Primul trimestru din 2024 s-a încheiat cu investiţii imobiliare în valoare totală de 202 milioane de euro în România, în creştere cu 69% faţă de primele trei luni din 2023, tranzacţiile în segmentul retail reprezentând aproximativ două treimi din volum, arată raportul Colliers "CEE Investment Scene Q1 2024". România a demonstrat cea mai bună performanţă în comparaţie cu celelalte cinci economii majore (Bulgaria, Cehia, Ungaria, Polonia şi Slovacia) din Europa Centrală şi de Est (ECE), într-un context în care activitatea pe piaţa din regiune a fost redusă, iar volumul tranzacţiilor a înregistrat unul dintre cele mai scăzute niveluri din ultimul deceniu. Consultanţii Colliers apreciază că perspectivele pieţei imobiliare rămân destul de solide în regiune, criteriile de mediu, sociale şi de guvernanţă (ESG) devenind tot mai relevante pentru investitorii imobiliari, bănci şi chiriaşi în procesul decizional.
În ansamblu, volumul total de investiţii din cele şase ţări din ECE a scăzut cu 15% comparativ cu primul trimestru din 2023, până la aproximativ 1,2 miliarde de euro, în linie cu dinamica din alte regiuni din Europa şi în multe alte zone ale lumii. Republica Cehă a devenit noul lider în regiune, volumele de investiţii reprezentând 46% din totalul celor mai mari 6 ţări din Europa de Est, surclasând Polonia, care a avut o pondere cumulată de 30% din volumele tranzacţionate în primul trimestru al anului. Rezultatele înregistrate au variat însă semnificativ în regiune, de la o scădere de 94% a activităţii în Slovacia, la o creştere de 69% în România.
Privind din alt unghi, performanţa României se dovedeşte destul de încurajatoare, în special în comparaţie cu alte pieţe mult mai dezvoltate, cum ar fi Polonia sau Cehia, atunci când luăm în considerare perioada anterioară pandemiei. Astfel, în primul trimestru al acestui an, ţara noastră a reprezentat 16% din volumul total de investiţii al regiunii, comparativ cu 5-7%, cât înregistra în anii dinaintea pandemiei. Cu toate acestea, încă există provocări multiple pe termen scurt şi mediu, atrage atenţia Laurenţiu Lazăr, Managing Partner & Head of Investment în cadrul Colliers România, deşi potenţialul pe termen lung rămâne solid, având în vedere că România contribuie cu peste 18% din produsul intern brut al celor 6 ţări din regiune.
"Există încă o discrepanţă între aşteptările cumpărătorilor şi cele ale vânzători în ceea ce priveşte preţul. Printre factorii care influenţează randamentele şi lichiditatea se numără ratele dobânzilor, duratele împrumuturilor, termenele obligaţiunilor, conformitatea ESG, dar mai sunt şi alţi factori relevanţi. Totuşi, principala provocare rămâne costul finanţării, care se situează în prezent între 5 şi 5,75% pentru un împrumut all-in, influenţat de ratele dobânzilor care rămân ridicate. În comparaţie cu alte pieţe din Europa Occidentală, cum ar fi Germania, în ECE nu s-a înregistrat încă o corecţie semnificativă a preţurilor în ultimele 12-18 luni, ceea ce ar putea contribui la o activitate tranzacţională mai lentă în 2024. Altfel, din prisma economiei, cu o cerere externă slabă, dar în creştere, responsabilitatea de a stimula creşterea în ECE pe termen scurt revine capitalului, investiţiilor şi consumului privat. Dar România, Polonia şi Ungaria, de exemplu, se aşteaptă să înregistreze inflaţie mult mai ridicată decât ar dori băncile centrale, chiar şi până în 2026. Acest lucru înseamnă că politica monetară va trebui să rămână mai strictă decât în mod obişnuit. În absenţa acestei abordări, forţa de muncă relativ ieftină şi discrepanţa semnificativă dintre salarii şi productivitate, împreună cu tendinţa de relocalizare, vor continua să alimenteze dezvoltarea în cadrul ţărilor ECE-6 pe termen lung", explică Laurenţiu Lazăr.
Sectorul de retail a fost dominant în România în primul trimestru al anului 2024 în ceea ce priveşte activitatea tranzacţională, cu o pondere de circa 66% din volumul total al investiţiilor cu active imobiliare comerciale, urmat de sectorul hotelier, cu o pondere de aproximativ 21%. Şi la nivelul ECE, sectorul de retail este noul lider, reprezentând 43% din volumele tranzacţionate în primul trimestru din 2024, urmat de hoteluri, cu o cotă de 20% şi I&L cu 15%. Volumul investiţiilor în birouri a continuat să scadă în primele trei luni ale anului în curs, reprezentând doar 13% din volumele CEE. Bucureştiul are unul dintre cele mai mari randamente investiţionale din regiune pentru sectoarele industrial şi al clădirilor de birouri (7,5% pentru activele prime), dar şi retail (7.25%).
"Perspectivele imobiliare în regiunea ECE rămân solide, cu toate că această zonă nu este imună la influenţele externe şi factorii macroeconomici care pot influenţa pieţele şi industriile, mai ales în relaţia cu partenerii comerciali cheie. Prin urmare, mulţi vânzători îşi reevaluează portofoliile şi strategiile pentru a evita vânzările la preţuri reduse într-un mediu în care cumpărătorii au un cuvânt mai greu de spus, concentrându-se pe securizarea veniturilor, eficienţa operaţională şi modernizări pentru spori gradul de conformitate al clădirilor cu standardele ESG. În timp ce unii cumpărători aşteaptă oportunităţi din vânzările de active cu probleme (distressed), lipsa lichidităţilor rămâne o preocupare. Deşi băncile sunt dispuse să acorde împrumuturi, în special pentru clădirile prime, eficiente, climatul de dobânzi ridicate reprezintă o provocare, iar revenirea capitalului internaţional este esenţială pentru readucerea volumelor la niveluri mai ridicate", conchide Laurenţiu Lazăr, Managing Partner & Head of Investment în cadrul Colliers România.
Colliers ia în considerare doar tranzacţiile finalizate, unde plata şi transferul au fost efectuate. Astfel, o mare tranzacţie estimată la aproximativ 170 de milioane de euro - vânzarea activelor industriale ale Globalworth către CTP - ar putea fi inclusă în trimestrul al doilea dacă ambele părţi respectă calendarul stabilit. Cu această tranzacţie şi cu altele aflate în diverse stadii, care s-ar putea finaliza până la sfârşitul anului, există perspective ca 2024 să fie un an mai bun decât 2023. Această tendinţă ar putea fi consolidată şi mai mult dacă Banca Centrală Europeană începe să relaxeze condiţiile financiare prin reducerea ratei de politică monetară. În acest context, experţii Colliers estimează un volum de tranzacţii de cel puţin 600 de milioane de euro pentru întregul an 2024, faţă de aproximativ 476 milioane de euro în 2023.
