AFFAN YILDIRIM, GENERAL MANAGER, BOARD MEMBER AL ANCHOR GRUP ŞI AL SHOPPING MALLDOVA:"Dezvoltatorii imobiliari trebuie să înveţe să trăiască cu marje ajustate"

"Dezvoltatorii sunt mult mai prudenţi acum cu proiectele care sunt în faza de planificare"

"Există multe necunoscute în acest moment în piaţă, dar suntem încrezători în România şi în investiţiile noastre viitoare la nivel local"

"România are un potenţial de dezvoltare foarte mare pe zona de logistică, depozitare şi energie verde, dacă se fac investiţiile în infrastructură"

"Mereu există această teamă de recesiune, dar sentimentul meu, ca investitor, este că situaţia este sub control"

Reporter: În primul rând, care au fost rezultatele Anchor Grup în 2021 şi în principal rezultatele celor două mall-uri - Bucureşti Mall-Vitan şi Plaza România - din portofoliul dumneavoastră în ceea ce priveşte rata de de vânzare şi rata de ocupare?

Affan Yildirim: În ceea ce priveşte rata de ocupare suntem în ambele mall-uri la circa 99%, mai bine chiar decât înainte de pandemie. Desigur, totul depinde de rata de efort a chiriaşilor şi de nivelul chiriei. În această direcţie pot să spun sincer că 2021 a fost un an de revenire economică foarte bun, iar în ciuda efectelor noilor provocări vedem în continuare, în 2022, o revenire. În timpul pandemiei, în special în 2020 şi la începutul lui 2021, am oferit sprijin chiriaşilor şi partenerilor noştri, mai mult ca oricând. Beneficiile au fost adaptate şi continuă pentru business-urile care încă mai sunt afectate de acest "nou normal" (...); dar majoritatea merg foarte bine, în special sectoarele de fashion şi restaurante, excepţie fiind unele business-uri, care încă mai suferă. Dar le vom sprijini în continuare astfel încât să se adapteze şi să îşi revină şi ele treptat.

Reporter: Cinemaurile cum se descurcă? Se vorbeşte de mulţi ani despre moartea acestora, în acest context în care au apărut numeroase platforme de streaming...

Affan Yildirim: În 2012, la un an de când am venit în România, am început să fac managementul cinema-ului nostru, în special pe partea financiară. Până atunci da, pot spune că am fost întrebat dacă industria cinemaului este pe moarte. Marjele sunt în continuare foarte mici; desigur că nu este ca în 2019 sau 2018, care au fost ani foarte buni pentru investiţiile noastre. Suntem mult în urmă faţă de acei ani, dar să proclami "moartea cinemaului" este prea dur. Avem acum 2 cinemauri, unul în Plaza România şi unul în Bucureşti Mall-Vitan şi deja am ajuns la punctul de "break-even", iar aşteptarea mea este ca de anul viitor cifrele să fie mai bune. În zona de retail, ca exemplu, dacă îţi îmbunătăţeşti produsul şi clădirea, poţi să găseşti un nou chiriaş, care să atragă mai mulţi clienţi în mall, poţi să închiriezi noua locaţie; de exemplu, pe zona de office, cu munca în regim hibrid, de astăzi, poţi să găseşti chiriaş dacă îi oferi o soluţie nouă. Deci majoritatea lucrurilor stau în puterea ta. Restul ţine de economie, de politica internaţională a companiilor şi aşa mai departe. În cinemauri, este invers: poţi să ai un cinema grozav, cu o echipă nemaipomenită şi cu cele mai bune servicii, dar dacă producătorii de filme nu oferă produsul final, nu ai ce să faci. Să fiu sincer, în 2021 cinemaurile au fost în dezavantaj din acest punct de vedere. Noi nu putem să creăm produsul, suntem dependenţi de jucătorii mari. Acum am avut Top Gun, James Bond, filme care au fost amânate de mai multe ori. Deci, dacă oferta care vine din afară, în special de la Hollywood, va continua să fie de calitate, cinemaurile nu vor "muri". Totodată, am aşteptări mari de la filmele româneşti. Dacă comparăm filmele produse în 2012 cu filmele produse acum sau chiar cu cele care sunt în prezent în producţie, pot spune sincer că am aşteptări bune pentru filmele româneşti. (...) Şi exemplul Turciei este relevant: industria de cinema din Turcia este acum mult mai stabilă pentru că este mai puţin dependentă de producţiile de la Hollywood - datorită producţiilor locale, pe care oamenii chiar le aşteaptă cu interes. Cinemaurile au creat o dorinţă de a viziona un film într-un anumit mediu. Acum platformele de streaming încearcă să aducă acest mediu în fiecare casă, dar acest lucru creşte de fapt atractivitatea sălii de cinema. Putem să luăm exemplul zilei de 1 iunie: a fost o zi liberă, iar cinemaul nostru din Plaza România a înregistrat cea mai bună zi de 1 iunie din ultimii 11 ani. Au avut o ocazie, iar oamenii au vrut să-şi petreacă ziua împreună cu familia; prin urmare, au ales să meargă la cinema. Este un business dificil; are nevoie de ceva transformări şi noi încercăm să introducem şi diferite evenimente live - concerte sau teatru - dar cu siguranţă nu este un business pe moarte.

Reporter: Care este tendinţa chiriilor în mall-uri? Din moment ce chiriaşii vând mai mult, le puteţi majora chiriile, puteţi, de asemenea, să schimbaţi mai uşor chiriaşii...

Affan Yildirim: Există multe necunoscute în acest moment în piaţă. Sigur, a trecut pandemia şi am văzut ceva provocări pe termen scurt cu lanţurile de aprovizionare chiar în cazul brandurilor de lux, din cauza situaţiei din China; apoi a apărut contextul războiului. Toate aceste lucruri nu fac uşoară o predicţie pentru nivelul chiriilor- dacă cresc sau scad- dar putem spune că este o creştere pasivă. În timpul pandemiei, în special în perioada de lockdown, nu am încasat chirii de la chiriaşii noştri - 2-3 luni în majoritatea cazurilor, 5 luni în anumite cazuri specifice. Apoi, au început restricţiile cu doar anumite ore de activitate - mereu au existat limitări, inclusiv certificatul verde a fost o limitare. Dacă privim din această perspectivă, chiriile cresc, comparativ cu 2020. Dar, faţă de un an normal, de exemplu 2019, ... nu cred că în 2022 va exista o creştere. Dacă totul va fi cum este acum, în 2023 mă aştept la unele creşteri. La fel va fi şi în zona de office, unde cererea chiriaşilor s-a schimbat dramatic pentru că cererile angajaţilor s-au schimbat, la rândul lor, într-un mod covârşitor. Chiria medie, în Bucureşti, s-ar putea să nu crească în 2023, dar pe segmente de nişă există creşteri. Cine poate răspunde noilor nevoi şi cereri din piaţă, va putea aplica implicit creşteri. Ceilalţi vor avea chirii stabile, în funcţie de termenii din contracte, sau vor avea scăderi. Este regula businessului.

Reporter: Există noi posibili chiriaşi, intrări ale câtorva retaileri care nu sunt în acest moment în piaţă?

Affan Yildirim: În 2020 aproape toată lumea şi-a oprit planurile de extindere, inclusiv cele mai mari branduri. Apoi, în 2021, 2022, am auzit că branduri noi vor să intre, unele deja au făcut-o. Noi avem această conexiune cu brandurile turceşti - care sunt foarte puternice pe zona de fashion - şi au dorinţa de a intra pe piaţa românească. România este încă foarte atractivă pentru retaileri. Mă aştept anul viitor la noi intrări, dar cred că 2021 a fost anul reorganizării brandurilor existente - chiar au fost unele care au ieşit de pe piaţă. Deci, după această perioadă, vor fi intrări noi şi ştiu că sunt branduri mari care au început să discute cu dezvoltatorii ca să intre în mall-uri.

Affan Yildirim: "Piaţa rezidenţială merge într-o direcţie din ce în ce mai sofisticată, iar băncile sunt interesate să fie parte din proces şi pun mai multe întrebări când vine vorba de strategie, dezvoltare, cash-flow şi chiar preţuri de vânzare"

Reporter: Cum vedeţi piaţa de real estate în acest moment? Avem războiul în Ucraina, toată lumea vorbeşte despre preţurile mai mari pe zona materialelor de construcţii, materialele care veneau din Ucraina nu mai vin... Cum vă uitaţi la piaţă?

Affan Yildirim: Am prins tot acest proces exact în mijlocul construcţiei noului nostru proiect rezidenţial, Select Residences. Aşa este, sunt creşteri semnificative ale costurilor de construcţie, dar sunt şi anumite scăderi, pe alte segmente. Dar, în general, constatăm o creştere a costurilor de construcţie şi bineînţeles că aceste costuri au un efect asupra proiectului. Sunt sigur că dezvoltatorii sunt acum mult mai prudenţi cu proiectele care sunt în faza de planificare. De asemenea, sunt sigur că (dezvoltatorii) urmăresc şi creşterea preţurilor la proprietăţi, dar există un semn de întrebare, dacă acoperă creşterea costurilor. Cel mai important lucru aici este că dezvoltatorii trebuie să înveţe acum să trăiască cu marje ajustate.

De aproape patru ani spun că piaţa rezidenţială merge într-o direcţie interesantă, din ce în ce mai sofisticată. Piaţa rezidenţială se schimbă, iar acum nu mai este aşa de simplu pentru dezvoltator; nu mai este nevoie doar de bani, de teren şi de o companie de construcţii, ca să facă un proiect rezidenţial, să zicem cu 100 de apartamente, care se vor vinde cu siguranţă. Acest lucru se schimbă, iar acum ar trebui să vedem numai companii profesioniste, cu acces la diferite surse şi canale de aprovizionare pentru materiale, şi cu o bună planificare încă de la începutul proiectului. Unele materiale de care ai nevoie peste un an poate ar trebui să le cumperi acum; pentru altele ar trebui să creezi un plan cu furnizorul şi să-i plăteşti în avans, să ai materiile prime cât mai eficient posibil, nu neapărat cât mai ieftin. Doar companiile cu aceste abilităţi vor mai face proiecte. Devine o piaţă mai sofisticată, cu corporaţii mai organizate, iar dacă analizăm acest segment, vedem că dezvoltatorii mari, cu experienţă, nu întâmpină niciun fel de probleme în ceea ce priveşte proiectele. Toate proiectele continuă. Îmi imaginez că sunt anumite proiecte pentru care au semnat anumite condiţii în urmă cu doi ani, la preţurile respective, iar acum încearcă să finalizeze lucrările, care sunt semnificative, cu preţurile din prezent. Nu este uşor, dar proiectele mari continuă, nu au nicio problemă; majoritatea îşi păstrează data de livrare. Dar aceasta este realitatea, marjele se ajustează. Sigur că nu suntem fericiţi cu inflaţia şi cu creşterea preţurilor, dar efectul indirect produce şi efecte pozitive pentru piaţa rezidenţială, ceea ce înseamnă că şi competiţia va fi o altă corporaţie care va urmări aceeaşi logică de business ca şi tine. Dacă toată lumea foloseşte aceleaşi reguli, vom avea o piaţă mai bună.

Reporter: Spuneţi-mi mai multe despre proiectele actuale ale Anchor Grup - aveţi o linie de finanţare de la Banca Transilvania, de 80 de milioane de euro, anunţată acum câteva luni. Ce faceţi cu banii?

Affan Yildirim: Este o refinanţare pentru care am lucrat cu Banca Transilvania, cea mai mare bancă din România şi care cunoaşte foarte bine ADN-ul mediului de business din ţară. Ne bucurăm că proiectele noastre beneficiază de această susţinere, acesta fiind, de asemenea, un semnal foarte bun pentru piaţa de real estate din România, lucru care ne motivează. Acum avem un nou proiect rezidenţial, Select Residences. Am început vânzările, am avut o listă de aşteptare pentru clienţii din InCity Residences şi din Pallady Towers, dar şi pentru clienţii care ne urmăresc îndeaproape proiectele şi care sunt interesaţi să investească. Nu vorbim de fonduri mari de investiţii, ci de clienţi care nu cumpără însă doar 1 apartament, ci 5-6 apartamente. Vorbim, în acest caz, despre clienţi din afara ţării; este practic un "second business" pentru ei: ei ştiu foarte bine preţurile, cunosc piaţa, produsele şi pot să analizeze eficient/pragmatic locaţia, complexul, tipologia apartamentelor- avem un feedback pozitiv din partea lor. Vor fi 347 de apartamente, iar cel mai important factor pentru proiect este locaţia semi-centrală. Este realizat de Anchor Grup, iar asta garantează faptul că proiectul va fi finalizat şi livrat indiferent de condiţiile economice.

Reporter: Plănuiţi să mergeţi şi mai puternic către zona de rezidenţial?

Affan Yildirim: Mai avem un proiect în faza de planificare, în Drumul Taberei, pentru care aşteptăm autorizaţia de construcţie. Vom mai avea circa 450 de apartamente şi, după acel proiect, este posibil - dacă răspundem tuturor cerinţelor din această etapă de planificare - să avem un proiect în Voluntari, un proiect mixt. Deci Anchor Grup va continua investiţiile, dar cu siguranţă nu vizăm construcţie în masă; nu o să auziţi niciodată de la noi că "anul acesta vom finaliza 2.000 de apartamente", pentru că încercăm să ne menţinem standardele. Noi suntem de 25 de ani în România şi nu am căutat niciodată să avem câştiguri rapide. Putem să construim, avem un portofoliu foarte mare de terenuri şi vom continua cu această dimensiune a proiectelor rezidenţiale - 400-500 de apartamente. Analizăm de fiecare dată proiectele rezidenţiale odată finalizate şi urmărim impactul din piaţă. Dacă această planificare merge înainte, cred că şi peste 4-5 ani vom avea mereu un proiect de finanţat pe rezidenţial.

Reporter: Care este situaţia în piaţa de terenuri? Toată lumea caută terenuri industriale, cu spaţiu generos. Se găseşte uşor teren de achiziţionat?

Affan Yildirim: Nu avem informaţii actualizate cu privire la piaţa terenurilor pentru că noi folosim propriile resurse, terenuri care au fost achiziţionate în urmă cu mulţi ani. Dar mă uit cu interes pe partea de logistică, un domeniu care în România se mai poate îmbunătăţi. În toată lumea, în pandemie, toate ţările au realizat că există un beneficiu în a avea stocuri. Nu este vorba că România sau alte ţări se pregătesc de o nouă pandemie, dar toate au realizat că puterea vânzărilor - în special în retail - începe cu stocul de produse la îndemână. Inclusiv în Europa de Vest încă există cerere pentru spaţiu logistic şi de depozitare. Polonia a început deja să-şi forţeze limitele în ceea ce priveşte capacitatea de spaţii, iar România este una din cele mai bune alternative, nu doar pentru cererea locală, ci şi pentru nevoile Europei de Est şi chiar ale Europei de Vest, mai ales dacă vorbim de lanţuri de aprovizionare. Cu siguranţă, dacă eu, ca profesionist în real-estate, fără investiţii în logistică, văd această oportunitate, cu siguranţă giganţii din acest sector o văd şi ei. Această cerere în creştere pentru investiţii în logistică are deja anumite efecte asupra preţului terenurilor. Dar, la finalul zilei, "limita nu este cerul". Noi avem terenuri disponibile pentru investiţii în logistică şi suntem în faza de început, în care facem analize - avem propria noastră companie de construcţii, avem relaţii foarte bune cu comercianţii din retail, dar ca abordare trebuie să fim siguri că vom face investiţia la calitatea pe care o dorim. Nu putem intra într-un business doar pentru că marjele sunt mari şi atât. Analizăm acest segment de piaţă, dar, în opinia mea, există spaţiu foarte bun pentru logistică în România şi sunt sigur că vor fi îmbunătăţiri mari. Ce am văzut în ultimii 4-5 ani sunt investiţii foarte mari, cu centre de logistică extrem de moderne, complet tehnologizate, cu inteligenţă artificială şi aşa mai departe. România are un potenţial foarte mare în această zonă, desigur cuplat cu investiţii în infrastructură. Discuţiile cu reprezentanţii şi investitorii din sectorul de logistică încep întotdeauna cu subiectul investiţiilor în infrastructură şi se încheie cu acelaşi subiect.

Affan Yildirim: "Dacă autorităţile de la nivel global vor continua să apese pe frâna monetară, sigur că vom avea o încetinire economică şi în România"

Reporter: Cum vedeţi situaţia macroeconomică? Se vorbeşte tot mai mult despre recesiune în ţările dezvoltate; în România, consumatorul pare să se ţină încă foarte bine, în ciuda inflaţiei, investiţiile companiilor şi ale sectorului public la fel, deci cum vedeţi dinamica economică în acest context în care avem şi un război la graniţă, o inflaţie foarte ridicată şi dobânzi în creştere nu doar în România, ci pe plan global?

Affan Yildirim: Nu sunt macroeconomist; sigur că toate aceste evenimente au impact asupra economiei, dar previziunile sunt greu de făcut. Eu gândesc aşa: economia funcţionează în cicluri, iar dacă eşti un investitor pe termen lung, sigur că toate acestea sunt lucruri cu efect considerabil. Dacă ai o investiţie pe termen scurt, să zicem de 3-4-5 ani, sigur că eşti afectat. Dar dacă investeşti pe termen lung, este clar că vei câştiga. Pe termen lung este aproape imposibil ca un investitor să piardă bani, desigur dacă investeşte într-un proiect cu o logică financiară în spate. Normal că şi contextul macroeconomic este foarte important pe termen scurt, dar pe termen lung, ce contează, în mod special în real-estate, este ca investiţiile să fie profitabile. În ceea ce priveşte discuţia legată de recesiune, avem, pe de o parte, România şi, pe de cealaltă parte, economia globală. Aceasta din urmă a început să funcţioneze foarte puternic după pandemie, există efecte pe partea inflaţiei din această supraturare, iar asta îi atrage pe reglementatori, care apoi sunt nevoiţi să apese pe frână - de exemplu majorând dobânzile. La nivel global, de aici vine riscul de recesiune, dar dacă situaţia va fi gestionată corect - şi cred că aşa se va întâmpla - această frânare va funcţiona şi cred că va răci economia. În ceea ce priveşte România, situaţia este similară; dar România a avut propriile experienţe în domeniu. Economia a început să-şi revină în 2015, apoi 2016-2018 au fost ani buni, în timp ce 2019 a fost un an extraordinar pentru România. Din 2017, oricând avem un eveniment de real-estate, cel mai mare subiect de discuţie este recesiunea. Deci mereu există această teamă de recesiune. Nu mă aştept la o recesiune, dar este clar că autorităţile trebuie să tempereze economia şi inflaţia. Nimănui nu-i place această situaţie, cu preţuri în creştere şi de asemenea, nimănui nu-i place perioada de încetinire economică, dar dacă situaţia este gestionată corect va exista un echilibru bun între cele două. A

m mare încredere că autorităţile din România pot gestiona corect această situaţie pentru că au experienţă. Inclusiv sectoarele care compun economia, au acumulat experienţă: băncile continuă să crediteze- nicio bancă nu a oprit creditarea, sunt doar mai selective şi nu mai finanţează orice proiect care are un teren şi un plan. Acum se uită la proiect, te întreabă ce strategie de preţ ai, ce strategie de marketing ai, ce planuri are competiţia, ce aşteptări de cash-flow ai în diferite scenarii - cel mai bun scenariu şi cel mai prost -, în anumite situaţii se uita chiar la detaliile fiecărui proiect şi apartament şi la preţul aşteptat. Deci vor să fie parte din proces. Toate părţile implicate sunt acum mai atente şi au solicitări mai sofisticate. Sigur că atunci când toată lumea este mai prudentă vor exista fluctuaţii, dar o recesiune reprezintă un cuvânt prea mare pentru România şi nu cred că vom vedea o situaţie precum cea din 2009-2010 pentru că autorităţile monetare au experienţă şi gestionează situaţia corespunzător. Băncile, prin această participare în proces, chiar creează unele mecanisme de control care sunt din afara zonei de intervenţie a autorităţilor. Nu suntem în situaţia din 2007, în care, dacă aveai un teren şi câteva linii pe o hârtie, te apucai să construieşti. Sigur, nu pot să spun că mă aştept ca ritmul de creştere economică să rămână acelaşi. Va exista această încetinire a economiei, operată de autorităţile monetare pentru că inflaţia este foarte ridicată. Dacă autorităţile de la nivel global vor continua să încetinească, sigur că vom avea o încetinire economică şi în România. Este foarte normal şi este de dorit pentru că dacă această inflaţie nu va fi adusă sub control, riscăm să ajungem să vedem hiperinflaţie. Deci, sentimentul meu, ca investitor, este că situaţia este sub control. Există desigur câteva îngrijorări pe termen scurt cu privire la vânzări şi la preţuri, dar ca un investitor care gândeşte pe termen lung, acest lucru ne face să fim pozitivi cu privire la România şi la investiţiile noastre viitoare din România.

Reporter: Vă mulţumesc!