Imobilele de lux din Moscova rivalizează cu cele din Londra

Dobânzile mari şi costurile de construcţie în creştere pot limita oferta de proprietăţi de lux, în acest an

La trei ani de la izbucnirea războiului din Ucraina, ruşii bogaţi îşi readuc banii acasă, alimentând o relansare surprinzătoare a pieţei imobiliare de lux din Moscova, potrivit unei analize publicate luna trecută de Bloomberg.

Aceasta arată că, în condiţiile în care au puţine opţiuni să-şi cheltuie banii peste hotare, din cauza sancţiunilor financiare impuse de Occident, mulţi ruşi îşi repatriază numerarul şi îl investesc în piaţa imobiliară locală. Alţii folosesc sectorul imobiliar ca o protecţie împotriva inflaţiei, care a explodat după invadarea Ucrainei, determinând Banca Rusiei să ducă dobânda de referinţă la niveluri record.

"Presiunile se intensifică asupra celor cu cetăţenie rusă, peste tot în lume", declară Ekaterina Rumiantseva, fondatoarea companiei de brokeraj imobiliar de lux Kalinka Ecosystem din Moscova, adăugând: "Toţi şi-au dat seama că cel mai sigur loc în care îşi pot păstra capitalul este propria ţară".

Afluxul de numerar ajută piaţa din Moscova să evolueze diferit faţă de scăderile înregistrate pe alte pieţe imobiliare, din Londra până în Hong Kong. Potrivit firmei de consultanţă NF Group, fostă Knight Frank Russia, vânzările de apartamente de lux, ale căror preţuri încep de la 1,95 milioane de ruble (aproximativ 20.000 de dolari) metrul pătrat în Moscova, au crescut cu aproape 40% anul trecut. În plus, preţurile au crescut cu 21%, ceea ce a dus capitala Rusiei la acelaşi interval de preţ cu Parisul şi Londra.

În acest context, numeroasele proiecte de construcţii de apartamente şi vile de lux din Moscova oferă o imagine a unei economii ruseşti care evoluează cu viteze diferite, pe măsură ce războiul continuă. Majorarea cheltuielilor guvernamentale a stimulat creşterea economică, dar şi inflaţia şi dobânzile. În acelaşi timp, intensificarea sancţiunilor a limitat opţiunile ruşilor de a investi în străinătate, forţându-i să repatrieze numerarul şi să caute o zonă sigură de investiţii în interiorul graniţelor.

Această dinamică face ca unele proprietăţi de lux din Moscova să fie de nivelul celor întâlnite în Dubai sau Londra, notează sursa citată.

Multe dintre proiectele imobiliare de lux sunt dezvoltate în zonele din centrul Mos­covei, în apropierea atracţiilor oraşului, cu vedere spre parcuri. "Dezvoltatorii au început să ofere mai des locuinţe de lux. Vedem o cerere mare pentru locuinţe scumpe cu privelişti bune", spune Dmitri Halin, partener la Intermark Intown Sales, care anterior a operat în Rusia sub marca Savills.

Proiectul Kamishy, dezvoltat în suburbia exclusivistă Zhukovka, este emblematic pentru noile proiecte care apar pe piaţă. Acesta include 11 vile cu două etaje, înconjurate de grădini şi mărginite de râul Moskva. Preţurile încep de la 25 de milioane de dolari şi pot ajunge până la 45 de milioane de dolari. Cinci vile au fost deja vândute. Arhitectul responsabil de proiect este Iuri Grigorian de la firma Meganom, cel care a conceput un zgârie nori pe Fifth Avenue în New York.

Chiar dacă detalii precise cu privire la identitatea cumpărătorilor care au inundat piaţa sunt dificil de obţinut, analiştii de la Kalinka Ecosistem susţin că majoritatea au vârsta între 40 şi 50 de ani. În mod frecvent, sunt proprietari ai unor mari companii industriale sau manageri de top, dar includ şi clienţi din sectorul IT, show business şi sport.

Având în vedere contextul economic volatil creat de război, cumpărătorii văd în imobiliare un refugiu din calea modificării valorii activelor reale. Chiar dacă decizia Băncii Rusiei de a duce dobânda de bază la 21% oferă dobânzi atractive la depozitele bancare, rubla rusească s-a depreciat cu aproape 25% anul trecut.

Oamenii adoptă "o abordare echilibrată cu privire la diversificarea activelor", susţine Andrei Soloviev, partener la NF Group.

Dinamica pieţei imobiliare din Moscova contrastează cu ceea ce se întâmplă în alte oraşe ale globului care în mod tradiţional erau populare în rândul diasporei ruseşti. De exemplu, Londra era denumită la un moment dat Londongrad, după ce a atras rezidenţi precum Roman Abramovici şi Mihail Fridman. Însă piaţa imobiliară de lux din Londra a încheiat anul 2024 cu o creştere slabă şi este prognozată să scadă în acest an.

Intermark: Cererea ruşilor bogaţi pentru proprietăţi imobiliare străine a scăzut cu 24%

Cu siguranţă, ruşii bogaţi nu se îndepărtează cu totul de imobiliarele străine, insula indoneziană Bali şi Thailanda fiind printre cele mai căutate, potrivit analizei citate. Aceasta menţionează că persoanele în cauză coboară rapid în clasamentul cumpărătorilor în locuri precum Dubai, o evoluţie notabilă, dat fiind că Dubai a fost un magnet pentru mulţi după invazia Ucrainei.

Deţinătorii de paşapoarte ruseşti au coborât anul trecut pe locul al nouălea în clasamentul primilor zece cumpărători imobiliari din Dubai, după ce au deţinut locul întâi în 2022, potrivit brokerului local Betterhomes. Această evoluţie vine într-un moment în care oraşul beneficiază de un aflux uriaş de bogăţie globală.

Per ansamblu, cererea ruşilor bogaţi pentru proprietăţi imobiliare străine a scăzut cu 24% anul trecut, comparativ cu 2023, potrivit Intermark.

Soci - printre cele mai populare zone pentru ruşii bogaţi care cumpără proprietăţi imobiliare

Revenind la Moscova, ratele ridicate ale dobânzilor şi costurile de construcţie în creştere pot reduce ritmul ofertei de proprietăţi de lux în acest an. Dezvoltatorii ar putea fi forţaţi să acumuleze terenuri în loc să lanseze noi proiecte, potrivit lui Soloviev.

Alte dezvoltări imobiliare apar, totuşi, în alte părţi ale ţării pentru a profita de afluxul de numerar. Spre exemplu, Soci, staţiunea de la Marea Neagră care a găzduit Jocurile Olimpice de iarnă din 2014, este printre cele mai populare zone pentru ruşii bogaţi care doresc să cumpere proprietăţi imobiliare. Printre proiectele locale mai recente, de ultimă generaţie, se numără Mantera Seaview Residence - un complex care se întinde pe şase hectare, ce include un hotel, reşedinţe şi o multitudine de facilităţi, de la saune la o cameră de zăpadă.

Banca Rusiei menţine dobânda de referinţă la recordul de 21%

Banca centrală a Rusiei a decis, la data de 14 februarie, să menţină nemodificată dobânda de referinţă la nivelul record de 21%, conform Reuters.

În octombrie 2024, banca centrală de la Moscova a majorat dobânda de politică monetară cu 200 de puncte de bază, până la 21%, cel mai ridicat nivel de după luna februarie 2003, în încercarea de a ţine sub control inflaţia ridicată, care ajunsese la 9,5%. Decizia Băncii Rusiei a generat critici din partea companiilor, care se plâng că dobânzile mari sugrumă economia.

Luna trecută, Banca Rusiei a majorat prognoza de inflaţie pentru 2025la 7%-8%, de la 4,5%-5%, cât preconiza anterior. Banca centrală estimează că inflaţia din Rusia va reveni la nivelul ţintă de 4% în 2026 şi "ulterior va rămâne în apropiere de ţintă".