ArhitecţiiCererea de proiecte pentru construcţii mici a scăzut mai puţin decât cea pentru proiecte mari

Efectele pozitive ale crizei pentru piaţa construcţiilor în termeni de triere, de curăţare a pădurii de uscături: profesioniştii vor câştiga, iar speculanţii vor pierde

Piaţa de proiectare stă sub semnul recesiunii. Cererea de proiecte mari este cea mai afectată. Arhitecţii chestionaţi de Bursa Construcţiilor vorbesc despre "recesiunea" care caracterizează piaţa construcţiilor din România, în directă conexiune cu scăderea cererii de proiecte din anul acesta, faţă de anul trecut. Anumite precizări se impun: numărul de cereri de proiecte pentru construcţii mici a scăzut mai puţin decât numărul cererii de proiecte mari, ne spune doamna lect. dr. arhitect Cerasella Crăciun, de la Universitatea de Arhitectură şi Urbanism "Ion Mincu".

În acelaşi ton, arhitectul Alexandru Bălan, de la biroul de design şi proiectare "One Design" Bucureşti, explică proiectele mici ca fiind construcţiile de la zero de locuinţe individuale, sau amenajările interioare. Domnia sa consideră ca fiind "mari" şi cu cerere foarte redusă, acele proiecte care depăşesc 1.000 mp sau care au un regim de înălţime ce depăşeşte parter + 2 etaje. Domnul Bălan leagă această situaţie de faptul că cei care construiesc în prezent se bazează pe resurse proprii, fără ajutorul din partea băncilor, cu care eram obişnuiţi în anii trecuţi.

Domnul arhitect Dan Manea, de la biroul de arhitectură "Arhimont" Sinaia, diferenţiază, în cazul proiectelor mari, între investitorii particulari şi stat: "Cererea de proiectare este practic nulă, în ceea ce îi priveşte pe investitorii privaţi, şi extrem de mică, şi cu redirecţionare (consolidări, restaurări, extinderi) pentru investiţiile de stat". În acelaşi timp, însă, domnia sa observă o creştere a solicitărilor pentru locuinţe individuale/case de vacanţă.

Doamna Cerasella Crăciun face o ultimă diferenţiere: între funcţiunile cu caracter rezidenţial individual şi cele rezidenţiale colective, de birouri, servicii etc. Acestea din urmă, spune domnia sa, au fost mai puternic afectate de scăderea cererii.

Alternative în recesiune

Doamna Cerasella Crăciun socoteşte că "asa-numitele RRR (renconversii, restructurări, reamenajări, reconfigurări etc) au fost o soluţie viabilă permanentă de-a lungul istoriei arhitecturii pentru programul de locuinţe, care a dus la soluţii inventive şi speciale ale spaţiului construit. Redescoperirea lor nu este numai o metodă de depăşire a crizei, ci şi un act de cultură şi de personalizare a spaţiului arhitectural".

Referitor la restaurare, domnul Bălan şi domnul Manea atrag atenţia asupra investiţiilor substanţiale pe care le implică astfel de proiecte. Acest aspect scade şansa ca o restaurare să fie folosită ca şi o alternativă la construcţia de proiecte noi. Restaurarea, punctează domnul Manea, poate fi o soluţie în cazul lipsei de terenuri disponibile pentru clădiri noi.

Cât priveşte reconversia, domnul Bălan subliniază lipsa aproape totală a unor astfel de proiecte, în ţara noastră: "În România s-a cumpărat o clădire, s-a dărâmat şi în locul ei a apărut alta nouă. Nu este mai puţin adevărat că în multe cazuri starea clădirilor era dezastruoasă, iar costurile de reabilitare le depăşeau pe cele de reconstrucţie. În situaţia aceasta s-a ajuns din cauza proastei organizări şi slabului management al statului sau instituţiilor/întreprinderilor pre-decembriste, care după 1989 nu au fost interesate să efectueze un minim de întreţinere".

Legat de posibilitatea de a folosi reconversia ca şi alternativă în situaţia prezentă, domnul Manea ne explică faptul că acest lucru poate deveni posibil "doar în condiţiile în care prin asta se produce un nou spaţiu generator de venit care să poată amortiza sau susţine investiţia".

Pe de altă parte, continuă domnia sa, "cea mai simplă cale de a face economii este să valorifici cât mai bine ceea ce ai, astfel că valorificarea spaţiilor din poduri este de asemenea o soluţie. Personal, am propus de mai multe ori autorităţilor locale ca, în paralel cu programul de reabilitare termică a imobilelor, să se realizeze şi reabilitarea faţadelor şi valorificarea spaţiilor existente din podurile acestor blocuri, lucru care rezolvă o parte din problema locativă şi se realizează fără a fi nevoie de teren şi cu toate utilităţile la uşă."

Case ieftine nu au existat niciodată

Beneficiarii care doresc să îşi construiască acum casa şi aşteaptă sfaturi din partea arhitecţilor trebuie să ştie, ne spune domnul Alexandru Bălan, un lucru esenţial: case ieftine nu au existat niciodată. Cine doreşte să se mute la casă trebuie să se informeze în prealabil cu privire la costurile pe care le presupune în primă instanţă construirea acestei case, iar mai apoi întreţinerea acesteia, continuă domnul Bălan. În această privinţă, precizează domnia sa, scăderi ale preţului se observă doar la fier şi la cărămidă, pentru restul materialelor, şi în special pentru finisaje, eventualele scăderi fiind nesemnificative. Domnia sa ne previne în legătură cu apariţia în perioada următoare a "echipelor", ca alternativă la firmele specializate. Domnul Bălan recomandă apelarea la specialişti şi o etapizare a lucrărilor pe mai mulţi ani. Preţurile practicate de aceştia sunt mai mari, dar ele vor acoperi probabilele deficienţe pe care proiectele executate de o "echipă" de nespecialişti le vor avea.

În acelaşi sens, arhitectul Dan Manea socoteşte că trebuie să ne gândim dincolo de criză în momentul în care dorim să investim într-un proiect de construcţie. Asta pentru că " o clădire durează mai mult timp decât o criză financiară, sau mai bine spus, criza va trece, dar imobilul realizat în această perioadă va rămâne." Aşadar, criza nu este un "motiv" suficient de bun pentru a renunţa la anumite soluţii tehnice care ar duce la scăderea confortului şi la diminuarea calităţii.

O criză de durată. Orizonturi neclare

Specialiştii intervievaţi sunt de părere că această criză de pe piaţa construcţiilor este abia la început. "Ieşirea din criză este foarte complicată şi nu se referă doar la domeniul imobiliar sau al construcţiilor. Este în strânsă legătură cu toate domeniile de activitate", explică domnul Alexandru Bălan. Doamna Cerasella Crăciun extrapolează: "Criza este în primul rând spirituală şi culturală, de aici şi influenţa asupra principalelor activităţi umane, cu repercusiuni evidente şi asupra pieţei construcţiilor."

Referindu-se la soluţiile posibile pentru reactivarea sectorului imobiliar, domnul Dan Manea precizează ca aceasta va presupune eforturi din partea tuturor actorilor implicaţi: investitorii, băncile, statul, beneficiarii. Domnia sa critică investitorii imobiliari care au fost obişnuiţi ani la rândul cu profituri "obraznic de mari" şi care se plâng acum de reducerea acestora. "Media profitului în timp este încă mult peste nivelul unui profit decent la nivel european", susţine domnia sa. Astfel, prima condiţie pentru ieşirea din criză ar fi ca investitorii să se obişnuiască cu un "profit normal" - de circa 30%.

Domnul Bălan completează, în acelaşi sens: "Preţurile locuinţelor sunt în continuare mult prea mari, în raport cu ceea ce oferă. Diferenţa de preţ între un apartament într-un bloc ceauşist şi unul post-decembrist este prea mică, costul celor vechi fiind în continuare prea mare. Nu este mai puţin adevărat că şi imobilele noi au un preţ de achiziţie enorm, raportat la valoarea de investiţie".

Domnul Manea punctează următoarele condiţii pentru depăşirea crizei: investitorii trebuie să ofere calitate pentru banii pe care îi cer de la beneficiari şi trebuie să îşi aleagă cu mai multă atenţie locaţiile în care îşi vor plasa investiţiile.

Domnul Bălan exemplifică: "După anii "90, o mulţime de persoane au acuzat regimul comunist că au ridicat aceşti monştri de beton, au creat aceste cartiere dormitor. Fără a fi un nostalgic al comunismului, aş pune următoarea întrebare: dezvoltatorii străini care au cumpărat terenuri foarte mici şi au înghesuit 5-6 blocuri de 12-14 etaje, ce au făcut?". Domnia sa continuă: "Dacă un apartament de trei camere din "78 în Drumul Taberei are 68 mp, iar unul nou în Prelungirea Ghencea, tot de 3 camere, are 80 mp, putem să spunem că a crescut gradul de confort? Nu cred. În plus, dacă facem o analiză a calităţii proiectelor şi tragem o concluzie, s-ar putea să ne întristăm."

Este esenţial, revine arhitectul Dan Manea, ca băncile să deblocheze sistemul de creditare, ca statul să creeze facilităţi pentru investitorii din imobiliare, şi ca oamenii să înţeleagă cum să îşi cheltuiască banii. De cealaltă parte, arhitectul Alexandru Bălan este circumspect în aceasta privinţă: "O deblocare a creditării nu va conduce decât la un grad de îndatorare mai mare a populaţiei. Să nu uităm că nivelul de trai în România a crescut prea puţin, câştigurile au fost artificiale, foarte multe persoane bazându-se pe credite pentru majoritatea achiziţiilor. Degeaba ai un salariu de 4.000 lei, dacă ratele pe care trebuie să le plăteşti la casă, maşină, electrocasnice, etc, ajung la 3.000 lei."

Gradul de îndatorare a populaţiei din România complică, aşadar, ecuaţia ieşirii din criză. "Cel puţin pentru moment, în cazul imobiliarelor, eu nu văd o soluţie. Nu se conturează nimic clar la orizont. Cei care speră că se va rezolva de la sine se înşeală amarnic", avertizează domnul Bălan.

Partea plină a paharului

Atât arhitectul Alexandru Bălan, cât şi arhitectul Dan Manea vorbesc despre efectele pozitive ale crizei pentru piaţa construcţiilor în termeni de triere, de curăţare a pădurii de uscături: profesioniştii vor câştiga, iar speculanţii vor pierde.

Criza poate fi şi o bună perioadă de reflecţie, consideră domnul Manea, în care se pot face analize şi comparaţii, precum şi corecturile care se impun, inclusiv de natură legislativă.

Doamna Cerasella Crăciun prevede în sens pozitiv reîntoarcerea către materiale şi tehnologii "simple" şi "curate," cu adevărat verzi în sens durabil. În sens concret, domnia sa vorbeşte despre redescoperirea lemnului, a lutului/chirpiciului, şindrilei şi stufului, care "conduc şi către particularizarea arhitecturiii şi îşi aduc aportul contra globalizării formale şi culturale".