Andrei Marinescu, arhitect şef Primăria Sectorului 1
În anul 2010, Primăria Sectorului 1 a emis mai puţine autorizaţii de construire decât în anul 2009, un factor major fiind criza economică, însă nu şi singurul.
"Dacă prin 2007 Primăria Sectorului 1 emitea aproximativ 5.500 certificate de urbanism pe an, anul trecut au fost emise circa 2.000, faţă de aproape 4.000 în 2009", subliniază arhitectul şef al Primăriei Sectorului 1, Andrei Marinescu.
Un factor important care a influenţat scăderea numărului de autorizaţii de construire emise l-a constituit faptul că în partea a doua a anului 2009 au fost aprobate o serie de modificări legislative. Astfel, prin ultima modificare a Legii 50 şi a normelor sale de aplicare intrate în vigoare în 15 octombrie 2009, competenţa de emitere a certificatelor de urbanism şi a autorizaţiilor de construire pentru zone protejate şi zone cu anumit grad de protecţie a trecut de la primăriile de sector la Primăria Municipiului Bucureşti. Capitala se ocupă cu emiterea autorizaţiilor pentru lucrări de intervenţie asupra monumentelor istorice şi pentru investiţiile care erau amplasate pe teritoriul administrativ a două sau mai multe sectoare pentru reţelele majore de infrastructură.
Reducerea competenţelor în materie de urbanism a afectat direct Primăria Sectorului 1 întrucât pe teritoriul său se regăsesc cele mai multe zone protejate din Bucureşti. Mai exact, o treime din suprafaţa Sectorului 1 este încadrată ca fiind zonă protejată sau cu un anumit grad de protecţie. Astfel, zona aflată între Piaţa Universităţii, parcul Herăstrau, Calea Dorobaţilor şi Gara de Nord este o zonă cu un fond construit valoros, cu arhitectură reprezentativă.
De asemenea, sunt asimilate zonelor protejate şi parcelările înscrise pe lista monumentelor istorice aprobată de Ministerul Culturii. Se pot menţiona parcelarea Bazilescu (în zona Dămăroaia - Bucureştii Noi) sau parcelarea Dorobanţi. Practic, suprafaţa dintre anumite străzi care a fost parcelată la începutul secolului trecut pe baza unui proiect de lotizare este înscrisă în lista aprobată de Ministerul Culturii, dobândind, astfel, un grad de protecţie.
"Fără această modificare legislativă care să restrângă competenţa de avizare a sectorului, în 2010 am fi fost la acelaşi nivel cu anul 2009 în ceea ce priveşte numărul autorizaţiilor de construire emise. Dacă modificările legislative despre care vorbeam şi-au pus semnificativ amprenta asupra scăderii numărului de autorizaţii de construire eliberate de Primăria Sectorului 1 în anul 2010, recesiunea economică a contribuit la diminuarea numărului proiectelor de anvergură faţă de anii trecuţi", afirmă Andrei Marinescu.
Investiţiile se adaptează la criză şi devin mai cumpătate
În ultimii douăzeci de ani, din punct de vedere imobiliar, Sectorul 1 a avut cea mai dinamică dezvoltare dintre sectoarele Capitalei. "Eu cred că se menţine această dinamică chiar dacă a fost afectată de criza economică", consideră arhitectul şef al Primăriei Sectorului 1.
Criza economică a condus la o reorientare a investiţiilor dinspre sectorul comercial şi cel de birouri spre sectorul rezidenţial. Mai precis, nu vorbim de ansambluri mari, ci de nivel rezidenţial individual (construcţii de locuinţe individuale, extinderi, supraetajări, amenajări). Cele mai multe autorizaţii au fost emise pentru construcţii rezidenţiale de mică amploare în zonele Dămăroaia, Bucureştii Noi, Vatra Nouă, sudul şoselei Chitila.
În cursul anului trecut s-a resimţit şi tendinţa de sistare a unor investiţii, care probabil au devenit neprofitabile având în vedere preţul la care investitorii au achizitionat terenul şi plafonul la care a coborât în momentul de faţă preţul per metru pătrat pe care îl pot obţine prin vânzarea imobilului pe care l-ar fi construit. Astfel, unii dintre investitori nu au mai pus în practică autorizaţia ca să şi edifice constructia şi nici nu au mai cerut prelungirea acesteia.
"Am remarcat, în acelaşi timp, o tendinţă de eficientizare a investiţiilor", subliniază arhitectul şef al Primăriei Sectorului 1. Astfel, deşi exista de exemplu un PUZ care permitea construirea de imobile cu o înălţime mare, investitorul a solicitat un regim de înălţime mai mic în certificatul de urbanism.
"Anul trecut am constatat o restrângere pe înălţime a proiectelor imobiliare şi o mai mare chibzuire în folosirea partiurilor de arhitectură şi a suprafeţelor pe care dezvoltatorii le aveau la dispoziţie. Am văzut proiecte care au venit la modificare cerând ca din 20 de apartamente să facă 30, restrângând suprafaţa acestora. Motivul principal era că garsonierele şi apartamentele cu două camere se vând mai uşor decât cele de trei sau patru camere", declară Andrei Marinescu.
Peste 400 de noi locuinţe sociale în Zona Odăi
Primăria Sectorului 1 continuă programul de construire a unor blocuri noi pentru rezolvarea problemelor sociale cu care se confruntă locuitorii acestei zone administrative. Astfel, în zona Odăi, vor fi finalizate 414 apartamente dispuse în nouă blocuri, destinate persoanelor evacuate din casele naţionalizate, dar şi celor cu venituri reduse care nu deţin o locuinţă. Până în prezent, au fost finalizate trei blocuri cu 54 de apartamente, urmând ca în acest an să demareze lucrările la celelalte şase imobile totalizând 360 de apartamente. Cartierul va avea, de asemenea, o grădiniţă de 440 metri pătraţi, un parc şi spaţii comerciale de 1.650 metri pătraţi.
Regenerarea urbană schimbă înfăţişarea cartierelor Sectorului 1
Primăria Sectorului 1 derulează un amplu program de regenerare urbană a ansamblurilor de locuinţe din cartiere precum Chitila, Bucureştii Noi, Pajura, Dămăroaia, Aviaţiei. Strategia "2012 Sector 1", este o premieră pentru România şi presupune revitalizarea cartierelor rezidenţiale periferice. Strategia abordează în mod integrat problemele urbanistice, economice, sociale şi de mediu ale celor cinci ansambluri rezidenţiale, asigurând astfel coerenţă şi funcţionalitate, două elemente esenţiale în dezvoltarea unui oraş european modern.
"Prin acest program încercăm să dăm viaţă zonelor respective, să le animăm cu intervenţii de tip peisager, să creăm spaţii verzi, să instalăm mobilier urban, să amenajăm spaţiile publice, traseele pietonale", subliniază Andrei Marinescu.
Parte din această regenerare urbană a Sectorului 1 este şi proiectul de reabilitare termică susţinut integral din punct de vedere financiar de Primăria Sectorului 1. "Încercăm să dăm o faţă nouă oraşului şi avem o strategie gândită în acest sens", afirmă Andrei Marinescu.
Peste şapte mii de familii de bucureşteni din Sectorul 1 plătesc facturi cu până la 50% mai mici la întreţinere. Este vorba despre locatarii celor 130 de blocuri din cartierele Pajura, Bucureştii Noi, Calea Griviţei, Ion Mihalache, Aviaţiei, Floreasca şi Băneasa, reabilitate termic până în prezent de către administraţia locală a Sectorului 1.
Reabilitarea termică a clădirilor este cea mai eficientă şi economică metodă de reducere a consumului de energie, precum şi a costurilor de încălzire, facturile la întreţinere scăzând cu până la 50%, iar pierderile de căldură cu 80%.
PUZ "Zona de nord" aşteaptă de un an aprobarea din partea Consiliului General al Capitalei
Primăria Sectorului 1 a elaborat un Plan Urbanistic Zonal pentru dezvoltarea zonei de nord. Acest PUZ, intitulat "Zona de Nord", se află depus, spre aprobare, de un an de zile la Consiliul General al Municipiului Bucureşti. Este un plan urbanistic zonal complex, care vizează aproximativ 700 de hectare, de la strada Jandarmeriei până la şoseaua de Centură.
Potrivit arhitectului şef Andrei Marinescu "acest plan prevede aproape toate funcţiunile posibile: zone comerciale, rezidenţiale, de birouri, precum şi zone verzi şi ar fi un real impuls pentru relansarea construcţiilor în Sectorul 1. Acolo este potenţialul de extindere a sectorului."
În ultimii 20 de ani tendinţa de dezvoltare a oraşului a fost spre nord. Este o zonă neconstituită care poate fi folosită, unde pot fi extinse reţelele de infrastructură, reţeaua de transport, iar dezvoltarea acestei zone ar mai putea prelua aglomeraţia din zona centrală. După cum se cunoaşte, Bucureştiul este capitala europeană cu cel mai dens fond construit pe metru pătrat.
Din păcate, Primăria Sectorului 1 nu poate să emită autorizaţiile de construire în zona respectivă întrucât Consiliul General al Capitalei nu a aprobat PUZ-ul respectiv.
Bucureştiul are nevoie de un nou PUG
O necesitate stringentă a Bucureştiului este să aibă un nou Plan Urbanistic General (PUG) pentru că acum 15 ani, când a început lucrul la cel actual, oraşul avea anumite necesităţi, standarde de confort, nevoi funcţionale, regim de înălţime, de convieţuire cu vecinii. Noul PUG ar trebui să rezolve toate noile necesităţi apărute între timp şi să tranşeze problemele de accesibilitate.
"Acesta este, într-adevăr, o provocare pentru că nu este uşor să faci un plan în care să gândeşti evoluţia oraşului în următorii zece ani cel puţin, cât este durata de valabilitate a unui PUG".
"Nu putem să realizăm dezvoltarea Sectorului 1 fără să fie stabilite liniile de dezvoltare a Capitalei pentru că trebuie dezvoltată infrastructura, trebuie închise inelele de circulaţie, inelul median, finalizate supralargirea şoselei de centură, anumite treceri peste calea ferată pentru fluidizarea traficului etc. ", subliniază Andrei Marinescu.
Pentru a veni în sprijinul Primăriei Capitalei, administraţia locală a Sectorului 1 împreună cu specialişti în urbanism au elaborat în decursul anilor 2009 şi 2010 planul director pentru stabilirea circulaţiilor majore, care îşi propune să dea rezolvări problemelor de circulaţie şi trafic existente în acest moment prin propunerea unor soluţii viabile şi care este premisa unei dezvoltări durabile pentru următorii ani. Totuşi, sunt anumite obstacole care pot fi rezolvate numai în cadrul unei soluţii la nivel de Capitală, în cadrul unei documentaţii PUZ de sector sau PUG.
Obstacole în calea dezvoltarii durabile
"O incoerenţă legislativă şi anumite lacune ale legii afectează investiţiile", ne explică Andrei Marinescu. De exemplu Legea 50 nu este în deplină concordanţă cu normele sale de aplicare sau cu anumite prevederi din Legea 350.
De asemenea, sunt multe situaţii în care anumite PUZ-uri (şoseaua Nordului, Caramfil - Gafencu, Redea, Jandarmeriei, Regimentului) nu au fost prelungite de către Consiliul General, însă ele au creat efecte juridice. În aceste zone s-a construit potrivit documentaţiilor din PUZ, însă aceste PUZ-uri au expirat, ele având o perioadă de valabilitate de 5 ani. În această situaţie, regimul de autorizare se reîntoarce la PUG, adică la nişte indicatori urbanistici mai slabi, un regim de înăltime mai mic. Situaţiile acestea generează incoerenţă în activitatea de construcţii, apreciază arhitectul şef al Sectorului 1. De aceea, acesta consideră că oraşul are nevoie de un nou PUG care să preia toate aceste derogări, aprobate prin PUZ-uri, să le unifice şi să stabilească un cadru unitar într-o strategie de dezvoltare.
Potrivit lui Andrei Marinescu o documentaţie de urbanism ar trebui, în mod normal, să fie valabilă până la aprobarea altor reglementări, pentru a asigura cursivitate procesului de dezvoltare.
În acelaşi timp, Andrei Marinescu consideră că o problemă valabilă în toată România o reprezintă investiţiile care s-au dezvoltat mult înaintea extinderii infrastructurii, creând foarte multe probleme. "Este o provocare să reuşeşti să ţii infrastructura în pas cu investiţiile. Aceasta este adevărata provocare pentru administraţiile locale care vor să atragă investiţii. Însă, pentru atragerea investiţiilor trebuie create condiţii favorabile investitorilor, şi aici nu mă refer numai la facilităţi fiscale, ci, în special, la asigurarea infrastructurii rutiere şi edilitare. Spre exemplu, odată cu aprobarea PUZ "Zona de Nord", Primăria Sectorului 1 va începe prelungirea utilităţilor pentru ca terenul de acolo să devină construibil, întrucât fără drumuri şi fără reţele nu este viabilă dezvoltarea" mai declară arhitectul şef al Primăriei Sectorului 1.
Proiecte de anvergură în 2010
Dintre investiţiile majore în derulare în Sectorul 1, arhitectul şef dă exemplu Complexul Colosseum din Chitila, la care lucrările au demarat anul trecut. Acesta este un complex comercial cu multiple facilităţi, desfăşurat pe aproximativ 600.000 de metri pătraţi, asemănător dezvoltării din Băneasa. În prima fază a proiectului se vor construi trei corpuri, iar în cea de a doua fază se va construi un mall cu parcările aferente, suprafaţa construită desfăşurată a ansamblului fiind de 450.000 metri pătraţi. Tot în zona Chitila va fi construit şi un complex Baumax care va fi inaugurat în această primăvară.
De asemenea, se poate menţiona începerea unei dezvoltări imobiliare în zona străzii Avionului-Pipera pe un teren în suprafaţă de 133.000 metri pătraţi pe care se va construi un ansamblu rezidenţial cu unităţi locative cu un regim de înălţime variabil, de la P+7etaje la P+23 etaje.
