Clădiri de birouri: Companiile îşi înalţă statutul prin schimbarea sediului

Evoluţia pieţei spaţiilor de birouri urmăreşte îndeaproape situaţia economică generală. Prin urmare, 2013 pare să fie mai curând un an de stabilitate pentru piaţa clădirilor de birouri din Bucureşti. "Schimbări semnificative ale pieţei sunt excluse pe fondul întârzierii revirimentului economic", afirmă Cătălin Mărunţelu, Valuer & Research Analyst în cadrul BNP Paribas Real Estate.

Totuşi, primele luni ale acestui an au adus rezultate îmbucu­rătoare. "Începutul anului a fost unul efervescent ca nivel de interes în piaţă, dar şi datorită concretizării unor tranzacţii impor­tante de renegocire sau relocare demarate anul trecut", ne-a precizat Oana Sîrbu, Associate în cadrul departamentului de birouri al Colliers International.

În primul trimestru din 2013, tranzacţiile cu spaţii de birouri din Bucureşti au totalizat 60.000 mp, 50% din suprafaţă reprezentând tranzacţii de relocare. "Estimăm că acest tip de tranzacţionare va continua să domine piaţa şi în următoarele trimestre ale anului", este de părere Răzvan Iorgu, Director General CBRE România. Achi­ziţiile de birouri făcute de clienţi nou intraţi pe piaţă s-au situat la un nivel ridicat, reprezentând apro­ximativ 10% din suprafaţa tranzac­ţionată în primul trimestru.

În general, în primul trimestru se înregistrează mai multe tranzacţii decât în următoarele două din an, în această perioadă finalizându-se multe dintre discuţiile începute cu un an înainte. Totuşi, în primele trei luni ale acestui an s-a tranzacţionat o suprafaţă mai mare cu circa 20% decât anul trecut în aceeaşi perioadă, sesizează Mădălina Cojocaru, Head of Office Department DTZ Echinox.

Perioada ianuarie - aprilie 2013 a fost mult mai activă decât în 2012, fapt confirmat prin semnarea mai multor contracte noi de închiriere sau de renegociere la începutul acestui an. "Ne aşteptăm ca activitatea de închiriere a anului 2013 să fie superioară anului 2012, cu importante intrări de companii internaţionale pe piaţa bucureşteană", afirmă Marius Scuta, Head of Office Agency & Tenant Representation Jones Lang LaSalle.

"Anul 2013 a început foarte bine având în vedere că am încheiat cu succes 11 tranzacţii pe piaţa de birouri, reprezentând aproxi­mativ 20.000 mp", afirmă la rândul său Horia Moldovan, Associate Director Office Division The Advisers / Knight Frank.

Stocul de birouri ar putea ajunge în acest an la 2,35 milioane mp

Având în vedere proiectele aflate în construcţie, stocul de birouri ar putea creşte în acest an cu 135.000 mp, ajungând la un nivel de 2,35 milioane mp, potrivit datelor CBRE România.

În ceea ce priveşte activitatea de dezvoltare a spaţiilor de birouri, zona Barbu-Văcărescu - Floreasca continuă să fie cea mai dinamică din Bucureşti.

Pentru anul 2014 foarte puţine proiecte sunt în construcţie, oferta estimativă situându-se la 70.000 - 90.000 mp, potrivit domnului Scuta.

Chirii stabile în prima parte a anului

În prima parte a acestui an, chiriile practicate pentru spaţiile de birouri din Capitală au rămas la un nivel comparabil cu cel înregistrat în ultima jumătate a anului 2012.

Directorul general CBRE România estimează că în primul semestru al anului 2013, chiria "prime" (n.r. pentru cele mai bune spaţii disponibile) s-ar putea stabiliza în jurul valorii de 18 euro pe mp pe lună. O creştere a chiriei "prime" este posibilă spre sfârşitul anului, ţinând cont că pentru 2013 nu sunt programate livrări de spaţii noi în zona centrală, iar rata de neocupare în această zonă continuă să descrească.

În schimb, în opinia reprezentantului Jones Lang LaSalle, chiriile "prime" ar putea urma un trend descrescător în prima jumătate a anului 2013.

Într-o economie dificilă şi o piaţă incertă, flexibilitatea este un punct forte în atragerea chiriaşilor. Astfel, "au surprins" termenii comerciali oferiţi, în special pentru proprietăţi aflate în dificultate. Acest lucru nu a convins neapărat potenţialul chiriaş. În eventualitatea în care produsul nu conţine şi un pachet format din property management performant, acces şi / sau posibilitate de parcare, chiriile cu o singură cifră nu sunt suficient de atractive, apreciază Oana Sîrbu.

Pachetul stimulentelor financiare reprezintă de altfel o practică des întâlnită, cu o mare varietate în funcţie de locaţie, specificaţiile proiectului şi etapa de închiriere, respectiv închiriere în spaţii finalizate sau în proiecte în construcţie.

Luând în calcul numărul ridicat de contracte care expiră în următorii doi ani, gradul de neocupare ridicat şi proiectele noi calitative care vor intra în piaţă şi care vor crea competiţie proprie­tarilor curenţi, ter­menii comerciali cel mai probabil vor stagna sau vor înregistra mici scăderi. Aceasta în special pentru proiectele care "au nevoie să com­penseze câteva lip­suri", consideră doamna Sîrbu.

Rata de ocupare variază mult în funcţie de zonă

În primul trimestru din acest an rata de neocupare a spaţiilor de birouri din Bucureşti s-a situat în jurul valorii de 16%, reprezentând 367.000 mp de spaţii de birouri vacante clasa A şi B. În comparaţie cu ultimul trimestru al anului 2012, rata de neocupare în Capitală a ramas relativ stabilă, apreciază directorul general CBRE România.

Cea mai mare pondere a spaţiilor de birouri libere se regăseşte în zona Pipera, respectiv 26%. La polul opus, doar 5% din spaţiile situate în zona de vest mai sunt disponibile. În zona centrală, gradul de neocupare este de 10%, în scădere, mai spune reprezentantul CBRE România.

În zona centrală, cel mai mare grad de ocupare îl înregistrează clădirile situate în Piaţa Victoriei, Dorobanţi şi Aviatorilor. În zona central-vestică, un grad de ocupare foarte mare caracterizează proiecte precum AFI şi River Place-Sema Park, menţionează reprezentantul departamentului de birouri DTZ Echinox.

În prezent, în zona de centru-vest opţiunile sunt foarte limitate pentru o cerinţă medie de 2.000 mp de spaţii de birouri clasa A.

Rata de neocupare cel mai probabil va scădea spre sfârşitul anului 2013. Aceasta va depinde în mare măsură de decizia chiriaşilor de a selecta clădiri deja finalizate, în detrimentul proiectelor aflate în construcţie, menţinerea tendinţei de renegociere / re-închiriere şi dacă vom asista la mai puţine procese de consolidare, consideră reprezentantul Jones Lang LaSalle.

Clădirile "verzi" se afirmă şi pe piaţa din România

Interesul pentru clădirile cu certificare "verde" a apărut şi în România. Tendinţa este generată de chiriaşii internaţionali care au apreciat şi au inclus această calitate pe lista de criterii pentru alegerea clădirilor care să le găzduiască sediile. Colliers International afirmă că asistă opt proiecte imobiliare în procesul de obţinere a certificării "verzi".

Chiar dacă nu se poate vorbi încă despre o "regulă de piaţă", certificarea "verde" reprezintă un mare plus pentru orice proiect de birouri. "Piaţa de construcţii şi cea imobiliară se află sub o presiune «ecologică», iar investitorii au început să îşi propună atingerea tuturor standardelor de calitate, inclusiv a celor care ţin de mediu", remarcă Răzvan Iorgu.

În prezent, pentru majoritatea clădirilor de birouri cu suprafeţe de peste 10.000 mp este luată în calcul această certificare încă din primele etape ale proiectului. De asemenea, clădirile importante existente au aplicat sau sunt în curs de aplicare pentru un certificat "verde" post construcţie.

Cu toate acestea, deocamdată chiriaşii nu sunt pregătiţi să plătească în plus pentru specificaţiile de "clădire verde". Însă, în măsura în care chiriaşii vor avea de ales între o clădire "verde" şi una obişnuită, factorul de decizie, fie el local sau extern, va decide cel mai probabil pentru clădirea "verde", consideră Marius Scuta.

Pe de altă parte, preocuparea pentru clădirile "verzi" începe să găsească sprijin şi la nivelul autorităţilor publice locale. Anul trecut, Primăria Cluj-Napoca a decis să reducă impozitul pe proprietate pentru aceste clădiri.

"De cele mai multe ori, respectarea tuturor standardelor de mediu implică o serie de costuri suplimentare. Prin urmare, orice stimulent din partea statului este binevenit", consideră directorul general CBRE România.

În opinia sa, sunt necesare reguli stricte în ceea ce priveşte acordarea stimulentelor, pentru ca distribuţia să se facă echitabil către companiile care investesc în proiecte "verzi". La rândul lor, companiile trebuie să facă dovada investiţiei realizate şi a beneficiilor aduse locuitorilor prin intermediul acestor proiecte. "Iniţiativa Primăriei din Cluj Napoca este un model de urmat şi de către alte primării, inclusiv în Capitală", afirmă domnul Iorgu.

"Certificarea verde& va deveni un criteriu esenţial pentru orice nou proiect, indiferent de facilităţile fiscale, iar acest lucru este demonstrat de faptul că aproape toate proiectele cheie ce vor fi livrate în piaţă în următorii ani vor avea o certificare verde", este de părere Oana Sîrbu.

O reducere de impozit ar dinamiza piaţa relocărilor şi, potenţial, pe cea a dezvoltării de noi proiecte, deoarece, în esenţă, chiriaşii vor beneficia de spaţii de birouri noi, la o calitate superioară biroului curent, într-un pachet financiar atractiv.

Din dezvoltarea proiectelor "verzi" toate părţile implicate vor avea de beneficiat: în primul rând societatea, prin reducerea efectelor nocive asupra mediului înconjurător; chiriaşii, prin conformarea la politicile de responsabilitate socială ale companiilor-mamă şi eficientizarea costurilor; proprietarii, care vor beneficia de chiriaşi premium şi un avantaj competitiv, devenind în acelaşi timp mai atractivi în cazul vânzării proprietăţii; autorităţile locale, pentru promovarea construcţiilor urbane "verzi" şi alinierea la ultimele standarde europene.

Având în vedere că impozitul pe proprietate este inclus în taxa de servicii achitată de chiriaşi, în cazul în care o certificare verde ar atrage o scădere a impozitului pe proprietate, ar scădea implicit şi costurile chiriaşilor, pe lângă reducerea costurilor generate de eficienţa energetică sporită.