Cererea pentru apartamentele cu patru camere a crescut

(Interviu cu Romeo Ghica, manager de operaţiuni Hercesa România)

Reporter: Cum apreciati evoluţia domeniului imobiliar, în contextul tulbure prin care trecem?

Romeo Ghica: În 2023, piaţa imobiliară a cunoscut o stabilitate accentuată în privinţa preţurilor, contrastând cu tendinţele de creştere din anii precedenţi. În 2024 este puţin probabil ca această tendinţă să se menţină, fiind anticipat un an de expectativă. Estimăm că preţurile nu vor scădea şi că vor creşte pe anumite segmente.

Începutul anului trecut a fost marcat de incertitudine şi tranziţie, însă evoluţia ulterioară a fost mai bună decât anticipasem la final de 2022. Dobânzile s-au stabilizat destul de repede, iar inflaţia a scăzut la o singură cifră. Cursul de schimb nu a fluctuat semnificativ, iar preţurile utilităţilor au atins un plafon în al doilea trimestru. Acest context macroeconomic favorabil a readus încrederea clienţilor în piaţă, ceea ce a dus la o revenire a vânzărilor. Astfel, compania noastră a putut planifica dezvoltarea următoare, demarând lucrările la proiectul Stellaris Residencias, în luna iunie.

Anul trecut a fost, de asemenea, o perioadă în care am stabilit direcţiile strategice majore. Anul 2024 este considerat un an de consolidare pentru noi, în care vom continua dezvoltarea celor două proiecte rezidenţiale din portofoliul nostru, Vivenda Residencias din zona Titan şi Stellaris Residencias din zona Ghencea.

Reporter: Considerati că urmează o criză imobiliară?

Romeo Ghica: Experienţa noastră din acest an, în care interesul pentru apartamentele pe care le dezvoltăm s-a concretizat în vânzări consistente, cu o cerere crescută pentru unităţi locative mai mari şi cu mai multe camere, ne conduce către ideea că nu pare să urmeze o criză imobiliară iminentă. Acelaşi sentiment îl avem şi la nivel de piaţă, care se caracterizează printr-un nivel crescut al tranzacţiilor.

Reporter: Cum au evoluat cos­turile de construcţie?

Romeo Ghica: Costurile de construcţie au avut un trend crescător continuu, în ultimii ani. Dacă până anul trecut acest trend a fost susţinut în special de creşterea preţurilor materialelor de construcţii, din 2023 a început să aibă o pondere din ce în ce mai mare partea de manoperă, pe fondul modificărilor legislative şi al anulării facilităţilor fiscale pentru industria de construcţii. În general piaţa a crescut, prin urmare costurile de construcţie au crescut şi ele în permanenţă.

Ne aşteptăm la o perioadă mai stabilă în următorul interval, de 12 până la 24 de luni. În acelaşi timp, în ciuda acestei stabilităţi, implementarea tehnologiilor verzi va face ca preţul produsului final să fie în continuare afectat şi să crească.

Reporter: Care este evoluţia cererii în această perioadă pe segmentul pe care activaţi?

Romeo Ghica: Evoluţia cererii pe segmentul rezidenţial este pozitivă, cu un interes crescut pentru unităţi locative mai mari. În 2024, a crescut cererea pentru apartamente cu patru camere, după o perioadă de cinci ani în care acestea au fost mai puţin căutate. În plus, numărul de tranzacţii imobiliare a crescut semnificativ, reflectând o cerere robustă.

Reporter: Care sunt tendinţele din domeniu?

Romeo Ghica: În privinţa cererii, există deja o tendinţă care se va accentua în a doua jumătate a anului şi va creşte semnificativ în următorii ani. Cumpărătorii din zona de rezidenţial sunt interesaţi în primul rând de dotările şi de conceptul de locuire pe care ar trebui să îl regăsească în momentul în care achiziţionează un apartament şi apoi despre suprafeţe şi calitate.

Vorbim despre zonele de relaxare din interiorul ansamblului, despre dotările urbane pe care le regăseşti în proximitatea sau în interiorul proiectelor rezidenţiale. Acolo va fi focusul în perioada imediat următoare, atât al dezvoltatorilor, cât şi al clienţilor.

Această tendinţă survine pe fondul consolidării puterii achizitive, al relaxării condiţiilor restrictive de finanţare din partea băncilor şi al investiţiilor pe care le fac autorităţile prin PNRR. Există un interes în dezvoltarea infrastructurii urbane, ca urmare a unei saturaţii pe care am constatat-o în ultimii ani în ceea ce priveşte condiţiile de trafic.

În timpul scurs de la finalul pandemiei, oamenii şi-au schimbat stilul de viaţă, sunt mult mai atenţi la dezvoltarea urbană. Au revenit la lucru la birou, au revenit la problemele din trafic, au revenit la alte provocări legate de deficitul de locuri din şcoli, din grădiniţe. Resimt din nou lipsa infrastructurii, de aceea proiectele care sunt bine conectate şi au acces la toate facilităţile sociale sunt şi vor fi de succes.

Dezvoltarea infrastructurii are efecte pozitive şi asupra vânzărilor din proiectele rezidenţiale adiacente şi noi avem exemplul Stellaris Residencias. Am început recent construcţia celui de-al doilea bloc din proiect, pe fondul succesului primei clădiri, din care am vândut peste 80%. Din feedback-ul primit de la clienţi am aflat că unul dintre factorii de succes este dezvoltarea infrastructurii rutiere şi de transport public din zonă, un exemplu de parteneriat de succes între mediul privat şi autorităţile locale.

Reporter: Ce proiecte aveţi în desfăşurare?

Romeo Ghica: În prezent, lucrăm la două noi faze de dezvoltare în proiectele Vivenda din zona Titan şi Stellaris din zona Ghencea, lângă stadionul Steaua. Construim 400 de apartamente în cele două proiecte rezidenţiale, cu o investiţie totală de 50 de milioane de euro. Preţurile pentru apartamentele cu două camere variază între 100.000 şi 120.000 de euro, pentru cele cu trei camere între 140.000 şi 150.000 de euro, iar pentru cele cu patru camere se apropie de 200.000 de euro, fără TVA.

Reporter: Cu ce cifră de afaceri aţi încheiat anul trecut şi ce estimări aveţi pentru anul în curs?

Romeo Ghica: Din punct de vedere al business-ului, pe parcursul anului trecut, odată cu demararea lucrărilor la Stellaris Residencias, ne-am transformat dintr-un dezvoltator cu un singur proiect într-unul cu mai multe. Impactul vânzărilor crescute s-a resimţit asupra cifrei noastre de afaceri, care s-a dublat comparativ cu 2022.

Reporter: Cum vă descurcaţi cu forţa de muncă?

Romeo Ghica: În ultimele 12 luni, volumul de lucrări în construcţii a scăzut. Valoric, el s-a menţinut, fiind generat în majoritate de lucrările publice, unde este nevoie de mai mulă mecanizare şi nu neapărat de foarte multă forţă de muncă. Astfel, pentru pentru partea de forţă de muncă există o stabilitate pe segmentul în care activăm noi, cel al dezvoltărilor rezidenţiale.

Trendul defavorabil pe care l-am simţit acum câţiva ani, de lipsă a forţei de muncă din construcţii, a fost absorbit de muncitori din alte zone, precum Nepal sau Sri Lanka. Pentru anul acesta şi cel mai probabil şi pentru anul viitor, la nivel de piaţă, cel puţin în Bucureşti şi împrejurimi, nu credem că volumul necesar de forţă de muncă va fi atât de mare încât să avem probleme din această perspectivă.

Reporter: Ce perspective consideraţi că are sectorul imobiliar din România?

Romeo Ghica: Sectorul imobiliar din România are perspective pozitive, susţinute de cererea puternică pentru locuinţe şi de tendinţele de creştere a interesului pentru inovaţii tehnologice şi sustenabilitate. Alţi vectori de creştere sunt dezvoltarea infrastructurii urbane şi parteneriatele dintre mediul privat şi autorităţile locale.

Reporter: Mulţumesc!