ALEXANDRU PETRESCU, ESOP:"Creştere de peste 20% a spaţiilor de birouri închiriate de IMM-URI"

ESOP Consulting preconizează, pentru acest an, menţinea unui trend ascendent pe piaţa spaţiilor de birouri pentru IMM-uri, unde tranzacţiile vor spori cu circa 20-25%. Alexandru Petrescu, Managing Partner în cadrul ESOP Consulting, ne-a declarat că 67% din totalul spaţiilor închiriate în Bucureşti este reprezentat de suprafeţe de până în 3.000 mp, ceea ce indică o pondere importantă a cererii venite din partea IMM-urilor. Domnia sa a constatat o creştere foarte uşoară, de 2% a cererii pe segmentul mediu de bugete, între 11 şi 15 euro/mp/lună, precizându-ne că acest lucru arată o preocupare şi pentru confort, nu doar pentru preţ, pentru prima dată din 2008, de la apariţia crizei imobiliare.

Reporter: Cum estimaţi că va evolua piaţa spaţiilor de birouri pentru IMM-uri în acest an?

Alexandru Petrescu: Anul trecut, s-a înregistrat o creştere de 22% a pieţei spaţiilor de birouri închiriate de IMM-uri, după cum rezultă din datele ESOP Consulting. Estimăm că şi în 2014 se va menţine acest trend ascendent, într-o marjă similară - de 20-25% -, de majorare a volumului total de spaţii tranzacţionate.

Un parametru interesant în analiza acestui segment de piaţă, care îi relevă importanţa, este ponderea foarte mare a suprafeţelor preluate de IMM-uri în totalul închirierii de sedii noi (tranzacţiile de închiriere, exceptând renegocierile). În 2013, majoritatea, cu 67% din totalul spaţiilor închiriate în Bucureşti, este reprezentată de spaţii cu suprafeţe de până în 3.000 mp.

Reporter: Care sunt factorii care pot influenţa pozitiv sau negativ acest segment de piaţă în 2014?

Alexandru Petrescu: În bine, piaţa poate fi influenţată de o anumită stabilitate internă, care să nu perturbeze planurile de dezvoltare ale companiilor, de reluare a proiectelor de investiţii.

Tot un semnal pozitiv ar putea fi menţinerea şi chiar intensificarea cererii venite din partea companiilor de IT&C şi de outsourcing, care se manifestă atât la nivel de mari corporaţii, cât şi la nivel de business mediu pe aceste domenii.

Tot un lucru bun pentru piaţă în 2014 este şi faptul că se află în diverse stadii de finalizare proiecte viabile, de tip landmark - precum Sky Tower şi Green Court, ale unor dezvoltatori internaţionali, dar care au devenit accesibile şi companiilor medii, atât prin buget, cât şi prin modularitatea spaţiilor, gândite din construcţie pentru a se potrivi şi pentru chiriaşi care caută suprafeţe până în 3.000 mp.

În rău, piaţa ar putea fi influenţată de o eventuală instabilitate politică, care poate perturba sau amâna deciziile de relocare.

Reporter: Care sunt tendinţele cererii şi ofertei din acest an?

Alexandru Petrescu: Se constată o creştere foarte uşoară, de 2% a cererii pe segmentul mediu de bugete, între 11 şi 15 euro/mp/lună, ceea ce arată o preocupare şi pentru confort, nu doar pentru preţ, pentru prima dată din 2008, de la apariţia crizei imobiliare. Dacă în urmă cu 3-4 ani companiile căutau numai optimizarea costurilor, acum caută optimizarea raportului calitate-preţ şi acest lucru este important şi benefic în piaţă, pentru că duce, în final, la creşterea confortului angajatului la locul de muncă.

În 2013, ponderea bugetelor sub 11 euro/mp/lună a scăzut cu 2%, de la 78% la 76%, iar cea a bugetelor de peste 15,1 euro/mp/lună s-a menţinut la 4%, cât a fost şi în 2012.

În ceea ce priveşte oferta, la începutul anului 2014, volumul de spaţii de birouri disponibile în centre de afaceri se situa la 784.000 mp, în creştere cu 5% faţă de aceeaşi perioadă a anului precedent. Dintre suprafaţa totală, aproximativ 125.000 mp sunt reprezentaţi de livrările de proiecte noi (finalizate în cursul anului 2013), majoritatea fiind proiecte de clasă superioară (A sau B+), ce au alimentat cu precădere segmentul de spaţii de birouri cu chirii peste 15 euro/mp, acest segment de piaţă ajungând în prezent să reprezinte 21% din volumul spaţiilor disponibile.

Pe de altă parte, la începutul anului 2014, stocul de spaţii de birouri în vile a înregistrat o creştere de 23% (faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut), situându-se la nivelul de 171.900 mp. Structural, rămâne dominant în continuare segmentul de vile cu chirii de până în 11 euro/mp, ce deţine un procent de 67% (în creştere cu trei procente faţă de anul precendent).

Reporter: Cum au evoluat chiriile pe acest segment de piaţă în 2013 şi ce estimaţi pentru 2014?

Alexandru Petrescu: În 2013, chiriile s-au menţinut la un nivel relativ stabil, cu uşoare ajustări, atât în sensul scăderii, cât şi al creşterii, în funcţie de zonă şi anumiţi factori specifici, cum ar fi calitatea spaţiului, perioada de neocupare şi spaţiile disponibile în clădiri similare. În 2014, se va urmări aceeaşi linie, de ajustare punctuală pe zone şi clădiri.

Reporter: Care este profilul chiriaşilor de birouri pentru IMM-uri? Care este top 5 al zonelor preferate de ei?

Alexandru Petrescu: Cele mai multe IMM-uri care au închiriat spaţii de birouri în 2013 şi în primele două luni din 2014 au fost companii de servicii, majoritatea având de la 30 la 100 angajaţi, fie iniţiative antreprenoriale locale, fie companii străine. În topul zonelor preferate în 2013 se află Aviatorilor, Barbu-Văcărescu - Aviaţiei, Universitate, Unirii, Cotroceni şi Grozăveşti.

Reporter: Cine sunt proprietarii de spaţii de birouri pentru IMM-uri? Cum s-au comportat ei în aceşti ani de criză şi ce facilităţi le dau chiriaşilor?

Alexandru Petrescu: Sunt investitori privaţi de talie medie, atât români, cât şi din afară - greci, israelieni, italieni.

Proprietarii de clădiri de birouri pentru IMM-uri au o capacitate mai rapidă de a reacţiona la evoluţia pieţei, favorizată de inexistenţa sau ponderea mai scăzută a creditelor bancare în dezvoltarea lor. De aceea, proprietarii acestor clădiri au putut adapta mai rapid chiriile la noile realităţi din piaţa imobiliară şi au putut manifesta o mai mare flexibilitate contractuală, uneori şi suport şi implicare în amenajările interioare. Majoritatea au ca focus diminuarea perioadelor de neocupare. Mai există şi o pondere foarte scăzută de proprietari care urmăreşte în principal să îşi securizeze contractele de închiriere, pentru că au în vedere o vânzare ulterioară a clădirii. Cei mai mulţi, însă, rămân focusaţi pe închiriere.

Din 2013 au apărut şi dezvoltările de centre speciale, cu facilităţi pentru IMM-uri, construite tot de investitori privaţi, dar în cofinanţare cu bani europeni, precum CSDA Siriului, Remus BC, incubatorul de afaceri de 5.000 mp din West Gate, etc. Aici atracţia principală au constituit-o facilităţile pentru IMM-uri.

Reporter: Vă mulţumesc!