Avertizările BNR privind o posibila "accelerare a preţurilor imobiliarelor" este o bună ocazie să aruncăm o privire asupra evoluţiei preţurilor în ultimii 5 ani şi să vedem care sunt şansele reeditării bulei din 2007-2008.
"A apărut un nou risc, deocamdată având o intensitate scăzută, de accelerare a preţurilor imobiliarelor", afirma la sfârşitul lunii trecute viceguvernatorul BNR Liviu Voinea, la conferinţa de prezentare a Raportului asupra Stabilităţii Financiare elaborat de BNR. "Creşterea medie a preţurilor, de aproximativ 7% în ultimul an, depăşeşte pragul de atenţie, de 6%, stabilit de metodologia Comisiei Europene. Există posibilitatea unei expansiuni a pieţei imobiliare", sublinia Voinea.
E cazul să ne îngrijorăm că se reîncarnează bula din 2007-2008? Nu chiar, dacă ne uităm unde erau preţurile acum 5 ani şi unde sunt în prezent. Potrivit indexului calculat de un site de tranzacţii imobiliare care monitorizează evoluţia preţului apartamentelor din marile oraşe, media preţurilor solicitate de proprietarii care postează anunţuri era, în mai 2017, de 1.114 euro/mp util, în creştere cu 11,2% faţă de luna similară din 2016. Dacă ne raportăm la Bucureşti, preţul mediu era de 1.203 euro/mp, în creştere cu "doar" 6,8% faţă de 2016. E vorba însă de un singur portal de anunţuri. La nivelul lui 2012, există însă o analiză realizată pe blogul indeximobiliar.blogspot.ro în urma monitorizării preţurilor solicitate de proprietari în anunţurile de vânzare din Bucureşti. Or, preţul mediu pe metru pătrat varia atunci (decembrie 2012) între 949 euro/mp pentru garsoniere şi 996 euro/mp pentru apartamentele cu 4 camere. Cu alte cuvinte, în 5 ani avem o creştere de peste 20 de procente ceea ce denotă că accelerarea de care vorbeşte BNR este de dată recentă. Sunt însă argumente care să susţină moderaţia BNR în identificarea acestui risc?
În primul rând, raportul cerere-oferta arată mult mai bine ca în 2007-2008, ani în care am văzut celebra garsonieră de 70.000 de euro din Militari. Atunci se construise încă relativ puţin, acum piaţa rezidenţială e mult mai dinamică, în special în sudul Bucureştiului s-a construit intens în ultimii ani. Or, oferta mult mai bogată are darul să tempereze creşterea preţurilor.
În al doilea rând, cererea solvabilă este mai modestă ca în perioada de boom. Cine avea venituri mari a scăpat cu greu fără datorii pe măsură în acea vreme, mulţi contractându-le în cea mai nefericită formulă (franci elveţieni), iar aceştia încă se mai luptă cu ratele de atunci (să nu uităm că un credit ipotecar se ia pentru 20-30 de ani).
În al treilea rând, condiţiile de creditare. Ei bine, abia aici se poate vorbi de o mână de ajutor dată creşterii preţurilor. Programul Prima Casă şi Robor-ul aflat în apropierea minimelor istorice nu sunt cea mai bună combinaţie. Ratele par mici din cauza efectelor garanţiilor de stat şi a dobânzii de referinţă reduse, dar lucrurile se pot schimba cand condiţiile din piaţă monetară se înăspresc (dobânzile cresc) iar statul renunţă la program (băncile ar majora avansurile în acest caz). Ar trebui ca băncile să compenseze aceste riscuri plusând la capitolul supravegherii raportului rată/venituri, adică să nu mai repete greşelile din 2007 când cu ochii la bonusuri au presat pentru schimbarea normelor de creditare şi, cu binecuvântarea BNR, au şi obţinut ca debitorii să poată avea rate de 70-80% din valoarea veniturilor.
Una peste alta, raportul cerere-oferta şi experienţă câştigată în urma crizei de debitori ar trebui să compenseze condiţiile de creditare favorabile şi eventualele noi derapaje binevoitoare ale băncilor. Rămâne de văzut ce se va întâmpla cu preţurile în cazul unui nou puseu de creştere a veniturilor bugetarilor ...
