Piaţa imobiliară europeană şi cea locală intră pe o direcţie clară de redresare şi adaptare

Piaţa imobiliară a traversat anul trecut fără mari turbulenţe, în ciuda problemelor de factură economică şi geopolitică, apreciază BURSA Construcţiilor nr. 1 / 2025ăftoiu, Head of Research Cushman & Wakefield Echinox. Acesta spune că au existat factori perturbatori, însă piaţa a reuşit să se adapteze şi să se replieze luând în considerare noile realităţi macroeconomice şi politice, cu care cel mai probabil se va confrunta şi în 2025.

Investiţiile imobiliare din ţara noastră au atins 750 de milioane de euro, în 2024, în creştere cu 58% faţă de anul anterior, însă puţin sub media anuală de 800 de milioane de euro din ultimul deceniu, potrivit raportului anual publicat de Colliers. România s-a evidenţiat ca lider regional, având cea mai bună performanţă comparativ cu celelalte cinci economii majore din Europa Centrală şi de Est - Bulgaria, Cehia, Ungaria, Polonia şi Slovacia. Activitatea de tranzacţionare a fost dominată de activele industriale, cu un volum de aproape 300 de milioane de euro, marcând 2024 ca un an record pentru această categorie de investiţii.

Potrivit lui Vlad Săftoiu, cele mai mari două tranzacţii încheiate anul trecut au reprezentat vânzarea portofoliului industrial al Globaworth (404.000 mp) către CTP şi WDP, pentru o sumă totală de 278 milioane euro. Cea mai importantă tranzacţie cu spaţii de retail a fost achiziţia de către WDP a Expo Market Doraly, un centru de vânzare cu amănuntul şi en-gros de 100.000 mp lângă Bucureşti pentru circa 90 de milioane de euro, în timp ce achiziţia Landmark de către Vectr Realty, pentru aproximativ 70 milioane euro, a constituit cea mai relevantă tranzacţie cu spaţii de birouri în 2024.

Specialiştii de la Colliers arată, printre altele, că una dintre tranzacţiile importante de anul trecut a fost vânzarea complexului de birouri The Landmark, situat în zona centrală de afaceri, către African Industries Group, susţinut de capital indian. Aceasta este prima tranzacţie majoră cu capital indian în imobiliarele comerciale din România şi a contribuit la stabilizarea randamentelor pentru birourile premium.

Printre alte achiziţii semnificative ale anului trecut se numără două parcuri comerciale cumpărate de BT Property, fondul imobiliar al celei mai mari bănci din România, consolidând un tip de capital nou pe piaţă. Totodată, Mureş Mall din Târgu Mureş a fost achiziţionat de universitatea locală de medicină, cu scopul de a fi transformat într-un spaţiu educaţional. Această tranzacţie face parte dintr-o listă tot mai mare de achiziţii recente realizate de autorităţile locale, care implică investiţii considerabile.

"Valoarea medie a tranzacţiilor a fost de aproximativ 25 de milioane de euro, unul dintre cele mai scăzute niveluri din ultimii ani. Totuşi, acest lucru reflectă creşterea implicării capitalului local, care devine tot mai activ. Noul val de antreprenori, care au acumulat capital prin afacerile lor în ultimele decenii, caută din ce în ce mai des oportunităţi pentru a-şi plasa fondurile. Între 2022 şi 2024, tranzacţiile sub 20 de milioane de euro au reprezentat, în medie, aproximativ un sfert din volumul anual", subliniază Robert Miklo, Partner | Head of Capital Markets Colliers.

Randamentele s-au menţinut stabile în 2024, de 7,25% pentru centre comerciale de top, 7,50% pentru birouri premium şi 7,75% pentru active industriale de top, cu o uşoară creştere de 0,25 puncte procentuale pentru cele din urmă. Această ajustare, explică specialiştii Colliers, nu reflectă neapărat o corecţie, ci mai degrabă o adaptare în funcţie de tranzacţiile efectuate, care au confirmat nivelurile actuale. De asemenea, merită menţionat că tranzacţiile recente cu parcuri comerciale de retail bine performante şi deschise recent în oraşe regionale s-au încheiat cu randamente în jur de 8%, uneori chiar sub acest nivel. În ceea ce priveşte finanţarea, băncile rămân deschise şi confortabile cu preţurile actuale, sprijinind produsele bine performante, în special din sectoarele industrial şi retail. Totodată, spaţiile de birouri de ultimă generaţie revin treptat în atenţia investitorilor, după un declin cauzat de tendinţa de lucru la distanţă.

De altfel, stabilizarea randamentelor în întreaga regiune a îmbunătăţit sentimentul general pe piaţă, iar investitorii par să se pregătească pentru o posibilă scădere a acestora, cu condiţia ca ratele dobânzilor să continue să scadă. Piaţa investiţiilor din CEE-6 a înregistrat o revenire rapidă în 2024, cu volume totale de aproape 9 miliarde de euro, în creştere faţă de puţin sub 5 miliarde de euro în anul anterior. Deşi Polonia a contribuit cu peste jumătate din acest rezultat, majoritatea ţărilor din regiune au avut performanţe favorabile, ceea ce poziţionează 2024 ca un an "normal", aliniat cu nivelurile din ciclurile precedente.

Investitorii din Europa de Vest - cei mai activi cumpărători de active imobiliare pe piaţa locală, în ultimii cinci ani

Investitorii din Europa de Vest, din ţări precum Austria, Olanda, Belgia sau Marea Britanie, au fost cei mai activi cumpărători de active imobiliare pe piaţa locală în ultimii cinci ani (2019-2024), realizând plasamente de 1,75 miliarde euro, potrivit datelor companiei de consultanţă imobiliară Cushman & Wakefield Echinox. Cota lor de piaţă a fost de circa 39%, dintr-un volum total tranzacţionat de 4,5 miliarde euro, în perioada analizată.

Ei au fost urmaţi de investitorii români, cu un volum de aproape 1,2 miliarde euro şi o cotă de 26%, în timp ce investitorii din Europa Centrală şi de Est au cumpărat active imobiliare în valoare de 560 milioane euro (13% cotă de piaţă). Investitorii din Orientul Mijlociu au realizat plasamente de 388 milioane euro, în timp ce nivelul de activitate al investitorilor din Africa de Sud s-a mai diminuat, aceştia având o cotă de piaţă de 7%.

În ciuda climatului volatil, marcat de numeroase evenimente cu impact major, piaţa locală a continuat să atragă investitori noi, atât locali, cât şi cu capital străin, printre aceştia numărându-se M Core (Marea Britanie), Supernova (Austria), Adventum Group (Ungaria), Fortress (Africa de Sud), Oresa Industra (Suedia), BT Property (Romania), Vectr Holdings (India), Vincit Union (Letonia), W&E Assets (USA) sau AYA Properties (Belgia).

Analizând activitatea companiilor care aveau deja prezenţă pe piaţa locală, cele mai mari achiziţii au fost realizate de Pavăl Holding, CTP şi AFI Europe, investitori care şi-au consolidat poziţiile pe piaţă prin preluarea de portofolii de clădiri de birouri (Pavăl Holding şi AFI Europe) şi de parcuri industriale şi de logistică (CTP). Preluările au reprezentat şi ieşirea de pe piaţa din România a grupului austriac CA Immo, de pe segmentul de birouri al grupului sud african NEPI Rockcastle şi de pe cel industrial a celor de la Globalworth.

Cristi Moga, Head of Capital Markets, Cushman & Wakefield Echinox, subliniază: "Piaţa imobiliară locală a atras în ultimii cinci ani capital din peste 20 de ţări de pe patru continente, dar, cu toate acestea, investitorii europeni, incluzându-i aici şi pe cei români, au fost responsabili pentru circa 80% din volumul tranzacţionat. Apetitul jucătorilor din Europa de Vest pentru achiziţii a rămas ridicat şi la începutul acestui an, dar vedem un interes în creştere şi din partea jucătorilor din Europa Centrală şi de Est".

Per total, în perioada 2020-2024, au fost înregistrate 159 de tranzacţii, valoarea medie fiind de peste 28 de milioane de euro. Cele mai tranzacţionate proprietăţi au fost imobilele de birouri, cu un volum care a depăşit 2,2 miliarde de euro şi o cotă de aproape 50% din total, acestea fiind urmate de proiectele comerciale, cu o cotă de 24%, respectiv de proprietăţile industriale (19%).

Circa 60% din volumul investit a fost direcţionat către proprietăţi situate în Bucureşti, în condiţiile în care peste un sfert din piaţă este reprezentat de achiziţii de portofolii de active amplasate în mai multe oraşe din ţară.

Perspectivele pieţei imobiliare sunt mixte, în acest an

Perspectivele pieţei imobiliare pentru acest an sunt mixte, arată Raportul Colliers. Consultanţii din cadrul companiei de consultanţă explică faptul că principala provocare vine din contextul intern, marcat de incertitudinea politică generată de anularea alegerilor prezidenţiale şi de un cost de risc ridicat, cauzat de dezechilibre economice.

Pentru 2025, perspectivele sunt promiţătoare, cu aproape 100 de milioane de euro în tranzacţii semnate, dar nefinalizate, printre care vânzarea unei părţi din Iride Park, deţinută de Immofinanz, şi a unui portofoliu de parcuri comerciale aparţinând MAS REI. Alte tranzacţii, aflate în diverse etape de negociere şi care totalizează aproximativ 500 de milioane de euro, indică un început de an solid. Dacă tendinţele favorabile se menţin, analiza Colliers arată că investiţiile în imobiliare comerciale ar putea depăşi pragul de 800 de milioane de euro în 2025. Totuşi, acest scenariu depinde de evoluţia unor factori-cheie.

Anul 2025 a debutat deja cu două tranzacţii importante, ambele implicând proiecte de retail şi acelaşi cumpărător, respectiv M Core, ce a preluat portofoliul de strip mall-uri deţinute în şapte oraşe din ţară de către MAS Real Estate si Prime Kapital, tranzacţie în care Cushman & Wakefield Echinox a reprezentat vânzătorul şi, de asemenea, proiectul Shopping City Suceava.

Având în vedere tranzacţiile în diverse stadii de negociere, până la jumătatea anului volumul tranzacţionat va fi în jurul a 500-600 milioane euro, conform surselor citate. Acestea arată că perspectivele pentru 2025 sunt, în general, optimiste, dar că există în continuare riscuri precum inflaţia, creşterea costurilor de construcţie şi incertitudinile geopolitice. "Totuşi, tranziţia către sustenabilitate, digitalizarea proceselor şi adaptarea la noile cerinţe ale pieţei oferă oportunităţi semnificative pentru investitori. Piaţa imobiliară europeană şi locală intră, în 2025, cu o direcţie clară spre redresare şi adaptare. Tendinţele respective indică un an promiţător pentru acest sector, cu oportunităţi substanţiale în retail, industrial & logistic şi birouri. Succesul depinde, însă, de capacitatea jucătorilor din piaţă de a se adapta rapid la noile cerinţe şi de a valorifica potenţialul de inovare şi sustenabilitate", estimează reprezentantul Cushman & Wakefield Echinox.

Specialiştii spun că principalele provocări pentru România sunt legate de contextul intern, marcat de incertitudinea politică. Acest climat ar putea determina investitorii să adopte o abordare mai precaută până la clarificarea situaţiei. În plus, costul ridicat al riscului, cauzat de un deficit fiscal semnificativ şi de dezechilibrele contului curent, afectează atractivitatea pieţei, deşi randamentele investiţionale rămân competitive. Implementarea unor reforme fiscale ar putea reduce aceste riscuri şi stimula activitatea investiţională pe termen lung.

"Comparativ cu anul precedent, 2024 a fost un an mult mai activ şi s-a încheiat cu un rezultat solid. Dinamica puternică a tranzacţiilor observată pe parcursul anului a continuat şi în 2025, cu câteva acorduri majore încă în desfăşurare. Aceste creşteri ale activităţii de tranzacţionare confirmă că volumul relativ redus al investiţiilor din România, în comparaţie cu Polonia, este mai degrabă rezultatul lipsei de produse disponibile, şi nu al lipsei de interes. Băncile au rămas implicate facilitând accesul la finanţare. Anul acesta ne aşteptăm la continuarea dinamicii pozitive, cu premise bune să depăşim performanţa din 2024", explică Robert Miklo.

Pe plan extern, evoluţiile geopolitice, economia fragilă a zonei euro şi politicile comerciale globale rămân factori de urmărit. Totuşi, perspectivele pe termen lung sunt optimiste. Între 2015 şi 2019, România a înregistrat un volum mediu anual de tranzacţii imobiliare comerciale de peste 900 de milioane de euro, iar PIB-ul s-a dublat în termeni nominali faţă de 2015. Dezvoltarea accelerată a infrastructurii va avea un impact pozitiv la toate nivelurile economice şi va rezulta în cele din urmă şi în îmbunătăţirea atractivităţii investiţionale ale ţării. Astfel, potenţialul României de a atrage investitori noi şi a avea o traiectorie pozitiva pe termen lung este semnificativ, conchide Robert Miklo.