Capitala a început anul 2007 cu proiecte rezidenţiale care totalizează circa 15.000 de apartamente în execuţie. Pe piaţa imobiliară din Bucureşti au apărut, încă de anul trecut, foarte multe ansambluri noi, din care au fost predate "la cheie" puţine unităţi locative. Grosul lucrărilor de execuţie se va desfăşura în 2007, o parte din cartiere fiind programate pentru recepţie chiar la finele anului în curs.
Călin Clinciu, director în cadrul companiei imobiliare "Euroest", estimează că, în 2006, au fost finalizate doar aproximativ 1.000 de apartamente noi. În acest an, îşi vor continua execuţia peste 10-15.000 de astfel de unităţi locative. Domnia sa a adăugat că anul 2007 va mai aduce pieţei rezidenţiale proiecte care totalizează peste 15.000 de apartamente.
Noile apartamente sunt pentru cei cu venituri peste medie
La rândul său, Ion Radu Zilişteanu, purtătorul de cuvânt al Asociaţiei Române a Agenţiilor Imobiliare (ARAI), crede că Bucureştiul concentrează cea mai mare parte a apartamentelor noi lansate pe piaţă anul trecut şi ne-a spus că majoritatea cartierelor noi vor fi terminate în cursul anului viitor. "Am asistat şi încă mai asistăm la orientarea investitorilor către parcuri de locuinţe colective în defavoarea caselor, iar clienţii ţintă fac parte din clasa medie superioară", ne-a mai spus reprezentantul ARAI.
Agenţii imobiliari din Capitală sunt un pic îngrijoraţi pentru că anul a debutat cu preţuri în creştere pentru majoritatea tipurilor de proprietăţi doar pentru simplul fapt că acum facem parte din Uniunea Europeană. Preşedintele ARAI, Ruxandra Cleciu, susţine că noile locuinţe lansate pe piaţă nu au preţuri accesibile clasei medii, cu venituri lunare de circa 1.000 de euro. Domnia sa apreciază că apartamentele noi pentru clasa medie sunt aşteptate în doi-trei ani, odată cu creşterea nivelului de trai, intensificarea concurenţei pe piaţa bancară şi ieftinirea împrumuturilor. Numai aşa vor putea accesa credite pentru cumpărarea de locuinţe mai multe persoane din pătura mijlocie.
Locuinţe mai ieftine, pentru clasa medie, abia peste 2-3 ani
Apartamentele din noile cartiere nu pot fi accesate nici de milioanele de tineri salariaţi, care locuiesc cu chirie, şi nici de "burghezia tânără", practicantă de profesiuni liberale, ne-a declarat analistul imobiliar Artur Silvestri. Cei dintâi, în majoritate populaţie recent urbanizată, nu au din ce să achite avansul pentru creditul ipotecar. Iar ceilalţi, o categorie emancipată, nici nu se gândesc să locuiască la bloc, o soluţie ce colectivizează în opinia lor. Ei vor să cumpere case vechi din oraşul tradiţional, sau mici reşedinţe cu grădină în periferii mai curate, sau chiar vile în mini-cartierele care apar cu o oarecare repeziciune, însă fără căi de comunicaţie.
"Vorbim de o piaţă scumpă în materie de locuinţe. Statul nu are nicio strategie pentru populaţia cu venituri sub medie, iar clasa medie este, momentan, condamnată să stea cu chirie pe piaţa neagră", ne-a precizat Artur Silvestri. Domnia sa crede că, poate, în doi-trei ani, când se va ieftini creditul ipotecar şi pe parcurs ce se intensifică şi competiţia între investitori, această categorie cu venituri reduse va avea acces la achiziţia de locuinţe la bloc.
Apartamentele noi nu au înregistrat scumpiri după integrare
Locuinţele noi din ansamblurile de blocuri nu au înregistrat creşteri ale preţurilor de vânzare în primele două luni ale anului. Însă, Călin Clinciu susţine că, în cursul acestui an, apartamentele vor cunoaşte scumpiri uşoare, care sunt fireşti pentru că cererea este în continuă creştere iar oferta nu reuşeşte, încă, să o satisfacă.
Tot în primele două luni ale anului au mai fost lansate două cartiere noi: "Hydra Residence" în Ştefăneşti şi "Natura Residence" lângă Zoo Băneasa. Domnul Clinciu afirmă că marii investitori în proiecte rezidenţiale caută acum terenuri cu preţuri decente, indiferent de locaţie. Ei preferă să construiască un complex rezidenţial mare, într-o zonă mai puţin căutată şi să o viabilizeze, decât să facă mai puţine locuinţe într-o zonă la modă, unde terenurile au ajuns la preţuri foarte ridicate.
Directorul "Euroest" ne-a explicat: "Majoritatea dezvoltatorilor ţintesc o rentabilitate de minim 15% pe an. Dacă această cifră este ameninţată de preţul terenurilor, atunci ei caută acele locaţii care să le permită să realizeze un profit frumuşel".
Preţul apartamentelor vechi a crescut cu 10-20%
Integrarea, în schimb, a scumpit apartamentele din blocurile vechi. Deşi veniturile majorităţii populaţiei nu au crescut peste noapte, proprietarii de apartamente vechi au căzut din nou în plasa mitului că vom fi invadaţi de investitori străini, care vor cumpăra orice, indiferent de preţ. Călin Clinciu ne-a spus că, în perioada ianuarie-februarie 2007, preţul locuinţelor vechi a crescut cu 10-20%. "Evident că nimeni nu se înghesuie să le cumpere, mai ales străinii. Şi majoritatea locuinţelor noi sunt achiziţionate tot de români, fie cu credit, fie cu cash, ca plasament imobiliar", a adăugat domnia sa.
Ruxandra Cleciu ne-a menţionat că s-au mai făcut tranzacţii cu apartamente vechi în cursul anului trecut, dar în zonele bune ale Capitalei şi numai acolo unde proprietarii au negociat şi au bătut palma pe un preţ decent. Cumpărători au fost persoanele cu o situaţie locativă dificilă, care nu îşi permiteau să contracteze un credit ipotecar pentru apartamentele noi.
Suprafeţele noilor locuinţe sunt foarte generoase
Cartierele noi lansate pe piaţă au unităţi locative cu suprafeţe mari şi foarte mari. Preţul de vânzare calculat pe metrul pătrat construit este egal şi chiar mai mic decât al apartamentelor vechi. "Dar preţul final al unui apartament ajunge la o sumă pe care şi-o permit abia cei care au venituri peste medie", ne-a explicat preşedintele ARAI.
Ruxandra Cleciu ne-a mai spus că numărul celor cu venituri peste medie este destul de limitat şi că, momentan, investitorii mai fac locuinţe noi pentru aceştia. Odată ce respectivul segment al cererii va fi satisfăcut, va începe şi construcţia de apartamente în masă, cu suprafeţe potrivit de mari. "Aşa se face că o parte din cumpărătorii cu venituri medii s-au întors la apartamentele vechi, mai scumpe ca preţ pe metru pătrat construit, dar mai ieftine per ansamblu datorită suprafeţelor utile mici", a concluzionat domnia sa.
Investiţiile imobiliare pot fi recuperate în 4-5 ani
Plasamentele imobiliare din ţara noastră, în special din Bucureşti şi împrejurimi, vor continua să aducă profituri frumoase şi în următoarea perioadă. Astfel, investiţiile imobiliare (construirea de imobile rezidenţiale, comerciale, industriale sau de birouri) pot fi recuperate în 4-5 ani.
Călin Clinciu susţine că investitorii de pe piaţa primară, adică cei care construiesc imobile cu diverse destinaţii pentru închiriere sau vânzare, pot obţine uşor randamente anuale de 20-30% pentru proiecte rezidenţiale şi de 20-25% pentru birouri şi spaţii industriale. Randamentele pentru investiţiile în proiecte comerciale se situează la 20-35%. Domnia sa ne-a declarat că randamentele anuale ale celor care investesc banii pe piaţa secundară imobiliară (cumpără imobile finalizate şi cu chiriaşi) sunt între 8-10%. În ţara noastră, acest tip de plasamente le-au făcut fondurile de investiţii, care au achiziţionat clădiri de birouri cu contracte de închiriere pe termen lung, dar şi centre comerciale şi industriale de succes.
Locuinţele noi reprezintă investiţii cu un randament anual de 10-15% dacă sunt achiziţionate la scurt timp de la lansarea proiectului. De cele mai multe ori, preţurile de lansare sunt promoţionale, finalizarea proiectelor atrage o cerere sporită din partea cumpărătorilor, iar investitorii mai ridică preţurile pentru unităţile locative nevândute. Acest randament este estimat pentru cele mai ieftine proiecte lansate pe piaţa bucureşteană, nu şi pentru locuinţele de lux.
Investitorii se reorientează către parcuri de locuinţe colective în defavoarea caselor, iar clienţii ţintă fac parte din clasa medie superioară.
Preţurile de vânzare a apartamentelor din noile cartiere variază între 850 şi 1.300 de euro pe metru pătrat construit, la care se adaugă şi TVA.
Terenurile din interiorul Capitalei se pot aprecia, în 2007, doar cu maxim 5-10%, întrucât preţurile sunt deja foarte ridicate. Proprietarii unor amplasamente centrale cer preţuri atât de ridicate (2.500- 3.000 de euro/mp) încât fac imposibilă orice investiţie. Pentru loturile din jurul Capitalei sunt posibile creşteri de până la 20-25%, dar numai pentru acele terenuri care vor fi dezvoltate, în sensul că vor fi trase utilităţile sau au în apropiere o mare dezvoltare imobiliară, care să aducă beneficii întregii zone. Călin Clinciu, director în cadrul companiei imobiliare "Euroest", crede că nu mai poate fi obţinut un profit mulţumitor din plasamentele în terenuri pe simplul motiv că preţurile cresc de la sine. n
Factorii de mediu - decisivi în alegerea amplasamentelor viitoarelor cartiere
Ipoteza modificărilor climatice severe lasă urme şi pe piaţa noastră imobiliară. Printre primele efecte vizibile se numără intensificarea migraţiei din marile aglomerări urbane către periferia lor sau în enclavele cu multă verdeaţă din imediata apropiere, susţine analistul Artur Silvestri. Astfel, cu timpul, achiziţionarea sau construirea de locuinţe permanente în afara marilor oraşe nu va mai fi o modă trecătoare pentru că devine o adevărată reacţie de supravieţuire în special pentru bucureştenii care trăiesc într-un mediu extrem de poluat şi zgomotos. Domnia sa ne-a precizat că şi europenii au avut parte de astfel de migraţii, dar au beneficiat de avantajul căilor de comunicaţii remarcabil de bine organizate. La noi, acest deficit a împiedicat, până acum, extinderea migraţiei către zonele liniştite şi curate din imediata apropiere a Capitalei. În prezent, mase largi de solicitanţi merg către periferii şi comune ca să găsească un alt mod de viaţă.
Un alt efect vizibil al schimbărilor climatice, este, în opinia domnului Silvestri, faptul că investitorii în locuinţe acordă acum o atenţie sporită elementelor de mediu, în funcţie de care îşi aleg amplasamentul. Astfel, marile companii şi fondurile de investiţii specializate în dezvoltări imobiliare fac atente explorări de mediu înainte să încheie tranzacţiile, iar persoanele fizice investighează, rudimentar, prin vecini, "istoria dezastrelor locale" atunci când vor să ridice un imobil.
