Cum să ne asigurăm imobilele împotriva focului

Într-un cadru legal al cărui obiectiv de facto nu pare a fi stimularea iniţiativei antreprenoriale, caracterizat de o birocraţie stufoasă, neclară şi, pe alocuri, uşor contradictorie, erorile şi inadvertenţele fac parte şi ele din lunga listă de probleme cu care antreprenorii în construcţii trebuie să se confrunte. Subiectul siguranţei şi protecţiei la foc nu constituie o excepţie, şi asta s-a văzut clar în 2015, ca urmare a celei mai mari tragedii umane văzută de Bucureşti în ultimul sfert de secol.

Momentul 2015, post Colectiv, a generat o mişcare rapidă a autorităţilor responsabile în direcţia închiderii unui număr record de imobile, concomitent cu o mişcare la fel de rapidă a multor proprietari şi manageri de imobile în sensul încetării sau strămutării proactive a propriei afaceri. Fenomenul a fost cel mai vizibil în centrul vechi al Bucureştiului, unde, din totalul spaţiilor cu destinaţie comercială (baruri, restaurante, cafenele) deschise în ultimii 10 ani, numărul celor cu probleme la validitatea autorizaţiei de siguranţă la foc a fost periculos de mare.

Şi pentru că practica de zi cu zi ne aduce în continuare o cazuistică complexă în domeniul siguranţei la foc şi a autorizărilor aferente, precum şi pentru faptul că navigarea antreprenorului în construcţii în acest teritoriu plin de surprize nu este una uşoară, am pus laolaltă un set de recomandări practice care să le vină în ajutor.

1. Alegeţi Proiectantul Potrivit

Într-un lanţ de aprobări care începe cu obţinerea certificatului de urbanism în vederea obţinerii autorizaţiei de construire, continuă cu obţinerea avizelor şi acordurilor în vederea obţinerii autorizaţiei de construire, cu autorizaţia de construire propriu-zisă şi se finalizează cu procesul-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor şi certificatul de atestare a construcţiei, autorizaţia PSI este ultima verigă.

Este bine să acordaţi întotdeauna un răstimp mai îndelungat acestui demers birocratic, şi să validaţi temeinic completitudinea răspunsurilor primite şi documentelor emise de către autorităţi.

Parcurgerea în mod legal şi complet a paşilor descrişi anterior depinde în mare măsură de conţinutul proiectului tehnic cu care un antreprenor pleacă la drum. Negociaţi contractarea serviciilor proiectantului pentru întreg procesul de autorizare, de la asistenţă în vederea obţinerii certificatului de urbanism şi până la autorizaţia PSI, şi nu doar o singură etapă (de exemplu, asistenţă în vederea obţinerii autorizaţiei de construire).

Astfel, încercaţi responsabilizarea contractuală deplină a proiectantului în rolul pe care îl îndeplineşte. Într-o atare situaţie, proiectantul va avea în vedere, cel puţin teoretic, o mai mare atenţie în momentul elaborării proiectului tehnic, astfel încât acesta să facă faţă tuturor fazelor de avizare şi aprobare.

2. Gândiţi un Proiect Tehnic Funcţional şi Independent

Majoritatea antreprenorilor imobiliari au în vedere ca strategie comercială un exit al proiectului imobiliar. Dar acest lucru devine dificil dacă proiectul tehnic nu individualizează din punct de vedere funcţional diferitele secţiuni/imobile ale unui ansamblu, care, în viitor, ar putea fi înstrăinate individual. Este ideal ca încă din faza de proiectare fiecare clădire parte a unui ansamblu să poată avea o independenţă tehnic-funcţională - o simplă reducere a costurilor nu poate compensa seriozitatea dificultăţilor generate de documentaţia discutabilă la momentul ales al exit-ului (al vânzării propriu-zise).

Luăm exemplul accesului la rezerva de apă pentru stingere, care trebuie să fie disponibilă în mod efectiv în cazul oricărui incendiu. Ca atare, în vederea obţinerii autorizaţiei PSI, este important cât de rapid şi facil este accesul la această rezervă. În cazul în care proiectul tehnic nu prevede independenţa tehnic-funcţională a diferitelor secţiuni ale proiectului, atunci, în teorie, soluţia ar putea fi constituirea de drepturi de servitute de trecere între secţiunile care sunt independente, în favoarea celor care sunt dependente (deci care nu beneficiază de această sursă de apă în incinta sau pe spaţiul alocat).

Totuşi, în practică, dacă accesul efectiv este blocat sau este nefuncţional, servitutea "teoretică" devine nefuncţională în cazul unei situaţii de urgenţă aparută la secţiunea depedentă (fondul dominant).

Asiguraţi-vă, încă din faza proiectului tehnic, că fiecare secţiune a proiectului poate fi independentă din punct de vedere tehnic-funcţional. Veţi creşte astfel şansele ca autorizaţia PSI să fie obţinută mai uşor pentru fiecare secţiune în parte şi veţi fi multumiţi la momentul exit-ului individual pentru decizia luată.

3. Fiţi "the Big Brother" în relaţia cu Antreprenorul General

Nu aţi avea un proiect imobiliar aşa cum l-aţi gândit fără aportul antreprenorului general. Chiar dacă autorizaţia PSI se bazează pe proiectul tehnic întocmit de proiectant, mai important este ca lucrările efectiv realizate să reflecte întocmai proiectul tehnic. În cazul oricăror abateri de la proiectul tehnic, pot apărea probleme nu doar la recepţia de terminare a lucrărilor, dar şi la obţinerea ulterioară a autorizaţiei PSI. Ca să se evite aceste situaţii, lucrările executate trebuie să corespundă întocmai proiectului tehnic autorizat.

Prevedeţi, în contractul de antrepriză de lucrări de construcţii, clauze prin care antreprenorul să poată controla situaţia lucrărilor în anumite etape intermediare ale realizării acestora, şi folosiţi la maximum acest drept. În această situaţie, rolul dirigintelui de şantier şi al celorlalţi reprezentanţi tehnici ai dezvoltatorului este important. Aceştia sunt "gardienii" respectării şi executării proiectului tehnic. Nu săriţi peste etapele verificării metodice a lucrărilor intermediare şi solicitaţi remedierea oricăror neconformităţi cu proiectul tehnic aprobat. Sunteţi beneficiarul final al proiectului - asiguraţi-vă că acesta corespunde întocmai planurilor dumneavoastră înainte de recepţia finală.

Asumarea riscurilor cu privire la aspectele de mai sus nu mai poate constitui norma acceptată în practică. Sunteţi singurii artizani ai premiselor unei bune gestiuni a procesului de autorizare şi funcţionare a proiectului dumneavoastră imobiliar. Aflată la confluenţa dintre tehnic, juridic şi economic, obţinerea autorizaţiei PSI trebuie să urmărească, în definitiv, un singur deziderat - indiferent de costuri, siguranţa primează.

4. Construcţii Existente

Pentru clădirile existente, care au fost fie puse în funcţiune fără autorizaţie PSI sau care au suferit modificări care fac ca autorizaţia PSI obţinută să nu mai fie valabilă, provocările sunt diferite. Demersul de conformare începe cu un releveu detaliat al situaţiei existente. Următorul pas constă în analiza clădirii de către experţi în domeniu şi în găsirea unor soluţii care să încerce, pe de o parte, să alinieze clădirea la normele actuale în vigoare şi, pe de altă parte, să menţină caracterul (poate de monument istoric) şi funcţionalitatea clădirii. Inspectoratul teritorial al Inspectoratului pentru Situaţii de Urgenţă confirmă apoi, printr-un Aviz de Securitate la Incendiu, că măsurile propuse sunt satisfacătoare şi astfel lucrările de conformare pot fi începute. La finalizarea lucrărilor se organizează recepţia lucrărilor, aflată la baza documentaţiei de obţinere a autorizaţiei PSI.

5. Lucraţi îndeaproape cu autorităţile abilitate

Dincolo de necesitatea intrinsecă şi incontestabilă a conformării la normele existente, colaborarea îndeaproape, la fiecare etapă importantă a procesului de construire, cu autorităţile, aduce beneficiul accesării unei cazuistici cu mult mai întinse şi mai variate, cea a reprezentanţilor autorităţilor respective. Aceştia deţin, prin forţa împrejurărilor în care profesează, o bogăţie de informaţii, soluţii şi "aşa da"-uri care pot salva antreprenorului timp, costuri şi bătăi de cap.

Succes!!

----------------

Sorin Aungurenci, Partener Biriş Goran,

Tudor Popp, Managing Director Rec Immpuls