Clădirile goale se vor umple în acest an

Clădirile certificate au un atu în faţa concurenţei

Succesul unui proiect imobiliar de birouri este condiţionat, în contextul actual al pieţei, de asigurarea unui echilibru între nivelul costurilor totale de ocupare (chirie şi costuri cu serviciile) şi calitatea spaţiului ocupat (localizare şi specificaţii tehnice).

"În această perioadă, deciziile chiriaşilor au în principal o bază economică, drept urmare proiectele de birouri trebuie să răspundă nevoii acestora de a menţine un cost total de ocupare cât mai redus, fără însă a fi afectată calitatea spaţiului", atrage atenţia Cătălin Mărunţelu, evaluator imobiliar în cadrul BNP Paribas Real Estate România.

Chiar şi în condiţii de scădere a pieţei, proiectele care s-au pliat foarte bine pe cerinţele chiriaşilor au avut succes. Dintre principalele caracteristici pe care trebuie să le întrunească un proiect se numără: generarea unui cost de ocupare pentru chiriaşi cât mai mic posibil; limitarea costurilor de administrare generală a clădirii; localizarea într-o zonă cu acces foarte bun; stabilirea de parteneriate cu firme de property management şi consultanţă imobiliară, subliniază domnul Mărunţelu.

De asemenea, contează aspecte precum disponibilitatea unei suprafeţe de minimum 500 mp, respectiv o structură eficientă, care să poată găzdui mai mulţi chiriaşi. În plus, este ideal ca imobilul să fie deservit de un număr generos de locuri de parcare (aproximativ un loc la fiecare 70-80 mp ai clădirii - în centru şi unul la 50 mp în zonele periferice). Contribuie la atractivitatea unui proiect şi prezenţa în clădire a unor operatori de servicii: restaurant, supermarket, financiare, menţionează Mădălina Cojocaru, şef departament birouri în cadrul DTZ Echinox.

Cerinţele venite din partea beneficiarilor variază, desigur, în funcţie de domeniul de activitate a companiilor. De exemplu, în sectorul IT&C din Bucureşti, argumentele pentru ca o clădire să fie de succes ar fi regimul de înălţime mediu, o suprafaţă generoasă pe etaj, respectiv sisteme performante de ventilaţie care să facă faţă unei densităţi mai mari de personal, a precizat Cătălina Jigman, şeful agenţiei de birouri din cadrul CBRE România.

Clădirile mai vechi şi-au îmbunătăţit serviciile

O serie de clădiri de birouri din Bucureşti, livrate înainte de 2005, au trecut printr-un proces de renovare pentru a ţine pasul cu cerinţele din ce în ce mai mari ale potenţialilor chiriaşi. Flexibilitatea în ceea ce priveşte termenii contractuali propuşi, oferirea de soluţii alternative pentru a suplimenta, acolo unde este cazul, transportul public (de exemplu în zona Nord - Pipera), managementul performant al clădirii şi punerea la dispoziţia chiriaşilor facilităţi, cum ar fi spaţii de luat masa - restaurante, cafenele, spaţii de relaxare sau zone de conferinţe etc. "Toate acestea sunt măsuri pe care proprietarii care îşi doresc un grad de ocupare ridicat au înţeles să le adopte. Aceste măsuri trebuie susţinute în paralel de dezvoltarea actualei infrastructuri", afirmă doamna Jigman.

În 2012 vor fi livrate puţine proiecte de birouri

Livrările de spaţii noi de birouri în 2012 ar putea atinge 125.000 mp în Bucureşti. În oraşele secundare, cele mai importante investiţii pe piaţa spaţiilor de birouri vor avea loc în Timişoara (finalizarea clădirii D din cadrul City Business Center) şi Iaşi (UBC 3 din cadrul proiectului Palas), precizează Mădălina Cojocaru.

Primul eveniment pe piaţa investiţiilor din acest an s-a întâmplat pe segmentul spaţiilor de birouri, atunci când fondul sud-african de investiţii NEPI a decis achiziţionarea proiec­tului de birouri City Business Center din Timişoara. Este vorba de un complex de birouri clasa A, situat în zona centrală a oraşului, ce va include cinci corpuri cu o suprafaţă de 43.000 mp închiriabili.

"Existenţa pe piaţa locală - în Bucureşti şi în principalele oraşe - a proiectelor de birouri durabile, va menţine în continuare activ interesul investitorilor pentru ţara noastră", consideră Cătălina Jigman.

Cu toate acestea, o serie de clădiri de birouri anunţate sunt momentan în faza de proiect din lipsa finanţării. Fără o prezenţă pregnantă a activităţii de preînchiriere, doar dezvoltatorii care dispun de finanţe proprii vor continua să livreze în piaţă.

Chiar dacă multe dintre proiectele de birouri iniţiate în Bucureşti au fost oprite, sunt zone centrale sau în imediata vecinătate a zonei centrale care sunt "sub presiunea cererii". Acestea sunt potrivite pentru dezvoltarea de proiecte imobiliare de birouri chiar şi în actualele condiţii de piaţă, subliniază Cătălin Mărunţelu.

Chiriile ar putea creşte

Chiriile practicate pentru spaţiile de birouri ar putea creşte uşor, în special din a doua jumătate a anului. În opinia doamnei Jigman, pentru următoarele 6 luni din 2012, nivelul chiriei "prime" va rămâne stabil în Capitală, în prezent situându-se în jurul a 19,5 euro pe mp pe lună. Începând cu a doua jumătate a anului 2012, va exista o presiune ascendentă asupra valorilor de închiriere, în special în zona centrală.

Potrivit DTZ Research, la sfârşitul anului 2011, nivelul maxim cerut al chiriei pentru spaţii de birouri premium în Bucureşti înregistra 18-19 euro pe mp pe lună. În 2012 s-ar putea produce o uşoară creştere în cazul chiriei aplicate spaţiilor localizate în zona premium a Capitalei, nivelul acesteia putând atinge 18,5 - 19 euro pe mp pe lună.

În ceea ce priveşte zonele periferice, chiriile pentru cele mai bune proiecte se situează în prezent între 12 - 15 euro pe mp pe lună, aproximează directorul agenţiei de birouri din cadrul CBRE România.

Birourile goale încep să se umple în acest an

În Bucureşti, rata de neocupare totală va înregistra scăderi anul acesta, pe fondul menţinerii constante a ratei de absorbţie în condiţiile unui ritm foarte redus de finalizare a unor noi clădiri de birouri. Însă, în zonele periferice, cu accesibilitate dificilă, ratele de neocupare vor rămâne ridicate. În cazul acestora, creşterea atractivităţii ţine mai puţin de voinţa proprietarilor. Însă pentru celelalte clădiri, cea mai bună soluţie este să asigure un echilibru între nivelul costurilor totale de ocupare şi calitatea spaţiului ocupat, crede reprezentantul BNP Paribas Real Estate.

În prezent, gradul de neocupare în cazul spaţiilor de birouri din Bucureşti se situează în jurul valorii de 13,6%, în condiţiile în care în perioada de "boom" imobiliar acesta era de 3%. Însă tendinţa este de descreştere, în primul rând datorită intensificării activităţii de preînchiriere, susţin reprezentanţii DTZ Research.

În 2012 rata de neocupare ar putea continua să scadă la un nivel de 12-13% în cazul Capitalei. Aceasta după ce în 2011 rata de neocupare a scăzut treptat în fiecare trimestru, de la 17% la începutul anului la 14,14% la sfârşitul trimestrului patru. "România continuă să fie pe radarul multinaţionalelor datorită îmbunătăţirii mediului de afaceri şi a condiţiilor economice, precum şi datorită calităţii forţei de muncă", precizează Cătălina Jigman.

Pe de altă parte, o serie de companii care au decis la începutul anilor 2000 să intre pe piaţa locală şi au ales Bucureştiul ca prima locaţie pentru deschiderea operaţiunilor, au optat să se extindă şi în principalele oraşe din ţară. În prezent, media ratei de neocupare în Cluj, Timişoara, Iaşi, Braşov şi Sibiu este situată în jurul valorii de 15%. Nivelul livrărilor de spaţii noi în aceste oraşe este destul de limitat, iar cererea pentru spaţii de birouri este în continuă creştere, fapt ce în 2012 va genera o reducere a ratei de neocupare, apreciază reprezentantul CBRE România.

Clădirile certificate au un atu în faţa concurenţei

Potenţialii clienţi sunt interesaţi într-o măsură din ce în ce mai mare de reducerea costurilor. Prin urmare, preocuparea pentru creşterea eficienţei energetice a clădirilor a fost inclusă pe agenda multor administratori de birouri.

Clădirile noi de birouri care aplică pentru certificarea LEED sau BREEAM, datorită materialelor de construcţie folosite, a tehnologiilor certificate din punct de vedere ecologic, presupun în primul rând un consum redus de resurse şi, implicit, costuri operaţionale mai mici. "O clădire de birouri care dispune de o eficienţă energetică ridicată va fi mult mai atractivă pentru un potenţial chiriaş", argumentează doamna Jigman.

Sunt clădiri de birouri în Bucureşti care corespund acestor criterii şi în care rata de neocupare este minimă, în principal datorită faptului că se încadrează în categoria clădirilor "verzi". Iar o clădire de birouri cu un grad de neocupare minim, devine implicit atractivă pentru un potenţial cumpărător.

În plus, certificarea BREEAM sau LEED este un criteriu important mai ales pentru companiile multi­naţionale, care au standarde stricte de identitate corporativă ce cuprind inclusiv performanţa tehnică şi energetică a clădirilor în care îşi pot stabili sediile.

Printre clădirile care beneficiază de certificate BREEAM sau LEED în Bucureşti se numără Crystal Tower, Euro Tower, Lakeview, Platinum Convention Center, Swan Business Park etc.

Totalul spaţiilor de birouri Clasa A şi B disponibile în Bucureşti este de 300.000 mp, 30% fiind spaţii clasa A.

În 2011, cererea pe segmentul de birouri a fost în continuă creştere, înregistrând un nivel mai ridicat cu 16% faţă de 2010.

În paralel, nivelul livrărilor de spatii noi a înregistrat cel mai scăzut nivel din ultimii ani, doar 125.000 mp de birouri fiind livraţi în 2011. Drept urmare, rata de neocupare a scăzut simţitor, de la 17% la începutul anului până la 14% la sfârşitul trimestrului patru.

Preferinţele chiriaşilor s-au îndreptat spre zonele nord, centru şi nord - Pipera, rămânând constante în ultimii doi ani, ţinând cont de faptul că 78% din totalul spaţiilor noi a fost livrat în aceste zone, a precizat Cătălina Jigman, şeful agenţiei de birouri din cadrul CBRE România.