Plata unui apartament nou poate fi efectuată diversificat
Unităţile locative noi s-au scumpit, anul trecut, cu circa 20-30% în medie, ne-a declarat Cornel Bălan, coordonatorul general de proiecte exclusive al companiei imobiliare "Euroest" din Bucureşti. Pentru 2008, experţii "Euroest" estimează o creştere mai moderată de 10-15%.
Scumpirea apartamentelor noi este influenţată şi de aprecierea terenurilor, consideră domnul Bălan. Dacă acum doi ani se făceau foarte multe tranzacţii cu caracter speculativ, acum în Bucureşti terenurile bune din zona centrală şi semicentrală deja au fost cumpărate şi pe ele se dezvoltă proiecte imobiliare. În prezent nu se mai cumpără terenuri în scop speculativ pentru că preţul este prea ridicat şi nu mai este rentabil. Sunt cazuri în care pe terenurile din centrul Capitalei proprietarii cer chiar şi 8.000 - 8.500 de euro/mp.
Preţul mare al terenului, costurile ridicate cu materialele, forţa de muncă, plus cele cu energia şi cu alte utilităţi conduc la o creştere a preţului de execuţie. Şi cum dezvoltatorul doreşte să-şi menţină rata de profit pe care şi-a programat-o la începutul proiectului, scumpeşte apartamentele noi.
În cele mai ample două proiecte promovate exclusiv de "Euroest" ("Pallady Towers" şi "Green Vista"), preţurile apartamentelor au crescut cu 10% în decursul a două luni de la lansare. În continuare, preţurile apartamentelor noi vor mai creşte, dar într-un ritm mai lent, apreciază domnul Bălan.
Dezvoltatorii forţează termenul de finalizare
Cornel Bălan ne-a explicat: "În principiu, se calculează cam două luni pentru fundaţie şi apoi câte o lună pentru fiecare nivel. Cu toate acestea, există dezvoltatori care forţează mâna constructorului şi declară că într-un an sau un an şi jumătate va fi gata proiectul. Dacă un dezvoltator doreşte să construiască un imobil cu un regim de înălţime parter şi zece etaje, îi este imposibil să-l realizeze într-un singur an. Doar ridicarea structurii se poate realiza într-un timp atât de scurt."
Plata unui apartament nou poate fi efectuată diversificat
Cea mai întâlnită modalitate de achitare a unei locuinţe noi este plata unui procent de 25% pe fiecare stadiu de execuţie. O altă modalitate de achiziţie este plata a 30% în trei tranşe şi restul de 10% la finalizarea lucrărilor. Cumpărătorul mai are şi posibilitatea de a plăti în rate lunare. Oficialul "Euroest" a completat: "În principiu, orice proiect ar trebui să aibă, în medie, patru modalităţi de plată".
Trebuie menţionat faptul că există şi categorii de clienţi care au venituri liberale, a adăugat Cornel Bălan, şi pot achita, spre exemplu, 4.000-5.000 de euro rată/lună. Alţi clienţi, care au acţiuni sau alte plasamente nu pot să-şi retragă venitul decât o dată la şase luni sau odată la un an şi numai atunci pot face plăţile, pentru că au depozite la termen. Pe de altă parte, există şi cumpărători care pot achita integral costul apartamentului din surse proprii şi preferă această modalitate pentru că le este oferit un discount satisfăcator.
O altă categorie de clienţi deţin avansul, dar restul de bani îl dau la finalizare prin vânzarea unei proprietăţi mai vechi pe care o au deja. Aceasta este varianta clasică 30-70%. În acest caz preţul suferă o indexare, a explicat domnul Bălan, ceea ce este normal pentru că dezvoltatorul îl creditează pe client pe toată această perioadă şi adună anumite cos-turi, fie pentru că a împrumutat bani de la bancă, fie că este vorba de bani proprii. Odată cu aceasta intervine o creştere de circa 5 sau 7% la preţul final.
Zonele Capitalei preferate de către cumpărătorii apartamentelor de lux sunt cele din nordul Bucureştiului şi centrale. Clasa mijlocie, reprezentată de persoanele sau familiile care au un venit de circa 3.000 de euro pe lună, poate să contracteze un credit de circa 100.000 de euro. Dacă la această situaţie se adaugă o sumă de 30.000 - 50.000 de euro din surse proprii devine posibilă achiziţionarea unei locuinţe în valoare de 200.000 de euro.
Clasa mijlocie se orientează, în general, spre zona de est a Capitalei. Cumpărătorii cu venituri mai mici se orientează tot spre zona de est, în Titan, pentru că este o locaţie în plină dezvoltare. O altă variantă pentru persoanele cu venituri mici este zona de vest (Militari, Drumul Taberei).
Cornel Bălan este de părere că zona de est, comparativ cu cea de vest, este mult mai avantajoasă pentru că există locuinţe mai ieftine şi se poate ajunge rapid la Autostrada Soarelui. Pe de altă parte mai există şi avantajul viitoarei linii de metrou care o să fie dată în folosinţă.
Investitorii cumpără apartamente în scop speculativ
Ritmul de vânzare a noilor apartamente este influenţat de mai mulţi factori. Aici intervin: dorinţa dezvoltatorului în alegerea modalităţii de vânzare, profitul pe care dezvoltatorul vrea să-l obţină, modalităţile de finanţare şi altele.
Domnul Bălan ne-a arătat: "Există mulţi dezvoltatori care nu au suficienţi bani cu care să demareze proiectul res-pectiv şi au nevoie de un avans. În acest caz încearcă să obţină finanţare de la bancă. Odată creditul contractat, dezvoltatorii pot să-şi continue lucrările cu 20% avans, dar urmăresc o vânzare rapidă ca să poată aduna o anumită sumă de bani care să-i ajute să finalizeze proiectul. De aceea ei acceptă varianta de plată cu un avans de 20% şi 80% la finalizare. Investitorii speculativi adoptă această variantă de achiziţionare a apartamentelor noi. Astfel ritmul de vânzare este foarte rapid şi dez-voltatorii anunţă în scurt timp că au vândut o mare parte din proiect."
Dezvoltatorii care vor să obţină rapid profit preferă să vândă apartamentele investitorilor. Cei care aşteaptă un profit maxim dar într-o perioadă mai îndelungată, preferă să vândă persoanelor fizice.
Unii investitori cumpără mai multe apartamente în proiecte diferite. În loc să plătească 3.000 de euro cât este o rezervare minimă plătesc doar 1.000 de euro şi negociază cu dezvoltatorii să-i amâne cu plata 3-4 luni de zile pe diferite motive. În aceste luni ei pot observa care proiecte sunt profitabile şi care nu. Prin urmare preferă să piardă rezervările din proiectele care nu sunt profitabile pentru că scot profit din vânzarea celorlalte proiecte. Atunci când un proiect este epuizat în scurt timp înseamnă că a fost vândut unui investitor sau doi.
Oficialul "Euroest" a completat: "Investitorii plătesc, de obicei, un avans de 20% pentru mai multe proiecte, dar nu vor plăti niciodată restul de 80% pentru că au numai intenţii speculative. Spre finalizarea proiectului aceştia cesionează contractul. În cazul în care dezvoltatorul nu este de acord cu cesionarea, investitorii cumpără toate apartamentele prin intermediul unor firme (uneori special înfiinţate cu acest scop). Costul necesar înfiinţării unei firme este de circa 1.000 de lei. Aşa că fiecare apartament este cumpărat pe câte o firmă, pentru că nimeni nu poate îngrădi dreptul de a vinde firma respectivă".
Mai există o altă strategie de vânzare. Dezvoltatorii îşi cumpără singuri proiectele pe altă firmă, ca ulterior să le vândă la preţuri mai mari. În alt caz, investitorii cumpără apartamente în proporţie de 40-60% după care le vor revinde la un preţ mult mai mare. În momentul în care un apartament este aproape gata şi se poate face cadastru, intabulare şi alte lucruri necesare, poate fi accesat un credit, cu mai multă uşurinţă, indiferent ce bancă a finanţat proiectul.
Cumpărătorii de locuinţe au devenit mai selectivi
Pentru blocurile de apartamente noi există cerere, dar cumpărătorii nu sunt disperaţi să achiziţioneze unităţi locative noi, este de părere Cornel Bălan. Clienţii au devenit din ce în ce mai selectivi, înainte să cumpere, pentru că există foarte multe proiecte rezidenţiale pe piaţă. În luna aprilie, în Capitală exis-tau circa 160-170 de proiecte în derulare. Oficialul "Euroest" ne-a explicat: "Am avut un client care a văzut 30 de proiecte până să se hotărască".
În momentul de faţă, oferta este suficient de generoasă, dar nu într-atât încât să acopere cererea. Domnul Bălan ne-a mai precizat că dintre nenumăratele proiecte anunţate pe piaţă, numai unele se află în grafic cu stadiul de execuţie. În fază finală sunt două ample ansambluri rezidenţiale "Central Park" şi "Quadra". Restul sunt încă în construcţie.
Va fi un declin al pieţei apartamentelor vechi în doi-trei ani, estimează Cornel Bălan. Domnia sa citează analiza unei bănci, care menţionează că Bucureştiul are 1,2 - 1,3 apartamente noi la 1.000 de locuitori, faţă de media din Cluj Napoca, Braşov sau media europeană care care are 6 - 7 unităţi. Excepţie fac Spania şi Italia, unde sunt 15 apartamente noi la mia de locuitori.
Când multe dintre proiectele din Bucureşti vor ajunge la maturitate, într-un an sau doi, atunci va exista o scădere a preţurilor apartamentelor vechi, estimează expertul "Euroest".
