Clădiri "verzi": Certificarea - un atu pentru proprietarii de clădiri

Certificarea de "clădire verde" este de interes pentru cei care fac investiţii mari, clădiri de birouri, industriale, instituţii publice, şcoli, clădiri cu mulţi ocupanţi, în general, şi este mai puţin importantă pentru proprietarii de case mici. Aceasta chiar dacă pot fi obţinute astfel de certificări şi pentru grupuri de locuinţe individuale.

Importanţa certificărilor rezidă în mai multe aspecte, ne-a spus doamna Alinda Dudu, senior architect "Epstein Architecture and Engineering". Cei care urmăresc certificarea sunt în primul rând mari investitori şi dezvoltatori care, pe lângă interesul pentru aspectele de mediu, o folosesc şi ca instrument de marketing pentru promovarea vânzării/închirierii clădirilor respective.

Totuşi, cel mai important aspect al certificării unei clădiri verzi nu este faptul că aceasta poate fi folosită în marketing, ci faptul că implicit atestă o reducere a costurilor de operare ale clădirii respective. Cheltuielile nu se termină odată cu terminarea construcţiei. Această abordare de clădire verde se referă la toată durata de viaţă a construcţiei, inclusiv post-utilizarea (desfiinţarea). Dacă se măsoară, atunci rezultă adevăratele costuri pentru clădiri.

Urmare a acestui aspect al reducerii costurilor este şi faptul că majoritatea solicitărilor pentru certificări "verzi" sunt pentru imobile de birouri,clădiri industriale, publice şi locuinţe colective, care consumă foarte multă energie şi o cât de mică reducere a acestor consumuri este importantă.

Sunt şi proprietari care au dorinţa sinceră să construiască nişte clădiri "verzi".

Motorul acestei certificări trebuie să fie respectul faţă de mediu, dar nu se întâmplă întotdeauna aşa, spune doamna Dudu. Domnia sa subliniază faptul că, din ce în ce mai mult, creşte conştiinţa asupra faptului că a construi înseamnă a avea un impact destul de mare asupra mediului.

Şi în România interesul investitorilor este în creştere, ei încep să se gândească ce să facă pentru a închiria spaţiile de birouri. În acelaşi timp încep să înţeleagă şi avantajele certificării. Clădirea lor valorează mai mult în evaluările făcute de bănci şi, în timp, se depreciază mai puţin. Costurile combustibililor cresc de la o zi la alta şi devine evident că o clădire care are consumuri energetice mai mici este mai valoroasă.

Ideea centrala este că din ce în ce mai mulţi investitori sunt interesaţi de certificarea clădirilor din motivele enumerate: instrument de marketing, creşte valoarea imobilului, scad costurile de operare, eventual cresc chiriile, deoarece este un spaţiu mai valoros.

Şi mai este aspectul legat de calitatea mediului interior. Ponderea cea mai mare a cheltuielilor dintr-o clădire nu este cu construcţia, nici măcar cu operarea, ci cu forţa de muncă ce utilizează clădirea. În condiţiile în care clădirea are o calitate a aerului foarte proastă şi care determină îmbolnăviri şi scăderi de productivitate, ore pierdute la serviciu, toate acestea se traduc în costuri medicale. În anii "70 exista clădirea etanşă, agenţii patogeni se recirculau în toată clădirea. Exista şi sintagma "sick building sindrom". Un investitor care gândeşte pe termen lung ia şi acest aspect în calcul, consideră doamna Dudu.

Certificarea calităţii clădirilor începe să fie cerută şi în ţara noastră

Pe lângă publicitatea care se face unui proiect certificat, un alt avantaj ar fi şi faptul că acea clădire se remarcă într-o piaţă destul de săracă în asemenea proiecte, cum este cea românească, menţionează doamna Dudu.

Clădirile certificate se numără pe degete în România. Dorinţa aceasta de certificare într-un fel a fost determinată de alinierea cu restul lumii, pentru că nu putem sta deoparte de curentul care ia din ce în ce mai mare amploare. Vine din preocupările investitorilor de a fi siguri de valoarea imobilelor ca bunuri şi pentru că băncile se uită din ce în ce mai mult la asemenea aspecte. Apoi nu trebuie să neglijăm criza, care a făcut să existe în Bucureşti clădiri de birouri goale. Dezvoltatorii încearcă să atragă astfel chiriaşi. De exemplu, multinaţionalele pot să aibă în politica lor să închirieze numai acest tip de spaţii.

În Statele Unite ale Americii, certificarea "verde" aproape că a devenit standardul pentru clădiri mari. Acolo şi industria construcţiilor deja s-a adaptat încât materialele să fie conforme standardelor din ghidurile LEED de certificare a clădirilor verzi .

În SUA, de exemplu, există câte o organizaţie care controlează calitatea, care standardizează materialele, nu neaparat aparţinând de stat, ci de asociaţii ale producătorilor pentru fiecare obiect folosit în clădire. De exemplu, contează dacă este pusă o mochetă care are puţine emisii de substanţe volatile, fapt ce poate fi atestat, să spunem de certificarea "green label plus", de la "The Carpet and Rug Institute" (CRI).

Minimul necesar pentru ca o clădire să fie certificată "verde"

Nu există un standard minim pentru ca o clădire să fie certificată. "Calitatea şi eficienţa unei clădiri se măsoară în diferite sisteme de certificare. Diferenţa constă în indicatorii folosiţi, în felul în care se fac măsurătorile. Toate sistemele de certificare stabilesc nişte cerinţe minime pentru categoriile de mediu care sunt potenţial afectate de construcţia, existenţa şi desfiinţarea unei clădiri. Adică energie, apă, resurse materiale, mediul interior, social", subliniază doamna Dudu.

Si BREEAM masoara eficienta energetica, diferenta este ca aceasta se traduce in LEED in cost anual in dolari iar in BREEAM in cantitate de carbon.

O clădire certificată LEED Platinum este în mod cert foarte eficientă energetic.

O diferenţă între sistemele de certificare rezidă în faptul că LEED măsoară eficienţa energetică în termeni de cost anual în dolari, în timp ce BREEAM în cantitate de carbon. În LEED se ia în considerare progresul faţă de nişte standarde medii, care se regăsesc în normele Societăţii Americane a Inginerilor pentru Încălzire, Refrigerare şi Aer condiţionat (ASHRAE). "Este greu să stabileşti în cifre exacte nişte echivalenţe. Mai ales că, în general, construcţiile nu sunt produse de serie şi chiar dacă ar fi identice, sunt amplasate în anumite condiţii climatice şi aceasta schimbă total datele", menţionează Alinda Dudu.

Procesul de certificare începe din faza de concepere a proiectului

Pentru a fi eficentă şi rentabilă, certificarea trebuie avută în vedere chiar din faza de concepţie a proiectului. Apoi se aplică regulile în proiectarea pentru autorizaţia de construcţie, în proiectul tehnic. "Foarte important este însă conceptul, atunci trebuie să apară ideea de certificare şi consilierul de certificare", subliniază doamna Dudu.

Proiectarea este foarte importantă în procesul de certificare. Nu se poate ca unei clădiri prost concepute să îi adaugi ulterior nişte elemente care să compenseze deficienţele. De exemplu, proporţia dintre sticlă şi opac trebuie să fie bine gândită, cât de mari sunt vitrajele încât să intre suficientă lumină naturală. Contează cum este orientată clădirea pentru că, de exemplu, nu este recomandat ca vitrajele să fie făcute spre vest, întrucât vor fi costuri energetice mai mari.

Contează cum este conformat volumul unui imobil, dacă are o formă mai compactă, atunci este mai mică anvelopa ca suprafaţă în raport cu volumul iar pierderile energetice sunt mai mici.

Clădirea trebuie să aibă un "creier" care să controleze, pe baza senzorilor, diverşi parametrii, ceea ce poate economisi foarte multă energie.

Doamna Alinda Dudu apreciază că în ţara noastră nu sunt multe firme de arhitectură care ştiu să proiecteze clădiri "verzi". Aceasta pentru că arhitecţii români trebuie să aibă o atitudine deschisă, dar şi anumite instrumente software, care nu prea se găsesc în România.

În procesul de certificare, beneficiarul trebuie să stabilească de la bun început nivelul de certificare pe care îl doreşte şi, în funcţie de acesta, să îşi facă un plan de certificare. În sistemul LEED există un tabel care înşiruie toate creditele ce trebuie obţinute în funcţie de nivelul de certificare dorit. Se face o analiza cum poate fi obţinut maximumul de puncte cu minimumul de efort. Contează, de exemplu, modul cum este construită clădirea, să nu polueze ape freatice şi să nu răspândească praf în atmosferă în timpul construcţiei etc. Este mai greu când deja a început construcţia să se demonstreze că au fost luate toate măsurile acestea.

În ceea ce priveşte clădirile vechi, standardul LEED pentru clădirile existente implementează anumite măsuri suplimentare. De exemplu, se pot referi la implementarea unui sistem mult mai performant de aer condiţionat, înlocuirea obiectelor sanitare cu unele care reduc consumul de apă, instalarea unei terase - grădină, un acoperiş verde, care reţine apa de ploaie atunci când plouă foarte mult şi care, în plus, încurajează biodiversitatea, maximizează spaţiul verde plantat în oraş. Pot fi înlocuite corpurile de iluminat cu unele cu LED, care consumă mult mai puţin. De asemenea, pot fi implementate sisteme de monitorizare, pentru că este foarte important să existe o imagine foarte clară a consumului într-o clădire ca să poată fi îmbunătăţit ceva.

Proprietarii pot avea şi iniţiative proprii, ca de exemplu să certifice numai amenajarea de interior, pentru că există şi această variantă. Se poate face certificarea pe un singur etaj, pentru ceea ce există în interior. Există şi sistemul "core and shell", prin care sunt certificate doar elementele de bază ale clădirii. Adică, se poate asigura o infrastructură de instalaţii prin care chiriaşul mai departe poate continua conceptul de folosire sustenabilă prin amenajarea de interior şi prin comportamentul său în acest spaţiu. De exemplu, proprietarul asigură opţiunea de contorizare a consumurilor individuale ale fiecărui chiriaş, dar nu îl poate obliga pe acesta să o facă.

Proprietarul nu controlează interiorul, dar asigură eficienţa energetică a clădirii prin sistemele pe care le instalează acolo - aer condiţionat centralizat, apă caldă, sistem de termoizolare a clădirii. Asigură un confort interior al iluminatului de exemplu prin faptul că prevede ferestre pe toate laturile, sau îi acordă clientului posibilitatea să îşi monteze termostate, dacă vrea, explică reprezentantul "Epstein".

În momentul în care intră chiriaşul probabil certificarea nu este deja făcută, dar în sistemul "core and shell" se poate face o precertificare, adică declararea intenţiei printr-un certificat preliminar. Faza aceasta ţine o perioadă, până este terminată construcţia, după aceea tot trebuie făcută certificarea, altfel ar fi o minciună.

Sistemele de certificare impun cerinţe minime pe toate categoriile

În certificarea unei clădiri niciun aspect al construcţiei nu trebuie ignorat, deoarece trebuie un nivel minim de calitate pentru toate. Clădirea trebuie să aibă o anvelopă bine izolată, un vitraj de bună calitate. De exemplu, nu poate fi acordat un scor maxim la eficienţa energetică, în condiţiile în care în clădire nu este prevăzută şi o zonă în care se reciclează sticla, hârtia, cartonul. Sau nu poate exista o performanţă extraordinară în ceea ce priveşte consumul de apă şi construcţia în sine să ignore aspectele amintite mai devreme. Trebuie avute în vedere condiţiile minime şi apoi ridicată ştacheta.

Nici în sistemul LEED, nici în BREEAM nu sunt obligatorii punctele, ci sunt impuse cerinţe minime pe toate categoriile. Dar, chiar şi aceste minime sunt puţin peste standardele medii dintr-o ţară. De exemplu, minimul pentru categoria "energie şi atmosferă" în sistemul LEED impune o îmbunătăţire cu cel puţin 10% faţă de standardele medii prescrise de normativele americane.

O clădire certificată "verde" este o clădire de calitate, cu consumuri mici şi cu impact minim asupra mediului. Aspecte faţă de care investitorii devin din ce în ce mai interesaţi, atrage atenţia doamna Dudu.

Piaţa românească a materialelor pentru clădiri verzi este incipientă

Sistemul LEED acordă puncte dacă se demonstrează, de exemplu, că 10% din costul unui material are un conţinut reciclat sau dacă materialul acela este local, adică materiile prime sunt extrase de pe plan local şi prelucrate pe o rază de 800 km de la extragere.

Dar, în România, producătorii locali nu au motivaţia să ofere aceste date. În schimb, firmele mari au început deja să furnizeze astfel de dovezi, să dea nişte certificate că au extras dintr-un anumit loc şi au procesat într-o anumită zonă. Aceasta deoarece produsele pot fi fabricate aici, dar cu materii prime aduse de la mii de km, situaţie în care nu mai sunt acordate puncte în LEED.

Doamna Alinda Dudu subliniază că, pe lângă lipsa produselor certificate, în ţara noastră lipseşte şi informaţia. "Contează că este o piaţă needucată şi oamenii nu cer informaţii ", subliniază doamna Dudu.

Costurile pentru certificare pot fi destul de ridicate

Certificarea unei clădiri "verzi" într-un anume sistem presupune costuri de certificare şi de implementare propriu-zisă a elementelor care fac clădirea "verde". Pentru un nivel minim de certificare (certified) sau mediu (silver), dacă procesul de certificare este început devreme şi este bine condus implementarea poate să nu presupună costuri suplimentare faţă de costurile de bază pentru realizarea clădirii.

Certificarea propriu-zisă costă în funcţie de cât de mare este investiţia.

De exemplu, pentru o clădire de birouri de 50 milioane de euro, costurile certificării pot să se ridice până la 100.000 de euro cu toate cheltuielile incluse. Pentru o certificare de nivel certified sau silver se adaugă până în 2% în plus la costurile construcţiei, în timp ce pentru a obţine o certificare gold poate duce şi la o creştere cu 5 -10 % a cos­turilor de construcţie.

După finalizarea clădirii certificate sunt monitorizate consumurile energetice. Sistemul LEED chiar cere proprietarilor de clădiri certificate să afişeze pe site-ul Consiliului pentru Clădiri Verzi din Statele Unite (USGBC, iniţiatorul sistemului LEED) consumurile energetice timp de un an, care sunt introduse într-o bază de date. Dacă nu se adevereşte performanţa scontată, certificatul poate fi retras. Tot aşa dacă se constată că nu a fost implementat ce s-a declarat sau dacă s-a schimbat ceva în rău.

Certificarea poate fi făcută, în principiu, şi de proprietar, fără niciun ajutor, pentru că toată informaţia necesară este disponibilă pe www.usgbc.org. Toate fişele tehnice de materiale şi echipamente, toate planurile ajung la organizaţia centrală care acordă sau nu puncte.

Însă consultantul spune proprie­tarului cum să întocmească docu­mentele. Nu ar trebui să fie necesar să intervină în proiectare, dar de multe ori mai trebuie adăugat câte ceva. Sunt formulare tipizate, care se verifică, se bifează şi se acordă sau nu credite, fie se cer date suplimentare. Dacă este o clădire mai specială pot fi cerute mai multe explicaţii. "De exemplu, într-o anume situaţie, a trebuit să se demonstreze că terenul pe care se edifica o clădire nu se afla în arealul inundabil", iar acest lucru nu putea fi dovedit printr-un document anume, ci a fost necesară punerea cap la cap a mai multor documente din care să rezulte acest fapt, explică doamna Alida Dudu.

De la "zero energie" la clădire "verde"

Clădirea "zero energie" este extrem de performantă din punct de vedere energetic şi, probabil, ar avea un scor foarte mare în eventualitatea certificării ei ca şi clădire "verde". Dar, consumul de energie este doar un aspect luat în calcul, deci nu poate fi vorba de o suprapunere totală a celor două concepte, o clădire cu un consum foarte mic de energie nu este neapărat şi "verde".

Dar, cel puţin prin directivele europene, se tinde către clădiri cu zero emisii de carbon. Simpla exprimare a acestui obiectiv împinge lucrurile înainte.

Modificările pe piaţa românească vor fi generate în principal de cerinţele europene, pentru că nu există iniţiative locale consecvente. De exemplu, este o lipsă de sens să acorzi subvenţii pentru căldura, în loc să foloseşti banii pentru eficientizare energetică.

Ce ar putea să facă statul

Statul poate să impună nişte nivele minime de calitate a clădirilor, de sustenabilitate şi să încurajeze astfel această piaţă a certificării până se formează o masă critică încât să devină normă. Nici în SUA sistemul nu este generalizat, în anumite state din federaţie se cere să fie certificate clădirile guvernamentale, în altele nu. În fond, şi pentru clădirile statului contează scăderea costurilor de operare, creşterea calităţii locului de muncă.

De asemenea, statul poate ca, de exemplu, în normele de agrement tehnic pentru produse, să impună o anumită transparenţă în informaţie. Ideal ar fi să încurajeze toate măsurile de implementare a unor elemente sustenabile, gen reabilitare, energii alternative, este de părere doamna arhitect Alinda Dudu.

Sisteme de certificare

Sunt mai multe sisteme de certificare a clădirilor "verzi" folosite pe plan internaţional. Dintre acestea mai cunoscute sunt LEED şi BREEAM, sisteme de certificare naţionale care la un moment dat au luat amploare şi au devenit internaţionale. BREEAM este mai ingineresc, se bazează pe experienţa britanică, iar LEED pe cea americană. Niciunul nu este total adecvat unor condiţii locale şi nu este nici total internaţional, precizează doamna Alinda Dudu.

LEED a apărut acum 13 ani, în 1998. BREEAM a apărut în 1990. De la apariţia lor, sistemele s-au tot îmbunătăţit, astfel încât, de exemplu, în variantele mai vechi de LEED unele criterii erau măsurate în mod egal. Ori, unele au impact mai mare sau mai mic. Între timp acestora li s-au acordat ponderi diferite.

În sistemul LEED nu este nevoie de recertificare în cazul construcţiilor noi decât dacă simte nevoia proprietarul. Sistemul BREEAM impune verificări cu o anumită frecvenţă. Dacă se aplică certificarea în sistem LEED la o clădire existentă atunci este nevoie de recertificare după 5 ani.

Pe de altă parte, sistemele de certificare sunt într-o continuă îmbunătăţire şi inovare.

"Epstein" este o companie de arhitectură, design de interioare, inginerie şi construcţii înfiinţată în anul 1921 în Statele Unite ale Americii. În prezent compania are în faza de proiectare sau construcţie la nivel internaţional peste 30 de clădiri comerciale, industriale şi din sectorul public, care urmăresc obţinerea certificării LEED pentru clădiri "verzi".

Compania are peste 350 de angajaţi în birourile din Chicago, Los Angeles, New York, Varşovia şi Bucureşti. Aproape 30% din angajaţii departamentelor de design şi inginerie au acreditare LEED.