Rata de neocupare este în creştere, odată cu majorarea stocului de birouri noi
Nivelul chiriilor solicitate în primul trimestru al acestui an pentru birourile centrale din Bucureşti a fost între 19 şi 20 de euro/mp/lună, pentru spaţii semicentrale - între 15 şi 18 euro/mp/lună şi pentru spaţii periferice - între 9 şi 13 euro/mp/lună, susţin reprezentanţii "DTZ Echinox". Chiriile din primul trimestru nu au înregistrat variaţii semnificative faţă de finalul anului trecut.
În luna martie, nivelul mediu al chiriei solicitate pentru birourile de clasa A situate în centrul oraşului a variat între 16-18 de euro/mp/lună, ne-au spus reprezentanţii "BNP Paribas Real Estate". Pentru proprietăţile de clasa B situate în zone atractive, chiriile s-au situat, în perioada menţionată, între 12-14 de euro/mp/lună, iar pentru cele din zone secundare, chiriile au fost între 10 şi 12 euro/mp/lună.
"Deşi în zonele descentralizate şi periferice cu grad de acoperire redus al reţelei de transport există clădiri cu standarde de calitate înalte, acestea înregistrează cea mai ridicată presiune asupra chiriilor în sensul reducerii. În aceste zone, chiriile solicitate variază între 9-11 euro/mp/lună", ne-au mai spus specialiştii "BNP Paribas Real Estate".
Având în vedere evoluţia chiriilor din ultimul semestru din 2009, coroborată cu aşteptările proprietarilor, chiriaşilor şi structura financiar-economică a proiectelor, multe dintre acestea fiind finanţate prin împrumuturi bancare, "BNP Paribas Real Estate" consideră că, în 2010, chiriile vor înregistra o relativă stabilitate.
Chiriile pentru spaţiile de birouri situate în zonele centrale vor varia în jurul limitei superioare a intervalului având în vedere preferinţa chiriaşilor pentru zonele centrale şi stocul relativ redus de spaţii de birouri ce pot fi închiriate în această parte a Bucureştiului.
Pentru celelalte zone este de aşteptat ca nivelul chiriei să fluctueze în jurul limitei inferioare sus menţionate, ca urmare a faptului că o suprafaţă de aproximativ 280.000 mp este propusă pentru finalizare în 2010, majoritatea în zone secundare şi periferice, mai spun analiştii "BNP Paribas Real Estate".
Potrivit "Regatta", chiriile spaţiilor clasa A, situate în zona ultracentrală a Capitalei aveau, în martie, un nivel cuprins între 16 şi 17 euro/mp/lună, iar pentru spaţiile din zona de nord acestea variau între 10-12 euro/mp/lună. Chiriile pentru spaţiile de clasa B erau cuprinse între 8-12 euro/mp/lună în zonele centrale şi coborau până la 6 euro/mp/lună în zonele periferice, ne-au mai declarat specialiştii "Regatta". "Preconizăm în continuare o scădere a chiriilor, însă în procente mai mici comparativ cu scăderile înregistrate în 2009", mai spun aceştia.
Specialiştii "Esop" susţin că, la nivelul lunii martie, chiriile solicitate pentru birouri clasa A în locaţii de top variau între 19 şi 21,5 euro/mp/lună, fiind cu 9-17% mai mici faţa de perioada similară a anului trecut. Birourile clasa A din locaţiile centrale aveau un preţ solicitat de proprietari pentru închirire de 17-20 de euro/mp/lună, mai mic cu 10-16% faţă de anul trecut.
Potrivit "Esop", birourile clasa A- şi B+ din zonele ultracentrale de top aveau preţuri de închiriere de 16,5-19 euro/mp/lună, cu 10-14% mai mici faţă de martie 2009, iar cele situate în zone centrale de14,5 -17 euro/mp/lună, mai mici cu 10-18% în martie 2010 faţă de martie 2009. Acelaşi tip de birouri dar situate în zone semi-centrale aveau chirii solicitate de 12-14 euro/mp-lună, mai mici cu 10-22% faţă de martie 2009.
Birourile clasa B din locaţiile ultracentrale aveau, în luna martie a anului curent, chirii de 15 - 16,5 euro/mp/lună, în scădere cu 12-16% faţă de începutul anului trecut, iar cele situate în locaţii centrale de 12,5 - 15,5 euro/mp/lună, în scădere cu 13-24% faţă de anul trecut.
Spaţiile de birouri clasa B din zonele semi-centrale s-au ieftinit cel mai mult, cu 16-37% faţă de anul trecut, ajungând, în martie, cu chirii între 10 şi 12,5 euro/mp/lună.
Specialiştii "Esop" ne-au mai spus că segmentul spaţiilor clasa C se situa, în luna martie, la chirii între 7 şi 9,5 euro/mp/lună, înregistrând o importantă reducere faţă de nivelul de 9-11,5 euro/mp/lună de la începutul anului 2009.
Pentru acest an, "Esop" estimează scăderi ale chiriilor între 8-15%, în funcţie de evoluţia economiei şi efectul măsurilor anti-criză.
"GVA ASCO Properties" susţine că, în martie, în zona ultracentrală, chiriile variau între 18 şi 20 de euro/mp/lună, cele din zona de nord - între 12-14 euro/mp/lună, iar cele de pe platforma Pipera - între 10-12 euro/mp/lună. Chiriile birourilor din estul Capitalei erau de 12-14 euro/mp/lună, cele din sud - de 10-13 euro/mp/lună, iar cele din vest - de 12-14 euro/mp/lună.
Potrivit "BNP Paribas Real Estate", stocul de birouri a ajuns, în 2009, la 2,38 milioane mp suprafaţă desfăşurată
În ciuda perspectivelor pesimiste ale pieţei imobiliare locale şi internaţionale, configuraţia şi eşalonarea proiectelor de birouri iniţiate în perioada de boom au dus la o concentrare temporară a livrării de noi spaţii, care a contribuit la creşterea ofertei cu aproximativ 450.000 mp (suprafaţă desfăşurată) în 2009. Oficialii companiei imobiliare "BNP Paribas Real Estate" ne-au declarat că suprafaţa de birouri finalizată în 2009 a fost mai mare cu 12% faţă de cea finalizată în 2008. Datorită suprafeţei semnificative livrate, la sfârşitul anului 2009, stocul de birouri din Bucureşti a ajuns la 2,38 milioane mp suprafaţă desfăşurată.
Potrivit "BNP Paribas Real Estate", în acest an sunt propuse spre finalizare proiecte de birouri ce totalizează aproximativ 280.000 mp suprafaţă des-făşurată. Cele mai importante proiecte de birouri ce vor fi gata în acest an sunt Lake View, Cascade Euro Tower, HQ Business Center, Nusco Tower.
Conducerea "DTZ Echinox" ne-a declarat că livrările de spaţii noi de birouri în luna ianuarie a acestui an s-au situat la 37.980 mp închiriabili.
Clădirile finalizate sunt City Gate (turn B) - 21.000 mp, Platinum Center - 8.780 mp, HQ Victoria -- 5.000 mp şi Sevastopol Office Building - 3.200 mp. În curs de finalizare mai erau, în primul trimestru al acestui an, imobilele Euro Tower - 16.500 mp şi Victory Business Center - 6.315 mp.
Reprezentanţii "DTZ Echinox" ne-au spus că, până la finele acestui an, vor mai fi date în folosinţă imobile cu o suprafaţă totală închiriabilă de circa 245.000 mp. Principalele clădiri care au ca termen de livrare anul 2010 sunt Platinum Business & Convention Center (55.000 mp închiriabili), Avrig Business Center (29.650 mp), Swan Office Park faza I (21.695 mp), Lakeview (19.700 mp) şi Nusco Tower (17.000 mp).
Alte clădiri mari care erau, la nivelul lunii martie, în diferite faze de execuţie sunt Orhideea Towers - 45.150 mp închiriabili, cu termen de livrare în 2012, Sema Parc faza II - 31.000 mp închiriabili, cu termen de livrare în 2011.
Până în martie, a fost înregistrată o singură tranzacţie semnificativă, res-pectiv închirierea de către Rompetrol a unui spaţiu de aproximativ 9.300 mp în cadrul complexului de birouri City Gate.
Considerând spaţiile de birouri date în folosinţă începând din 1994 până la sfârşitul anului 2009, consultanţii de la "Regatta" estimează stocul de birouri din Capitală, disponibil în acest început de an, la aproximativ 1,7 milioane mp, din care aproximativ 345.000 mp au fost daţi în folosinţă în 2009. La finele acestui an, "Regatta" se aşteaptă să mai fie livrate pe piaţă clădiri care totalizează aproximativ 425.614 mp.
Bucureştiul mai are, în stadiu de proiect, potrivit "Regatta", trei clădiri de birouri ce probabil vor fi demarate la sfârşitul acestui an sau începutul lui 2011: un proiect pe Barbu Văcărescu, unul în zona Lacul Tei şi altul lângă Sun Plaza Mall.
La nivelul lunii martie, stocul total de clădiri de birouri clasa A, B şi C din Capitală era de peste 2,05 milioane mp, estimează "Esop". În 2009, au fost livraţi pe piaţă aproximativ 390.000 mp de birouri în imobile noi, ne-au declarat reprezentanţii "Esop", care apreciază că, la finele acestui an, stocul total de birouri va urca la 2,336 milioane mp.
Stocul modern de spaţii de birouri în Bucureşti, la finele anului 2009, este evaluat de "GVA ASCO Properties" la aproximativ 1,35 milioane mp. În 2009, au fost livraţi aproximativ 300.000 mp de spaţii de birouri noi, iar stocul de spaţii de birouri estimat pentru finele anului 2010 este de 1.550.000 mp, ne-au declarat reprezentanţii "GVA ASCO Properties".
Rata de neocupare va depăşi 20%
În decembrie 2009, pe piaţa bucureşteană erau disponibili aproximativ 252.000 mp de birouri, iar rata de neocupare se situa la 16,59%, ne-au spus reprezentanţii companiei imobiliare "DTZ Echinox". În ianuarie 2010, stocul de spaţii de birouri disponibil la închiriere a urcat la circa 281.000 mp, iar rata de neocupare a crescut la 18,01%.
Reprezentanţii "BNP Paribas Real Estate" ne-au menţionat: "Rata totală de neocupare a crescut de la 4,5% în trimestrul IV din 2008 până la 15,5% la sfârşitul perioadei similare din 2009. Având în vedere stocul de birouri propus a fi finalizat şi ritmul de închiriere, nu se aşteapta o diminuare a ratei de ocupare sub 15% în 2010".
Gradul de neocupare la finele lunii martie era, în opinia "Regatta", de aproximativ 22%. Agenţia imobiliară preconizează o creştere a gradului de neocupare, până la sfârşitul anului, cu încă 4-5%.
În martie, gradul de neocupare a birourilor a crescut către 22% pe segmentul spaţiilor clasa A, de 20% pe segmentul spaţiilor clasa B, respectiv 28-32% pentru spaţiile situate în zone mai puţin accesibile, ne-a declarat conducerea "Esop". Cel mai mare grad de neocupare este întâlnit, potrivit "Esop", în zona Pipera.
Oficialii "GVA ASCO Properties" ne-au precizat că media gradului de neocupare a spaţiilor de birouri era de aproximativ 20% în luna martie, dar diferă în func-ţie de zonă. Având în vedere atât suplimentarea spaţiilor de birouri ofertate, cât şi contractarea cererilor din piaţă, gradul de neocupare va continua să crească până la finele anului 2010 şi este posibil să se situeze la o medie de 25%, apreciază "GVA ASCO Properties".
