Valorile impozabile ale clădirilor (şi) în 2018

Am intrat în al treilea an al aplicării Noului Cod Fiscal care a introdus un nou sistem în ceea ce priveşte modalitatea de impozitare a clădirilor. Cu siguranţă sistemul actual este mai clar faţă de varianta anterioară, deşi există voci care susţin că ar trebui modificat din nou.

Să recapitulăm în câteva idei.

Care au fost schimbările?

- Clădirile sunt impozitate în func­ţie de utilizarea acestora şi nu de cine este proprietarul lor;

- Au fost evidenţiate cele trei utilizări: rezidenţială, nerezidenţială şi mixtă;

- Valorile impozabile nu se mai înregistrează în situaţiile financiare, deci s-a decuplat valoarea fiscală de cea contabilă;

- A apărut o nouă categorie de contribuabili: persoanele fizice care deţin clădiri nerezidenţiale;

- Dacă nu se actualizează valoarea impozabilă o dată la cinci ani creşte cota de impozitare pentru persoanele fizice;

- Dacă nu se actualizează valoarea impozabilă o dată la 3 ani creşte cota de impozitare pentru persoanele juridice;

- Regulile de stabilire a valorilor impozabile de către evaluatorii autorizaţi au fost clar stabilite, fiind aprobat un standard de evaluare specific în acest sens: GEV 500 - Determinarea valorii impozabile a clădirilor.

Ce s-a menţinut?

- S-a menţinut faptul că impozitul pe clădiri este rezultatul înmulţirii dintre valoarea impozabilă şi cotele de impozitare;

- S-a menţinut faptul că impozitul pe terenuri şi cel aferent clădirilor reprezintă două noţiuni distinc­te, chiar dacă în piaţă terenul şi clădirile pe care acestea se află se tranzacţionează, de regulă, împreună. În aceste condiţii, nu a fost posibil ca standardul de evaluare GEV 500 să includă estimarea valorii de piaţă. Chiar dacă se spune că la discuţiile cu FMI care au precedat modificările codului fiscal s-a discutat de valoarea de piaţă ca tip al valorii de impozitare, aşa cum este şi în alte ţări europene şi nu numai, în România acest tip de valoare nu a putut fi aplicat pentru că "filozofia" impozitului pe proprietate nu s-a modificat şi adaptat conform modelului ţărilor care generic erau preluate ca exemplu. Am menţinut sistemul anterior. De ce nu s-a schimbat fundamentul im­pozitării clădirilor, mutându-se înspre impozitarea proprietăţilor, este probabil uşor de înţeles având în vedere că numărul de proprie­tari de case din România este pe primul loc din Europa ca procent din total populaţie şi în realitate ne confruntăm cu următoarea situaţie: avem "averi mari" şi "venituri mici", adică un dezechilibru generat în primul rând de modalitatea în care au fost dobândite mare parte dintre proprietăţile imobiliare după anul 1990.

S-au cumpărat la preţuri mici, echivalentul a câteva sute sau mii de dolari, iar ritmul creşterii valorii de piaţă a acestora a fost mult superior ritmului de creştere a veniturilor majorităţii populaţiei. Principalul criteriu care a stat la baza nemodificării sistemului de impozitare a fost, cred, de natură electorală şi pe măsură ce a trecut timpul a devenit din ce în ce mai greu de atins. Din punct de vedere al încasărilor din impozitul pe proprietate, nivelul acesta este redus în Româ­nia faţă de alte ţări europene sau chiar Statele Unite.

Dacă însă comparăm acest nivel, aşa redus al impozitelor, cu veniturile majorităţii populaţiei deţină­toare de imobile rezidenţiale, vom vedea că nu există prea multe rezerve suplimentare care să susţină schimbarea sistemului de impozitare fără modificări profunde. În aceste condiţii, înţelegând în ce situaţie ne aflăm, va trebui găsit acel sistem de impozitare care să func­ţioneze în actualele condiţii până când suportabilitatea populaţiei şi asumarea preţului electoral vor deveni acceptabile.

În acest context, nu înţeleg de ce se discută din nou despre modificarea codului fiscal prin introducerea valorii de piaţă a clădirilor, o normă care este imposibil de aplicat, atâta vreme cât sis­temul actual de impozitare a terenului, separat faţă de clădire, nu se schimbă şi, în consecinţă, este un nonsens să se discute despre va­loarea de piaţă a clădirilor. Odată cu intenţia Guvernelor de după alegerile din 2014 de a introduce Codul Fiscal al autorităţilor locale au apărut diverse versiuni ale noilor schimbări care inlcudeau şi această propunere ce are, după părerea mea, mai degrabă un caracter populist decât o fundamentare care să jus­tifice cu cifre şi cum se poate realiza, şi care vor fi efectele.

La data re­dactării acestui articol, în februarie 2018, nu s-a materializat această modificare discutată şi aflată în dezbatere la autorităţile locale de prin toamna anului 2017. Sper, sincer, să nici nu se materializeze în această formă. Altfel spus, statul are toate pâr­ghiile să adopte orice sistem de impozitare, dar să îl facă funcţional şi adaptat la realităţile din România. Utilizarea valorii de piaţă doar în cazul clădirilor nu se încadrează în aces­te cerinţe.

Ce ar trebui schimbat?

Cred că principala temă care a dat multe bătăi de cap atât autorităţilor, cât şi contribuabililor şi nu în ultimul rând evaluatorilor, a fost utilizarea mixtă, respectiv acea utilizare care presupunea că în aceeaşi clădire se desfăşoară atât activităţi rezidenţiale, cât şi activităţi nerezidenţiale. A existat o acceptare cvasiunanimă a faptului că pot fi diferite cotele de impozitare pentru cele două utilizări, dar codul fis­cal a prevăzut ca, cel puţin pentru partea nerezidenţială din clădire, valoarea impozabilă să rezulte dintr-un raport de evaluare realizat de către un evaluator autorizat, în timp ce pentru partea rezidenţială se utilizează un algoritm fix prevăzut de codul fiscal. În aceste condiţii, a fost o mare risipă de energie, în special din partea contribuabililor, de a încadra clădirile în utilizarea mixtă şi de a stabili valoarea impozabilă a părţii nerezidenţiale, chestiune care poate fi evitată în viitor, printr-un algoritm simplu.

S-ar putea prevede că valoarea impozabilă a clădirii este una singură indiferent de care este partea rezidenţială şi care este partea nerezidenţială, ca utilizări, iar autorităţile locale să calculeze impozitul luând în calcul cote diferite pentru cele două utilizări şi declaraţia pe proprie răspundere a con­tribuabililor referitoare la procentul din clădire folosit în cele două utilizări. S-ar economisi, astfel, şi timp şi bani din partea contribuabililor, fără să fie afectată suma care provine ca impozit din aceste clădiri.

O altă temă care poate fi analizată şi scoasă din sfera evaluării de către evaluatorii autorizaţi este valoarea impozabilă a clădirilor rezidenţiale aparţinând persoanelor juridice, care astăzi este estimată de către evaluatori, dar utilizând algoritmul de calcul prin care autorităţile locale calculează valoarea impozabilă pentru persoanele fizice. Cred că aplicarea aceluiaşi algoritm şi la persoanele juridice pentru clădirile rezidenţiale este o soluţie de simplificare binevenită pentru toate părţile implicate.

După cum se observă, ca în multe alte situaţii, schimbarea unui sis­tem a condus la unele efecte pozitive şi la altele mai puţin pozitive. Cred că sistemul actual reprezintă un pas în faţă, comparativ cu cel anterior. Perfectibil, desigur. Pasul următor să fie însă tot înspre perfecţionarea acestuia şi să nu se facă gesturi scoase din context, cu modificări de formă care pot strica şi ce s-a făcut bun în ultimii trei ani. Sunt de acord cu schimbarea în mai bine, dar să nu uităm să "măsurăm de mai multe ori" şi "să tăiem o singură dată". Invers este mai simplu, dar cu un rezultat mult mai rău.