Investiţiile mari în infrastructură, creşterea salariilor mult peste inflaţie, contextul economic extern decent şi succesul băncilor centrale în combaterea inflaţiei ajută piaţa imobiliară din România să aibă în continuare perspective favorabile, deşi rezultatele sunt, în general, mixte, aşa cum indică experţii Colliers România în raportul de piaţă pentru prima jumătate a anului, care va fi lansat la sfârşitul lunii.
Primul semestru din 2024 s-a încheiat cu tranzacţii imobiliare de 419 milioane de euro în România, de peste două ori mai mult decât în aceeaşi perioadă a anului trecut, iar sectorul construcţiilor a atins maxime istorice, stimulat de investiţiile masive din fonduri UE şi de o piaţă privată foarte activă. Şi piaţa spaţiilor logistice şi industriale oferă rezultate promiţătoare, pe fondul migraţiei închirierilor în alte destinaţii decât Capitala, iar sectorul de retail îşi continuă dezvoltarea accelerată. Pe piaţa terenurilor, consultanţii Colliers observă un interes mai scăzut, dar preconizează tranzacţii mari în viitor pe fondul tranzacţiilor deja începute. În zona de birouri, cererea rămâne la un nivel relativ susţinut, chiar dacă livrările sunt puţine.
"Economia transmite semnale mixte. Întârzierile din zona PNRR, incertitudinea geopolitică şi nesiguranţele generate de alegerile din SUA, alături de perspectiva unei înăspriri majore a fiscalităţii în România din 2025, temperează optimismul. Totuşi, există motive pentru o abordare uşor pozitivă, provenite în special din zona consumatorului şi din investiţiile mari - private sau publice - care se desfăşoară în România. Piaţa imobiliară locală este influenţată de aceste evoluţii, dar impactul variază pentru fiecare sector în parte. Perspectivele rămân destul de solide în regiune, criteriile de mediu, sociale şi de guvernanţă (ESG) devenind tot mai relevante pentru investitorii imobiliari, bănci şi chiriaşi în procesul decizional", subliniază Silviu Pop, Director CEE & Romania Research la Colliers.
Anul acesta, România a înregistrat cea mai bună performanţă la nivel de investiţii imobiliare comparativ cu celelalte cinci economii majore din Europa Centrală şi de Est (Bulgaria, Cehia, Ungaria, Polonia şi Slovacia), iar această realizare vine într-un context în care activitatea pe piaţa regională a fost redusă şi volumul tranzacţiilor a atins unul dintre cele mai scăzute niveluri din ultimul deceniu.
Volumul de active imobiliare comerciale tranzacţionat în primele şase luni din 2024 a atins 419 milioane de euro, mai mult decât dublu faţă de 167 milioane de euro în aceeaşi perioadă din 2023. Deşi contextul rămâne dificil din cauza costului riscului, perspectivele pentru 2024 sunt bune, cu posibile reduceri de dobânzi şi semne că piaţa a atins minimele de activitate şi preţuri în Occident.
Prima jumătate de an a fost destul de solidă şi pentru piaţa locală a spaţiilor industriale şi logistice, stocul modern de spaţii ajungând la 7,3 milioane de metri pătraţi. Bucureştiul reprezintă puţin sub jumătate din total, iar dezvoltatorii au în construcţie încă aproximativ 800.000 de metri pătraţi de spaţii moderne, cu termen de livrare în 2024 şi 2025. Şi lucrările de infrastructură continuă într-un ritm accelerat şi vor deschide noi zone de interes pentru piaţa industrială, inclusiv pentru producţie. Tendinţa de nearshoring/friendshoring rămâne valabilă şi va consolida în continuare sectorul de producţie. Cererea de închiriere pentru spaţii logistice şi de producţie s-a redus cu aproximativ 29% în primul semestru, la 342.000 de metri pătraţi. Totuşi, experţii Colliers subliniază că acest lucru nu indică neapărat o scădere dramatică a activităţii pieţei, ci reflectă mai degrabă lipsa unor contracte foarte mari. De asemenea, piaţa se află într-o paradigmă complet diferită faţă de perioada pre-pandemie, când volumele de închiriere dintr-un semestru puteau fi chiar mai mici de 200,000 metri pătraţi.
Pe piaţa office, cererea nouă a fost moderată în primul semestru al acestui an, iar livrările au fost inexistente. Aproximativ 160.000 de metri pătraţi de spaţii de birouri moderne au fost închiriate în Bucureşti în primele şase luni ale anului, în uşoară scădere comparativ cu aceeaşi perioadă din 2023. Totuşi, cererea nouă a atins circa 64.000 de metri pătraţi, în creştere cu 7% faţă de 2023, dar rămâne sub nivelurile de vârf din trecut. Sectorul IT&C rămâne dominant, însă cererea este acum mai diversificată, incluzând şi alte sectoare. De asemenea, consultanţii Colliers observă un decalaj tot mai mare între clădirile de top şi cele vechi. Un alt aspect demn de menţionat ar fi că livrările încep să accelereze începând cu 2026, dar chiar şi aşa, piaţa nu va reveni prea curând la valori de 200,00 metri pătraţi pe an prea curând.
Şi sectorul de retail rămâne atractiv, având în vedere efervescenţa tranzacţiilor, apariţia de branduri noi şi reapariţia schemelor mari post-2026. Consultanţii Colliers anticipează că pragul de 5 milioane de metri pătraţi de spaţii comerciale moderne va fi depăşit în 2026-2027, de la un stoc de 4,6 milioane de metri pătraţi în prezent. Aşteptările precaute de la începutul anului 2024 au fost depăşite, retailerii mass-market şi discount reluând expansiunea accelerată. Salariile cresc cu aproximativ 14-15% anual, comparativ cu o inflaţie de 5%, oferind perspective bune pentru consum pe termen mediu.
Pe piaţa terenurilor, 2024 se dovedeşte a fi un an foarte bun pentru achiziţii strategice, în zonele unde investitorii sunt deja prezenţi. Deşi numărul tranzacţiilor nou-începute este în scădere, cele demarate anterior se închid în număr mare, inclusiv tranzacţii semnificative, ceea ce sugerează că 2024 va fi un an bun când se vat rage linie la final. Altfel, proprietarii nu sunt prea dispuşi să ofere oportunităţi cumpărătorilor, având încredere în perspectivele pieţei post-2025, susţinute de consolidările din jurul proiectelor mari, oferta generoasă de terenuri pentru proiecte mixte şi interesul ridicat din partea clienţilor rezidenţiali şi de retail.
Un alt capitol important al pieţei imobiliare, sectorul rezidenţial, se află într-o situaţie delicată, având în vedere creşterea apetitului de cumpărare şi scăderea ofertei. Pe de o parte, intenţiile de cumpărare sunt aproape de maxime istorice, potrivit sondajelor Eurostat, în timp ce majorarea puterii de cumpărare şi scăderea dobânzilor ar trebui să stimuleze cererea. Pe de altă parte, experţii Colliers atrag atenţia că autorizaţiile şi livrările au înregistrat o scădere semnificativă în prima parte a anului, ceea ce creează premisele pentru o creştere accelerată a preţurilor locuinţelor pe termen mediu.
"Investiţiile masive din fonduri UE (PNRR şi fonduri structurale), alături de o piaţă privată activă, au adus lucrările de construcţii aproape de maxime istorice. Concurenţa dintre sectorul privat şi cel de stat, creşterea salariilor şi preţurile materialelor aflate sub presiune au tensionat piaţa, ducând la o creştere a costurilor pe piaţa construcţiilor din România începând cu a doua jumătate a anului 2023. Totuşi, având în vedere că investiţiile de astăzi susţin creşterea economică de mâine, este evident că perspectivele pe termen mediu şi lung ale României şi ale sectoarelor imobiliare sunt promiţătoare. Chiar dacă în perioada imediat următoare ar putea apărea veşti mai puţin bune, viitorul rămâne luminos", conchide Silviu Pop.
