Cererea relativ scăzută pentru închiriere redefineşte piaţa birourilor
Piaţa Imobiliară / 10 martie
Creşterea economică modestă din majoritatea ţărilor occidentale, incertitudinile interne şi momentumul nefavorabil moştenit din 2024 prefigurează un an 2025 dificil pentru piaţa locală de birouri. Cererea nouă de închiriere ar putea rămâne la niveluri scăzute, comparabile cu anii anteriori sau chiar să atingă noi minime, într-un scenariu economic advers, departe de recordurile din perioada 2017-2019, apreciază specialiştii de la Colliers. Un aspect pozitiv pentru proprietarii de clădiri este absenţa unor livrări semnificative de noi spaţii de birouri în 2025, atât în Bucureşti (cu excepţia proiectului de mici dimensiuni One Gallery), cât şi în alte oraşe. Acest context favorizează o scădere treptată a ratei de neocupare pentru clădirile de calitate superioară, amplificând diferenţele dintre proiectele moderne, eficiente energetic şi bine poziţionate şi cele mai puţin competitive. Această dinamică generează o piaţă duală, observă consultanţii citaţi, explicând că, pe de o parte, clădirile moderne şi bine poziţionate continuă să atragă chiriaşi, în timp ce spaţiile mai puţin performante se confruntă cu dificultăţi în a atrage sau a menţine ocupanţii.
2024 nu a adus modificări semnificative ale chiriilor
În piaţa imobiliară comercială - spaţii de birouri, de retail, de logistică - anul 2024 nu a adus modificări semnificative ale chiriilor, subliniază Vlad Săftoiu, Head of Research Cushman & Wakefield Echinox.
Astfel, valorile de referinţă din Bucureşti şi din principalele destinaţii industriale şi logistice din ţară au rămas în general constante - între 4,20 şi 4,70 euro/mp/lună -, la niveluri mai reduse fiind comercializate proiectele cu rate mai mari de neocupare. Pentru perioada următoare nu sunt estimate fluctuaţii semnificative ale chiriilor, însă proiectele noi ar putea fi disponibile la chirii mai ridicate, în principal ca urmare a creşterii costurilor de construcţie şi a preţurilor de achiziţie a terenurilor.
Nici chiriile spaţiilor de birouri nu au înregistrat schimbări semnificative pe parcursul anului trecut. Sursa citată ne-a transmis: "Am observat o uşoară corecţie în CBD (Central Business District) în Bucureşti, până la 20-21 euro/mp/lună, în timp ce în celelalte subpieţe acestea s-au menţinut la 15-18 euro/mp/lună în zonele centrale/semi-centrale şi la 9-13,5 euro/mp/lună în locaţiile mai periferice".
Chiriile de referinţă pentru centrele comerciale din Bucureşti s-au stabilizat la nivelul de 90 euro/mp/lună (în uşoară creştere comparativ cu 2023), în timp ce pentru oraşele secundare - Cluj-Napoca, Timişoara, Iaşi şi Constanta - costurile de închiriere ajung la 50-65 euro/mp/lună, iar în cele terţiare acestea se situează la 30-35 euro/mp/lună, potrivit specialiştilor citaţi.
Piaţa de birouri din Bucureşti a continuat să fie destul de dinamică din perspectiva cererii, în condiţiile în care aproape 370.000 metri pătraţi au fost tranzacţionaţi pe parcursul anului 2024. Chiar dacă această suprafaţă este cu 20% sub nivelul înregistrat în 2023, 2024 este al treilea cel mai bun an înregistrat vreodată în Bucureşti din punct de vedere al cererii de spaţii de birouri (după 2023 şi 2019).
Activitatea de dezvoltare a fost modestă, doar o singură clădire, de 15.000 de metri pătraţi, fiind livrată în 2024, proiect care a urcat stocul de spaţii de birouri din Bucureşti la 3,43 milioane metri pătraţi.
România s-a remarcat prin creşterea stocului de clădiri verzi şi prin integrarea standardelor de sustenabilitate
Bucureştiul se numără printre cele mai mari şi mature pieţe de birouri din Europa Centrală şi de Est. Alături de Varşovia, Praga şi Budapesta, capitala României s-a remarcat prin creşterea stocului de clădiri verzi şi prin integrarea standardelor de sustenabilitate, potrivit unui raport al Colliers. Deşi ritmul livrărilor noi a încetinit în ultima perioadă, sustenabilitatea rămâne o prioritate pentru dezvoltatori. Aproximativ 93% dintre clădirile noi de birouri din Bucureşti, construite în ultimii şapte ani, şi 70% dintre clădirile mai vechi, cu o vechime de peste 15 ani, deţin certificări verzi, reflectând un angajament puternic faţă de sustenabilitate şi eficienţă energetică. Pentru comparaţie, doar Varşovia depăşeşte Bucureştiul în ceea ce priveşte certificările verzi, cu 98% dintre clădirile noi certificate. Piaţa de birouri din Bucureşti a încheiat anul 2024 cu o cerere totală de leasing de aproape 339.000 de metri pătraţi, înregistrând o scădere de 20% faţă de maximul istoric din 2023, dar menţinându-se peste media ultimilor cinci ani.
"Pieţele de birouri din ECE se află într-un proces de transformare, influenţat de îmbătrânirea stocului de clădiri şi de cerinţele tot mai stricte privind decarbonizarea, impuse de reglementările europene şi de tendinţele globale. România este un jucător important în regiune şi, deşi bine poziţionată în adoptarea standardelor de sustenabilitate, deţine un stoc semnificativ de clădiri vechi, comparabil cu cel din Bratislava şi Budapesta. Modernizarea acestor clădiri reprezintă o oportunitate majoră de investiţii, care poate întări competitivitatea pieţei pe termen lung şi atrage dezvoltatori interesaţi să răspundă cerinţelor actuale de sustenabilitate. Performanţa certificărilor verzi sporeşte atractivitatea pieţei locale pentru investitori şi contribuie la crearea unui mediu de afaceri competitiv", explică Victor Coşconel, Partner | Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.
Clădirile eficiente, situate în zone bune, sunt mai căutate de chiriaşi, conform datelor de închiriere, afirmă consultantul Colliers. Rata de neocupare pentru clădirile relativ noi din Bucureşti, unde procentul certificărilor verzi este foarte ridicat, este de o singură cifră, în timp ce, pentru clădirile vechi - deseori situate în poziţii mai puţin centrale şi cu o eficienţă energetică redusă - rata de neocupare se apropie de 20%. În acelaşi timp, datele pentru 2024 arată o încetinire a pieţei din perspectiva cererii totale de închiriere, însă, în ceea ce priveşte cererea nouă, anul trecut a atins 116.000 de metri pătraţi, un nivel similar celui din 2023.
Cu o singură livrare în 2024 - AFI Loft, cu aproximativ 16.000 de metri pătraţi -, stocul modern de birouri din Bucureşti a ajuns la circa 3,4 milioane de metri pătraţi, fiind reprezentat în proporţie de 31% de clădiri construite în ultimii şapte ani, 27% cu o vechime de 8-10 ani şi 42% livrate acum mai bine de 15 ani, potrivit celui mai recent raport Colliers. Rata de neocupare pentru birourile moderne, construite în ultimii 14 ani, se situa în 2024 între 12-14%, comparativ cu aproape 16% pentru clădirile livrate înainte de 2010. Consultanţii Colliers observă că cererea pentru spaţii noi, certificate şi eficiente energetic rămâne ridicată în România, la fel ca în alte pieţe mature din regiune. În Bucureşti, clădirile noi (0-7 ani) au o rată de neocupare mult mai mică, de doar 5%, şi atrag chirii mai mari, ceea ce arată preferinţa chiriaşilor pentru economii operaţionale şi facilităţi moderne.
"Pieţele mature, precum Bucureştiul şi Praga, înregistrează un ritm mai lent al dezvoltărilor noi - sub 5% din stocul existent, spre deosebire de oraşe precum Vilnius şi Tirana, unde 45%, respectiv 84% din stocul total se află în construcţie. România, însă, se concentrează pe modernizarea clădirilor existente, menţinând un echilibru pe piaţă şi evitând riscurile de superofertă. Certificările verzi, alături de echilibrul dintre cerere şi ofertă, întăresc poziţia Bucureştiului ca destinaţie preferată de investitori şi chiriaşi care prioritizează sustenabilitatea. Iar acest model de adaptare şi dezvoltare sustenabilă subliniază maturitatea României pe piaţa de birouri din regiune", precizează Victor Coşconel.
Calendarul limitat de livrări din 2024 şi 2025, completează directorul Colliers, ar putea determina o creştere a chiriilor pentru birourile de clasa A în locaţii bine poziţionate, tendinţă amplificată de cererea tot mai mare pentru spaţii care respectă standardele de sustenabilitate. În Bucureşti, spaţiile de birouri din clădiri cu o vechime de până la şapte ani se închiriază în medie la valori în jurul a 16,5 euro pe metru pătrat, comparativ cu 13 euro pe metru pătrat în clădiri mai vechi de 15 ani. În contextul în care Bucureştiul nu are o supraofertă de birouri pe cap de locuitor, eforturile companiilor de a încuraja angajaţii să revină mai frecvent la birou ar putea genera o creştere a cererii pe termen mediu. Consultanţii Colliers atrag atenţia că vârsta şi calitatea clădirilor nu sunt singurii factori care determina nivelul chiriei, întrucât poziţia este deseori criteriul determinant care determina chiriaşii să aleagă anumite zone. Astfel, chiria pentru clădirile moderne de birouri din Piaţa Victoriei ajunge la 22 de euro pe metru pătrat în multe cazuri şi sare punctual de acest nivel pentru anumite clădiri.
Şi la nivel regional, chiriaşii sunt dispuşi să plătească chirii mai mari pentru clădirile noi, ca urmare a costurilor operaţionale reduse şi facilităţilor moderne, iar acest lucru este vizibil pe pieţe precum Praga (17,7 euro/metru pătrat), Varşovia (21,0 euro/metru pătrat) sau Atena (28,5 euro/metru pătrat). De asemenea, preferinţa pentru spaţiile de birouri din clădiri noi (0-7 ani) se reflectă şi în rate mai ridicate de ocupare, comparativ cu clădirile mai vechi.
