CARMEN RAVON, JLL:"Investitorii vor da startul unui nou ciclu de dezvoltare a mall-urilor"

Bogdan Marcu, DTZ Echinox: "Ne aşteptăm ca NEPI să fie cel mai activ dezvoltator"

Piaţa mall-urilor va înregistra o activitate mai intensă în acest an faţă de cel precedent, susţine Carmen Ravon, directorul departamentului de retail al companiei de consultanţă imobiliară JLL. Domnia sa ne-a declarat că, în 2015, un singur proiect major va fi inaugurat în Bucureşti, respectiv Mega Mall, dezvoltat de NEPI în estul Capitalei.

Carmen Ravon ne-a precizat: "În ţară, NEPI va finaliza extinderile City Park Constanţa, Deva Shopping Center şi Severin Shopping Center, iar Immochan va finaliza Coresi Retail Park Braşov. Pentru 2015, în Capitală au fost anunţate proiectele ParkLake şi Veranda Mall. La nivel naţional, există mai multe proiecte noi şi extinderi ce se află în stadii incipiente".

Doamna Ravon consideră că nivelul chiriilor spaţiilor comerciale dominante are o tendinţă de creştere uşoară. Astfel, nivelul chiriei "prime" (pentru un spaţiu de aproximativ 100 mp în cele mai de succes mall-uri) este de 60-70 euro/mp/lună, în timp ce chiriile stagnează pe segmentul spaţiilor comerciale stradale.

Reprezentantul JLL ne-a declarat că interesul în creştere al investitorilor existenţi sau cei noi care monitorizează activ piaţa vor anima, cel mai probabil, activitatea tranzacţională şi vor cataliza startul unui nou ciclu de dezvoltare.

"Cu siguranţă, după vânzarea Promenada Mall în 2014, vom asista şi la alte tranzacţii în 2015", ne-a spus Carmen Ravon, subliniind că stocul actual de spaţii comerciale este de 2,62 milioane metri pătraţi, dintre care aproximativ 938.000 mp sunt în Bucureşti.

Domnia sa estimează că 157.000 de metri pătraţi de mall-uri vor fi livraţi în 2015, inclusiv extinderile centrelor existente. Pentru ca un centru comercial să aibă succes, doamna Ravon susţine că acesta trebuie să bifeze mai multe caracteristici, precum locaţia, identificarea corectă a consumatorilor cărora se adresează, accesul, design-ul şi modul cum se organizează fluxurile de vizitatori, astfel încât acesta să fie facil şi să asigure vizibilitate tuturor magazinelor.

Totodată, oficialul JLL susţine că mixul de retaileri trebuie să fie adaptat zonei şi consumatorilor, iar suprafaţa, numărul de niveluri pe care se dezvoltă mall-ul şi numărul locurilor de parcare nu trebuie să iasă din calculele dezvoltatorului.

Printre factorii care încurajează construcţii de noi spaţii comerciale, Carmen Ravon ne-a menţionat creşterea economică, stabilitatea politică - ce se reflectă în puterea mai mare de cumpărare, un nivel de încredere ridicat şi, implicit, în vânzări mai mari ale retailerilor, care vor creşte cererea de centre comerciale noi. În opinia domniei sale, alţi factori importanţi sunt lipsa sau densitatea redusă a spaţiilor comerciale în anumite zone cu potenţial de retail, precum şi disponibilitatea finanţării bancare pentru aceste proiecte.

Marcu, DTZ: "Estimez că rata de ocupare a mall-urilor va creşte uşor în 2015"

Deschiderea Mega Mall a fost anunţată de NEPI pe 23 aprilie, ne-a declarat Bogdan Marcu, directorul departamentului de retail al companiei de consultanţă imobiliară DTZ Echinox. Proiectul se află în zona de Est a Capitalei, unde există o densitate extrem de scăzută a suprafeţei moderne de retail în comparaţie cu potenţialul zonei din punctul de vedere al numărului de locuitori şi al puterii de cumpărare.

Domnia sa ne-a precizat:"Centrele comerciale existente se vor concentra pe optimizarea mix-ului de chiriaşi şi îmbunătăţirea experienţei consumatorilor pentru a atrage cât mai mulţi vizitatori. Centrele comerciale aflate în prezent în procesul de execuţie, în afară de Mega Mall, sunt ParkLake (dezvoltat de Caelum Dvelopment în parteneriat cu Sonae Sierra), Veranda Shopping Center (dezvoltat de Prodplast Imobiliare) în Capitală, iar în oraşele regionale - Coresi Braşov (dezvoltat de Immochan) şi Shopping City Timişoara (dezvoltat de NEPI)".

În acest an, sunt anunţate o serie de proiecte noi de retail atât în Bucureşti, cât şi în ţară, ne-a spus Bogdan Marcu, care consideră că, în contextul actual al pieţei, proiectele vor fi realizate dacă sunt întrunite mai multe condiţii, printre care şi finanţarea acordată dezvoltatorului de către bancă.

Domnia sa a precizat: "Ne aşteptăm ca NEPI să fie cel mai activ dezvoltator, cu o serie de planuri de extindere a centrelor comerciale din portofoliu (Deva, Drobeta Turnu Severin, City Park Constanţa şi Promenada Bucureşti), precum şi demararea proiectului Shopping City Piatra Neamţ".

În plus, Bogdan Marcu estimează că nivelul chiriilor din spaţiile comerciale se va menţine constant, iar rata de ocupare va creşte uşor. În opinia domniei sale, nivelul livrărilor de spaţii comerciale va depăşi volumul de 170.000 de mp, în 2015.

Reprezentantul DTZ a adăugat: "Construcţia spaţiilor comerciale este o piaţă care se bazează pe cerere şi ofertă. Există, în continuare, locaţii atât în Bucureşti, cât şi în ţară unde oferta de spaţii moderne de retail este sub capacitate faţă de nevoia zonelor, iar dezvoltatorii urmăresc să puncteze aceste locaţii, venind în întâmpinarea cererii naturale a pieţei şi a retailerilor".

Văcaru, JLL: "2014, cel mai bun an de după recesiune pentru investiţiile imobiliare"

Volumul ridicat al investiţiilor imobiliare de anul trecut a fost influenţat de unele tranzacţii mari, precum achiziţia de către Auchan a 12 centre comerciale sau achiziţiile iniţiale ale Globalworth, 2014 fiind cel mai bun an de după recesiune pentru această piaţă, ne-a declarat Andrei Văcaru, directorul Research & Consultancy JLL.

Domnul Văcaru consideră că volumul tranzacţiilor de anul trecut va fi greu de compensat în 2015, însă, pe termen mediu, este de părere că ţara noastră poate să devină a doua cea mai mare economie din regiune (ca nivel al PIB) şi, în mod logic, ar trebui să fie pe locul al doilea şi în ceea ce priveşte volumul investiţiilor imobiliare.

Reprezentantul JLL ne-a spus: "Anul trecut, activitatea tranzacţională a fost axată pe proprietăţi de retail (peste 40% din total), urmate de birouri (35%). Acestea sunt în mod tradiţional cele mai active segmente. Piaţa proprietăţilor industriale a revenit în lumina reflectoarelor în 2014 cu un număr important de tranzacţii şi se bazează pe fundamente serioase pentru a surprinde pozitiv în 2015".

Grigorică, DTZ: "Birourile, în topul tranzacţiilor în 2015"

Marius Grigorică, Associate Director Capital Markets DTZ Echinox, ne-a spus că volumul tranzacţiilor imobiliare din 2015 este dificil de estimat, chiar dacă valoarea din 2014 a fost de peste un miliard de euro.

"Totuşi, având în vedere interesul în creştere al investitorilor pentru ţara noastră, sperăm ca 2014 să nu fi fost un an izolat în ceea ce priveşte volumul semnificativ al tranzacţiilor de investiţii", ne-a declarat domnul Grigorică, subliniind: "Stocul de active imobiliare de calitate instituţională este în continuare destul de limitat în ţară, ceea ce ar putea crea dificultăţi marilor investitori în identificarea investiţiilor ce îndeplinesc criteriile de calitate şi masă critică".

Reprezentantul DTZ consideră că segmentul de birouri va fi cel mai tranzacţionat în acest an, datorită varietăţii de opţiuni disponibile, precum şi faptului că volumele sunt mai mici şi mai accesibile unei plaje mai largi de cumpărători.

La nivelul anului trecut, au fost tranzacţionate spaţii de birouri în valoare de peste 350 milioane euro, reprezentând aproximativ 30% din volumul total al tranzacţiilor, conform sursei citate.

În ceea ce priveşte numărul de parcuri de birouri care, în 2015, ar putea fi subiectul tranzacţiilor, domnia sa menţionează Floreasca Park (Portland Trust), AFI Business Park, prima clădire din Hermes Business Campus sau a doua clădire din Green Court.

Marius Grigorică este de părere că investiţiile imobiliare sunt, cu siguranţă, o alternativă bună la depozitele bancare, atât datorită randamentelor mai ridicate, cât şi datorită potenţialului de creştere a valorii capitalului. În opinia domniei sale, imobilele închiriate asigură, în general, şi o bună acoperire împotriva inflaţiei.

Domnul Grigorică a adăugat: "Birourile din Bucureşti sunt preferate de investitori pentru randamentele ce pot fi obţinute într-un climat de risc relativ moderat. Dacă vorbim despre micii investitori (persoane fizice), aceştia se îndreaptă în mod evident spre achiziţia de apartamente.

Investitorii care vor dori să reducă riscul depozitării banilor în bănci, probabil vor căuta să-şi diversifice investiţiile. Imobilele vor fi o opţiune, însă cu siguranţă se vor îndrepta şi spre alte tipuri de active (acţiuni, obligaţiuni, etc.), în funcţie de profilul de risc al fiecărui investitor, al randamentului căutat, dar şi în funcţie de lichiditatea dorită, activele imobiliare având o lichiditate limitată".

În contextul scăderii gradului de neocupare al stocului existent de birouri, datorită creşterii cererii din partea companiilor, Marius Grigorică susţine că există un interes crescut pentru dezvoltarea de birouri.

Domnia sa ne-a declarat că piaţa înregistrează tot mai mulţi dezvoltatori implicaţi în realizarea de birouri, însă cei mai dinamici sunt în continuare Globalworth şi NEPI. La aceştia se adaugă investitorii austrieci cu experienţă pe piaţa românească, dar sunt şi dezvoltatori români interesaţi de începerea unor proiecte, potrivit sursei citate.

Randamentul unei dezvoltări de birouri depinde foarte mult şi de preţul plătit de dezvoltator pe teren, ne-a precizat reprezentantul DTZ, subliniind: "Cu cât locaţia este mai atractivă şi cu acces facil la mijloacele de transport în comun, cu atât costul terenului va avea o pondere mai mare în totalul costurilor de dezvoltare şi va diminua randamentul".

Marius Grigorică ne-a mai spus că terenurile disponibile pentru construcţia birourilor se regăsesc în zona central-vestică, Grozăveşti-Orhideea, o zonă din ce în ce mai interesantă datorită accesului şi infrastructurii, de-a lungul Pasajului Basarab, preţurile fiind cuprinse între 650 de euro pe metru pătrat şi 850 euro/mp în zonele menţionate.

Domnul Grigorică spune că mai există terenuri pentru posibile spaţii de birouri şi în zona Pipera - Barbu Văcărescu, o zonă aflată în continuă expansiune, unde parametrii urbanistici permit dezvoltări substanţiale şi unde preţurile variază între 1.200 şi 1.600 euro/mp.

Având în vedere că diverşi investitori instituţionali îşi îndreaptă atenţia către ţara noastră, consultantul imobiliar estimează că vom avea noi tranzacţii şi cu centre comerciale. "Cele mai mari şi mai performante centre comerciale din Bucureşti şi din ţară sunt în vizorul investitorilor, deci am putea să asistăm la câteva tranzacţii importante în 2015", a conchis Marius Grigorică.