Birourile de clasa A devin în premieră preponderente în stocul total

Ţara noastră a reprezentat 9% din piaţa totală de 4 milioane de mp de spaţii de birouri din Europa Centrală şi de Est (CEE) închiriaţi prin intermediul agenţiilor imobiliare, arată datele CBRE.

Acestea subliniază: "Deşi 2019 a fost caracterizat de o uşoară scăde­re a cererii totale de spaţii de biro­uri, CBRE a obţinut rezultate istorice pentru piaţa de profil, prin în­chirierea în premieră a unui total de 1 milion de metri pătraţi de spaţii de birouri pe parcursul anului trecut, în regiunea CEE.

Pentru piaţa din România, 2019 a fost un an prolific, stocul modern de spaţii de birouri depăşind 3 milioane mp. Modificându-se compoziţia claselor de clădiri de birouri, clasa A devine în premieră preponderentă, cu 53% din total. Ca piaţă principală a ţării, Bucureştiul a înregistrat o cerere puternică, aproximativ 386.000 mp fiind închiriaţi în 2019 - o creştere impresionantă, cu 19% faţă de 2018".

În timp ce volumul net de închiriere a revenit la 15% la Viena şi la aproape 30% la Bratislava, Bucureştiul şi Moscova au înregistrat o creştere remarcabilă a acestui indicator, în comparaţie cu anul 2018 (27%, respectiv 23%). Reînnoirile contractelor de leasing au fost în creştere în toată regiunea.

În 2019, agenţii imobiliari au procesat tranzacţii de închiriere totalizând peste 4 milioane de metri pătraţi în regiunea ECE (inclusiv Austria, Slovacia, Republica Cehă, Polonia, Ungaria, România şi oraşul Moscova).

Kate McMurtrie, Director Executiv, A&T Occupier (Offices), Europa Centrală şi de Est, CBRE, a subliniat: "Pieţele de birouri din Europa Centrală şi de Est au avut, în mare parte, o performanţă excepţională, în ciuda turbulenţelor externe globale. În ansamblu, anul 2019 a fost unul record pentru echipele noas­tre de birouri, cu peste 1.000.000 mp tranzacţionaţi. Perspectivele noastre pentru anul 2020 sunt pozitive, va fi încă un an plin pentru regiune, cu o tendinţă din ce în ce mai mare de pre-închiriere a pro­iectelor imobiliare viitoare de către clienţii noştri ocupanţi".

Creşterea economică dinamică şi-a demonstrat efectul, anul trecut, pe piaţa imobiliară din România, a afirmat sursa citată. Volumul total de închiriere s-a apropiat de 390.000 mp.

Tudor Ionescu, Head of A&T Services, Offices în cadrul CBRE Româ­nia, arată: "Cererea de spaţii de birouri este mare, iar piaţa este pregătită să absoarbă livrările din 2020: 12 clădiri noi se preconizează a fi adăugate stocului modern, suprafaţa închiriabilă brută a acestora fiind de aproximativ 214.000 mp. Rata de neocupare din Bucureşti este de 9,8%, mai mare cu 2,4 punc­te de bază faţă de 2018, dar merită menţionat că 70% din totalul spaţiilor neocupate se regăsesc în clădiri de birouri de clasa B. De asemenea, datorită ratei crescute de pre-închiriere, doar 60% din spaţiile de birouri mai sunt disponibile în cadrul proprietăţilor aflate în construcţie. Revenind la clasele clădirilor de birouri, un studiu realizat de CBRE anul trecut a dezvăluit că 70% dintre ocupanţi intenţionează să-şi crească nivelul de investiţii în tehnologie imobiliară în anii următori, într-un mod concentrat mai mult pe confortul angajaţilor, în timp ce proprietarii de birouri au început să îşi îndrepte atenţia asupra eficienţei energetice şi sustenabilităţii. Suntem martori şi artizani, în acelaşi timp, ai transformării pieţei de birouri româneşti, iar acest lucru susţine poziţionarea noastră unică, de arhitecţi de experienţe".

La rândul său, Gijs Klomp, Head of Investment Properties, CBRE Româ­nia, a adăugat: "2019 a fost anul oraşelor regionale pentru tranzacţiile cu clădiri de birouri, Cluj-Napoca atrăgând investiţii de aproape 200 milioane de euro, respectiv 20% din totalul volumului tranzacţionat la nivelul ţării, însă Bucureştiul a rămas lider, cu 64% din totalul tranzacţiilor. Clădirile de birouri au fost principalele produse tranzacţionate, reprezentând aproape 75% din totalul tranzacţiilor la nivel naţional. Apetitul pentru clădirile de birouri din Capitală rămâne în continuare ridicat şi sunt multiple oportunităţi, atât în zonele consacrate, precum CBD (Central Business District) şi nordul Bucureştiului, precum şi în zonele dinamice, aflate în continuare în plin proces de dezvoltare, precum vestul oraşului".

Acesta a menţionat: "România este o destinaţie tot mai interesantă pentru noi investitori şi cel mai probabil 2020 va aduce, similar cu 2019, noi nume pe piaţa locală. Sunt mai multe companii care vor să îşi extindă portofoliul în Româ­nia, urmărind în special achiziţia de clădiri de birouri şi spaţii industriale. Ne aşteptăm în continuare la o compresie a yieldurilor, atât pentru birouri (7% în prezent), cât şi pentru sectorul industrial (7,75%)".

Colliers: "Circa 290.000 mp spaţii de birouri livrate în Bucureşti"

Pe piaţa birourilor, am avut livrări de aproximativ 290.000 mp în Bucureşti, stocul total ajungând la 2,7 milioane mp, conform specialiştilor Colliers. Aceştia subliniază: "Este o creştere substanţială faţă de anul precedent, când am avut 150.000 mp. Rata de neocupare rămâne în general într-o zona bună - 10,25% în Capitală versus 9,5% în anul precedent. La prima vedere, volumele închiriate sugerează că piaţa a avut unul din cei mai buni ani din ciclul actual, dar există detalii care ridică nişte semne de întrebare, cum ar fi volumul foarte mare de relocări din stocul competitiv, din care multe sunt pre-închirieri (deci vor produce efecte în viitor).

Noul an se anunţă a fi ceva mai puţin generos pe livrări (spre 200.000 mp), dar o să vedem aces­te relocări făcându-şi simţită prezenţa şi, deci, rata de neocupare poate urca spre 12-13%. Piaţa muncii deja dă destule semne că a "obosit" şi atunci este puţin probabil să reuşească să genereze surprize plăcute. Piaţa de birouri poate face, aşadar, tranziţia către una a chiriaşilor începând cu anul acesta, ceea ce înseamnă că pot apărea şi presiuni asupra chiriei agregate, chiar dacă anumite subpieţe sau clădiri pot rămâne favorabile pe fondul cererii foarte ridicate, mai spun sursele citate.

Aceştia subliniază că, în general, preţurile pentru spaţiile prime (în cele mai bune clădiri, cu o poziţie optimă etc.) au rămas aproape neschimbate anul trecut - circa 18 euro/mp în cazul clădirilor de birouri prime din Bucureşti sau 3,9-4 euro/mp în cazul spaţiilor industriale de lângă Capitală.

JLL: Birourile din Bucureşti, cele mai lichide active în 2020

Având în vedere tranzacţiile în curs, pentru 2020 este preconizată o revenire în forţă a Bucureştiului pe segmentul de birouri, care ar putea atrage peste 80% din volumul total de investiţii, faţă de 48% anul trecut. Oraşele secundare, care în 2019 au devenit mai interesante pentru investitori, vor scădea ca pondere, deoarece există un număr mai redus de proiecte disponibile la vânzare, în prezent, arată experţii din cadrul JLL.

Conform acestora, în 2020, clădirile de birouri vor reprezenta cea mai lichidă clasă de active imobiliare: "Mai mult, ne aşteptăm la o creştere a ponderii în total tranzacţii spre 80%, de la 60% anul trecut. De remarcat evoluţia sectorului hotelier, care devine din ce în ce mai activ şi unde ne aşteptăm şi în 2020 la noi tranzacţii în contextul în care în ultimii trei ani au fost închise nu mai puţin de 11 vânzari de hoteluri, atât în Bucureşti, cât şi în oraşele secundare.

În Bucureşti, anul trecut au fost finalizate zece proiecte de birouri, însumând aproape 275.000 metri pătraţi, aproape dublu faţă de 2018 (141.000 metri pătraţi), după cum ne-a spus Marius Scuta, Head of Office Department în cadrul JLL. Potrivit acestuia, cele mai multe livrări au avut loc în Centru-Vest (aproape 100.000 metri pătraţi, res­pectiv 35% din suprafaţa totală livrată), urmată de Floreasca - Barbu Văcărescu (cu peste 53.000 metri pătraţi, respectiv circa 19% din livrări) şi Vest (47.000 metri pătraţi, 17% din livrări). Stocul a ajuns la aproape 3 milioane de metri pătraţi.

Rata de neocupare în clădirile moderne de birouri din Bucureşti la sfârşitul anului 2019 a ajuns la circa 8%, în scădere uşoară faţă de tri­mestrul anterior (8,64%), pe fondul creşterii cererii din trimestrul al patrulea (107.000 metri pătraţi, din care peste 80% cerere netă), şi a livrării unei singure clădiri noi.

Piata de birouri a fost echilibrată, din punctul de vedere al cererii şi ofertei, în 2019, şi de aceea nu au existat elemente care să influenţeze evoluţia chiriilor în sus sau în jos, în niciunul dintre marile orase, inclusiv Bucureşti. În Capitală, chiria maximă ajunge la 18,5 euro/mp/ lună, nivel neschimbat de cinci ani.

În afara Bucureştiului, chiriile din proiectele bune se apropie de cele pe care le întâlnim în zonele semicentrale din Bucureşti.

În Cluj, vedem un nivel uşor mai ridicat decât în Timişoara, având în vedere că nu prea sunt proiecte de mari dimensiuni în construcţie, care, în proiectele foarte bune, ajung la 14-14,5 euro/mp/lună, ne-au mai transmis sursele citate. Acestea arată că, în Timişoara, în schimb, chiriile variază într-o marjă mai mare de 12-13,5 euro/mp/lună, pe fondul unei oferte mai bogate de proiecte.

Pe comercial, chiriile ajung la 75 euro/mp/lună în centrele comerciale, la 8,5 euro/mp/lună în parcurile de retail şi la 60 euro/mp/lună la spaţiile stradale.