Preţurile apartamentelor vechi au îngheţat
Ca şi alte oraşe mari ale ţării, Constanţa a cunoscut, în ultimii ani, în special în 2007, o dezvoltare rezidenţială spectaculoasă. Astfel, noi proiecte rezidenţiale au început să-şi facă loc printre vechile blocuri de apartamente ridicate în perioada comunistă. Potrivit unui studiu elaborat de compania imobiliară "CB Richard Ellis Eurisko", zona preferată de investitori este cea de centru - est, în special Faleză Nord.
Specialiştii "CB Richard Ellis Eurisko" susţin că oferta bogată de locuinţe de pe piaţa constănţeană este susţinută nu numai de cererea în creştere, ci şi de atracţia turistică investiţională pe care o exercită oraşul. Anul 2007 a adus o creştere substanţială a preţurilor apartamentelor şi a nivelului chiriilor, acestea putând fi comparate cu uşurinţă cu cele din Capitală. Astfel, preţurile de vânzare au înregistrat o creştere de circa 25%.
Preţurile de vânzare pentru o garsonieră variază între 35.000 şi 55.000 de euro, un apartament cu două camere costă între 60.000 şi 90.000 de euro, iar unul cu trei camere - între 90.000 şi 130.000 de euro. Apartamentele cu patru camere au preţuri între 125.000 şi 150.000 de euro, iar vilele costă între 100.000 şi 450.000 de euro.
Conform studiului citat, chiria lunară pentru o garsonieră se ridică la 200 - 300 de euro, pentru un apartament cu două camere la 300 - 400 de euro, iar pentru unul cu trei camere la 450 - 600 de euro. Pentru un apartament cu patru camere proprietarii cer 500 - 700 de euro/lună, iar pentru vile între 800 şi 1.500 de euro/lună.
Marii investitori iau cu asalt oraşul
"Tomis Development" construieşte ansamblul "Tomis Plus", cu peste 1.000 de locuinţe (apartamente şi vile) în zona bulevardului Tomis din Constanţa. Primele locuinţe vor fi predate în acest an, iar întregul complex trebuie finalizat în 2011.
Terenul fostei baze de transport public din Constanţa a fost achiziţionat de grupurile spaniole de investiţii "Prasa" şi "Detea", la valoarea de 60 de milioane de euro. Spaniolii doresc să construiască un complex rezidenţial, cu hotel, centre comerciale, birouri şi alte unităţi imobiliare. Potrivit "CB Richard Ellis Eurisko", valoarea totală a investiţiei este de circa jumătate de miliard de euro.
"Bogaris" deţine un teren de 95.000 mp pe malul Lacului Tăbăcăriei, unde doreşte să dezvolte un proiect mixt cu 310.000 mp de locuinţe, 15.000 mp de birouri, 40.000 mp de spaţii comerciale şi un hotel de 15.000 mp. Construcţia este aşteptată să înceapă în acest an.
Ansamblul rezidenţial "Constanţa" este amplasat pe bulevardul Aurel Vlaicu şi va cuprinde 315 apartamente. Ansamblul "Boreal", situat pe şoseaua Constanţa - Ovidiu - Bucureşti, la 3,5 km de plajă şi la mai puţin de 1 km de oraş, va fi dezvoltat pe 63.500 mp de teren. În total, vor fi ridicate 173 de vile, de trei tipuri arhitecturale.
Situat în localitatea Cumpăna, din vecinătatea oraşului Constanţa, ansamblul "Del Sole" este dezvoltat de "Sunrise Investment" şi va avea 400 de vile. "Coral Residences" se află pe bulevardul Mamaia, vizavi de hotelul "Caraiman", şi oferă 58 de apartamente. Locuinţele sunt variate, de la garsoniere la duplexuri şi apartamente unicat cu terase ample.
"Spectrum Residences" este situat chiar la limita dintre staţiunea Mamaia şi Constanţa. Ansamblul cuprinde cinci blocuri cu apartamente de lux pe două subsoluri, parter şi 12 etaje. "Five Holding", dezvoltatorul proiectului, estimează că va recepţiona locuinţele în acest an. "Dacia Residence" este amplasat în cartierul Dacia, este dezvoltat de "Romreal" şi va avea 70 de apar-tamente.
Circa 1.000 de apartamente în execuţie
Contanţa avea, la finele lunii iunie, aproximativ 800-1.000 de apartamente în curs de execuţie, estimează reprezentanţii agenţiei "Coriax". Preţurile de vânzare pentru noile locuinţe pornesc de la 1.150 de euro/mp construit (pentru achiziţie "la rosu") şi ajung chiar la 1.700 de euro/mp construit "la cheie". Aceste preţuri nu includ TVA. În opinia oficialilor "Coriax", preţurile noilor locuinţe au stagnat în acest an.
Zonele din Constanţa care concentrează cele mai multe complexuri cu apartamente noi sunt, potrivit agenţiei "Coriax", Faleză Nord ( ansamblurile "Orion", "Spectrum"), Primo-Energia ( blocuri "Vectra"), Tomis Nord (ansamblurile "Ambient", "Flamenco"), zona Carrefour (cartierul "Tomis Plus"), zona Dacia - Trocadero.
Potrivit "Coriax", apartamentele noi se vând destul de greu. Cumpărătorii preferă achiziţia cu credite bancare, cu avans plătit de 20-25% din valoarea imobilelor. Greutatea cu care se desfăşoară tranzacţiile este determinată de scumpirea creditelor şi prudenţa cumpărătorilor şi a băncilor.
Vile noi se mai construiesc în zonele Coiciu şi Primo - Energia. În Coiciu, se demolează vechile case şi se construiesc imobile noi, moderne, iar în Primo -Energia vilele sunt edificate pe loturi libere.
Preţurile apartamentelor vechi au îngheţat
După scumpirea accentuată de anul trecut, 2008 a debutat cu o stagnare a preţurilor apartamentelor vechi din Constanţa, ne-a declarat conducerea agenţiei imobiliare "Imobclass". Preţul ridicat solicitat de vânzători nu a mai fost plătit.
Potrivit sursei citate, la începutul anului, unii proprietari cereau şi 80.000 de euro pentru un apartament cu două camere din zonele căutate ale Constanţei. Numai că au rămas cu locuinţele nevândute. "Cel mai mult s-a plătit, în rarele tranzacţii încheiate, 70.000 de euro pentru un astfel de apartament bine plasat, cu o suprafaţă medie de 47 mp", susţin reprezentanţii "Imobclass".
Cele mai căutate zone sunt cele aproape de centru şi de staţiunea Mamaia, respectiv cartierele Tomis I, Tomis II, Tomis III şi Nord. Oficialii "Imobclass" ne-au spus că, în acest an, au încheiat mult mai puţine tranzacţii cu apartamente vechi decât anul trecut. Creditele s-au scumpit din cauza crizei financiare internaţionale, băncile au devenit mai prudente în acordarea finanţărilor, iar cumpărătorii nu mai sunt dispuşi să plătească oricât pe o locuinţă. Proprietarii care cer preţuri nejustificate nu-şi pot vinde locuinţele. Numai vânzătorii care au negociat preţul şi au cerut o sumă rezonabilă au reuşit să încheie tranzacţii.
Conducerea "Imobclass" speră că piaţa se va reaşeza în a doua jumătate a anului şi că preţurile vor suferi corecţii astfel încât tranzacţiile să fie deblocate. Potrivit "Imobclass", Constanţa dispune de puţine garsoniere. Cele mai scumpe sunt la parterul blocurilor şi au preţuri ridicate din cauza faptului că pot fi valorificate ca spaţii comerciale sau birouri.
Astfel că, la finele lunii iunie, erau scoase la vânzare astfel de garsoniere şi cu 50.000 - 60.000 de euro, sumă cu care se putea achiziţiona un apartament cu două camere confort II. Apartamentele cu trei camere depăşiseră valoarea de 100.000 de euro în zonele căutate ale Constanţei. Cele nedecomandate costau, la finele lunii iunie, circa 75.000 - 80.000 de euro. Un apartament cu trei camere confort I măsoară, în medie, 75-90 mp, iar unul confort II are în jur de 55 mp.
Creşteri de preţ şi la terenuri
Specialiştii "CB Richard Ellis Eurisko" susţin că, în 2007, segmentul terenurilor a fost cel mai dinamic de pe piaţa imobiliară constănţeană. Datorită activităţii investiţionale intense şi a ofertei limitate din oraş, preţul terenurilor a înregistrat creşteri de 20 - 25% în cursul anului trecut.
Zona cea mai scumpă din Constanţa este Tăbăcăriei, urmată îndeaproape de Faleză Nord şi Tomis II. Şi terenurile cu acces la plajă au preţ ridicat, în staţiunea Mamaia un metru pătrat putând ajunge şi la 2.000 de euro.
Preţul mediu al loturilor din zona centrală a oraşului este de 1.200 - 2.000 de euro/mp, iar al celor din zona semi-centrală ajunge la 600 - 900 de euro/mp. Terenurile de la periferie costă 200 - 350 de euro/mp, iar cele din suburbii au preţuri de 50 - 100 de euro/mp.
Coiciu, Cumpăna, Ovidiu - în topul tranzacţiilor cu terenuri
Conducerea companiei imobiliare "Coriax" Constanţa ne-a declarat că, în ultimul an, cele mai multe terenuri s-au tranzacţionat în zona de case Coiciu, atât datorită existenţei tuturor utilităţilor şi a unor străzi proaspăt asfaltate, cât şi datorită locaţiei semicentrale. Tranzacţii multe s-au înregistrat şi în zonele aflate în vecinătatea oraşului, respectiv spre Cumpăna (achiziţii speculative datorită viitoarei şosele de centură), cât şi spre Ovidiu. O altă zonă activă, în opinia specialiştilor "Coriax", este Primo - Energia, cartier aflat în formare şi care va deveni de referinţă pentru oraşul Constanţa.
Potrivit "Coriax", în zona Coiciu, preţurile terenurilor au urcat de la 350 - 400 euro/mp la 600 - 650 euro/mp în decurs de un an. În zona Primo - Energia, terenurile s-au scumpit de la 180 - 200 euro/mp la 350 - 400 euro/mp în aceeaşi perioadă de timp.
Oficialii "Coriax" apreciază: "Deşi sunt tranzacţii mult mai puţine comparativ cu anul trecut, putem spune că se remarcă o creştere a pretenţiilor cumpărătorilor. Ei solicită terenuri cu documenţia de urbanism aferentă şi fac o analiză atentă între sutele de oferte existente pe piaţă".
Deşi Constanţa nu prea mai are terenuri libere de construcţii, în zona Primo -Energia mai sunt loturi disponibile pentru dezvoltări rezidenţiale. Loturi disponibile mai sunt şi în zona Campus, în vecinătatea Lacului.
Specialiştii "Coriax" susţin că, în a doua jumătate a acestui an, este posibil să mai crească preţurile terenurilor intravilane din interiorul oraşului, din cauza stocului mic existent, şi să se scumpească puternic loturile extravilane care vor fi cuprinse în interiorul inelului de centură al Constanţei.
Se intensifică tranzacţiile cu terenuri din Cumpăna, Ovidiu şi Valu lui Traian
Oficialii "Imobclass" ne-au declarat că sunt foarte căutate, pentru tranzacţii cu terenuri rezidenţiale, localităţile Cumpăna, Ovidiu, Lumina şi Valu lui Traian. În Ovidiu, terenurile mici, cu toate utilităţile şi bine plasate au ajus deja la 100 - 150 de euro/mp. În Lumina, unde nu există toate utilităţile, dar unde există legături rutiere bune cu oraşul şi un sistem rapid de transport, terenurile sunt ceva mai ieftine, la 50 - 75 de euro/mp. În Valu lui Traian, media de tranzacţionare a loturilor mici rezidenţiale era, la finele lunii iunie, de 75 de euro/mp. În Cumpăna, tranzacţiile cu terenuri se încheiau, în perioada menţionată, cu 50 - 100 de euro/mp.
Mulţi constănţeni preferă să - şi construiască, potrivit "Imobclass", vile în localităţile din imediata apropiere a oraşului. Aceste zone încă mai dispun de terenuri la un preţ rezonabil, autorităţile au planuri de extindere a utilităţilor, şi beneficiază şi de intimitate, aer curat şi linişte.
Există şi întreprinzători care construiesc case noi şi le vând "la roşu" sau complet finisate. La o medie de 300 mp de teren, cu o locuinţă pe parter şi etaj, preţurile de vânzare variau între 60.000 şi 90.000 de euro la finele lunii iunie. Terenurile mari extravilane din localităţile menţionate se tranzacţionau cu circa 10 - 20 de euro/mp la începutul acestei veri.
Inflaţie de mall-uri şi centre comerciale mari
Dacă de birouri moderne duce lipsă, Constanţa geme, însă, de proiecte de centre comerciale mari. În prezent, centrele funcţionale sunt "Tom", "Tomis Mall", "Real", "Kaufland", "Metro" şi "Selgros" (toate magazine cu suprafeţe mari). În acest an, a fost inaugurat şi "City Park Mall", în zona Tăbăcăriei, cu o suprafaţă închiriabilă de 23.000 mp.
Investiţii în derulare sau în faza de proiect sunt, potrivit "CB Richard Ellis Eurisko", "Polus Center" al dezvoltatorului "TriGranit", în valoare de 110 milioane de euro şi cu o suprafaţă închiriabilă de 50.000 mp, dar şi "Shopping Park Constanţa". Acesta are 60.000 mp şi aparţine "Meinl European Land". Impresionant este şi proiectul "Trident Plaza", care va avea un centru comercial de 32.000 mp. "Bogaris & Gea Prasa" va realiza, pe o fostă bază RATC, un centru de 40.000 mp închiriabili.
"Cora" a achiziţionat cinci hectare în zona centrală, iar "Auchan" vrea să intre în parteneriat cu un dezvoltator imobiliar pentru deschiderea unui hipermarket.
Chiriile spaţiilor comerciale din Constanţa variază între 45 şi 60 de euro/mp/lună în zona centrală şi între 10 şi 25 de euro/mp/lună în zona semi-centrală. Cele mai importante artere comerciale sunt Ştefan cel Mare, Mamaia, Lăpuşneanu şi Tomis.
Constanţa nu dispune de spaţii industriale noi
Specialişii "CB Richard Ellis Eurisko" susţin că investiţiile destinate spaţiilor industriale noi din Constanţa sunt destul de mici, preferându-se preluarea şi modernizarea celor vechi. Interesele pentru investiţii industriale se concentrează în zona portului şi în zona industrială Aurel Vlaicu, datorită spaţiilor existente.
În apropierea oraşului există două parcuri industriale: Parcul Industrial Mangalia pe 13,1 hectare şi Parcul Industrial Rompetrol Năvodari cu o suprafaţă de 50 de hectare. Ambele parcuri sunt funcţionale, dar nu acoperă cererea din oraş şi din judeţ.
În Constanţa, chiria pentru spaţiile industriale vechi variază între 2 şi 4 euro/mp/lună. Pentru spaţiile industriale noi, care dispun de dotări moderne, chiria urcă la 5-7 euro/mp/lună.
"Coriax": Din totalul tranzacţiilor cu locuinţe, 65% reprezintă apartamentele vechi şi restul - noile locuinţe. Preţurile apartamentelor vechi au crescut, până în ianuarie - februarie 2008 cu 30 - 40% faţă de perioada similară a anului trecut. În iunie, preţurile au început să scadă cu 5 - 10%, din cauza lipsei de cumpărători.
Un nou tip de afacere
Reprezentanţii "Imobclass" susţin că, în ultimul an, din cauza preţurilor ridicate la apartamentele vechi a apărut un nou tip de afacere. Tinerii vând apartamentele vechi, obţin un preţ bun, dau un avans consistent pentru un apartament nou, închiriază un spaţiu până la finalizarea locuinţei şi achiziţionează, cu restul de bani, teren agricol cu perspective bune de dezvoltare. Când noua locuinţă este gata, vând terenul achiziţionat şi achită diferenţa de bani necesară cumpărării apartamentului.
Conducerea "Imobclass" afirmă că majoritatea apartamentelor noi au suprafeţe similare cu cele din blocurile vechi şi sunt şi mai ieftine. În plus, la achiziţia din faza de proiect, dezvoltatorii oferă discounturi şi diverse bonusuri. "Investitorii din Constanţa au preferat să construiască mai multe apartamente decât locuinţe cu suprafeţe mai mari", susţine sursa citată.
Multe blocuri noi din Constanţa apar pe parcele de 500 - 1.000 mp, întrucât oraşul duce lipsă de terenuri libere pentru astfel de investiţii. Media de preţ pentru astfel de terenuri este de circa 500 de euro/mp.
Ofertă mică de birouri moderne
Studiul "CB Richard Ellis Eurisko" relevă că piaţa constănţeană de birouri nu este bine definită şi are o ofertă extrem de limitată. Zona cea mai căutată este centrul oraşului, în special bulevardul Mamaia. În general, nu s-a optat pentru construcţia de clădiri noi, ci pentru renovarea celor vechi. Pentru 2008, se estimează că vor fi livraţi pe piaţă 14.000 mp de birouri moderne în cadrul proiectului mixt "Trident Plaza", situat în zona portului. Nivelul chiriilor se situează între 10 şi 20 de euro/mp/lună, preţul variind în funcţie de locaţie şi dotări.
