Accesul dificil la finanţare şi costurile ridicate ale materialelor de construcţie amplifică deficitul de locuinţe

Livrările de locuinţe noi au scăzut cu 15% la nivel naţional şi cu peste 20% în Bucureşti, în timp ce cererea a crescut cu 7% în 2024, potrivit raportului anual Colliers. Accesul tot mai dificil la finanţare şi costurile ridicate ale materialelor de construcţie frânează dezvoltările viitoare, amplificând deficitul de locuinţe. Preţurile au continuat să crească peste rata inflaţiei, iar în marile oraşe achiziţia unei locuinţe devine tot mai greu accesibilă, indică specialiştii citaţi.

Şi în perioada următoare preţurile locuinţelor ar putea creşte, însă evoluţia acestora depinde de mai mulţi factori, apreciază consultanţii Colliers. Dacă un scenariu economic negativ se va concretiza într-o deteriorare semnificativă a pieţei muncii, o creştere bruscă a şomajului ar putea avea un impact major, ducând la o scădere a preţurilor locuinţelor şi la o prăbuşire a vânzărilor, consideră aceştia. În acelaşi timp, preţurile actuale nu sunt atât de deconectate de realitate precum erau în perioada 2007-2008, ceea ce reduce riscul unei corecţii majore. În cazul în care activitatea economică va fi pe plus, chiar şi cu un avans mai modest, perspectivele în zona rezidenţială rămân pozitive. O piaţă a muncii relativ stabilă şi cu avans salarial, scăderea ratelor dobânzilor şi încrederea consumatorilor - care se află la niveluri apropiate de recordurile din 2007-2008 - ar putea susţine un alt an solid pentru piaţa rezidenţială, conform surselor citate. Mai mult, dacă oferta va rămâne limitată şi economia generală va înregistra chiar şi o uşoară îmbunătăţire (excluzând eventuale modificări fiscale negative semnificative), există posibilitatea ca preţurile să accelereze pe termen mediu. În acest context, consultanţii Colliers preconizează tot mai multe discuţii, atât din partea clienţilor, cât şi a dezvoltatorilor şi investitorilor, privind implementarea unor scheme PRS (Private Rented Sector), un model care ar putea deveni din ce în ce mai popular în viitorul apropiat.

În 2025, oferta limitată şi cererea puternică vor menţine presiunea asupra preţurilor. În acest context, piaţa de închirieri începe să câştige teren, devenind o opţiune atractivă pentru cei care nu pot sau nu doresc să cumpere o locuinţă în condiţiile actuale.

Gabriel Blăniţă, Director & Advisory Services la Colliers România, a declarat: "Deşi livrările de locuinţe rămân peste media ultimului deceniu, decalajul faţă de cerere devine tot mai evident. Dacă în anii trecuţi se autorizau şi construiau un număr mai mare de locuinţe, în ultimii doi ani suprafeţele autorizate au scăzut semnificativ, semnalând o scădere importantă a livrărilor de locuinţe în viitorul apropiat. Bucureştiul resimte cel mai puternic această tendinţă, cu o cerere ridicată, dar dezvoltări limitate de disponibilitatea redusă a terenurilor, reglementările stricte şi creşterea costurilor de construcţie. În 2024, cererea de locuinţe a crescut cu 7% faţă de anul anterior, potrivit agenţiei locale de cadastru. Piaţa imobiliară a avut evoluţii diferite în funcţie de oraş. În Bucureşti, tranzacţiile cu apartamente au crescut cu 5%, iar în Cluj şi Timişoara cu 3-4%. Iaşiul a înregistrat cel mai mare avans, cu o creştere de 40%, susţinută de livrarea unui număr mare de locuinţe noi, care a atras tot mai mulţi cumpărători".

La nivel naţional, s-au înregistrat aproape 170.000 de tranzacţii pentru apartamente, atât noi, cât şi vechi. Deşi sub recordul din 2021, volumul este cu peste 40% mai mare decât media anilor 2018-2019. Consultanţii Colliers subliniază că evoluţia pieţei nu a fost uniformă pe tot parcursul anului. În prima jumătate a lui 2024, tranzacţiile au fost mai dinamice, însă în a doua parte, ritmul de creştere a încetinit, mai ales în decembrie. Incertitudinile legate de bugetul pe 2025 şi amânarea alegerilor prezidenţiale au făcut ca mulţi cumpărători să devină mai precauţi. Acest climat de nesiguranţă s-a resimţit în special în segmentul mediu şi cel premium, unde achiziţiile implică sume mari şi condiţii de finanţare mai stricte.

Construcţia clădirilor rezidenţiale a încetinit cu circa 22%, anul trecut

La nivelul întregului an 2024, construcţia clădirilor rezidenţiale a încetinit cu circa 22%, conform celor mai recente informaţii publicare de Institutul Naţional de Statistică. Un factor important care a influenţat piaţa în 2024 a fost accesul dificil la finanţare. Deşi Banca Naţională a redus rata dobânzii de politică monetară la 6,5%, indicele IRCC a rămas ridicat, în jur de 6%, din cauza modului în care este calculat, cu întârziere faţă de evoluţiile pieţei. Chiar dacă băncile au continuat să ofere credite ipotecare cu dobânzi fixe mai atractive, costurile mari ale împrumuturilor au descurajat mulţi cumpărători, ceea ce a încetinit ritmul achiziţiilor prin credit ipotecar comparativ cu anii anteriori.

"Accesul la finanţare a continuat să fie dificil, însă creşterea salariilor peste rata inflaţiei a contribuit la menţinerea accesibilităţii locuinţelor. Spre deosebire de alte pieţe din regiune, unde preţurile şi chiriile au crescut mult mai rapid decât veniturile, România a avut o evoluţie mai echilibrată. Totuşi, 2024 a fost un an de tranziţie, cu vânzări moderate şi factori economici care au influenţat accesul la credite. În acest context, preţurile locuinţelor au continuat să crească, influenţate de oferta redusă şi de specificul fiecărei pieţe locale. La nivel naţional, acestea au depăşit rata inflaţiei (5,1% la final de an), dar au crescut mai lent decât salariile (+13,1% anual). Astfel, locuinţele s-au scumpit moderat, însă accesibilitatea s-a menţinut relativ stabilă", punctează Gabriel Blăniţă.

În marile oraşe, achiziţia unei locuinţe a devenit tot mai costisitoare, mai ales în zonele centrale, unde cererea este ridicată, iar oferta limitată. În schimb, în zonele metropolitane şi periferice, unde terenurile sunt mai disponibile şi costurile de construcţie mai reduse, oferta de locuinţe ar putea creşte, contribuind la echilibrarea pieţei. În oraşele cu stoc limitat şi cerere mare, preţurile au crescut semnificativ, subliniază consultanţii Colliers. Bucureşti, Cluj-Napoca şi Iaşi au înregistrat creşteri peste media naţională, pe fondul livrărilor insuficiente. În schimb, în zonele cu o competiţie mai mare între dezvoltatori sau cu o cerere mai redusă, au avut loc ajustări uşoare de preţ, fără a indica o tendinţă de scădere generalizată a pieţei.

Dacă nu intervine o criză economică majoră, piaţa rezidenţială va urma aceeaşi direcţie şi în 2025

Dacă nu intervine o criză economică majoră, piaţa rezidenţială va urma aceeaşi direcţie şi în 2025, anticipează consultanţii Colliers, explicând că cererea ar trebui să rămână solidă, susţinută de creşterea salariilor, scăderea dobânzilor şi nevoia tot mai mare de locuinţe, mai ales în Bucureşti şi marile oraşe, pe fondul imigraţiei, dar şi migraţiei interne. În schimb, oferta va continua să scadă, în special în marile oraşe, din cauza birocraţiei şi a reticenţei dezvoltatorilor. Cu mai puţine locuinţe noi şi o cerere stabilă sau în creştere, presiunile asupra preţurilor vor persista. În aceste condiţii, accesul la locuinţe va deveni şi mai dificil în zonele centrale şi bine conectate, unde preţurile sunt deja ridicate în raport cu veniturile medii.

În acest context, piaţa de închirieri creşte rapid, atrăgând tot mai mulţi investitori interesaţi de venituri stabile pe termen lung. În Bucureşti, acest segment urmează modelul pieţelor mai dezvoltate din Europa Centrală şi de Est, devenind o opţiune viabilă pentru cei care nu pot sau nu doresc să cumpere o locuinţă. Pe termen lung, creşterea populaţiei, concentrată în marile oraşe, menţine cererea ridicată pe piaţa rezidenţială, subliniază consultanţii Colliers. România are una dintre cele mai mari rate de supraaglomerare din UE, ceea ce face ca necesitatea locuinţelor să rămână o prioritate, indiferent de contextul economic.

"Extinderea infrastructurii va avea un impact semnificativ asupra pieţei imobiliare, stimulând cererea pentru proiecte rezidenţiale, comerciale şi logistice. Totuşi, această dinamică aduce provocări juridice complexe, de la achiziţia terenurilor şi procedurile de expropriere până la reglementările urbanistice stricte şi conformarea cu noile standarde ESG. Pentru ca aceste investiţii să fie sustenabile şi eficiente, dezvoltatorii trebuie să alinieze proiectele la strategiile urbanistice locale şi să gestioneze cu atenţie cadrul legislativ", subliniază Oana Bădărău, Partner & Head of Real Estate la firma de avocatură PeliPartners.

2024 - un an decent pentru piaţa terenurilor

2024 a fost un an decent pentru piata de terenuri, chiar daca apetitul nou a fost în temperare (vorbim de un volum de 400-450 de milioane de euro), susţin sursele citate. Aceştia arată că încă există tranzacţii semnificative în derulare care pot contribui la volumul din 2025, dar mulţi investitori sunt mai precauţ/în expectativă, având în vedere blocajele administrative şi incertitudinile interne. Specialiştii subliniază că, în acest an, rezidentialul va ramane "vedeta", dar că ar fi de aşteptat ca ponderea acestuia să se tot reducă, în contextul revenirii apetitului pentru alte sectoare imobiliare.