CTP N.V. a înregistrat în primul semestru din 2023 venituri nete din chirii de 268,3 milioane de euro, în creştere cu 26,8% faţă de anul precedent, şi o creştere a chiriilor în termeni comparabili de 7,5%, în principal datorită indexării şi reversiei în cazul renegocierilor şi a contractelor de leasing care expiră. Veniturile contractate pentru următoarele 12 luni se ridicau la 654 de milioane de euro la 30 iunie 2023, arată un comunicat de presă remis Redacţiei.
Randamentul preconizat al CTP în ceea ce priveşte randamentul pe costuri ("YoC") pentru cele 1,8 milioane de metri pătraţi de proiecte în construcţie a crescut la un nivel de 10,6%, ca lider în industrie, de la 10,1% la sfârşitul anului 2022. Portofoliul actual al Grupului a crescut la 11 milioane mp de GLA deţinuţi la 30 iunie 2023, în timp ce valoarea brută a activelor ("GAV") a crescut cu 8,2%, ajungând la 12,4 miliarde de euro. EPRA NTA pe acţiune a crescut cu 7,4%, până la 14,84 euro. Veniturile EPRA ajustate specifice companiei au crescut cu 25,4%, ajungând la 158,1 milioane de euro. EPS EPRA ajustat EPRA specific companiei CTP s-a ridicat la 0,36 euro, fiind pe cale să atingă orientarea CTP de 0,72 euro pentru 2023.
"Am văzut o creştere puternică a volumului închiriat în al doilea trimestru, cu un total de 850.000 mp semnaţi în primul semestru din 2023. Întrucât cererea ocupanţilor rămâne robustă, iar oferta de spaţii industriale şi logistice noi este în scădere, spaţiile libere rămân scăzute, ceea ce ne permite să continuăm să stimulăm creşterea chiriilor, nivelul chiriilor pentru noile contracte de închiriere pe care le-am semnat în S1-2023 fiind cu 12% mai mare faţă de S1-2022.
Europa Centrală şi de Est (ECE), o regiune inteligentă din punct de vedere comercial, a înregistrat o creştere puternică în ultimii ani şi se preconizează că va continua să înregistreze performanţe superioare în anii următori. Sectorul industrial şi logistic din ECE beneficiază de factori de stimulare a cererii organice, cum ar fi profesionalizarea lanţurilor de aprovizionare, retailul online şi companiile care caută să îmbunătăţească rezistenţa lanţurilor lor de aprovizionare prin nearshoring şi friend-shoring, cu producţie în Europa pentru Europa, deoarece regiunea ECE oferă cea mai bună localizare a costurilor", a declarat Remon Vos, CEO CTP.
În S1-2023, CTP a semnat contracte de închiriere pentru 850.000 mp, cu venituri anuale contractate de 56 de milioane de euro şi o chirie medie lunară pe mp de 5,47 euro (S1-2022: 4,88 euro).
Aproape două treimi din aceste contracte de închiriere au fost încheiate cu chiriaşi existenţi, în conformitate cu modelul de afaceri al CTP, care constă în a creşte cu chiriaşii existenţi în parcurile existente.
Unele dintre principalele contracte de leasing au inclus o prelungire de 54.000 mp cu TD SYNNEX, un distribuitor şi agregator de soluţii pentru ecosistemele IT, 52.000 mp cu Inventec, cu sediul în Taiwan, care produce calculatoare, notebook-uri, servere şi alte dispozitive IoT şi 28.000 mp cu o firmă germană de automobile care dezvoltă tehnologii de propulsie electrificată, toate în Republica Cehă. 27.000 mp cu Titan X, un furnizor global de sisteme de răcire pentru producătorii de vehicule comerciale, 25.000 mp cu un dezvoltator german de energie regenerabilă şi furnizor de servicii şi 25.000 mp cu TRUMPF Huettinger, un producător global de surse de alimentare pentru procesele de acoperire cu plasmă, încălzire prin inducţie şi excitare cu laser, toate în Polonia. În România, CTP a semnat un contract de închiriere de 18.500 mp cu o companie de retail care distribuie îmbrăcăminte sportivă.
Gradul de ocupare al companiei a ajuns la 93%; această uşoară scădere faţă de 31 decembrie 2022 (94%) se datorează în principal livrării CTPark Amsterdam City. Rata de retenţie a clienţilor Grupului rămâne puternică la 92% (S1-2022: 91%) şi demonstrează capacitatea CTP de a valorifica relaţiile de lungă durată cu clienţii. WAULT al portofoliului s-a situat la 6,5 ani (S1-2022: 6,4 ani), în conformitate cu obiectivul companiei de >6 ani.
Nivelul de colectare a chiriilor s-a situat la 99,8% în S1-2023 (FY-2022: 99,7%), fără deteriorarea profilului de plată.
Veniturile din chirii s-au ridicat la 280,4 milioane de euro, în creştere cu 21,7% în termeni absoluţi faţă de anul trecut. Pe o bază comparabilă, venitul din chirii a crescut cu 7,5%, în principal datorită indexării şi reversiei în cazul renegocierilor şi al contractelor de leasing care expiră.
Grupul a pus în aplicare măsuri pentru a limita scurgerile de taxe de serviciu, în special în Republica Cehă şi Germania, ceea ce a dus la îmbunătăţirea raportului venit net din chirii/venituri din chirii de la 92% în S1-2022 la 96% în S1-2023. În consecinţă, venitul locativ net a crescut cu 26,8% de la an la an.
O proporţie din ce în ce mai mare din veniturile din chirii generate de portofoliul de investiţii al CTP beneficiază de protecţie împotriva inflaţiei. De la sfârşitul anului 2019, toate contractele de închiriere noi ale Grupului includ o clauză de indexare dublă, care calculează creşterile anuale ale chiriei ca fiind cea mai mare dintre:
o creştere fixă de 1,5%-2,5% pe an; sau
indicele preţurilor de consum .
La 30 iunie 2023, 58% din veniturile generate de portofoliul grupului includ această clauză de indexare dublă, iar grupul este pe cale să crească această cifră la aproximativ 70% până la sfârşitul anului 2023.
Potenţialul de revenire la S1-2023 se situa la 14,1%. Au fost semnate în mod continuu noi contracte de închiriere peste ERV-uri, ilustrând o creştere puternică şi continuă a chiriilor pe piaţă şi susţinând evaluările.
Veniturile contractate pentru următoarele 12 luni se ridicau la 654 de milioane de euro la 30 iunie 2023, în creştere cu 21,5% faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, ceea ce demonstrează generarea puternică de fluxuri de numerar de către portofoliul de investiţii al CTP.
Creştere profitabilă a portofoliului
CTP şi-a continuat investiţiile disciplinate în portofoliul său foarte profitabil.
În S1-2023, Grupul a finalizat 413.000 mp de GLA (S1-2022: 157.000 mp). Excluzând CTPark Amsterdam City, care a fost achiziţionat în timpul construcţiei, dezvoltările au fost livrate cu un YoC de 10,4%, au fost închiriate în proporţie de 85% şi vor genera venituri anuale contractate din chirii de 16,0 milioane de euro, urmând ca alte 2,6 milioane de euro să apară atunci când acestea vor fi ocupate în totalitate.
Principalele livrări de produse construite în regie proprie în cursul semestrului I au fost: 51.000 mp în CTPark Vienna East din Austria (închiriată integral, printre altele, DHL, Frigologo, Quick Service Logistics, Toyota, Schachinger), 47.000 mp în CTPark Warsaw South din Polonia (închiriată, printre altele, Fiege), 41.000 mp în CTPark Sofia West din Bulgaria (închiriată Lidl) şi 25.000 mp în CTPark Brno Lí¹eò (închiriată, printre altele, Bufab, Stannah Stairlifts, Swiss Automotive Group şi Dr. Max).
De asemenea, grupul a livrat CTPark Amsterdam City, o clădire de 120.000 mp în centrul oraşului, prima clădire logistică XXL cu mai multe etaje din Olanda. Parcul, inclusiv instalaţia solară pe acoperiş de 6 MWp, are o valoare ERV de 17 - 18 milioane de euro, peste valoarea de subscriere, şi este în prezent (pre)închiriat în proporţie de 25%. Grupul se aşteaptă să fie închiriat aproape în totalitate în cursul anului 2024. Parcul a obţinut un rating BREEAM excelent şi o etichetă energetică A+++++, cea mai înaltă disponibilă, sprijinind clienţii să îşi atingă obiectivele ESG.
În timp ce costurile medii de construcţie în 2022 au fost de aproximativ 550 de euro pe metru pătrat, CTP se aşteaptă ca acestea să scadă sub 500 de euro pe metru pătrat în 2023, în parte datorită echipelor interne de construcţii şi achiziţii ale CTP. Această scădere a costurilor de construcţie, împreună cu creşterea continuă a chiriilor, determinată de cererea puternică a ocupanţilor şi de nivelul scăzut al locurilor libere, a permis CTP să îşi mărească ţinta YoC la 11% pentru construcţiile noi, un nivel de lider în industrie, susţinut de modelul unic al parcului CTP şi de expertiza internă în construcţii şi achiziţii.
La sfârşitul semestrului I-2023, grupul avea în construcţie 1,8 milioane de metri pătraţi de clădiri, cu un venit potenţial din chirii de 133 de milioane de euro şi un randament al capitalului propriu estimat de 10,6%. CTP are un istoric îndelungat în ceea ce priveşte asigurarea unei creşteri durabile prin dezvoltarea condusă de chiriaşi în parcurile sale existente. 65% din proiectele în construcţie ale grupului se află în parcurile existente, în timp ce 28% sunt în parcuri noi, care au potenţialul de a fi dezvoltate la peste 100.000 mp de GLA. Livrările planificate pentru 2023 sunt preînchiriate în proporţie de 56% , iar CTP se aşteaptă să ajungă la 80%-90% preînchiriere la livrare, în conformitate cu performanţa istorică. Deoarece CTP acţionează pe majoritatea pieţelor în calitate de antreprenor general, deţine controlul deplin asupra procesului şi a calendarului livrărilor, ceea ce permite companiei să accelereze sau să încetinească ritmul în funcţie de cererea chiriaşilor, oferind în acelaşi timp chiriaşilor flexibilitate în ceea ce priveşte cerinţele clădirii.
În Polonia, grupul a semnat în total peste 190.000 mp de (pre)închirieri şi are peste 40.000 mp în negocieri avansate. Se estimează că oferta de spaţii industriale şi logistice noi în Polonia va scădea cu până la 40% între 2022 şi 2024, în timp ce piaţa a înregistrat o absorbţie netă record de 4,2 milioane mp în 2022 şi creşteri ale chiriilor de până la 30%. Acest lucru a continuat în S1-2023, cu o absorbţie netă de aproape 2,0 milioane mp, iar CTP este bine poziţionat pentru a beneficia de aceste tendinţe.
În 2023, grupul vizează livrarea a cel puţin 1 milion de metri pătraţi - şi chiar mai mult, dacă cererea rămâne robustă. Cele 196.000 mp de contracte de închiriere semnate în prezent pentru proiecte viitoare, care nu au început încă, ilustrează în mod clar cererea continuă a ocupanţilor.
Banca de terenuri a CTP se ridica la 20,7 milioane mp la 30 iunie 2023 (31 decembrie 2022: 20,3 milioane mp), ceea ce permite companiei să îşi atingă obiectivul de 20 milioane mp GLA până la sfârşitul deceniului. Banca de terenuri a fost aproximativ stabilă în comparaţie cu 31 decembrie 2022, Grupul concentrându-se pe mobilizarea băncii de terenuri existente pentru a maximiza randamentele, menţinând în acelaşi timp o alocare disciplinată a capitalului în reaprovizionarea băncii de terenuri. 62% din landbank se află în cadrul parcurilor existente ale CTP, în timp ce 27% se află în parcuri noi sau este adiacentă unor parcuri noi care au potenţialul de a creşte la mai mult de 100.000 mp. 19% din banca de terenuri a fost compusă din opţiuni, în timp ce restul de 81% a fost deţinut şi, în consecinţă, reflectat în bilanţ.
Lansarea investiţiilor în energie solară este pe drumul cel bun
CTP se află pe drumul cel bun în ceea ce priveşte planul său de extindere pentru introducerea sistemelor fotovoltaice în cursul anului 2023. Cu un cost mediu de ~750.000 de euro pe MWp, Grupul vizează un YoC de 15% pentru aceste investiţii.
Ambiţia CTP în materie de sustenabilitate merge mână în mână cu un număr tot mai mare de chiriaşi care solicită sisteme fotovoltaice, deoarece acestea le oferă i) o mai bună securitate energetică, ii) un cost de ocupare mai mic, iii) respectarea reglementărilor în creştere şi/sau a cerinţelor clienţilor lor şi iv) posibilitatea de a-şi îndeplini propriile ambiţii ESG.
Pipeline-ul determină rezultatele evaluării
Evaluarea investiţiilor imobiliare ("IP") a crescut de la 10,1 miliarde de euro la 31 decembrie 2022 la 11,0 miliarde de euro la 30 iunie 2023, datorită, printre alţi factori, transferului de 406 milioane de euro al proiectelor finalizate de la Investiţii imobiliare în curs de dezvoltare ("IPuD") la IP, unui rezultat net de reevaluare de 252 de milioane de euro, achiziţiilor de active permanente de 103 milioane de euro şi achiziţiilor de terenuri de 50 de milioane de euro.
IPuD a crescut cu 4,6%, până la 1,2 miliarde de euro la 30 iunie 2023, în principal datorită progreselor înregistrate la dezvoltări, în timp ce proiectele în construcţie au crescut de la 1,7 milioane de metri pătraţi de GLA la sfârşitul anului 2022 la 1,8 milioane de metri pătraţi de GLA la sfârşitul S1-2023. Costul pentru finalizarea portofoliului actual se ridică la 676 de milioane de euro.
GAV a crescut la 12,4 miliarde de euro la 30 iunie 2023, în creştere cu 8,2% faţă de 31 decembrie 2022.
Pe o bază comparabilă, CTP a înregistrat o reevaluare pozitivă de 0,4% în prima jumătate a anului 2023, constând într-un impact al randamentului de -4,8%, compensat în totalitate de impactul creşterii ERV-urilor şi altele de +5,2%. Creşterea ERV în termeni comparabili s-a ridicat la 6,3%.
CTP se aşteaptă la o creştere pozitivă în continuare a ERV pe fondul cererii continue a chiriaşilor, care este influenţată pozitiv de factorii de creştere seculară din regiunea ECE. Mai ales că nivelurile chiriilor din ECE rămân accesibile, deoarece, în ciuda creşterii puternice înregistrate, acestea au pornit de la niveluri absolute semnificativ mai mici decât în ţările din Europa de Vest.
Randamentul revizuit a crescut cu 30 de puncte de bază în prima jumătate a anului, ajungând de la 6,8% la 31 decembrie 2022 la 7,1% la 30 iunie 2023. Majorarea randamentului a fost determinată în principal de Republica Cehă, Slovacia şi Ungaria, în timp ce în ţări precum România, Serbia şi Bulgaria s-a înregistrat o majorare mai mică a randamentului, deoarece randamentele din aceste ţări erau deja mai mari.
Randamentul brut al portofoliului a fost de 6,6% la 30 iunie 2023. Având în vedere mişcările mai mari ale randamentului pe pieţele din Europa de Vest, diferenţa de randament între logistica din ECE şi cea din Europa de Vest a revenit la media pe termen lung. CTP se aşteaptă ca diferenţa de randament să scadă în continuare, datorită aşteptărilor de creştere mai mari pentru regiunea ECE.
Reevaluarea S1-2023 de 417,2 milioane de euro a fost determinată în principal de o reevaluare a IPuD (165,6 milioane de euro), de activele permanente, inclusiv stabilizarea livrărilor din 2023 (191,2 milioane de euro) şi de banca de terenuri (62,3 milioane de euro).
EPRA NTA pe acţiune a crescut de la 13,81 euro la 31 decembrie 2022 la 14,84 euro la 30 iunie 2023, ceea ce reprezintă o creştere de 7,4%. Creşterea este determinată în principal de reevaluare (+0,94 EUR) şi de EPRA EPS ajustat specific companiei (+0,36 EUR), dar a fost parţial compensată de dividende (-0,24 EUR) şi de altele (-0,03 EUR).
De la începutul anului până în prezent, grupul a strâns 811 milioane de euro, din care 480 de milioane de euro sunt negarantate şi 331 de milioane de euro garantate.
Piaţa împrumuturilor bancare - atât garantate, cât şi negarantate - rămâne mai atractivă decât piaţa obligaţiunilor, preţurile reflectând fluxurile de numerar sigure şi în creştere pe termen lung ale CTP.
Poziţia de lichiditate a Grupului pro-forma pentru facilităţile semnate în august se ridica la 1,5 miliarde de euro, compusă din 991 de milioane de euro în numerar şi echivalente de numerar şi un RCF neutilizat de 500 de milioane de euro.
În plus, a fost convenită o sumă semnificativă de facilităţi de împrumut suplimentare pentru a prefinanţa dezvoltările din 2024, precum şi scadenţele din S1-2025.
Costul mediu al datoriei CTP a fost de 1,8% (31 decembrie 2022: 1,5%), 99,4% din datorie fiind fixă sau acoperită până la scadenţă. Scadenţa medie a datoriei a ajuns la 5,3 ani (31 decembrie 2022: 5,7 ani).
Prima scadenţă viitoare importantă a Grupului este o obligaţiune de 400 de milioane de euro în T4-2023, care va fi rambursată din rezervele de numerar disponibile (991 de milioane de euro pro-forma). După aceasta, următoarea scadenţă materială a datoriei este abia la jumătatea anului 2025.
LTV-ul CTP a ajuns la 45,9% (31 decembrie 2022: 45,4%), cu puţin peste obiectivul companiei de a avea un LTV cuprins între 40%-45%. CTP se aşteaptă ca LTV-ul la sfârşitul anului 2023 să fie de aproximativ 45%, atunci când sunt contabilizate reevaluările dezvoltărilor în construcţie. Grupul consideră că acesta este un nivel adecvat, având în vedere randamentul brut mai ridicat al portofoliului său, care se situa la 6,6% la 30 iunie 2023. Activele cu randament mai ridicat conduc la un nivel sănătos al efectului de levier al fluxurilor de numerar, care se reflectă, de asemenea, în rata de acoperire a dobânzilor previzionată de 5,0x (31 decembrie 2022: 5,6x) şi în raportul normalizat dintre datoria netă şi EBITDA de 9,5x (31 decembrie 2022: 9,6x)
La 30 iunie 2023, Grupul avea 67% datorii negarantate şi 33% datorii garantate, cu o marjă de manevră amplă în cadrul clauzelor sale pentru a creşte valoarea datoriilor garantate, care sunt oferite la rate mai atractive decât cele de pe piaţa obligaţiunilor în contextul actual.
La 3 august 2023, Moody's a confirmat ratingul Baa3 al CTP, cu perspectivă stabilă.
CTP anunţă un dividend intermediar de 0,25 euro pe acţiune ordinară, o creştere de 14% faţă de S1-2022 şi care reprezintă o plată de 70% din EPSRA ajustat EPRA specific companiei, în conformitate cu rata de plată a dividendelor de 70% - 80% din politica de dividende a grupului. În mod implicit, este vorba de un dividend scrip, dar acţionarii pot opta pentru plata dividendului în numerar.
