2014 - anul cu "Prima Casă" doar în lei

Anul acesta este primul în care creditarea pentru programul "Prima Casă" se face exclusiv în lei, iar băncile sunt încrezătoare că vor utiliza integral plafonul disponibil.

Ministerul Finanţelor Publice (MFP) a hotărât, în vara anului trecut, acordarea şi plata doar în moneda naţională a garanţiilor aferente programului.

Plafonul pentru acest an a fost stabilit la 1,2 miliarde lei, prag similar celui din 2013. De asemenea, autorităţile au permis folosirea sumelor repartizate anul trecut şi care nu au fost utilizate.

Debutul finanţării exclusive în lei a determinat o scădere, în primă fază, a volumului creditelor oferite în cadrul "Prima Casă", din cauza ratelor mai mari pe care băncile le percepeau pentru aceste împrumuturi, potrivit băncilor. Diferenţa dintre o rată în lei şi una în euro ajungea şi la 30%, anul trecut, arătau estimările analiştilor imobiliari.

Treptat, însă, creditarea a început să crească, în urma reducerii indicelui ROBOR la trei luni, în funcţie de care se stabileşte dobânda, precum şi a reaşezării preţurilor din piaţa imobiliară, volumele ajungând, în medie, la nivelul celor înregistrate în perioada în care finanţarea era disponibilă şi în euro, ne-au declarat reprezentanţii băncilor.

Deşi 2014 a debutat cu o cerere mare de credite "Prima Casă", perspectivele pentru întregul an sunt incerte, având în vedere creşterea bruscă a ROBOR la trei luni în februarie, comparativ cu luna precedentă, consideră Cristina Anton, Specialist Credite Ipotecare în cadrul companiei de consultanţă financiară "Adwisers".

"Dacă vorbeam în luna ianuarie, unde aveam un ROBOR la trei luni de 2% pe an, am fi putut spune că s-ar putea să nu ajungă fondurile până la sfârşitul anului. Însă acum, cu un ROBOR 3M de 3,59% pe an (n.r. valoare înregistrată pe 14 februarie) care face ca dobânda prin programul «Prima Casă» să se apropie sau chiar să fie mai mare decât cea a creditelor standard, s-ar putea ca mulţi clienţi să se reorienteze către alte oferte", ne-a declarat domnia sa.

Indicele ROBOR la trei luni a fluctuat între 1,94% şi 2,43% pe an în perioada 3 - 30 ianuarie, menţinându-se sub nivelul de 2% timp de 12 zile.

În ultima zi a lunii trecute, însă, acesta "a sărit" la 3,54% pe an, pe fondul retragerii de capitaluri de pe pieţele emergente. Valorile înregistrate în această lună s-au situat în apropierea pragului de 3,5% pe an.

Având în vedere apropierea dobânzilor pentru ofertele standard de creditare pentru investiţii imobiliare, atât în lei, cât şi în euro, de cele aferente "Prima Casă", singurul avantaj pe care programul îl mai oferă constă în avansul de doar 5% pe care îl presupune, susţine Cristina Anton.

Băncile ne-au confirmat că interesul pentru creditele imobiliare standard în lei a crescut în ultima perioadă, aşteptările pentru acest an fiind ca avansul să continue, în condiţiile convergenţei costurilor pentru aceste produse şi a celor pentru împrumuturile "Prima Casă".

"În momentul de faţă întâlnim în piaţă oferte de achiziţie standard mai bune decât cele prin «Prima Casă». Acest lucru se întâmplă ca urmare a faptului că ROBOR la 3 luni, care este componentă a dobânzii percepută prin program, a crescut la sfârşitul lunii ianuarie. Diferenţa majoră între cele două oferte (n.r. standard sau prin «Prima Casă») rămâne, însă, avansul, care este de cele mai multe ori principalul motiv în luarea deciziei privind alegerea ofertei", ne-a mai precizat consultantul financiar.

Dobânda anuală efectivă (DAE) pentru un credit "Prima Casă" variază între 4,88% şi 7,34% pe an, potrivit portalului Conso.ro. În cazul creditelor imobiliare standard, indicatorul este cuprins între 5,73% şi 11,28% pe an, numărul produselor cu DAE mai mic de 7,34% fiind de 26, conform sursei citate.

Dacă, pentru clienţi, principalul avantaj al "Prima Casă" îl reprezintă avansul de 5% din preţul locuinţei, băncile reuşesc să obţină un nivel foarte scăzut al ratei creditelor neperformante (Non Performing Loans - NPL).

Fondul Naţional pentru Garantarea Creditelor pentru Întreprinderile Mici şi Mijlocii (FNGCIMM) a anunţat o rată a neperformanţei de 0,1% la nivelul celor 16 bănci participante la program, în timp ce instituţiile de credit ne-au comunicat valori individuale cuprinse între 0% şi 0,5% pentru NPL, de maxim 1%, pentru restanţele mai mari de 30 de zile.

Acest lucru înseamnă că împrumuturile prin "Prima Casă" sunt, de departe, cele mai puţin problematice de la nivelul sistemului nostru bancar, care înregistra o rată a creditelor neperformante de 21,56%, la sfârşitul lunii septembrie, nivel care ar putea fi semnficativ mai mare, pentru întreg anul, în urma controalelor efectuate de Banca Naţională a României (BNR).

Programul "Prima Casă" a fost introdus în anul 2009, pentru deblocarea pieţei imobiliare. În cadrul său, statul garantează, prin intermediul FNGCIMM, maxim 50% din finanţarea pe care băncile o acordă.

Pentru ca o persoană să fie eligibilă pentru "Prima Casă", aceasta trebuie ca, la data solicitării creditului, fie să nu deţină, în proprietate exclusivă sau împreună cu soţul ori soţia, nicio locuinţă, indiferent de modul şi de momentul dobândirii, fie să fie proprietarul unei locuinţe cu o suprafaţă utilă mai mică de 50 metri pătraţi. Beneficiarii pot să cumpere o singură locuinţă prin program, pe care să nu o înstrăineze timp de cinci ani de la data dobândirii.

Avansul pe care trebuie să îl plătească este de minimum 5% din preţul de achiziţie a locuinţei şi/sau care acoperă diferenţa dintre valoarea rezultată din antecontractul de vânzare-cumpărare şi finanţarea garantată.

De asemenea, aceştia sunt obligaţi să constituie un depozit colateral pentru garantarea dobânzii, cu o valoare egală cu trei rate de dobândă şi care să fie valabil pe întreaga durată a finanţării.

Locuinţele care se pot cumpăra în cadrul "Prima Casă" trebuie să se încadreze în una dintre clasele A, B sau C de eficienţă energetică, potrivit condiţiilor de eligibilitate.

Perioada de aprobare a dosarului este de cel mult o lună şi jumătate, în cazul în care clientul a găsit deja locuinţa pe care doreşte să o cumpere, susţine Cristina Anton.

Domnia sa explică: "Primul pas este obţinerea unei preaprobări financiare, care presupune analiza veniturilor şi durează două - trei zile. Apoi se face evaluarea imobilului, care mai necesită încă trei sau patru zile, şi analiza juridică a documentelor acestui imobil (alte două - trei zile ). Deci, de la momentul depunerii dosarului, putem avea aprobarea băncii în două săptămâni".

Etapa următoare constă în trimiterea dosarului la FNGCIMM, unde poate sta de la trei - patru zile până la două săptămâni, conform Cristinei Anton.

Ultimul pas îl reprezintă semnarea contractului de credit şi a celui de vânzare - cumpărare, care se face în aproximativ trei zile de la primirea acceptului din partea Fondului, pentru ce este nevoie ca notarul să solicite Oficiului de Cadastru un extras de autentificare, precizează consultantul financiar, care încheie: "După semnare se aşteaptă două - trei zile pentru intabularea imobilului pe numele cumpărătorului şi în favoarea băncii şi a statului, după care se virează banii vânzătorului".

FNGCIMM a anunţat, la începutul anului, că în 2013 a acordat aproximativ 25.500 de garanţii pentru programul "Prima Casă", valoarea medie a unei finanţări fiind de circa 37.000 euro.

Cele mai cumpărate locuinţe, cu o pondere de peste 51% în totalul achiziţiilor, au fost apartamentele cu două camere.

Locaţiile preferate au fost Bucureşti şi judeţele Cluj, Ilfov, Timiş şi Constanţa, potrivit Fondului.

Cele şaisprezece bănci care participă la "Prima Casă" sunt BCR, BRD, Banca Transilvania, CEC Bank, Raiffeisen Bank, UniCredit Ţiriac Bank, Alpha Bank, Bancpost, Banca Românească, Piraeus Bank, OTP Bank, Millennium Bank, Intesa Sanpaolo Bank, Bank Leumi, Credit Agricole Bank şi Romanian International Bank.

Din 2011 şi până în prezent, garanţiile pentru creditele destinate achiziţiei sau construcţiei de locuinţe prin "Prima Casă" se acordă de către finanţatorii care au optat pentru a prelua 50% din riscurile asumate de stat în cadrul etapelor anterioare, în limita plafonului reutilizat, rezultat în urma restrângerii garanţiei statului, precum şi a plafonului suplimentar acordat în 2012 şi 2013.