Bucureşti: Piaţa rezidenţială nu şi-a recăpătat vigoarea

Investitorii imobiliari ar investi şi acum în rezidenţiale dacă ar fi întrunite condiţiile necesare. Faptul că încă studiază piaţă înseamnă totuşi că proiecte rezidenţiale noi ar putea fi demarate imediat ce piaţa o va cere.

În acest moment sunt cel puţin patru investitori şi zece fonduri de investiţii care încă mai sondează piaţa din Bucureşti, estimează Loredana Albu, partener în cadrul companiei de promovare imobiliară Be Igloo.

Aceşti investitori se orientează acum spre imobilele ai căror proprietari, presaţi de probleme financiare, sunt dispuşi să vândă cu mult mai ieftin faţă de preţul mediu al pieţei. Probabil că până la finalul anului se va ajunge la un compromis. În caz contrar, proprietăţile respective vor fi luate de bănci, crede doamna Albu.

"Interes pentru investiţii noi în proiecte rezidenţiale există, însă de la acest interes până la demararea unor noi proiecte este un drum lung", consideră Andrei Sârbu, managing partner în cadrul Coldwell Banker Affiliates of România.

Aproape toţi dezvoltatorii din Bucureşti deţin o parcelă de teren pe care intenţionau să dezvolte un proiect imobiliar, însă criza economică le-a dat planurile peste cap, determinându-i să îngheţe practic aceste proiecte. În cele mai multe cazuri, dezvoltatorii trec printr-o etapă de schimbare a managementului, precizează Andrei Sârbu.

Noile echipe de conducere trebuie să analizeze fezabilitatea demarării unei noi investiţii şi care sunt modificările necesare pentru ca locuinţele să fie în conformitate cu cererea actuală de pe piaţă. Dacă în urma calculelor, un proiect este considerat viabil, mai trebuie găsită componenta de finanţare proprie la care, ulterior, să se adauge o finanţare bancară, dificil de obţinut în condiţiile prezente. Mult mai bine o duc dezvoltatorii ale căror planuri de dezvoltare au fost adaptate pieţei rezidenţiale locale, aceşti dezvoltatori construind în continuare locuinţe care îşi găsesc cerere, cum ar fi Green City sau Militari Residence, apreciază domnul Sârbu.

Nu sunt aşteptate modificări semnificative de preţuri în acest an

Primele trei luni ale acestui an nu au adus modificări sesizabile faţă de 2011 în ceea ce priveşte preţurile de tranzacţionare din piaţa rezidenţială, spun reprezentanţii Coldwell Banker Affiliates of România.

În cazuri punctuale, preţurile au scăzut şi cu 4% în acest an faţă de anul precedent, dar în general s-au stabilizat, ceea ce este îmbucurător, apreciază la rândul său reprezentantul Be Igloo.

Până la sfârşitul anului în curs, în absenţa unor evenimente macroeconomice cu mare impact negativ, preţurile nu vor suferi modificări semnificative faţă de 2011, urmând o traiectorie similară celei de anul trecut, respectiv o scădere de aproximativ 3-5%, estimează Alexandru Pricop, managing partner în cadrul Coldwell Banker Affiliates of România.

În prezent, preţurile apartamentelor vechi din Bucureşti variază între 600 şi 1.800 de euro pe metru pătrat, în timp ce pe segmentul nou preţurile pornesc de la 700 de euro pe metru pătrat, TVA inclusă. Pentru ambele segmente, preţurile cele mai mici se întâlnesc în zonele mărginaşe ale Bucureştiului, urcând pe măsură ce ne apropiem de centrul oraşului sau zone considerate ca fiind de lux, precum Primăverii sau Dorobanţi-Capitale, mai arată domnul Pricop.

Accesul la metrou poate să ridice semnificativ preţul de vânzare. Astfel, în cartierele medii, în apropierea unei guri de metrou, preţurile se situează în jurul la 850 - 900 euro pe mp construit, în timp ce în zonele fără acces la metrou proprietăţile se vând cu 750 - 800 euro pe mp construit, precizează doamna Albu.

Tranzacţiile se derulează în plafonul Prima Casă

Preţul reprezintă principalul factor de decizie în momentul achiziţionării unei locuinţe. În prezent, cele mai tranzacţionate proprietăţi rezidentiale sunt cele vechi. Aceasta deoarece preţul lor este mai redus comparativ cu cel al locuinţelor noi, diferenţele fiind date şi de suprafeţele mai mici. În plus, preţul locuinţelor vechi le califică şi pentru achiziţia printr-un credit accesat prin programul Prima Casă, subliniază Alexandru Pricop.

Cele mai bine tranzacţionate locuinţe vechi din Bucureşti sunt apartamentele cu două camere din marile cartiere (precum Militari şi Titan), care au acces la infrastructura de transport în comun, la centre comerciale, şcoli şi parcuri.

De asemenea, locuinţele vechi reabilitate termic sunt mai atractive pentru un potenţial cumpărător. Cu atât mai mult cu cât preţurile de tranzacţionare diferă foarte puţin, aproape insesizabil, adaugă domnul Pricop.

Pe segmentul de locuinţe noi, cele mai tranzacţionate proprietăţi sunt cele care au un preţ apropiat plafonului stabilit pentru Prima Casă, programul guvernamental constituind în continuare un motor al pieţei rezidenţiale. În această categorie intră, pe lângă marile proiecte rezidenţiale care au preţuri similare acestui barem, şi proiectele de mică dimensiune, formate dintr-o scară sau două de bloc, amplasate de regulă în zone cu o infrastructură bună. Dezvoltatorii acestor proiecte s-au mulat pe cererea existentă, construind apartamente cu suprafeţe mai reduse, de unde şi pretul mai scăzut comparativ cu al altor locuinţe noi.

În plus, în funcţie de bugetele potenţialilor cumpărători dar şi de eventualele oferte existente la un moment dat pe piaţă, se mai tranzacţionează şi locuinte cu un preţ mai ridicat dar, de regulă, până la 100.000 de euro, adaugă Alexandru Pricop.

Potrivit reprezentantului Be Igloo, se vând bine apartamentele noi care au suprafaţa utilă cel puţin 70% din suprafaţa construită. În această categorie sunt apartamente din complexuri rezidenţiale precum Drumul Taberei Exclusive, DM Residence sau Obor Towers. Apartamentele situate în ansambluri cu suprafeţe comune foarte mari, sunt necompetitive ca preţ. Astfel, există pe piaţa apartamente cu două camere, de 130 mp construiţi, respectiv 70 mp utili, exemplifică Loredana Albu.

Nu se tranzacţionează proprietăţile rezidenţiale care au un preţ prea ridicat, de exemplu cu 20% - 30% în plus faţă de media pieţei din zona respectivă. De asemenea, nu se tranzacţionează foarte bine proprietăţi rezidenţiale amplasate în cartiere sau zone mai puţin atractive, precum Ferentari, sau în proiecte aflate în afara Capitalei şi care nu beneficiază de un acces facil.