Chiriile pentru clădirile de birouri au scăzut cu până la 25% Zona cu cea mai mare rată de neocupare va fi Pipera
Cererea de spaţii noi de birouri în Capitală a scăzut semnificativ comparativ cu 2008. Chiriaşii sunt extrem de prudenţi în hotărârea de a se reloca, ne-a declarat Mădălina Cojocaru, şeful departamentului de Birouri al companiei imobiliare "DTZ Echinox" Bucureşti. Prudenţa provine din dorinţa chiriaşilor de a se asigura că tarifele negociate nu vor scădea substanţial până la sfârşitul anului.
Doamna Cojocaru ne-a precizat că primele două trimestre ale acestui an compania sa a înregistrat un număr scăzut al pre-închirierilor. Acest lucru s-a întâmplat şi pentru că marii ocupanţi încă nu şi-au definitivat planurile de extindere sau relocare, iar cererea cea mai mare de închiriere a spaţiilor noi de birouri a venit de la clienţii mici şi mijlocii, pentru suprafeţe între 500 şi 800 mp.
Potrivit "DTZ Echinox", pentru zonele descentralizate s-a înregistrat o scădere de 12%-13%. În Pipera, scăderile au fost mai mari, însă nu pot fi estimate cu exactitate pentru că numărul tranzacţiilor din zonă a fost redus în primul trimestru din 2009. Pentru zonele centrale scăderea a fost de 8% - 10%.
Mădălina Cojocaru a adăugat: "Rata de neocupare va ajunge, până la sfârşitul anului, aproape de 8% comparativ cu 2008, când aveam o rată de neocupare de aproximativ 2%. Zona cu cea mai mare rată de neocupare va fi Pipera. Însă, viitorul spaţiilor de birouri nu este chiar atât de sumbru pentru că mai sunt companii internaţionale interesate de piaţa românească şi pregătite să-şi deschidă birouri până la sfârşitul anului".
Chiriile pentru spaţiile de birouri din Capitală au coborât, până în luna iunie, cu 15-25% sub cel înregistrat la finele anului trecut. Reduceri mai ample au avut loc pentru zonele semi - centrale, iar mai mici în cele ultra - centrale, ne-a declarat Mirela Raicu, reprezentantul "Esop" Bucureşti.
Clădirile de birouri au resimţit puternic efectele crizei, întrucât imaginea nu mai este o preocupare prioritară pentru companii. În plus, chiriaşii tradiţionali ai acestor clădiri nu şi-au mai continuat sau demarat planuri de relocare sau extindere. Doamna Raicu ne-a spus că apar, însă, imobile care oferă un raport bun calitate-preţ chiar şi în condiţiile acestui context economic dificil. "Astfel de clădiri credem că vor reuşi să atragă şi să convingă chiriaşii potenţiali", apreciază domnia sa.
Chiriile solicitate de proprietarii de birouri clasa A din zona ultracentrală a Capitalei variau între 20 şi 23 de euro/mp/lună + TVA. În zona centrală (Unirii, Decebal, Muncii), chiriile se situau la 16 - 18 euro/mp/lună + TVA, iar în zona de nord (Caranfil, Băneasa) - între 14 şi 18 euro/mp/lună + TVA, potrivit datelor furnizate de compania imobiliară "Euroest", la nivelul lunii iunie.
Titel Folea, director marketing în cadrul companiei "Euroest", ne-a declarat că aceste chirii sunt mai mici decât cele de la finele anului trecut cu 15 - 20% în zonele centrale, iar în zonele semicentrale s-au înregistrat şi scăderi de 25 - 30%.
Domnul Folea ne-a precizat: "Oferta de spaţii de birouri este incomparabil mai generoasă acum în raport cu anul trecut. Practic, lucrurile stau total invers faţă de 2008: cerere mică, ofertă mare. Acest fenomen a provocat un val de renegocieri ale chiriilor firmelor care activează în clădirile situate central sau ultracentral. În plus, au apărut relocările: companii care nu şi-au mai permis prezenţa în zonele office de top au plecat, lăsând spaţii disponibile la închiriere". Reprezentantul "Euroest" ne-a spus că această situaţie era de neconceput în 2008, când oferta de spaţii de birouri clasa A era limitată, propulsând Bucureştiul printre cele mai scumpe capitale europene pe acest segment imobiliar.
Pipera nu mai este atât de atractivă pentru relocări
Reprezentantul "Euroest" susţine că, în 2009, chiriile spaţiilor de birouri vor varia în funcţie de locaţie şi facilităţi. Pentru clădirile de birouri clasa A ultracentrale gradul de ocupare va tinde spre 100%, iar preţurile se vor menţine la 20 - 23 de euro/mp + TVA. Titel Folea ne-a menţionat: "Nu putem spune acelaşi lucru şi despre zona de nord, în special Pipera, unde, faţă de anii precedenţi, se înregistrează cel mai ridicat grad de neocupare din cauza întârzierii modernizării infrastructurii".
Ca şi "DTZ Echinox", "Euroest" estimează o rată de neocupare de 7-8% până la sfârşitul anului pentru birourile bucureştene. Evident, aceasta va influenţa în jos preţul chiriilor. Domnul Folea apreciază că există în continuare companii care urmăresc constant evoluţia chiriilor pentru a-şi renegocia obiectiv propriile contracte de închiriere sau chiar pentru a se reloca. O potenţială relocare este avantajoasă doar dacă noua chirie va fi cu 25% mai mică, întrucât costurile de mutare nu sunt deloc mici, ne-a mai declarat domnia sa.
IMM-urile sunt cele care se relochează în această perioadă
La începutul verii, piaţa bucureşteană de birouri se prezenta cu o ofertă excedentară, în special în contextul apariţiei a numeroase spaţii disponibile prin sub-închiriere. Potrivit "Esop", de regulă, caută să se relocheze campanile de talie medie şi mică, din domeniul serviciilor în special. Companiile multinaţionale sunt în aşteptare şi ezită, pentru moment, să se relocheze.
Mirela Raicu ne-a mai declarat: "Credem că, de la nivelul actual, vor mai exista, poate, mici reduceri sau reduceri mai mari acolo unde proprietarii nu le-au operat deja, sperând într-o revenire a pieţei. Excedentul de ofertă va rămâne până la jumătatea anului următor, însă spaţiile cu un raport bun calitate-preţ sunt cele care vor fi închiriate încă din acest an".
Bugetele de relocare ale companiilor s-au restrâns direct proporţional cu restrângerea profitului în primele luni din 2009. "Esop" arată că, în cazul IMM-urilor, dar şi al companiilor medii şi mari, bugetele s-au diminuat, în medie, cu 25 - 30%.
Astfel, pentru o suprafaţă de 100 -150 mp, cele mai frecvente bugete nu depăşesc 1.800 - 2.000 de euro. În cazul firmelor medii, cele mai căutate spaţii sunt în clădirile clasa C şi B şi vile, de 200 - 300 mp,cu preţuri între 8 şi 12 euro/mp/lună. În cazul companiilor mari, pe segmentul corporate, sunt preferate clădirile de clasa C şi B, cu suprafeţele medii cerute de 800-1.200 mp, iar bugete medii se situează între 10 şi 12 euro/mp.
În 2009, "Euroest" a relocat companii de training şi consultanţă, firme din domeniul IT sau din sectorul medical. Datorită scăderii preţurilor chiriilor, în piaţă au apărut şi oportunităţi speciale: imobile care devin interesante pentru ambasade sau pentru reşedinţe de ambasadori.
Amortizarea investiţiilor în birouri, în 10-15 ani
Chiriile la care "Esop" estimează că vor fi închiriate imobilele în curs de finalizare, vor conduce la o amortizare a costurilor de construcţie într-o perioadă de 13 - 15 ani, în funcţie de poziţionarea clădirii. Aceasta nu este, însă, o situaţie definitivă. Chiriile actuale reduse vizează doar un interval limitat de timp, de 3 - 5 ani, ulterior urmând să asistăm la o revenire a chiriilor la un nivel mai ridicat.
Reprezentantul "Esop" a subliniat că, pe lângă dificultăţile de închiriere create de restrângerea cererii, anul 2009 a coincis cu o supra-ofertă pe piaţa de birouri pe toate segmentele. La nivelul lunii iunie, "Esop" a estimat o rată de neocupare mare pe toate segmentele de birouri, respectiv 8 - 10% pentru spaţiile clasa A, 12 -14% pentru spaţiile clasa B şi C, 25 - 30% pentru spaţiile din vile.
Reprezentantul "Euroest" apreciază: "Pe o piaţă aflată în continuă reconfigurare, pentru investitori, cea mai profitabilă ţintă o reprezintă achiziţionarea de clădiri de birouri gata închiriate. Pentru construcţiile aflate în curs de finalizare, rata de recuperare a investiţiei este în creştere uşoară pentru locaţiile de top, datorită reducerii preţurilor la materialele de construcţii. În acest context, randamentele investiţionale urmărite sunt de 10 - 12%".
Mai sunt şantiere active de birouri
Mirela Raicu, reprezentantul "Esop" afirmă că, în Bucureşti, există proiecte interesante ce vor fi finalizate în 2009. Clădirea Platinum BC din zona Unirii, cu finalizare în vară, oferă spaţii de dimensiuni deosebit de variate, începând cu 150 mp până la mii de metri, la o calitate deosebită şi parametrii financiari atractivi. În zona de nord, centrul de afaceri BOC, cu finalizare în octombrie - noiembrie 2009, oferă o soluţie deosebit de interesantă pentru suprafeţe de dimensiuni mari, de peste 1.000 mp.
La rândul său, Titel Folea, reprezentantul "Euroest", ne-a indicat câteva şantiere active la finele lunii iunie: HQ Victoriei, Metropolis, City Gate, Olympia Tower, Pipera Business Tower, Cubic Center, Global City, Victoria Center, Izvor Business Center, Platinum Tower. Domnul Folea a adăugat: "Anul 2009 părea să fie mult mai generos în privinţa spaţiilor nou construite. Dacă în 2008, s-au construit aproximativ 300.000 mp, pentru 2009 prognozele erau de aproximativ 700.000 mp. În prezent, această estimare a devenit total nerealistă, din cauza scăderii drastice a cererii, dar şi din cauza problemelor financiare cu care se confruntă unii dezvoltatori".
300.000 mp de spaţii de birouri vor fi finalizaţi în acest an
Estimările companiei imobiliare "DTZ Echinox" arată că, în acest an, vor fi finalizaţi circa 300.000 mp de spaţii de birouri de clasa A şi B. Până la finalul anului, Bucureştiul va avea şi prima clădire de birouri "verde", investiţie a "Cascade Group". "Euro Tower" a fost proiectat pentru a avea un grad înalt de eficienţă energetică, cu un consum redus de energie. Clădirea este prietenoasă cu mediul şi îl protejează prin sistemul constructiv, poziţionare, design şi modul de întreţinere.
Pentru 2009 - 2012, proiectele majore anunţate pentru finalizare totalizează peste 430.000 mp. Cea mai mare investiţie ce urmează să fie finalizată în perioada 2009 - 2010 este, potrivit "DTZ Echinox", "Platinum Business &Convention Centre" de 55.000 mp închiriabili, dezvoltat de "Willbrooke". Alte proiecte mari sunt BOC Tower, Swan Office Park, City Gate, Orhideea Towers, Global City, Sky Tower, Floreasca Business Park, Pipera City şi Anchor Plaza Metropol. În majoritatea lor aceste proiecte sunt localizate în nordul oraşului sau în zona central-nordică.
Potrivit "DTZ Echinox", anul trecut, au fost finalizate nouă mari clădiri de birouri, cu o suprafaţă totală de circa 175.000 mp. Este vorba despre BOB Tower, faza I din West Gate Business Park, o etapă din Sema Parc, Bucharest Tower Center, Conect Building, Premiul Plaza, Rams Business Park şi Nord City Tower.
În total, stocul nou intrat pe piaţă în 2008 este de circa 240.000 mp, mai mic cu 4% decât cel livrat în 2007. Scăderea este cauzată de criză care a afectat investiţiile imobiliare începând cu toamna anului trecut. Şi investiţiile în noile proiecte anunţate pentru următorii doi ani ar putea fi afectate de lipsa de lichidităţi.
Jumătate din proiectele anunţate au fost amânate cu 1 - 2 ani
Din stocul existent, spaţiile cu un bun raport calitate-preţ vor fi absorbite de piaţă la sfârşitul anului 2009 sau în prima jumătate a anului 2010. Mirela Raicu a subliniat: "Din păcate, restrângerea activităţii de creditare a determinat mulţi dezvoltatorii imobiliari să amâne pentru moment proiectele planificate. Din totalul de peste 635.000 mp anunţaţi pentru finalizare în 2010 - 2011, aproximativ 54% - 340.500 mp - vor fi amânaţi cu 1-2 ani". Domnia sa apreciază că, este posibil ca, pe acest fond, încă din a doua jumătate a anului 2010, chiriile să recapete un trend ascendent, iar numărul ofertelor de spaţii de calitate să se reducă semnificativ. Din acest motiv, "Esop" recomandă companiilor interesate de relocarea sau extinderea pe termen mediu, în special pentru suprafeţele de peste 1.000 - 1.500 mp, să înceapă acest proces din acest an, când există spaţii în clădiri de birouri bine poziţionate şi când există şi o disponibilitate mai mare din partea proprietarilor pentru a găsi soluţii la cerinţele chiriaşilor.
