Compania va dezvolta în România ansambluri de locuinţe individuale pe 570 ha în trei locaţii diferite
În pofida crizei care încă se resimte pe piaţa imobiliară, dezvoltatorii din Marea Britanie de la "Blackpearl Property" vor să iniţieze o serie de proiecte rezidenţiale la începutul anului viitor.
Grupul Blackpearl Property a fost creat şi este condus de trei parteneri, ne explică Mihai de Laufenburg, directorul de comunicare al Grupului Blackpearl în România: Michael Bell, preşedinte, Ali Chemais, manager general şi Richard Irwin, director financiar.
Pentru a atrage capitalul necesar investiţiilor, grupul de companii private din care face parte şi Blackpearl România este în proces de listare pe Bursa AIM, piaţa alternativă pentru investiţii din Londra, ne spune Mihai de Laufenburg. În urma acestui proces va rezulta o companie publică (n.r. având acţiuni listate la Bursă). Activitatea investiţională a companiei Blackpearl se va axa pe România, unde va funcţiona alături de compania-soră Alchemy Development Management, vehiculul pentru realizarea proiectelor Blackpearl.
Michael Bell, preşedintele Blackpearl Property, ne-a declarat: "Suntem încrezători în piaţa din România, dar credem într-o dezvoltare controlată. Piaţa este mult mai mare decât în trecut, însă în perioada de vârf, multe principii fundamentale au fost eronate. Astfel, chiar dacă piaţa era bună şi se făceau tranzacţii, tot nu era o piaţă dezvoltată, ci una emergentă. În plus, au fost probleme în privinţa calităţii, oferta şi designul erau foarte slabe şi în multe cazuri oamenii suportau preţuri foarte mari pentru puţin. Din nefericire, multe locuinţe erau cumpărate off-plan, iar oamenii erau dezamăgiţi când primeau apartamentele. Credem într-un nivel optim de calitate, care nu înseamnă neapărat mai mulţi bani, ci abordarea unui design mai bun, cu accent pe calitatea construcţiei şi a finisajelor, mai ales. România este una dintre cele mai bune pieţe pe care le vom vedea în timpul vieţilor noastre, dar trebuie să acceptăm că lucrurile merg încet şi este greu să vinzi. Însă, în perioada următoare, fie că este vorba de şase luni, un an sau doi, va fi o oportunitate imensă, deoarece oamenii care cumpără vor accepta doar calitate şi nu oricine o poate furniza".
În România, dezvoltatorul urmăreşte trei mari categorii de investiţii: ansambluri de apartamente în marile oraşe (care ar putea include şi spaţii comerciale), ansambluri rezidenţiale de vile în apropierea marilor oraşe, precum şi spaţii comerciale.
Domnul Michael Bell ne explică: "Am cheltuit multe milioane de euro pentru a achiziţiona terenuri. Valoarea terenurilor reprezintă peste 120 milioane de euro. Pe măsură ce construim vom investi mult mai mult, dar vom construi în funcţie de viteza pieţei, deoarece nu are sens să construim acum un proiect de 500 de unităţi, vom începe cu 60. Sesizăm că pe piaţă acum trebuie să construieşti ceva sigur, palpabil. Beneficiarul trebuie să perceapă diferenţa de calitate şi să pretindă calitate de la dezvoltator".
"Evergreen Residence" la Mogoşoaia
Printre proiectele din categoria ansamblurilor de apartamente, de altfel şi cel mai avansat, se numără "Evergreen Residence", din Mogoşoaia, în imediata apropiere a Bucureştiului. Aici, compania deţine 5,5 ha de teren la drum principal, pe care intenţionează să ridice în final peste 1.000 de apartamente. În prima fază vor fi realizate 62. "Evergreen Residence va fi un ansamblu de blocuri de apartamente plăcut şi modern, cu design occidental. Am folosit designeri internaţionali, cu experienţă, şi cred că am creat apartamente frumoase, la preţuri rezonabile. Am demolat deja ce era iniţial pe teren şi avem autorizaţia de construire. Sperăm să începem lucrările la primăvară", precizează domnul Bell.
Potrivit domniei sale, proiectul a fost conceput astfel încât odată cu terminarea unei faze, aceasta să poată fi pusă la dispoziţia beneficiarilor. Intimitatea lor va fi asigurată, deoarece accesul spre şantierele fazelor următoare se va face ocolind zona dată în folosinţă, fără să interfereze cu noii locatari. Ideea de calitate se va reflecta printr-un design modern, conturat prin detalii precum înălţimea mai mare a tavanului, ferestre mai mari, utilizarea eficientă a spaţiului, bucătării şi băi spaţioase, realizate cu finisaje aduse din Italia.
În oferta standard, apartamentele vor fi dotate cu bucătărie completă, baie cu toate articolele sanitare, parchet, toate finisajele. Blocurile vor dispune şi de parcare subterană.
Preţurile iniţiale vor fi în jurul valorii de 1.000 euro pe mp, incluzând toate instalaţiile şi finisajele. "Locuinţele de la Mogoşoaia nu sunt scumpe, dar design-ul le face să pară astfel. Nu îmi place să exprim preţul raportat la metrul pătrat, deoarece poţi plăti mai puţin, dar şi să obţii mai puţin, ceea ce nu este corect. În alte ţări nu vorbim de euro pe mp, ci de ceea ce obţii la un anumit preţ, ca finisaje, număr de dormitoare. Nu contează numărul de metri pătraţi, ci ceea ce îşi permit oamenii şi calitatea pe care o primesc", atrage atenţia domnul Bell.
Construcţia primului bloc cu 62 de apartamente urmează să înceapă imediat după trecerea iernii şi va dura în jur de 9 luni. Un alt bloc cu acelaşi număr de apartamente ar mai putea fi început anul viitor, dar nu s-a luat încă o decizie în acest sens.
Beneficiarii nu trebuie să aştepte până la finalizarea blocului pentru a vedea un apartament, deoarece, în acest scop, pe amplasamentul de la Mogoşoaia, compania pune la dispoziţia vizitatorilor două apartamente (cu una şi două dormitoare) realizate în cadrul pavilionului de prezentare, cu toate dotările şi finisajele care se vor regăsi în locuinţele achiziţionate. De asemenea, vor fi adăugate ca facilităţi standard de petrecere a timpului liber: terenuri de tenis, piscină, alei, zone pentru grătar. Cumpărătorii nu trebuie să aştepte pentru acestea până la terminarea celor 1.000 de apartamente, întrucât facilităţile pentru petrecerea timpului liber vor fi realizate încă din prima fază, precizează sursa citată.
Apartamente la Ploieşti şi Baia Mare
Un alt doilea proiect rezidenţial vizează construirea unui număr de aproximativ 500 de apartamente pe un teren de 3,5 hectare din oraşul Ploieşti. A fost proiectat primul bloc de 90 apartamente, pentru care urmează să fie obţinută autorizaţia de construire în cel mai scurt timp, iar lucrările să înceapă tot la primăvară. "Vrem să includem şi un mic hotel de trei stele şi posibil nişte spaţii de birouri, nu am ajuns la o concluzie încă. Şi acest proiect tot pe mai multe faze va fi realizat", menţionează domnul Bell.
În Baia Mare, compania Blackpearl va construi încă un ansamblu de apartamente pe un teren de 7,4 ha, unde în prezent se află o fabrică ce va fi demolată. Există Planul Urbanistic Zonal (PUZ). Construcţia va începe cu un bloc de 60 de apartamente, spre sfârşitul anului 2011, prin luna septembrie. "Din punctul nostru de vedere 60 de apartamente reprezintă numărul necesar pentru a da viaţă proiectului, fără a crea riscuri financiare. În plus, la 60 de apartamente putem furniza facilităţile de petrecere a timpului liber: grădini, zone de grătar", explică domnul Michael Bell.
Compania va dezvolta în România ansambluri de locuinţe individuale pe 570 ha în trei locaţii diferite
A doua categorie de obiective în care Blackpearl va investi este reprezentată de cartierele de locuinţe individuale. "Avem propria noastră abordare, care se diferenţiază de ceea ce s-a făcut până acum. Conceptul de bază este de a oferi clientului calitatea vieţii şi facilităţi de divertisment", subliniază Michael Bell.
Cea mai importantă investiţie pe acest palier vizează iniţial un teren de 120 ha care se va extinde până la 300 ha, amplasat la marginea municipiului Târgu-Mureş, în localitatea Sântana de Mureş. Pentru început, au fost proiectate 152 de vile, din care se vor construi iniţial 20. De asemenea, pe acelaşi amplasament, dezvoltatorul va realiza şi un teren de golf, terenuri de tenis şi locuri de joacă pentru copii. Preţul orientativ pentru locuinţe este de 900 euro pe mp. Publicul-ţintă este reprezentat de clasa de mijloc. Construirea terenului de golf va dura câţiva ani, dar pentru început va fi realizat un circuit de antrenament, cu acces gratuit. Beneficiarii pot opta între şase proiecte de locuinţe, cu suprafeţe de la 85 la 160 mp, pe parcele de la 350-400 mp pentru modelele accesibile inclusiv prin Programul Prima Casă, la peste 700 mp. Designul este unul tradiţional: structură de rezistenţă din beton armat, blocuri de cărămidă, cherestea, acoperiş din ţiglă.
Nigel Bell, director dezvoltare comercială în cadrul Alchemy Development, ne-a declarat: "La Sântana vrem să construim o comunitate, nu să luăm o bucată mică de teren şi să construim multe case pe ea. Proiectăm astfel încât, de fiecare dată când începe dezvoltarea, să ai acces la un teren de tenis, o piscină, teren de golf. Golful nu trebuie privit ca sport elitist. Pe măsură ce proiectul creşte, adăugăm servicii tot timpul, nu la sfârşit. În cele din urmă vor fi şi un hotel şi un centru spa aici". Un efort constant al companiei se referă la sondarea opiniei potenţialilor beneficiari.
"Oamenii vor să ştie cum este construit produsul. Astfel, de cum începem construcţia, chemăm clienţii să vadă etapele de construcţie. Este ca un răspuns la faptul că, în ultimii ani, oamenii au cumpărat în România case şi au avut experienţe neplăcute. De exemplu, plăteau sume mari, iar unii dezvoltatori lipsiţi de scrupule fugeau cu banii, alţii nu furnizau locuinţele finalizate sau erau predate la o calitate slabă. Oamenii se luptă cu conceptul de a cumpăra off-plan, deoarece sunt preocupaţi de cum va arăta produsul. Trebuie restaurată încrederea în piaţă arătând oamenilor ce şi cum construieşti, fără a te ascunde. Produsul nostru este de calitate la un preţ accesibil, nu de lux", afirmă domnul Nigel Bell.
A început amenajarea cartierului din Titu
La sfârşitul lunii octombrie 2010 urmează să înceapă construcţiile în vederea realizării unui cartier de vile în oraşul Titu, judeţul Dâmboviţa. Aici vor fi construite locuinţe pe un teren de 70 ha. Amenajarea şantierului a început deja. Iniţial vor fi 125 de case. Realizarea cartierului este programată să se facă de asemenea în etape, în faze mai mici.
Vile individuale în Ghimpaţi, la 40 de minute de Bucureşti
Pe lângă proiectul de la Târgu-Mureş, Blackpearl îşi propune să dezvolte un ansamblu similar de locuinţe individuale şi în apropiere de Bucureşti. Mai mult, compania a achiziţionat în acest scop 200 ha în localitatea Ghimpaţi, din judeţul Giurgiu, la 40 de minute distanţă de parcurs cu maşina raportat la centrul Bucureştiului. Şi acest ansamblu va include facilităţi de petrecere a timpului liber, inclusiv teren de golf. Demararea proiectului ar putea avea loc în 2012. "Dezvoltarea de la Ghimpaţi va trebui să ofere bucureştenilor posibilitatea să aleagă între un apartament în centru sau o locuinţă într-o zonă verde, la doar 40 de minute. Credem că oamenii mai înstăriţi din Bucureşti vor cumpăra o a doua locuinţă, case de vacanţă sau de weekend. Dar ansamblul nu se adresează doar oamenilor bogaţi", subliniază domnul Michael Bell.
Investiţiile în sectorul de retail vor aştepta până în 2012
Al treilea domeniu de interes pentru Blackpearl este sectorul de retail. În acest sens, compania are în vedere construirea unui parc de retail pe şoseaua de centură a oraşului Ploieşti, unde a achiziţionat 10 ha. "Piaţa de retail este foarte dificilă la momentul de faţă, dar lucrăm la concepte de design detaliate. Sectorul de retail era dominat de proprietari, care stabileau chiria, în prezent rolurile s-au inversat, iar chiriile sunt prea jos pentru a justifica investiţia acum. Trebuie să se stabilizeze piaţa. Prin 2012 vom iniţia investiţia", apreciază preşedintele Blackpearl.
"Au fost prea multe compromisuri în piaţa din România"
Preşedintele Blackpearl Property atrage atenţia că în dezvoltarea proiectelor imobiliare nu ar trebui să existe compromisuri în ceea ce priveşte calitatea. "România este o piaţă emergentă şi au fost multe oferte slabe, inacceptabile. De exemplu, nu este acceptabil un balcon de doar un metru adâncime, este inutil, trebuie să ai un balcon sau terasă unde să poţi amplasa o masă şi scaune. De asemenea, trebuie să ai o anumită înălţime a camerei, pentru a avea proporţii potrivite. Multe apartamente pe care le vedem nu au parcări, facilităţi de petrecere a timpului liber şi totuşi preţurile sunt mari. Au fost prea multe compromisuri în piaţa din România, dar cred că, istoric, constructorii români au fost foarte buni la ingineria structurală, având în vedere că este o zonă seismică. Structura s-a făcut însă sacrificând design-ul, dar nu trebuie să fie aşa"
Domnul Michael Bell este încrezător în privinţa evoluţiei vânzărilor pe piaţa din România: "Cred că trebuie să fiu optimist în privinţa vânzărilor, România este o ţară latină, de consumatori. Românii vor o maşină bună, o casă bună. Băncile încep să se întoarcă, piaţa ipotecară începe să crească. De îndată ce oamenii au acces la finanţare, piaţa rezidenţială va creşte iar, însă nu accentuat, ci treptat. Mulţi oameni, care au trăit în apartamente cu familia, în condiţii improprii vieţii moderne, vor spaţii verzi, grădini, vor să aibă unde parca maşina şi să aibă acces la facilităţi de relaxare. Unele proiecte au asigurat astfel de facilităţi, dar sunt scumpe".
În opinia domniei sale, piaţa rezidenţială din România a avut de suferit datorită dezvoltatorilor care au construit prea mult speculativ şi cu pondere mare a creditului bancar, fapt ce a cauzat dificultăţi cu datoriile.
"Noi nu avem datorii importante, am cumpărat toate terenurile cu bani lichizi. În general, aducem proiectele la un nivel avansat, până să accesăm un credit. Nu acceptăm acelaşi nivel de risc, deci folosim banii noştri şi nu suntem influenţaţi în aceeaşi măsură de bănci", accentuează domnul Michael Bell.
Statul român ar trebui să fie preocupat de folosirea fondurilor europene. "Sunt mulţi bani de cheltuit în România în următorii 10 ani, 30 de miliarde de euro de la Uniunea Europeană. Una dintre cele mai mari provocări şi oportunităţi este de a folosi aceste fonduri. Statul trebuie să acceseze cât mai mult posibil. Următorii doi ani sunt cheie, pentru că banii trebuie să fie cheltuiţi în această perioadă. Infrastructura este foarte importantă şi cred că este cea mai bună pârghie pentru susţinerea economiei României. Având în vedere criza prin care trece lumea, nu cred că vreo ţară din Uniunea Europeană va putea să mai vadă astfel de pachete", atenţionează Mihai de Laufenburg.
Expertiză internaţională şi influenţă locală
Pentru master planning dezvoltatorul a apelat la arhitecţi internaţionali, dar a implicat şi arhitecţii locali. "Am organizat o licitaţie pentru arhitecţi locali şi internaţionali. A câştigat compania internaţională Building Design Partenership - BDT. Aceasta a creat însă un joint venture cu o companie bucureşteană - NTS Architects - pentru a îmbina influenţa locală cu cea internaţională. Este total diferit ceea ce vor oamenii în Marea Britanie şi ceea ce vor cei de aici. De exemplu, românilor le place să poată închidă bucătăria, în timp ce majoritatea europenilor preferă să fie deschisă", spune domnul Nigel Bell.
La mijlocul lunii septembrie, erau parcurse ultimele etape pentru contractarea antreprenorului general, care a fost selectat în urma unui "proces riguros de selecţie".
În privinţa utilizării sistemelor alternative în cadrul proiectelor proprii, domnul Michael Bell afirmă: "Credem în folosirea materialelor reciclabile, pe cât posibil. Ne uimeşte că piaţa energiei solare nu este mult mai mare, având în vedere nivelul de radiaţie foarte mare din România. Punem în balanţă costul acestor materiale şi a realiza o locuinţă accesibilă. De exemplu, pentru proiectul de la Târgu-Mureş oferim panouri solare. De asemenea, vrem să avem un sistem de încălzire dual, care să poată fi alimentat şi cu biodiesel sau peleţi, menţinând preţul jos. Vrem să construim sustenabil şi eficient energetic, deoarece costul unei case nu este doar costul de a o cumpăra, ci şi de a locui în ea".
Dezvoltatorul este interesat de noi achiziţii de terenuri şi de parteneriate public-private
Investiţiile Blackpearl în România nu se vor opri aici: "Căutăm tot timpul terenuri potrivite, care au infrastructură sau măcar aceasta să fie aprobată şi planificată. Ne-am uitat la sute de locaţii şi când am găsit un teren corespunzător pentru modelul nostru de afaceri, l-am cumpărat. Suntem dezamăgiţi să vedem construcţii realizate în mijlocul pustietăţii, cu străzi inacceptabile. Terenul din Baia Mare este superb, într-o zonă rezidenţială, la bulevard, în apropiere de centru, cu spaţii verzi. Terenul de la Mogoşoaia este la stradă principală, reabilitată recent, are electricitate, apă, sunt şi planuri pentru o nouă stradă care să lege Mogoşoaia de Băneasa. În Târgu Mureş avem cea mai frumoasă locaţie, dar care a fost asamblată de la peste 400 de proprietari. A durat în jur de 4 ani comasarea. Deocamdată vrem să obţinem o masă critică de locuitori", explică domnul Michael Bell.
Preşedintele Blackpearl nu exclude nici implicarea pe viitor în parteneriate public-private, dacă legea va fi suficient de clară: "Am urmărit legea parteneriatului public-privat cu atenţie şi sunt interesante ultimele schimbări. Când va fi finalizată legislaţia vrem să ne implicăm. Cred că există mult potenţial în colaborarea cu dezvoltatorii prin parteneriate, iar statul ar putea astfel să livreze lucrările mai repede. Dacă vedem oportunităţi, vom acţiona. Încă nu am participat la parteneriate, dar sperăm să participăm pe viitor. Ne-ar interesa de exemplu parcările".
Construirea de spaţii de birouri nu constituie un obiectiv principal pentru fondul de investiţii, dar suprafeţe cu astfel de destinaţie ar putea fi cuprinse în proiectele din Ploieşti şi Baia Mare.
Una dintre preocupările dezvoltatorului este să câştige încrederea potenţialilor cumpărători: "Încercăm să găsim o modalitate prin care cumpărătorii să constituie depozitele în bancă sub forma unui fel de cont escrow pentru efectuarea plăţii. Banii intră în acest cont, dar nu avem acces la el decât dacă furnizăm calitatea promisă. Aceasta poate reface încrederea cumpărătorilor", explică domnul Michael Bell.
Domnia sa precizează că se poartă discuţii cu băncile pentru realizarea unor pachete financiare speciale pentru clienţii companiei. "Vrem să ajungem să spunem că o vilă costă 300 de euro pe lună cu o anumită bancă", precizează preşedintele Blackpearl.
Filosofia companiei - creşterea calităţii vieţii
Nigel Bell, director dezvoltare comercială în cadrul Alchemy Development, compania vehicul pentru realizarea proiectelor Blackpearl, menţionează că intenţia companiei este să sprijine beneficiarul să îşi realizeze casa pe care o doreşte: "Vrem să menţinem calitatea şi designul unitar. Cunosc un proiect cu drumuri şi infrastructură, care a fost vândut pe parcele. Şi acolo unii proprietari au construit prea aproape de drum, alţii prea în spate, unii au pus un zid mare, unii au construit tradiţional, alţii modern, unii case mici, alţii case mari. Ce a rezultat nu cred că este atractiv, este prea eclectic. De asemenea, nu am văzut design deosebit pentru proiecte standard. Oamenii construiesc practic cutii, care nu inspiră nimic."
Noile cartiere vor avea un design simplu, casele vor avea balcoane, detalii din lemn, garaje. "Ne gândim foarte atent la detalii. Există proiecte cu design bun în Bucureşti, dar spaţiile adiacente nu sunt bine întreţinute. Noi avem o firmă care se ocupă de întreţinerea terenurilor de tenis şi a piscinelor", mai spune domnul Nigel Bell.
Va fi înfiinţată o companie de management care va administra proiectele. Ulterior, aceasta va fi transferată către proprietarii locuinţelor respective. "Vrem să menţinem în condiţii bune străzile, spaţiile verzi din cartier. Acestea vor reflecta calitatea ofertei noastre, ceea ce duce la alte vânzări", argumentează domnul Bell.
Filosofia grupului este descrisă de domnul Nigel Bell în felul următor: "Vrem să fim aici pentru mulţi ani, să dezvoltăm treptat proiecte noi. Desigur, vrem să obţinem şi profit, dar nu ne aşteptăm să fie spectaculos."
