Investiţiile în utilaje de producţie şi echipamente militare au crescut cu 80% în România, anul trecut, comparativ cu perioada pre-pandemie, mult peste media Uniunii Europene de 30%, conform datelor Eurostat analizate de Colliers. Aceste cifre reflectă şi dinamica închirierilor de spaţii industriale şi de logistică, unde volumul de activitate depăşeşte semnificativ perioada pre-pandemie. Deşi primul trimestru din 2024 nu a fost la fel de bun comparativ cu vârfurile de activitate din ultimii ani, Victor Cosconel, Head of Office & Industrial Agencies la Colliers, menţionează că un singur trimestru nu este neapărat reprezentativ. Semnalele din piaţă sugerează că 2024 va fi încă un an cu un nivel ridicat de activitate, conform unui comunicat transmis redacţiei.
"Faptul că suntem pe primul loc şi mult peste media Uniunii Europene în ceea ce priveşte creşterea cheltuielilor de investiţii pentru utilaje, echipamente de producţie şi sisteme militare nu este o surpriză. Dacă analizăm diferenţa dintre costurile cu forţa de muncă şi productivitatea medie a muncii din industrie, România se află în topul Uniunii Europene. Mai mult, raportul dintre salarii şi productivitate plasează România la nivelul unor ţări preferate de mulţi producători, inclusiv în comparaţie cu China. În plus, deşi multe firme din România se plâng de disponibilitatea forţei de muncă în anumite zone, stăm mai bine la acest capitol decât majoritatea vecinilor europeni", spune Victor Cosconel, potrivit comunicatului.
Experţii Colliers subliniază că datele Eurostat cumulează cheltuielile cu mijloacele de producţie şi cele cu sistemele militare, însă majoritatea cheltuielilor au fost în domeniul industrial. Astfel, în 2023, România a avut cheltuieli de capital pentru echipamente de producţie şi sisteme militare de aproximativ 30 miliarde de euro, reprezentând în jur de 9% din PIB. Pentru comparaţie, multe ţări europene, precum Germania şi Polonia, alocă sub 7% din PIB, iar unele, cum ar fi Franţa, ajung chiar la 5% din PIB.
În termeni de tranzacţii de leasing, primele trei luni din 2024 au înregistrat un nivel redus de activitate în sectorul imobiliar industrial şi logistic (I&L), cu contracte de închiriere pentru aproximativ 150.000 de metri pătraţi, în scădere semnificativă faţă de cei 270.000 de metri pătraţi din aceeaşi perioadă a anului 2023, conform datelor Colliers, care se bazează doar pe informaţiile publice. Livrările de noi proiecte au fost, de asemenea, limitate în primul trimestru, stocul modern total crescând de la 7,1 milioane de metri pătraţi, dar a doua jumătate a anului se anunţă a fi mai activă, cu peste jumătate de milion de metri pătraţi estimaţi să fie livraţi.
"Evaluarea pieţei doar prin dinamica anuală a unui singur trimestru nu oferă o imagine completă. Aceste cifre trebuie plasate într-un context adecvat. În primele trei luni din 2024, nu a avut loc nicio tranzacţie de mare anvergură. Cele mai mari două tranzacţii, de aproximativ 20.000 de metri pătraţi fiecare, au fost contractul semnat de CTP cu Yusen Logistics, în vestul Bucureştiului, şi contractul de vânzare-închiriere încheiat de WDP cu Tenneco pentru o unitate de producţie de piese auto în Ploieşti. Este important de menţionat că noi jucători continuă să intre pe piaţa locală. De exemplu, în primul trimestru, Indotek a achiziţionat terenuri pentru viitoare dezvoltări de depozite, iar AG Capital, prin divizia sa I&L, Park Lane Developments, şi-a anunţat intenţiile pentru dezvoltări viitoare şi a finalizat achiziţia unui teren în Popeşti-Leordeni. Tranzacţia de 10.000 de metri pătraţi a Zabka - DRIM Daniel Distribuţie, un nou jucător pe piaţă, poate fi şi ea adăugată, anticipând o extindere semnificativă în viitor", precizează Victor Cosconel, Head of Office & Industrial Agencies la Colliers.
Bucureştiul a reprezentat puţin peste jumătate (56%) din suprafaţa tranzacţiilor de închiriere în primul trimestru al anului. Totuşi, consultanţii Colliers nu consideră că aceasta este neapărat o nouă tendinţă, ci mai degrabă o excepţie. Dezvoltatorii şi chiriaşii se concentrează tot mai mult pe alte zone ale ţării, unde prezenţa spaţiilor industriale şi logistice este mai redusă, dar care au potenţial pentru îmbunătăţiri viitoare ale infrastructurii.
Rata de neocupare a spaţiilor de depozitare de top a rămas la un nivel de o singură cifră, de cele mai multe ori sub 5%, în majoritatea subpieţelor din România, inclusiv în Bucureşti, ceea ce arată că pentru chiriaşii care depăşesc o anumită dimensiune ar putea fi dificil să găsească spaţiul dorit în ceea ce priveşte costurile şi locaţia. Totuşi, o creştere a dezvoltărilor speculative ar putea scădea presiunea mai târziu, în cursul anului. Există însă un număr considerabil de spaţii libere disponibile în cadrul celor închiriate de jucătorii 3PL, ceea ce ar putea influenţa situaţia generală.
În ceea ce priveşte chiriile, consultanţii Colliers observă presiuni de creştere în unele subpieţe. Pentru proprietăţile de top din oraşele dinamice, chiriile medii se situează în general între 4,5 şi 5 euro pe metru pătrat, dar anumite proprietăţi au depăşit acest interval. Din perspectivă europeană, creşterea de aproximativ 20% a chiriilor în România, deşi semnificativă pentru piaţa locală, este modestă comparativ cu creşterile de 50-60% sau mai mari observate în ţări precum Cehia, Germania sau Olanda, se menţionează în comunicat.
Perspectivele rămân optimiste pentru piaţa locală industrială şi logistică şi există încă un spaţiu semnificativ de creştere în comparaţie cu alte ţări din Europa Centrală şi de Est. Cu aproximativ 19 milioane de locuitori şi circa 7,1 milioane de metri pătraţi de depozite moderne, stocul de spaţii de depozitare din România pe cap de locuitor este mult mai mic comparativ cu cele aproximativ 31 de milioane de metri pătraţi din Polonia, care are o populaţie de aproape 37 de milioane de locuitori, sau cu stocul de peste 11 milioane de metri pătraţi din Cehia, care are o populaţie de mai puţin de 11 milioane de locuitori. Indiferent de companiile care deschid unităţi de producţie sau centre de distribuţie regionale, consultanţii Colliers consideră că stocul de depozite din România rămâne subdezvoltat pentru a satisface cererea unei pieţe de consum de această dimensiune.
"Pe termen scurt, dinamica economică a României şi a principalilor săi parteneri economici nu este foarte favorabilă, având în vedere sectorul manufacturier slab din Germania. Cu toate acestea, există multe motive de optimism pentru piaţa industrială locală. În primul rând, România este o opţiune atractivă pentru companiile care doresc să-şi relocheze sau să-şi consolideze operaţiunile, datorită costurilor reduse cu forţa de muncă şi a unei pieţe a muncii mai puţin tensionate comparativ cu alte ţări din regiune. În plus, se preconizează o îmbunătăţire semnificativă a conectivităţii infrastructurii până la sfârşitul acestui deceniu, cu aproximativ 800 de kilometri de drumuri de mare viteză în construcţie. De asemenea, sectorul I&L local este subdezvoltat pentru o ţară care a cunoscut o creştere rapidă în ultimele două decenii, ceea ce sugerează un potenţial considerabil de dezvoltare în viitor", menţionează Victor Cosconel.
Directorul Colliers prognozează că, în ciuda scăderii activităţii din primele trei luni, anul 2024 se va încheia cu un rezultat decent, comparabil cu media post-pandemică, adică în jurul a 700.000 - 800.000 de metri pătraţi de spaţii I&L închiriate. Acesta ia în considerare faptul că "sunt deja în lucru câteva contracte mai mari, iar pipeline-ul nostru intern solid susţine această prognoză, cu un oarecare spaţiu pentru surprize pozitive", se preizează în comunicat.
