Ciclul de viaţă a clădirilor şi costurile aferente

Prof. Univ. Dr. Nicolae Postăvaru

Vom aborda, pe scurt, două aspecte ale investiţiilor în clădiri şi anume categoriile de lucrări în construcţii-instalaţii şi ciclul de viaţă a clădiri.

Categorii de lucrări în construcţii

În categoriile de lucrări în construcţii cuprindem cinci tipuri :

- investiţii: obiective ce decurg dintr-o strategie de dezvoltare printr-un proiect cu finanţare garantată şi asigurată;

- dezvoltări: maxim 50% din valoarea investiţiei de bază;

- modernizări: creşterea eficienţei economice / producţie a clădirii;

- sevice -reparaţii: accidente în viaţa clădirilor, care afectează funcţionalitatea şi / sau stabilitatea lor;

- mentenanţă: păstrarea parametrilor proiectaţi ai clădirii pe durata de exploatare a ciclului de viaţă.

Cu o singură frază putem spune că :

- valoarea acestor lucrări scade de la 1 spre 5 ;

- lucrările de la 1-3 au costuri o dată pentru ani de zile, iar celelalte prezintă costuri permanente;

- lucrările de service sunt mici si relativ frecvente, cu impact financiar major;

- service-ul se elimină prin mentenanţă ;

- maximum de eficienţă şi minimum de costuri se obţin prin mentenanţa clădirilor şi a oricărui obiect din natură, fiind o problemă de percepţie şi nivel de trai, dezvoltare de mentalitate şi socială.

Valoarea mentenanţei constă în calculul eficienţei costurilor şi ciclul lor de viaţă: este mai ieftin să întreţin, decât să repar la un moment necunoscut.

De aceea vorbim de :

A - Costul ciclului de viaţă - CCV (vezi figura 1)

B - Ciclul de viaţă a clădirilor

În anul 2000 definiţia este revizuită şi este încorporată în Partea I a standardului ISO 166868 Planificarea Serviciilor pe Durată de Viaţă şi care citează CCV ca fiind "o tehnică ce permite înţelegerea costurilor comparative, care trebuie desfăşurate pe o perioadă de timp fiind luaţi în calcul toţi factorii economici relevanţi sub forma costurilor iniţiale de capital şi costurile operaţionale viitoare"

În SUA, metoda a fost denumită cost pe ciclu de viaţă (LCC) si a fost introdusă prin lege în majoritatea statelor federale, încă din anul 1981 (au fost elaborate standarde de recomandare a LCC, manuale de aplicare, programe de calcul etc.).

În Marea Britanie deşi au existat preocupări privind determinarea costurilor pe durata exploatării, metoda LCC s-a introdus mai târziu, condiţionându-se contractarea unor lucrări, de precizarea costurilor ulterioare anuale şi a personalului pentu exploatarea acestora.

În Suedia, costul global se numeste Cost Total şi este solicitat de forul care avizează investiţiile pentru construcţii şi urbanism, pentru proiectele pe care le gestionează, sub forma actualizată.

În Germania, în cadrul activităţii de consultanţă, au fost elaborate manuale pentru estimarea costurilor totale în valori anuale pentu locuinţe, clădiri administrative şi şcoli şi pentru costuri de întreţinere.

În România încă se aşteaptă iar sectorul privat a luat-o înainte şi este interesat de costuri şi ciclul lor când vorbeşte de facility management.

Costul global se defineşte ca suma economică dintre eforturile iniţiale pentru realizarea unei investiţii şi cele ulterioare, legate de întreţinerea şi exploatarea acesteia.

Formula costului global poate fi exprimată sintetic astfel:

Costul global = Costuri iniţiale + Costuri ulterioare

Metode utilizabile pentru calculul costurilor de exploatare aferente construcţiilor. Abordări ale structurii costurilor de exploatare aferente construcţiilor

În privinţa abordării costurilor de exploatare ca o componentă a costului pe ciclul de viaţă sunt trei structuri ale costului de exploatare consacrate pe plan internaţional:

- abordarea comună propusă de institutele britanice BCIS (Building Cost Information Service) şi BSI ( British Standards Institute);

- abordarea propusă de ISO 15686;

Abordarea BCIS şi BSI

În abordarea BCIS şi BSI, costul exploatării unei construcţii are trei componente majore: costurile cu mentenanţa, costurile de operare, costurile utilizatorilor.

Costurile cu mentenanţa - reprezintă costurile efectuate pentru înlocuirile de elemente, mentenanţa, reparaţiile şi adaptările construcţiei. Costurile cu mentenanţa includ:

- costuri cu înlocuirile majore ale unor elemente de construcţie planificate iniţial;

- costuri de reparaţii şi înlocuiri minore conform mentenanţei preventiv planificate;

- costuri de reparaţii neplanificate datorate comportamentului necorespunzător în exploatare a unor elemente componente ale construcţiei sau utilizării inadecvate a acestora;

- costuri cu redecorarea construcţiei în funcţie de cerinţele şi criteriile estetice ale utilizatorilor;

- costuri de adaptare a construcţiei pentru noi destinaţii funcţionale (exclusiv adaptările ce utilizează părţi din construcţia iniţială) .

Diferenţierea între înlocuirile majore şi minore se realizează în funcţie de tipul şi destinaţia construcţiei şi în funcţie de aranjamentele contractuale care stau la baza exploatării ei.

Costurile de operare sunt reprezentate de toate costurile aferente exploatării construcţiei sau facilităţi, generate de existenţa fizică a acesteia, altele decât cele ale ocupanţilor şi cele de mentenanţă. Costurile de operare ale unei construcţii sunt formate din:

- costuri pentru curăţenie : ce includ curăţenia de rutină, periodică şi cea specializată. De regulă costurile pentru curăţenie se împart în: curăţenia ferestrelor şi suprafeţelor exterioare, curăţenia suprafeţelor şi elementelor interne, curăţenia drumurilor de acces / aleilor aferente construcţiei sau facilităţii.

- costuri cu utilităţile care se referă la: gaz, electricitate, combustibili, apă rece şi drenaj şi alte costuri cu utilităţile;

- costurile administrative: reprezintă costurile ocupanţilor/utilizatorilor cu privire la exploatarea construcţiei. Costurile administrative cuprind, de regulă: managementul proprietăţii-construcţiei, personalul angajat pentru diferite sarcini cu privire la exploatarea construcţiei, evacuarea deşeurilor ( costurile cu contractorii angajaţi în scopul colectării, transportului şi depozitării/reciclării deşeurilor rezultate ca urmare a procesului de exploatare a construcţiei).

- costurile cu primele de asigurare;

- taxe : costurile cu impozitele şi taxele locale datorate ca urmare a proprietăţii unei construcţii.

Costurile utilizatorilor reprezintă toate costurile ocupanţilor unei construcţii, altele decât cele administrative (costurile cu chiriile spre exemplu).

Abordarea propusă de ISO 15686. Este prezentată în standardul ISO/DIS 15686:2006 partea a cincea intitulată "Standard Cost Groups - Life Cycle Costing (LCC)".

Structura costurilor de exploatare cuprinde următoarele categorii de costuri: costuri de mentenanţă, costuri de operare, costuri de ocupare.

Costurile de mentenanţă sunt formate din următoarele elemente: înlocuiri ale sistemelor majore ale construcţiei, adaptări, reparaţii şi înlocuiri minore, managementul mentenanţei, curăţenie, redecorare, taxe, altele ( opţional,la definirea utilizatorului).

Costuri de operare: închiriere, asigurări, costuri ciclice de reglementare, utilităţi, taxe, reglementări viitoare neprevăzute cu privire la exigenţele funcţionale şi structurale impuse construcţiilor care nu pot fi prevăzute la momentul iniţial, altele ( opţional,la definirea utilizatorului).

Costuri de ocupare - includ costurile cu caracter non-constructiv prezentate anterior .

În concluzie, dacă punem alături valoarea de investiţie X şi costurile unei mentenanţe normale pe o perioadă de viaţă a clădirii de 50 de ani, circa 2X, în condiţii de utilizare raţionale şi civilizate înţelegem că domeniul de facility management, care se ocupă exact de acest 2X, este nu numai interesant şi atractiv, dar reprezintă şi o piaţă în creştere pe măsura dezvoltării sectorului construcţiilor.