mici ca volum al tranzacţiilor, pieţele de profil din oraşe precum Piteştiul încep să devină atractive, în special pe segmentul locuinţelor premium şi de lux. Chiar dacă cererea şi oferta nu se ridică la nivelul celor din oraşele menţionate, există o dinamică relevantă pentru apartamente cu niveluri de preţ apropiate, între 3.000 şi 4.000 de euro pe metrul pătrat util, şi în pieţele de mai mică anvergură şi intenţionăm să dezvoltăm proiecte pe acest segment în viitorul apropiat.

Reporter: Ce proiecte aveţi în desfasurare?

Mario Păun: În prezent dezvoltăm proiectul Hermes Brătianu, în zona centrală a Piteştiului. Cu un total de 38 de apartamente cu trei şi patru camere, proiectul presupune o investiţie totală de 3,5 milioane de euro.

Avem aprobat Planul Urbanistic de Detaliu pentru un alt proiect pe strada Trivale din Piteşti, unde vom construi opt apartamente premium cu o valoare de piaţă estimată la 4-5 milioane de euro. În Bucureşti, avem câteva terenuri în zone centrale şi ultracentrale şi căutăm parteneriate cu proprietari de terenuri atât în Capitală, cât şi în oraşele mari.

În momentul de faţă, împreună cu partenerii, avem un proiect în zona centrală a Vienei într-o clădire istorică cu arhitectură extraordinară şi deţinem alte terenuri pe care urmează să le dezvoltăm. Valoarea de piaţă a tuturor proiectelor în desfăşurare va fi între 20 şi 25 milioane de euro, în momentul finalizării lor.

Reporter: Cu ce cifră de afaceri aţi încheiat anul trecut şi ce estimări aveţi pentru anul în curs?

Mario Păun: Până în momentul de faţă, am finalizat aproximativ zece proiecte, în parteneriat sau singur, în Piteşti şi în Bucureşti. Valoarea de piaţă a tuturor proiectelor dezvoltate în România şi Austria este în jur de 80-100 milioane euro.

E o provocare, este o lipsă de forţă de muncă de calitate pe piaţa construcţiilor din România. În momentul de faţă, suntem în competiţie cu pieţele dezvoltate din Europa, oamenii buni se pot duce oriunde să lucreze, iar forţa de muncă asiatică nu e foarte calificată.

Reporter: Ce perspective considerati ca are sectorul imobiliar din Romania?

Mario Păun: Pe termen scurt, vom asista la o scădere a ofertei pe segmentul rezidenţial, aşa cum reiese din scăderea volumului de construcţii rezidenţiale din primul trimestru al acestui an. În acelaşi timp, numărul autorizaţiilor de construire pentru clădiri rezidenţiale a crescut cu 3,1%, în primele patru luni din 2024 faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, ceea ce reprezintă un semnal pozitiv pentru sectorul imobiliar. Alte astfel de semnale sunt previziunile de scădere a inflaţiei şi a dobânzii cheie, elemente ce vor avea un impact pozitiv asupra domeniului.

Reporter: Mulţumesc!

---------------

(1) Sursa: ANCPI

(2) Sursa: Prognoze BNR