Avem cea mai mare creştere a volumului tranzacţiilor imobiliare din ECE

Ţ ara noastră a înregistrat o creştere a volumului tranzacţiilor imobiliare de 131%, în primul semestru al acestui an, până la 418 milioane de euro, cel mai mare avans din Europa Centrală şi de Est (ECE) - evoluţie care a plasat-o pe poziţia a treia în regiune, după Polonia şi Cehia, devansând Ungaria şi Slovacia, au transmis consultanţii de la Cushman & Wakefield Echinox.

Retailul a constituit unul dintre principalii factori de creştere pe piaţă. Acestuia li s-au alăturat segmentele rezidenţial şi industrial. Dezvoltatorii de retail îşi menţin activitatea intensă la nivel naţional, concentrându-se atât pe dezvoltarea parcurilor de retail, cât şi pe magazine stand alone operate de marii retaileri.

Conform surselor citate, tranzacţiile cu proprietăţi de retail şi cele cu proiecte industriale au reprezentat motorul pieţei locale, reprezentând 90% din volumul total, în timp ce birourile au avut o pondere de doar 4%, iar domeniul hotelier a contribuit cu 6% la creşterea pieţei. Sectorul de retail a atras 47% din volumul investiţional, în timp ce piaţa logistică a avut o cotă de 43%.

La nivel regional (România, Polonia, Cehia, Ungaria şi Slovacia), volumul tranzacţionat în perioada analizată a fost de 3,26 miliarde euro, în creştere cu 40% comparativ cu perioada corespunzătoare din anul anterior. Polonia a avut o creştere de 113%, în timp ce piaţa din Cehia a înregistrat un avans de 19%. În schimb, Ungaria a consemnat o scădere de circa 33% a tranzacţiilor cu proprietăţi generatoare de venituri, iar în Slovacia reducerea a fost şi mai accentuată, de 73%.

În România au fost consemnate 38 de tranzacţii, comparativ cu 17 în perioada similară a anului trecut, conform datelor centralizate în raportul Romania Investment Marketbeat, lansat de compania de consultanţă imobiliară Cushman & Wakefield Echinox.

În plus, prima jumătate a acestui an a fost cel mai dinamic prim semestru din 2017 şi până acum, în condiţiile în care cea de-a doua jumătate a anului este, de obicei, mai activă în ceea ce priveşte tranzacţiile. Cristi Moga, Head of Capital Markets Cushman & Wakefield Echinox, subliniază: "Anul 2024 marchează o revenire a interesului investitorilor pentru active imobiliare pe piaţa locală, remarcându-se o activitate crescută mai ales din partea jucătorilor deja prezenţi în România. Perspectivele pentru a doua jumătate a anului rămân pozitive, pe fondul relaxării condiţiilor de finanţare şi al stabilizării preţurilor, urmând a fi închise alte tranzacţii semnificative în special pe segmentele de retail şi birouri. Per total, volumul tranzacţionat este de aşteptat să revină la media de circa 1 miliard de euro, specifică pieţei locale în ultimul deceniu".

Cea mai mare tranzacţie încheiată în perioada analizată a fost achiziţia de către CTP a unui portofoliu care cuprinde şase parcuri industriale şi logistice de la Globalworth (267.900 mp GLA) pentru 168 milioane euro. O altă achiziţie importantă finalizată în primul semestru a fost parafată de WDP, grupul belgian preluând proiectul Expo Market Doraly de lângă Bucureşti pentru aproximativ 90 milioane euro.

Randamentele de referinţă au fost stabile pe toate segmentele, în primul semestru, doar proprietăţile industriale înregistând un avans de 10 puncte de bază comparativ cu sfârşitul anului 2023. Astfel, acestea variază între 7,25% pentru cele mai reprezentative clădiri de birouri şi centre comerciale şi 7,50% pentru parcuri industriale.

Daniel Crainic: "În an electoral sunt premise favorabile pentru cei care au o locuinţă la vânzare sau care dezvoltă locuinţe"

Piaţa imobiliară a stagnat o bună bucată de vreme, numărul tranzacţiilor fiind în scădere, evidenţiază Daniel Crainic, director de marketing la imobiliare.ro, citat de RRA. Specialistul a menţionat: "Am avut o perioadă, începând din 2020 - odată cu pandemia, apoi cu izbucnirea conflictului din Ucraina -, care a afectat mult piaţa şi foarte multă lume şi-a amânat nevoia de locuire. Această nevoie se acumulează în timp. În acelaşi timp, oferta este mult mai scăzută, este în scădere. Poate principalul factor vulnerabil pe piaţa imobiliară este exact acestă scădere a ofertei. Pentru că atunci când avem o cerere care s-a acumulat în timp şi o ofertă în scădere, avem un dezechilibru, ceea ce duce până la urmă la o presiune pe preţ. Cred că până la finalul anului preţurile vor continua să crească. De asemenea, acum suntem în an electoral şi promisiunile nu contenesc. Piaţa imobiliară e sensibilă şi la factorul de încredere care vine dinspre guvernanţi, iar în an electoral sunt premise favorabile pentru cei care au o locuinţă la vânzare sau care dezvoltă locuinţe".

RE/MAX: "Procentul imobilelor achiziţionate prin credit a crescut cu 40%"

Procentul imobilelor achiziţionate prin credit a crescut cu 40%, în primele şase luni ale anului în curs comparativ cu aceeaşi perioadă din 2023, potrivit reprezentanţilor RE/MAX.

Reducerea dobânzilor bancare şi ofertele băncilor pentru acest produs se numără printre factorii determinanţi ai acestei tendinţe. Potrivit sursei citate, primul semestru al acestui an a fost marcat de o abordare mai activă a cumpărătorilor de imobiliare, reflectată într-o creştere cu 5% a volumului tranzacţiilor de vânzări şi o creştere a valorii proprietăţilor cu circa 8%. Evoluţia pozitivă pe acest segment se datorează, în principal, reducerii dobânzilor la creditele ipotecare şi creşterii preţului de tranzacţionare a proprietăţilor.

Consultanţii citaţi arată şi o scădere a volumului de tranzacţii pe segmentul închiriere, în perioada analizată.

Cele mai multe intermedieri realizate de birourile RE/MAX România s-au înregistrat pe segmentul rezidenţial - aproximativ 90% din totalul tranzacţiilor -, doar 10% fiind pe zona comercială şi industrială. Totodată, cele mai căutate tipuri de locuinţe au fost apartamentele cu două camere, urmate de case şi apartamentele cu trei sau mai multe camere. Printre preferinţele românilor s-au mai evidenţiat şi apartamentele vechi, în detrimentul celor noi, precum şi proprietăţile situate în zonele limitrofe.

"În primul semestru al acestui an am observat o tendinţă clară de creştere a numărului de tranzacţii de vânzare, impulsionată de accesibilitatea sporită la sursele de finanţare. Pentru a doua parte a anului anticipăm că această tendinţă va continua, cu o posibilă creştere a preţurilor în oraşele cu potenţial ridicat. Accesul mai facil la credite şi ofertele competitive ale băncilor vor juca un rol crucial în această evoluţie", a declarat Răzvan Cuc, Preşedinte RE/MAX România.

iO Partners: Piaţa imobiliară - departe de saturaţie

În ansamblu, piaţa imobiliară a avut o evoluţie destul de bună, în prima jumătate a anului 2024. Cererea netă de birouri din Bucureşti a fost în creştere. De asemenea, s-au dublat volumele de investiţii în imobiliare faţă de aceeaşi perioada din 2023. Pe rezidenţial avem o creştere semnificativă a cererii faţă de primele şase luni ale anului trecut. Iar pe spaţii industriale avem o tendinţă de scădere, dar chiar şi aşa cererea se situează la un nivel sănătos, ne-a transmis Alexandru David, Head of Research iO Partners.

Potrivit acestuia, pe tranzacţii de investment, volumul total al investiţiilor a fost mai mult de dublu faţă de anul trecut în aceeaşi perioadă. Dar această evoluţie a avut loc în condiţiile în care 2023 a fost anul cu cel mai mic volum de investiţii din ultimii zece ani.

Alexandu David subliniază: "Pentru acest an, pe piaţa de investiţii imobiliare ne aşteptăm să revenim la un volum similar mediei multianuale, de circa 900 milioane euro. Un element încurajator este numărul semnificativ de tranzacţii cu portofolii de proprietăţi în 2024". Sursele citate apreciază că perspectivele în domeniu sunt bune, piaţa se dezvoltă, stocurile cresc, asemeni volumului de tranzacţii potenţiale. Pe toate segmentele există spaţiu de creştere şi oportunităţi, fiind departe de saturaţie. "Desigur, nu înseamnă că trebuie să ne aşteptăm la o creştere liniară sau constantă. Pandemia COVID-19 şi conflictul din Ucraina au demonstrat că există mulţi factori imprevizibili. Proiectele calitative tind să răspundă mai bine provocărilor pieţei (dacă ne referim la ratele de neocupare, conservarea valorii etc.), deci spre asta trebuie să tindem, spre calitate", a conchis consultantul iO Partners.

CBRE: "În primul semestru al acestui an, piaţa de investiţii a atins 85% din activitatea anului 2023"

În opinia Danielei Gavril, Head of Research CBRE România, în primele şase luni ale anului 2024, piaţa imobiliară a perfomat foarte bine în toate cele patru sectoare imobiliare pe care compania de consultanţă le monitorizează. Astfel, piaţa de investiţii a atins 85% din activitatea anului 2023, aceasta traducându-se printr-un volum total de 422 milioane euro.

Sursa citată ne-a transmis: "La sfârşitul primului semestru din 2024, randamentele prime pentru proprietăţile de birouri şi comerciale au ajuns la 8,00%, în timp ce randamentul pentru proprietăţile industriale şi logistice s-a situat la 7,75%. Până la sfârşitul anului considerăm că există posibilitatea unei comprimări a randamentelor de tip prime pentru toate cele trei segmente menţionate, reducere aflată în strânsă legătură cu interesul crescut manifestat de investitori.

Toate cele patru sectoare imobiliare monitorizate de CBRE România au cunoscut o cerere consistentă. Dacă privim strict comparativ cu perioada corespondenţă a anului anterior, segmentele de birouri şi industrial au marcat uşoare scăderi, însă trebuie luat în considerare contextul general în care 2023 a fost un an cu nivel ridicat al cererilor totale aflat pe un trend ascendent în perioada post-pandemică".

Volumul de investiţii din toată ţara - de 422 milioane euro - este mai mult decât dublu comparativ cu totalul din prima jumătate a anului anterior şi cu 34% mai mare decât a doua jumătate a aceluiaşi an.

Ofertă atractivă pe piaţa de investiţii

Piaţa de investiţii se bucură de o ofertă atractivă, cu produse imobiliare premium atât în Bucureşti, cât şi la nivel regional. Sunt tranzacţii în diferite stadii de negociere care au potenţial de finalizare în acest an, cu proiecte imobiliare din ţară cunoscute şi cu impact semnificativ în volumul anual de invesţii, arată Daniela Gavril, adăugând: "Cu toate că, recent, a fost înregistrată o încetinire a investiţiilor din cauza factorilor economici şi a incertitudinii politice, anticipăm o revenire la o creştere stabilă similară cu nivelurile pre-pandemie. Anticipăm că volumul de investiţii în a două jumătate a anului va fi similar cu cel din prima jumătate. Mai multe tranzacţii semnificative sunt în proces de încheiere şi se aşteaptă să fie finalizate în timpul lunilor de vară. În plus, având în vedere perspectiva economică pozitivă, anticipăm o tendinţă ascendentă în partea a doua a anului".

Printre altele, sursa citată a evidenţiat apetenţa companiilor pentru clădiri verzi, care corespund standardelor ESG şi promovează bunăstarea angajaţilor la locul de muncă. De asemenea, se poate observa că şi pentru noile dezvoltări de tip industrial şi logistic investitorii prioritizează factori precum eficienţa energetică şi reducerea emisiilor de carbon.

Consultantul CBRE arată: "Încă de la început 2024 s-a prefigurat un an cu tranzacţii cheie în sectorul imobiliar. Şi pentru a doua jumătate a anului sunt conturate tranzacţii importante, pe piaţa de investiţii fiind deja anunţate închiderea unor tranzacţii cum ar fi achiziţionarea de către WDP a trei proprietăţi industriale la Globalworth sau tranzacţionarea clădirii de birouri The Landmark din Bucureşti.

Ceea ce considerăm că trebuie urmărit cu interes este gradul de revenire la muncă de la birou. S-a dovedit a fi o provocare pentru companii de a-şi alinia dorinţa de revenire la birou a angajaţilor cu comportamentul acestora în ceea ce priveşte timpul petrecut la birou. Astfel, perspectivele pieţei de birouri nu sunt afectate doar de numărul limitat de proiecte care urmează să fie livrate, dar şi de capacitatea companiilor de a promova şi livra valoarea prezenţei fizice în clădirile de birouri".

Cushman & Wakefield Echinox: "România mai are încă mult de recuperat faţă de celelalte ţări din regiune"

În contextul unor indicatori macroeconomici îmbunătăţiţi, al reducerii inflaţiei şi scăderii de către BNR a ratei de politică monetară, cerererea pe piaţa imobiliară a fost dinamică pe toate segmentele acesteia, însă activitatea de dezvoltare a evoluat diferit de la o clasă de active la alta, spune şi Vlad Săftoiu, Head of Research Cushman & Wakefield Echinox.

Potrivit acestuia, pe segmentul comercial - birouri, retail şi spaţii industriale & logistice -, primul semestru nu a adus modificări importante la nivelul chiriilor.

În primele şase luni, dezvoltatorii au finalizat proiecte moderne cu o suprafaţă de aproape 200.000 metri pătraţi la nivel naţional (104.000 metri pătraţi parcuri industriale şi logistice şi 87.000 metri pătraţi spaţii de retail). Faţă de perioada similară a anului trecut, livrările de astfel de spaţii s-au redus cu peste 60%, încetinire accentuată de lipsa de proiecte noi de birouri.

Sursa citată arată: "Una dintre tendinţele pieţei pe care am văzut-o conturându-se în ultimii ani şi care acum este pe agenda tuturor dezvoltatorilor, investitorilor şi chiriaşilor este adoptarea standardelor de sustenabilitate şi ESG. Din ce în ce mai multe proprietăţi, fie că vorbim despre dezvoltări de retail, industriale sau de birouri au obţinut certificări verzi, aceasta fiind o componentă importantă a standardelor ESG (Environmental, Social and Governance). Adoptarea acestor standarde a devenit un "must have", iar eforturile tuturor jucătorilor din piaţa imobiliară sunt canalizate în această direcţie, fiind un element care îţi oferă acces la finanţare în condiţii mai avantajoase, la chiriaşi corporate şi la investitori instituţionali în cazul unui exit.

De asemenea, dacă până acum o atenţie deosebită era acordată componentei de mediu a standardelor ESG, vedem o integrare şi a componentei sociale de către companii şi dezvoltatori. În acest sens, în tot mai multe clădiri de birouri, dar şi în parcurile industriale care acomodează un număr ridicat de angajaţi, au loc acţiuni şi iniţiative cu scopul de a crea comunităţi prin organizarea de evenimente pentru susţinerea interacţiunii dintre angajaţi".

Sectorul imobiliar a avut o creştere spectaculoasă în ultimii 10-15 ani, dar cu toate acestea România mai are încă mult de recuperat faţă de celelalte ţări din regiune, comparabile din punct de vedere al populaţiei, puterii de cumpărare etc. Din această perspectivă, dar şi în baza prognozelor macroeconomice ce indică o performanţă a economiei româneşti peste media Uniunii Europene şi peste cea din Europa Centrală şi de Est, piaţa imobiliară va continua să se dezvolte pe toate segmentele.

Colliers: "Atingerea pragului investiţional de 1 miliard de euro, în 2024, pare un obiectiv realizabil"

Perspectivele pieţei de investiţii imobiliare rămân favorabile, iar cu un volum semnificativ de tranzacţii în desfăşurare, inclusiv unele recente în care proprietarii doresc o finalizare rapidă, atingerea pragului de 1 miliard de euro în 2024 pare un obiectiv realizabil, apreciază consultanţii Colliers. Criteriile de mediu, sociale şi de guvernanţă (ESG) devin din ce în ce mai importante în procesul decizional al investitorilor imobiliari, băncilor şi chiriaşilor, subliniază consultanţii Colliers în raportul publicat recent, explicând că, deşi potenţialul pieţei pe termen lung rămâne semnificativ, există totuşi provocări pe termen scurt şi mediu.

Anca Merdescu, Director Investment & Debt Advisory la Colliers România, subliniază: "Comparativ cu anul precedent, 2024 este mult mai activ. Există nume noi de investitori şi mai multe tranzacţii în lucru care au şanse bune de a se închide anul acesta. Una din provocarile principale rămâne disponibilitatea şi costul finanţării, care în prezent este de circa 6%. În plus, vedem o atenţie sporită acordată calităţii tehnice şi standardelor ESG ale proprietăţilor. Se preconizează o îmbunătăţire a condiţiilor de finanţare, susţinută de lichiditatea ridicată a pieţelor financiare şi de reducerea ratelor dobânzilor de către BCE, chiar dacă acest proces este uşor întârziat. Interesul băncilor pentru anumite sectoare imobiliare, în special pentru birouri, este destul de limitat, însă există excepţii în funcţie de finanţator, calitatea proprietăţii şi experienţa debitorului. Sectorul industrial este încă preferatul pe lista băncilor, urmat de retail şi rezidenţial, unde deciziile de finanţare sunt luate în funcţie de viabilitatea fiecărui proiect în parte. Refinanţarea, îndeplinirea standardelor ESG şi alţi factori specifici sectorului imobiliar sau contextului local continuă să joace un rol important în deciziile cumpărătorilor şi vânzătorilor".

La nivel regional, experţii Colliers estimează un volum de tranzacţii de circa 5,5 miliarde de euro pentru întregul an 2024, reprezentând aproximativ jumătate din media pe zece ani. Polonia a dominat volumele regionale, cu aproape 50% din total, datorită creşterii semnificative a activităţii locale în al doilea trimestru.