Piaţa spaţiilor industriale şi logistice a crescut şi anul trecut

Piaţa spaţiilor industriale şi logistice din România a continuat să crească, în 2024, cu livrări de aproximativ 400.000 de metri pătraţi, potrivit raportului anual publicat de Colliers. Dezvoltatorii au finalizat, anul trecut, peste 570.000 de metri pătraţi de noi spaţii, în creştere cu 27% faţă de 2024, astfel că, la nivel naţional, stocul a ajuns la aproximativ 7,6 milioane de metri pătraţi, după cum ne-a transmis Vlad Săftoiu, Head of Research Cushman & Wakefield Echinox. Activitatea de dezvoltare a revenit pe creştere, după ce în 2023 livrările au fost cu 46% sub nivelul din 2022.

În ceea ce priveşte cererea de astfel de spaţii, companiile au închiriat 842.800 metri pătraţi în 2024, reprezentând o scădere de 17% comparativ cu 2023. Cererea nouă a avut o pondere de 62% din volumul tranzacţionat în 2024, restul fiind renegocieri ale contractelor existente.

Interesul investitorilor internaţionali şi locali a crescut

Interesul investitorilor internaţionali şi locali a crescut, iar tranzacţii importante precum extinderea retailerilor LPP şi Deichmann confirmă poziţia României ca hub strategic de distribuţie pentru Europa de Sud-Est. Pe termen lung, piaţa rămâne atractivă datorită competitivităţii forţei de muncă şi modernizării infrastructurii, însă, pe termen scurt, incertitudinile economice şi politice ar putea încetini ritmul expansiunii, conform specialiştilor de la Colliers.

Aceştia arată că situaţia de pe piaţa închirierilor de spaţii logistice nu reflectă pe deplin dinamica pieţei locale, având în vedere că sunt incluse doar tranzacţiile publice - fie raportate de birourile locale de cercetare, fie anunţate public de companii sau în rapoartele pentru investitori ai companiilor listate. În realitate, o parte semnificativă din activitatea de închiriere, în special reînnoirile de contracte şi alte tranzacţii directe neraportate ar putea reprezenta cel puţin 20-30% din volumul total.

Victor Coşconel, Partner | Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers, subliniază: "Dacă înainte de pandemie volumul anual de închirieri era sub 500.000 de metri pătraţi, rezultatul din 2024 confirmă o piaţă în creştere. Deşi CTP şi WDP rămân lideri, controlând două treimi din stocul total, vedem o intensificare a activităţii şi din partea altor dezvoltatori. Intrarea pe piaţă a Garbe (Germania) şi Hillwood (US), dezvoltatori de renume, alături de investiţiile tot mai mari din partea jucătorilor locali, indică o dinamică pozitivă şi perspective solide de creştere. În plus, pentru al doilea an consecutiv, o treime din spaţiile închiriate au fost destinate producţiei, faţă de doar 10-15% în anii anteriori, ceea ce reflectă investiţiile majore din sectorul industrial. Totuşi, multe companii de producţie preferă să deţină spaţiile în care operează, o tendinţă care influenţează structura pieţei pe termen lung".

Mai bine de jumătate din închirierile de spaţii industriale şi logistice s-au realizat în Bucureşti şi în zonele adiacente, însă acest procent este semnificativ mai mic decât media ultimului deceniu; ceea ce subliniază dezvoltarea accelerată a centrelor regionale, care devin tot mai atractive pentru operaţiunile industriale şi logistice. Deşi Bucureştiul rămâne principala destinaţie pentru acest sector, consultanţii Colliers estimează că, pe termen lung, ponderea sa va scădea, pe măsură ce alte oraşe din ţară atrag tot mai mulţi investitori şi operatori logistici.

Rata de neocupare se menţine scăzută, în jur de 5% la nivel naţional, ceea ce limitează opţiunile de negociere pentru chiriaşi, mai ales în contextul unui număr redus de dezvoltări speculative. Chiriile s-au stabilizat, iar un depozit Built-to-Suit (BTS) într-o zonă premium se închiriază cu 4,5-5 euro pe metru pătrat în Bucureşti şi în principalele oraşe. Comparativ, înainte de 2021, chiriile erau sub 4 euro pe metru pătrat, ceea ce reflectă o ajustare semnificativă a pieţei.

Cea mai mare tranzacţie a anului a fost extinderea retailerului de modă LPP, care a închiriat 42.000 de metri pătraţi de spaţii de depozitare în nordul Bucureştiului, ajungând la un total de peste 130.000 de metri pătraţi, devenind astfel unul dintre cei mai mari chiriaşi din România. De asemenea, retailerul de încălţăminte Deichmann a preînchiriat un depozit de 20.000 de metri pătraţi în Bucureşti, pe care îl va transforma într-un centru regional de distribuţie. Totodată, Federal Mogul, producător de piese auto, a încheiat un acord de tip sale & leaseback cu WDP pentru fabrica sa din Ploieşti, care ocupă 19.000 de metri pătraţi. De asemenea, o importantă reţea de distribuţie FMCG pe piaţa din România şi-a inaugurat primul depozit temporar, care include 10.000 de metri pătraţi în MLP Bucharest West. GXO a finalizat prima fază a proiectului său, la sfârşitul anului, destinat retailerului Trendyol, având ca scop o suprafaţă de 50.000 de metri pătraţi. Victor Coşconel apreciază: "Aceste tranzacţii arată dinamica pieţei locale şi tendinţele actuale, consolidând rolul României ca hub regional de distribuţie pentru Europa de Sud-Est şi, în unele cazuri, pentru întreaga Europă Centrală şi de Est. Odată cu îmbunătăţirea rapidă a infrastructurii şi aderarea completă la spaţiul Schengen în 2025, România devine tot mai atractivă pentru investiţiile în logistică. Unul dintre principalele avantaje este costul redus al forţei de muncă raportat la productivitate, cel mai bun din Uniunea Europeană în domenii precum transportul şi depozitarea. Chiar şi după creşterile salariale din ultimul deceniu, România rămâne competitivă la nivel european şi global, atrăgând tot mai multe companii interesate să-şi extindă prezenţa în regiune".

Modernizarea infrastructurii este un alt avantaj cheie în creşterea economică şi dezvoltarea sectorului industrial şi logistic. După un an record în 2024, cu 1.200 de kilometri de drumuri rapide livrate, România ar putea atinge 2.000 de kilometri până la finalul deceniului. În prezent, sunt în construcţie peste 600 de kilometri de autostrăzi şi drumuri expres, iar alţi 700 de kilometri sunt în pregătire. Finalizarea unor tronsoane esenţiale, precum Sibiu-Piteşti şi Iaşi-Târgu Mureş, va îmbunătăţi conectivitatea şi va atrage noi investiţii.

"România are un potenţial semnificativ pe termen lung datorită forţei de muncă competitive, poziţiei strategice şi investiţiilor în infrastructură. Cu toate acestea, stocul actual de spaţii industriale şi logistice, estimat la 8 milioane de metri pătraţi până la sfârşitul lui 2025, rămâne modest faţă de ţări precum Polonia, care dispune de un volum de patru ori mai mare. Creşterea la 11-12 milioane de metri pătraţi până la finalul deceniului este un obiectiv realist. Pe termen scurt, însă, incertitudinile economice şi politice pot influenţa ritmul expansiunii, dar tranzacţiile de mari dimensiuni ar putea aduce surprize pozitive şi susţine activitatea pieţei", conchide Victor Coşconel.

Piaţa industrială din România se temperează uşor, în 2025

Piaţa industrială din România se temperează uşor, în 2025, pe fondul activităţii economice relativ slabe pe plan extern. Factorii care susţin expansiunea sectorului logistic şi industrial rămân valabili pentru un orizont lung de timp: diferenţa favorabilă dintre salarii şi productivitate va continua să atragă companii interesate de relocarea producţiei, iar România continuă să aibă un stoc de spaţii industriale sensibil mai mic decât alte ţări vecine, apreciază sursele citate. În plus, dezvoltările de infrastructură vor continua să sprijine operaţiunile industriale şi logistice în diverse regiuni ale ţării pentru mulţi ani de aici înainte. Totuşi, veştile mai puţin optimiste din sectorul industrial german, în special din industria auto, influenţează negativ încrederea dezvoltatorilor şi chiriaşilor din România, determinând o abordare mai prudentă. Consultanţii Colliers anticipează o temperare uşoară a cererii de închiriere în sectorul industrial şi logistic, cu un declin faţă de nivelurile record atinse în perioada post-pandemie. Cu toate acestea, cererea ar trebui să rămână peste valorile înregistrate în perioada 2017-2019. În ceea ce priveşte chiriile, acestea sunt aşteptate să rămână în mare parte stabile.

Sursele citate opinează că avantajele României pe termen lung rămân intacte: raportul bun dintre costuri salariale şi încasări, autostrăzile în construcţie şi poziţia geografică bună, precum şi stabilizarea chiriilor.

Bucureştiul a beneficiat de cea mai mare parte a suprafeţei de spaţii logistice construite în 2024 - 152.500 metri pătraţi (27% din total), acesta fiind urmat de Ploieşti, cu 127.200 metri pătraţi (22% din total) şi Braşov, cu 76.600 metri pătraţi (13% din livrările totale din 2024).

Reprezentanţii Cushman & Wakefield Echinox ne-au transmis: "În prezent, la nivel naţional sunt în construcţie circa 230.000 metri pătraţi, însă estimăm că livrările din acest an vor depăşi acest nivel, având în vedere că dezvoltatorii şi-au diminuat semnificativ proiectele realizate speculativ, şi încep construcţia doar după ce au securizate contracte de preînchiriere".

În Bucureşti-Ilfov se află cea mai mare suprafaţă de spaţii în construcţie (98.000 metri pătraţi), în timp ce în Arad sunt în construcţie 22.000 metri pătraţi, iar Baia Mare va avea circa 20.000 metri pătraţi de noi spaţii finalizate pe parcursul anului.

În ceea ce priveşte cererea, în ultimul trimestru al anului trecut a fost consemnată o creştere semnificativă a activităţii de tranzacţionare - 64% peste nivelul din trimestrul al treilea.

Companiile din domeniul FMCG şi de retail au fost cei mai activi chiriaşi pe piaţa închirierilor, aceştia fiind urmaţi de firmele de producţie şi automotive şi de operatorii de logistică şi distribuţie.

Având în vedere evoluţia cererii şi a activităţii de tranzacţionare, rata de neocupare a înregistrat o uşoară creştere la 4,9%, la nivel national, fiind aşteptată o reducere în 2025 datorită numărului limitat de proiecte dezvoltate speculativ.

Ştefan Surcel, Head of Industrial Agency Cushman & Wakefield Echinox, arată: "Piaţa spaţiilor logistice şi industriale din România trece printr-o perioadă de stabilizare, cu livrări în creştere şi o cerere solidă din partea companiilor din retail, FMCG şi producţie. În ciuda unei uşoare majorări a ratei de neocupare, perspectivele pentru 2025 rămân optimiste, deoarece evoluţia economică pozitivă, cu un PIB în creştere şi o inflaţie în scădere, creează un context favorabil pentru continuarea dezvoltărilor în acest sector".

Chiriile de referinţă din Bucureşti şi din principalele destinaţii industriale şi logistice din ţară au rămas în general constante, între 4,20 şi 4,70 euro/mp/lună, în trimestrul al patrulea din 2024, la niveluri mai reduse fiind comercializate proiectele cu rate mai mari de neocupare. Pentru perioada următoare nu sunt estimate fluctuaţii semnificative ale chiriilor, însă proiectele noi ar putea fi disponibile la chirii mai ridicate, în principal ca urmare a creşterii costurilor de construcţie şi a preţurilor de achiziţie a terenurilor.