Piaţa imobiliară din România - tendinţe şi provocări

Economia României şi piaţa imobiliară intră în 2025 cu perspective pozitive pe termen lung, dar şi cu provocări semnificative pentru anul care a început, anticipează consultanţii Colliers în raportul "Top 10 previziuni pentru piaţa imobiliară din România în 2025". Optimismul legat de potenţialul de creştere economică pe termen lung este susţinut de factori precum investiţiile în infrastructură, aderarea la Schengen, ecartul favorabil între productivitatate şi costuri pe piaţa muncii, precum şi de indiciile care sugerează că o parte a românilor plecaţi în străinătate încep să revină în ţară. Cu toate acestea, riscurile rămân ridicate, având în vedere creşterea economică modestă, deficitul bugetar foarte mare, instabilitatea politică şi contextul global dominat de incertitudini geopolitice şi economice.

Consultanţii Colliers estimează o creştere economică de puţin peste 2% în 2025, dar avertizează că riscurile rămân semnificative şi sunt mai degrabă orientate către un rezultat mai slab. În 2024, economia României a înregistrat un ritm de creştere lent, de sub 1%, mult sub aşteptările iniţiale de la începutul anului, de peste 3%. Deşi perspectiva pentru 2025 este moderat optimistă, susţinută de investiţii şi de un sector de consum încă stabil, vulnerabilităţile economice persistă. Cererea externă slabă, influenţată în special de situaţia economică din Germania, dar şi riscurile interne, precum un deficit fiscal ridicat şi un deficit de cont curent problematic, au un efect advers asupra percepţiei externe a României în rândul investitorilor. În cazul unei crize economice globale, România ar putea traversa un proces de ajustare dificil, comparabil cu cel din perioada 2009-2010.

Instabilitatea politică şi incertitudinile rămân ridicate în 2025, subliniază consultanţii Colliers. România se confruntă cu o situaţie politică fără precedent, după ce Curtea Constituţională a anulat alegerile prezidenţiale şi a ordonat reluarea acestora, proces care va avea loc în această primăvară. Contextul este marcat de o coaliţie de guvernare fragilă, formată din mai multe partide unite în principal de o poziţie pro-europeană şi de o opoziţie puternică, dominată de trei partide eurosceptice. Zgomotul politic şi incertitudinile sunt aşteptate să rămână la cote ridicate, mai ales că noul guvern va trebui să gestioneze cel mai mare deficit fiscal structural din UE, într-un context economic extern complicat. Această combinaţie face ca România să fie vulnerabilă la schimbări bruşte.

Geopolitica rămâne în prim-plan, iar adaptabilitatea devine cheia pentru a face faţă unui mediu internaţional aflat într-o continuă transformare. "Nicio clipă de linişte" descrie cu acurateţe scena geopolitică actuală, afirmă consultanţii Colliers. De la noua administraţie Trump în SUA şi posibilele tensiuni comerciale între marile blocuri economice, la încetinirea economiei Chinei, războiul din Ucraina, crizele din Orientul Mijlociu şi incertitudinile din Asia de Sud-Est, lumea se confruntă cu un peisaj global extrem de provocator, definit de variabile imprevizibile. Regula nescrisă a ultimilor ani - "aşteaptă-te la evenimente neaşteptate"- rămâne mai valabilă ca oricând, iar 2025 nu face excepţie, avertizează experţii Colliers. În acest context global volatil, România îşi păstrează orientarea strategică fermă către blocul UE/SUA. Totuşi, ca economie mică şi deschisă, influenţa sa asupra marilor decizii globale este limitată, ceea ce impune o adaptabilitate constantă pentru a naviga printre schimbările rapide şi complexe ale peisajului internaţional.

Aderarea deplină la spaţiul Schengen începând cu 2025 şi dezvoltarea infrastructurii alimentează optimismul economic al României într-o perspectivă pe termen mai lung. Totodată, intrarea în programul de scutire a vizelor SUA impulsionează poziţia României la scară globală, în condiţiile în care, deja de anul trecut, România era pe poziţia a 7-a în clasamentul global al puterii paşaportului, alături de ţări precum Canada, Singapore şi Regatul Unit. Din punct de vedere economic, aderarea completă la Schengen este aşteptată să stimuleze un nou val de investiţii şi iniţiative de producţie pe termen mediu. În paralel, infrastructura rutieră continuă să se extindă semnificativ, atingând aproape 1.200 de kilometri de drumuri de mare viteză până la începutul lunii decembrie 2024. În plus, aproximativ 700 de kilometri sunt în construcţie, iar alţi 700 de kilometri se află în fazele pregătitoare, în timp ce investiţiile în căi ferate nu au fost uitate nici ele. Potrivit consultanţilor Colliers, aceste realizări reprezintă factori determinanţi pentru optimismul economic pe termen lung, contribuind atât la reducerea discrepanţelor regionale, cât şi la consolidarea potenţialului de creştere al României.

Expansiunea în retail accelerează în 2025, după câţiva ani de creştere mai lentă. Conform estimărilor preliminare, peste 200.000 de metri pătraţi de spaţii moderne de retail sunt programate pentru livrare în acest an, o creştere semnificativă faţă de cei aproximativ 160.000 de metri pătraţi finalizaţi în 2024, potrivit cifrelor preliminare. În perspectivă, consultanţii Colliers anticipează o intensificare a proiectelor de anvergură, iar 2027-2028 ar putea aduce livrări semnificative, inclusiv câteva malluri de mari dimensiuni. Cele mai importante investiţii au în prim-plan jucători precum NEPI Rockcastle şi joint venture-ul Prime Kapital/MAS REI, cărora i s-a alăturat compania britanică M Core, după achiziţia portofoliului Mitiska la sfârşitul anului 2023. În paralel, dezvoltatorii mai mici, precum şi investitorii locali sunt şi ei foarte activi şi vizează oraşele de dimensiuni reduse, unde răspund cererii neacoperite prin proiecte precum parcuri de retail şi strip malluri, sprijinind astfel expansiunea reţelei de spaţii comerciale moderne la nivel naţional.

Recuperarea investiţiilor imobiliare continuă într-un context complex, estimează consultanţii Colliers. Previziunile pentru tranzacţii cu active imobiliare în 2025 sunt marcate de incertitudini, în contextul unor factori care acţionează în direcţii opuse. Pe de o parte, sectorul imobiliar european ar putea beneficia de o recuperare, susţinută de atingerea unui posibil vârf al randamentelor în 2024 şi, în cazul României, există şi un impuls favorabil după un 2024 destul de reuşit din prisma activităţii tranzacţionale. Pe de altă parte, creşterea economică modestă din Europa, inclusiv din România, riscurile interne şi contextul extern plin de incertitudini complică perspectivele. Pe termen lung, România îşi menţine un potenţial semnificativ pentru investitorii care privesc dincolo de riscurile pe termen scurt. Randamentele din sectorul imobiliar comercial rămân atractive dintr-o perspectivă istorică, ceea ce continuă să facă ţara interesantă pentru investitori. Cu toate acestea, justificarea acestor randamente poate deveni dificilă pentru unii cumpărători, în condiţiile unui cost suveran ridicat şi al tensiunilor regionale. Astfel, piaţa investiţiilor se anunţă a fi în continuare una provocatoare pentru finalizarea tranzacţiilor în 2025.

Specialiştii ne-au transnis că anul acesta a demarat cu deal-uri de peste 600 de milioane de euro, în diverse stadii de lucru, după ce, anul trecut, s-a ajuns la circa 750 milioane euro (destul de aproape de media ciclului precedent), faţă de 475 de milioane în 2023.

Tendinţele sunt divergente - scăderea dobânzilor, potentialul României pe termen lung vs incertitudinile externe imediate, riscuri interne semnificative -, astfel încât, într-un scenariu economic pozitiv consultanţii se gândesc la o compresie de randamente în a doua parte a anului.

?Revenirea românilor din diaspora devine tot mai evidentă. Consultanţii Colliers semnalează o tendinţă în creştere: tot mai mulţi români care au emigrat, în special în Europa de Vest, încep să revină în ţară sau iau în considerare această opţiune. Subiectul este frecvent abordat în presă, iar datele statistice încep să confirme un flux migrator net pozitiv, deşi încă modest. Acest fenomen este determinat în principal de factori precum dificultăţile economice din ţări precum Germania, Italia sau Spania, dar şi de îmbunătăţirea standardelor de viaţă în România. După decenii de scădere constantă, populaţia rezidentă a ţării a înregistrat o uşoară creştere în 2023, marcând un punct de cotitură important. Monitorizarea atentă a acestui trend este esenţială, deoarece o accelerare a revenirii românilor din diaspora ar putea deveni o sursă semnificativă de creştere economică pe termen lung pentru România.

ARQA: "Piaţa imobiliară premium din România intră într-o etapă de maturizare şi sofisticare"

Piaţa imobiliară premium din România continuă să evolueze, devenind tot mai matură şi sofisticată, apreciază specialiştii de la ARQA. În ciuda provocărilor economice şi legislative, interesul pentru locuinţele de lux rămâne ridicat, iar clienţii devin mai exigenţi în ceea ce priveşte calitatea, facilităţile şi locaţia. Consultanţii din cadrul companiei de dezvoltare imobiliară oferă o proiecţie pe 2025 a acestui sector de nişă, luând în calcul atât impactul factorilor sociali, economici şi legislativi, cât şi experienţa îndelungată pe care aceştia o au în relaţia cu clienţii premium.

Fie că este vorba despre expansiunea în zonele verzi ale oraşului, investiţiile în facilităţi exclusive sau consolidarea unei comunităţi premium, toate aceste tendinţe ne arată un client mai educat, dezvoltatori mai bine pregătiţi şi proiecte care devin tot mai complexe, apreciază sursele citate.

Accesul la şcoli bune dictează alegerea locuinţei

Alegerea locuinţei în funcţie de şcoala copilului se va păstra ca trend şi în 2025. Zone precum Iancu Nicolae sau Pipera sunt preferate datorită proximităţii faţă de şcoli private precum Cambridge School of Bucharest, British School, Liceul Francez Anna de Noailles sau Şcoala Americană. "Părinţii care investesc sume considerabile în educaţia copiilor vor şi un stil de viaţă care să susţină acest parcurs. Un apartament premium lângă o şcoală de top înseamnă mai puţin timp petrecut în trafic şi un confort mai mare pentru întreaga familie", explică Alexandru Rădulescu, Chief Sales Officer ARQA .

Această tendinţă determină dezvoltatorii să creeze ansambluri premium integrate, unde locuinţele sunt completate de facilităţi educaţionale, zone de afterschool şi spaţii de recreere pentru copii.

Apartamentele mari, mai dorite decât vilele

Dacă în trecut o locuinţă premium era sinonimă cu o vilă, astăzi clienţii preferă apartamente spaţioase, de 150-200 mp utili, şi terase generoase de 70-100 mp, cu facilităţi integrate, de concierge services până la zone comune de relaxare şi socializare.. "O casă vine cu responsabilităţi - grădinărit, mentenanţă, reparaţii. Clienţii premium preferă acum un apartament mare, cu o terasă spaţioasă, într-un complex bine administrat, unde nu trebuie să-şi facă griji pentru întreţinere", explică Rădulescu.

Revenirea la facilităţile premium şi importanţa detaliilor

După câţiva ani de reducere a costurilor, proiectele premium reintroduc acum facilităţi premium precum piscine interioare şi exterioare, spaţii de coworking, lounge-uri elegante, cluburi sociale şi afterschool-uri private. Pe lângă aceste dotări, atenţia la detalii a devenit un factor esenţial. Clienţii analizează aspecte precum izolarea fonică, compartimentarea inteligentă, designul arhitectural şi elemente de experienţă senzorială, precum brandingul olfactiv al lobby-urilor sau iluminatul arhitectural sofisticat. Dincolo de finisajele de calitate, clienţii caută şi o experienţă senzorială completă - branding olfactiv în lobby-uri, iluminat arhitectural sofisticat şi sisteme de sonorizare ambientală în spaţiile comune.

Calitatea comunităţii devine foarte importantă

Cumpărătorii premium nu mai caută doar un apartament cu finisaje de calitate, ci şi o comunitate în care să se regăsească. Profilul clientului ARQA, spre exemplu, include oameni cu functii de top management, antreprenori şi expaţi, care îşi doresc atatconfort, cât şi un mediu bine organizat, cu servicii integrate şi facilităţi care le simplifică viaţa. "Vedem tot mai des această tendinţă în rândul clienţilor noştri: îşi doresc nu doar un apartament bine construit, ci şi o comunitate în care să se regăsească. Interacţiunea cu vecini care împărtăşesc un stil de viaţă similar, accesul la facilităţi premium şi siguranţa unui mediu bine administrat sunt criterii care contează aproape la fel de mult ca locaţia sau designul", mai subliniază specialistul.

Proiectele premium integrează din ce în ce mai des spaţii comune ce încurajează socializarea între rezidenţi, locuirea fiind definită acum prin întregul ecosistem care înconjoară apartamentul.

O piaţă mai matură şi clienţi mai informaţi

Clienţii premium sunt şi vor fi mult mai atenţi la reputaţia dezvoltatorilor, sursele de finanţare ale proiectelor şi garanţiile oferite. "Vedem o schimbare clară de mentalitate. Clienţii noştri nu mai cumpără doar metri pătraţi, ci investesc într-un stil de viaţă şi într-un partener de încredere. Faptul că tot mai multe proiecte sunt finanţate bancar este un semnal puternic că piaţa se maturizează şi că dezvoltatorii sunt evaluaţi riguros", subliniază specialistul ARQA.

Această schimbare de mentalitate creează şi o nevoie de reglementare mai clară, care să asigure predictibilitate atât cumpărătorilor, cât şi investitorilor. "O legislaţie mai stabilă va face ca întregul proces imobiliar - de la achiziţia terenului şi autorizare până la livrarea finală - să fie mai clar şi mai eficient. Atât noi, cât şi clienţii noştri, ne dorim o industrie reglementată, care să ofere siguranţă pe termen lung", adaugă reprezentantul ARQA.

Creşterea preţurilor va favoriza investiţii mai solide şi cu valoare adăugată

În 2025, locuinţele premium vor continua să se aprecieze datorită costurilor ridicate ale materialelor de construcţie, taxelor în creştere şi instabilităţii fiscale. O posibilă încheiere a conflictului din Ucraina şi începerea reconstrucţiei ar putea creşte cererea pentru materiale şi forţă de muncă, generând un impact suplimentar asupra preţurilor.

"Pe de altă parte, creşterea preţurilor nu înseamnă doar costuri mai mari, ci şi o calitate superioară. Cumpărătorii din segmentul premium sunt dispuşi să plătească mai mult pentru un produs bine gândit, cu facilităţi exclusive şi o comunitate atent selectată", spune Alexandru Rădulescu. Astfel, dezvoltatorii investesc mai mult în materiale durabile, design sofisticat şi facilităţi exclusiviste, oferind locuinţe care nu sunt doar luxoase, ci şi o investiţie cu potenţial de apreciere pe termen lung.

Extinderea dincolo de Bucureşti: un nou standard de locuire

Blocajul autorizaţiilor în Bucureşti a dus la o extindere a proiectelor premium spre zone limitrofe, precum Pipera, Corbeanca şi Snagov, respectiv la un nou model de dezvoltare, cu locuinţe mai spaţioase, integrate în natură şi dotate cu infrastructură modernă. "Vedem această extindere ca pe o oportunitate fantastică. Putem crea comunităţi premium, cu spaţii verzi generoase, acces rapid şi un stil de viaţă relaxat, fără compromisuri. Oamenii îşi doresc nu doar un apartament sau o casă, ci o experienţă de locuire la standarde înalte", conform sursei citate.

Pentru proiecte viabile pe termen lung, dezvoltatorii şi autorităţile trebuie să investească în infrastructură şi soluţii pentru trafic, astfel încât locuinţele premium să fie nu doar exclusiviste, ci şi funcţionale.

Aşadar, piaţa imobiliară premium din România intră într-o etapă de maturizare şi sofisticare, cu clienţi mai informaţi, proiecte mai complexe şi dezvoltatori mai bine pregătiţi, arată analiza ARQA. Locuinţele premium nu mai sunt doar un simbol al statutului social, ci şi o investiţie strategică pe termen lung, într-un mediu bine structurat, cu servicii integrate şi un standard de locuire superior.