Apartamentele noi, mai ieftine cu aproximativ 20-30%
Preţuri mai mici, tranzacţii puţine, stagnare în domeniul vânzării terenurilor şi un oarecare dinamism în ceea ce priveşte închirierile. Astfel poate fi caracterizată piaţa imobiliară arădeană în perioada de criză. Specialiştii în domeniu nu se arată prea încântaţi de această situaţie şi nici nu pot fi optimişti în condiţiile în care creditarea ipotecară este în continuare puţin accesibilă.
Vânzările de apartamente au scăzut, în ultimul an, cu până la 70%, în condiţiile în care şi preţurile au avut o scădere de 20 - 30 de procente. Astfel, o garsonieră confort I se vindea, la finele lunii aprilie, la preţuri cuprinse între 17.000 şi 25.000 de euro, cu până la 10.000 de euro mai puţin faţă de aceeaşi perioadă a anului 2008. În perioada menţionată, proprietarii cereau pentru apartamentele cu două camere preţuri cuprinse între 30.000 - 40.000 de euro, în timp ce, în 2008, acestea se vindeau cu 40.000 - 55.000 euro. O scădere de preţ s-a înregistrat şi în cazul apartamentelor cu trei camere, care aveau în aprilie preţuri de vânzare cuprinse între 40.000 - 60.000 de euro faţă de 50.000 - 70.000 de euro cât erau în aceeaşi perioadă a anului 2008.
"Apartamentele cu patru sau mai multe camere se vindeau, în anul 2008, cu 60.000 - 90.000 euro, iar în primele trei luni ale acestui an preţul acestora a scăzut, ajungând între 55.000 - 75.000 euro", ne-a declarat Gabriela Bej, directorul agenţiei "Casadomi" Arad. La rândul său, Ovidiu Bodea, reprezentantul "Real Investment" este de părere că cererea pentru apartamente vechi este tot mai scăzută, poate şi din cauza apariţiei pe piaţă a multor oferte în ansambluri rezidenţiale noi: "Preţurile au scăzut cu peste 20% faţă de începutul lui 2008. Consider că s-a atins un nivel minim, nivel de la care cred că este foarte greu de coborât".
Un apartament de 5 camere decomandat, construit în anii "80, de la 75.000 de euro, cât era anul trecut, în aprilie 2009 putea fi achiziţionat cu 49.000 de euro, negociabil, în timp ce o garsonieră confort 2 de 33 metri pătraţi, era la 15.800 de euro. Însă chiar şi aşa tot nu se vinde, spune doamna Monica Platon, directorul agenţiei Euromon Imobiliare. Domnia sa estimează că preţurile garsonierelor ar putea să ajungă la valoarea de acum 4-5 ani, respectiv pe la 8.000 - 9.000 de euro.
Mihai Gabriel, managerul agenţiei Ceasul, spune că o locuinţă cu două camere, situată în zona centrală, care valora în trecut 55 - 57.000 de euro, s-a vândut la 32.000 de euro, iar un alt apartament similar din zona Micălaca s-a vândut cu 30.000 de euro, de la 45 - 47.000 de euro. În Vlaicu, un apartament de două camere, de la 33 - 37.000 euro, s-a vândut cu 21.000 de euro.
Apartamentele noi, mai ieftine cu aproximativ 20-30%
În ceea ce priveşte apartamentele noi, vânzările, chiar dacă au existat, au cunoscut o frânare, ceea ce obligă la o caracterizare a pieţei de la acest început de an ca fiind semnificativ redusă faţă de anul trecut. "Zonele de interes au rămas: proiectul
Din statisticile agenţiei imobiliare "Real Investment" reiese faptul că piaţa locuinţelor noi este în aşteptare, însă acestea şi-au păstrat mai bine preţul faţă de cele vechi. "Preţurile apartamentelor noi sunt în scădere cu 10%. În această perioadă, cei care au cumpărat imobile au speculat slăbiciunile pieţei şi au obţinut preţuri bune", a adăugat Ovidiu Bodea.
Având în vedere că accesul la obţinerea creditelor ipotecare a fost limitat din toamna anului 2008, în cazul vânzărilor de locuinţe noi au predominat cumpărătorii care au dispus de lichidităţi proprii. Chiar dacă preţurile locuinţelor noi nu au scăzut semnificativ, dezvoltatorii, pentru a atrage clienţi, au încercat să ofere diferite variante de finanţare. Printre acestea se numără plata apartamentelor în rate fixe fără dobândă, înţelegeri între dezvoltatori şi instituţiile bancare în vederea obţinerii unor finanţări în condiţii avantajoase, acordarea de bonusuri la achiziţionarea unui apartament (mobilier, obiecte electronice sau electrocasnice etc.).
"Există proiecte neterminate, dar nu avem informaţii cum că dezvoltatorii ar fi în pragul falimentului. Probabil că aceştia ar fi dispuşi să-şi vândă proiectele dacă ar apărea investitori interesaţi", apreciază Gabriela Bej.
Monica Platon, directorul agenţiei Euromon Imobiliare, precizează că ARED (n.r. Arad Real Estate Development) propune pentru obţinerea unei locuinţe acordarea unui avans de 25%, restul din sumă fiind plătibilă în rate fixe pe 7 ani. Dobândă la euro este de 5,8% în primul an, iar în anul 7 ajunge la 11,8%. Preţul este de 600-700 euro pe metrul pătrat, în funcţie de poziţie în cadrul imobilului şi alte criterii, iar suprafeţele sunt de 38, 40, 45, respectiv 60 de metri pătraţi (la două camere). În plus, sunt câteva apartamente noi de două camere mobilate şi utilate, care pot fi închiriate cu 300 de euro pe lună.
Piaţa terenurilor a pierdut bătălia cu criza financiară
Piaţa terenurilor a fost cel mai mult afectată de criza financiară. Acest segment este aproape complet blocat, numărul tranzacţiilor scăzând cu până la 90% faţă de anii trecuţi. De asemenea, preţurile sunt în scădere, proprietarii de terenuri fiind dispuşi la negocieri substanţiale în cazul în care apare un client interesat. La nivelul lunii aprilie 2009 faţă de aprilie 2008, preţurile terenurilor au scăzut cu până la 40-50%. "Numărul de tranzacţii cu terenuri a fost nesemnificativ în 2009, mai căutate fiind loturile mici, de 500 - 1.000 mp", ne-a declarat Gabriela Bej.
Un teren extravilan agricol în localitatea Şagu, în apropiere de traseul viitoarei autostrăzi Arad - Timişoara era scos la vânzare, în aprilie 2009, cu 4 euro/mp faţă de 10 euro/mp în aceeaşi perioadă a anului trecut. De asemenea, terenurile din localitatea Curtici se vindeau, în luna aprilie, cu 1 euro/mp.
Proprietarii de terenuri din comuna Vladimirescu, situată la 10 km de Arad, localitate cu cea mai mare dezvoltare urbanistică în ultimii ani, îşi menţin preţurile terenurilor ridicate, la 35 euro/mp. Faptul că în zonă vor fi ridicate două cartiere rezidenţiale şi că alte ansambluri rezidenţiale îşi aşteaptă cumpărătorii, precum şi faptul că localitatea ar putea deveni cartier al municipiului Arad odată cu integrarea în Zona metropolitană, îi determină pe proprietari să creadă că terenurile lor au valoare şi în vreme de criză. Numai că tranzacţiile lipsesc.
"Nu se fac tranzacţii cu terenuri deşi preţurile acestora au scăzut", precizează şi doamna Platon. Terenul agricol valorează 2-3 euro pe metrul pătrat, iar în intravilan variază mult, de la 20-30, la 40-50 de euro pe metrul pătrat. "Proprietarii încă nu vor să lase din preţul vechi, avem oferte de 60 euro pentru metrul pătrat în intravilan, pe Calea Timişoara, un teren de 2.500 metri pătraţi, dar nu mă întreabă nimeni", declară doamna Monica Platon. Domnia sa subliniază că străinii, în schimb, sunt interesaţi mai ales de terenurile agricole, de la 100 de hectare în sus, fiind preferate cele compacte, minim 80%, însă nu sunt dispuşi să dea mai mult de 2000 de euro pe hectar, în timp ce proprietarii solicită 3500-4000 de euro.
Astfel, agenţia oferă spre vânzare un teren de 350 de hectare lângă Arad, cu 4500 euro pe hectar. Realizând o incursiune în istoricul tranzacţiilor cu terenuri agricole, directorul agenţiei Euromon relatează că primii străini au cumpărat foarte ieftin hectarul prin anii 1993 - 1994 şi chiar după anul 2000, dar cu 500 de euro pe hectar. Astfel, sunt terenuri compacte de până la 1.500 - 2.500 de hectare, deţinute de străini. Aceştia vor să vândă ce au cumpărat acum 10 ani, dar cer minim 2.500 euro pe hectar, completează doamna Monica Platon.
Piaţa chiriilor, "vedeta" crizei
Potrivit agenţilor imobiliari, piaţa chiriilor este segmentul care funcţionează cel mai bine în această perioadă, dar nu la fel de bine ca şi în anii trecuţi. "Nivelul chiriilor a scăzut cu aproximativ 20% în ultimul an. Chiriaşii cu contracte în derulare au solicitat renegocieri în vederea diminuării chiriilor", ne-a precizat Gabriela Bej. Cele mai căutate rămân locuinţele, spaţiile comerciale din zonele cu vad, iar la polul opus se află spaţiile pentru birouri. "Nici spaţiile industriale nu mai sunt atât de căutate, cele mai multe solicitări fiind în vederea relocării în spaţii cu suprafeţe mai mici şi la un nivel mai scăzut de chirie", a completat doamna Bej.
În opinia lui Ovidiu Bodea, piaţa chiriilor rezidenţiale funcţionează la parametri normali, câştigând mulţi clienţi din rândul celor care nu îşi pot achiziţiona locuinţe.
O scădere a cererii se remarcă, în opinia domnului Bodea, în privinţa spaţiilor comerciale şi de birouri, unde deja oferta este mare, lucru ce va conduce la o scădere a chiriei. Un segment foarte căutat este cel al spaţiilor pentru logistică, spaţii de depozitare sau producţie.
Domnul Mihai Gabriel apreciază că şi nivelul chiriilor este în scădere, în concordanţă cu scăderea preţurilor la imobile, însă "evoluează mai lent în timp". Domnia sa completează că oferta este generoasă în această perioadă, deoarece "au ieşit foarte multe apartamente pe piaţă". Astfel, agenţia Ceasul poate acum să ofere un apartament de două camere, mobilat, amplasat în zona centrală, la o chirie de 200-220 de euro pe lună, faţă de nivelul anterior, de 250-280 de euro.
Agenţia Euromon Imobiliare oferă spre închiriere apartamente de două camere cu amenajări de lux pentru 150 - 200 de euro, însă lumea se îndreaptă şi spre apartamentele noi din zona UTA, dar la care chiria este mai mare, relatează doamna Monica Platon.
Multe spaţii comerciale sunt în aşteptarea clienţilor
În privinţa spaţiilor comerciale, domnul Gabriel precizează că nivelul chiriilor a scăzut mai repede, cam cu 10-20%, deoarece unii dintre chiriaşi nu au mai avut bani. Domnia sa estimează că se vor mai înregistra scăderi până la nivelul de 40% faţă de anul trecut.
Şi doamna Monica Platon sesizează că sunt multe spaţii comerciale libere la bulevard, acolo unde înainte abia se găsea loc. Unii proprietari preferă să le vândă decât să le închirieze. Astfel, un spaţiu de 240 metri pătraţi, în cartierul Vlaicu, este de vânzare la 220.000 de euro, negociabil, iar în centru, pentru 100 metri pătraţi, proprietarul cere 650.000 de euro, exemplifică domnia sa. În general se vând la 2.000-3.000 de euro pe metrul pătrat, dacă sunt la bulevard, cu mai mult nu. Se caută mai ales spaţii sub 100 de metri pătraţi. "Am vândut un astfel de spaţiu la un nivel situat puţin peste 3.000 de euro pentru metrul pătrat", relatează doamna Platon.
Oportuniştii nu puteau lipsi în vremuri de criză
Aşa cum era de aşteptat, preţurile mai mici ale locuinţelor au atras investitorii oportunişti, care s-au înmulţit în ultima perioadă. Gabriela Bej, directorul agenţiei "Casadomi" Arad, ne-a explicat: "Numărul acestor investitori a crescut, ei fiind interesaţi de ofertele care coboară mult sub preţul pieţei. Foarte căutate sunt proprietăţile care ajung să fie scoase la vânzare de creditori, de obicei prin licitaţie, din cauza incapacităţii de plată a celor care au contractat credite ipotecare". Potrivit lui Ovidiu Bodea, reprezentantul agenţiei Red Investment, vânătorii de oportunităţi deţin informaţii despre astfel de oferte, cu preţ la jumătate, care, de multe ori, nici nu ajung să fie licitate sau scoase la vânzare.
Cel puţin până în toamnă, perspectivele pieţei nu sunt deloc imbucurătoare
Directorul agenţiei Euromon Imobiliare este de părere că lucrurile se vor înrăutăţi pe piaţă, până spre toamnă-iarnă, când ar putea să se stabilizeze. Preţurile ar putea să mai scadă puţin, precizează doamna Platon.
Domnia sa atrage atenţia asupra câtorva probleme cu care se confruntă sectorul imobiliar pe lângă criza actuală: "În imobilare nu există legislaţie", singurul lucru bun este Ordonanţa 174 din octombrie 2008, care "protejează cumpărătorii şi bine face!", deoarece prin aceasta, trebuie ca vânzătorul să pună la dispoziţia clientului informaţii despre imobil, istoricul clădirii. O altă problemă semnalată se referă la faptul că o proporţie semnificativă din populaţia ţării nu are actele de proprietate "în regulă", doamna Platon referindu-se la cadastru, estimând că ponderea se ridică la 50-60% din populaţia totală.
Managerul agenţiei Ceasul apreciază că pe sectorul imobiliar "este o confuzie totală, omul nu ştie dacă să vândă sau să nu vândă", astfel că lucrurile vor merge "tot mai rău" sau în orice caz, stabilitate nu va fi. Domnul Gabriel relatează că a crescut mult numărul persoanelor care calcă pragul agenţiei pentru consultanţă (oferită gratuit), agenţia încercând să ofere o imagine cât mai obiectivă asupra pieţei.
Nivelul actual al tranzacţiilor nu se va schimba semnificativ până în septembrie, când domnia sa consideră că se va relansa, însă mai modest decât în anii trecuţi: "Ce a fost nu se va întoarce în veci!"
Într-un sens, "noi ne bucurăm că preţurile mai scad, pentru că se repoziţionează la salariile din România", deoarece ajunsese să coste mai mult un apartament în Bucureşti decât unul în Paris, explică domnul Mihai Gabriel.
