Construcţii rezidenţiale: Scăderea se opreşte

Chiar dacă nu putem spune că am asistat la o creştere a numărului de construcţii rezidenţiale în 2012, comparativ cu anul precedent, totuşi putem afirma că ritmul scăderii s-a diminuat substanţial.

Anul trecut a adus o scădere cu numai 4% faţă de 2011 a numărului total de autorizaţii de construire eliberate pentru construcţii rezidenţiale. Anterior, scăderile au fost de 20% în 2009, de 14% în 2010 şi de 7% în 2011, potrivit unei analize realizate de Asociaţia pentru Locuinţe Noi (ALN), în baza datelor furnizate de Institutul Naţional de Statistică.

Cea mai remarcabilă diminuare a scăderii numărului de autorizaţii pentru locuinţe s-a înregistrat anul trecut la oraşe: numai -2%, faţă de -5% în mediul rural.

Spunem remarcabilă pentru că scăderea de "numai" -2%, urmează unor scăderi dramatice de -26% în 2009, de -13% în 2010 şi de -12% în 2011 a numărului de autorizaţii pentru construcţii rezidenţiale în mediul urban.

Cererea de locuinţe în România, prin urmare potenţialul de dezvoltare al pieţei rezidenţiale, este foarte mare. În anul 2010, în jur de 55% din populaţia totală a României trăia în locuinţe supraaglomerate, în contextul în care media în Uniunea Europeană era de 17,6%. În fapt, cu excepţia Letoniei, România avea cele mai aglomerate locuinţe dintre toate statele membre, potrivit Eurostat.

Cererea de locuinţe este cu atât mai mare în cazul tinerilor şi al categoriilor defavorizate. De exemplu, doar în Sectorul 3 din Capitală sunt înregistrate peste 8.000 de cereri de locuinţe pentru tineri şi locuinţe sociale, potrivit arhitectului şef al Sectorului 3, Ştefan Dumitraşcu.

Prima Casă ar stimula construcţiile rezidenţiale dacă ar viza doar locuinţele noi

Un anumit impact pe piaţa rezidenţială l-ar putea avea relansarea programului Prima Casă. Acesta dispune în 2013 de garanţii guvernamentale în valoare de aproape 400 milioane de euro, ceea ce înseamnă că băncile pot acorda prin Program credite de aproximativ 800 milioane de euro. Cu aceşti bani ar putea fi achiziţionate sau construite peste 13.000 de locuinţe, dacă ne raportăm la un cost mediu de 60.000 de euro per unitate.

Programul Prima Casă a reprezentat în ultimii ani un adevărat colac de salvare pentru piaţa de tranzacţii imobiliare rezidenţiale. De la lansarea programului în 2009 şi până la sfârşitul anului trecut, Fondul Naţional de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderi Mici şi Mijlocii a emis peste 81.000 de garanţii prin Prima Casă, valoarea totală a finanţării depăşind 3 miliarde de euro. Această sumă ar fi avut o contribuţie importantă şi la relansarea sectorului de construcţii rezidenţiale, însă majoritatea creditelor au fost destinate achiziţiei de locuinţe vechi, în blocuri socialiste, peste 70% din cazuri, conform datelor oficiale.

La nivel de intenţie, programul Prima Casă ar urma să fie transformat în "Noua Casă", adică să se adreseze exclusiv achiziţiei de locuinţe noi. Cel puţin aşa este prevăzut în Programul de Guvernare 2013 - 2016.

O serie de dezvoltatori şi-au adaptat oferta la plafonul oferit de programul Prima Casă şi au construit în ultimii ani proiecte rezidenţiale mai mici, uzual pânâ în 100 de apartamente. Acesta este cazul proiectelor imobiliare apărute în zonele de sud şi vest ale Capitalei.

Mulţi alţi dezvoltatori deţin terenuri pretabile pentru construcţii rezi­denţiale, însă aşteaptă momentul oportun pentru a demara astfel de proiecte. Este cazul unor nume mari precum AFI Europe, Anchor Grup şi Hercesa.

Preţurile apartamentelor s-au stabilizat

În linii mari, preţurile apartamentelor noi şi vechi nu au mai cunoscut reduceri semnificative pe parcursul anului 2012. Astfel, în a doua partea a anului trecut, preţul mediu de tranzacţionare a apartamentelor vechi din principalele oraşe ale României se situa în jurul valorii de 700 de euro pe mp util, cu 2,5% mai puţin comparativ cu finele anului 2011. În acelaşi timp, în Bucureşti preţul mediu pentru aceste proprietăţi era de aproximativ 960 de euro pe mp, respectiv în scădere cu 2,3% raportat la 2011, potrivit unei analize realizate de compania de consultanţă şi evaluare Darian DRS.

Conform aceleiaşi surse, preţul mediu de vânzare pentru apartamentele noi din marile oraşe era în a doua parte a anului trecut de 780 de euro pe mp construit, în scădere cu 2% comparativ cu 2011. În Bucureşti, apartamentele noi se vindeau în medie cu 1.140 de euro pe mp construit, în scădere cu 5,2% faţă de semestrul al doilea din 2011.

Rata la bancă este mai mică decât chiria

Alternativa închirierii locuinţelor în locul achiziţionării nu pare a fi soluţia cea mai economică. Conform calculelor portalului Anunturiparticulari.ro, cei interesaţi de cumpărarea unei garsoniere în Bucureşti pot achita în medie o rată cu 26% mai mică faţă de nivelul chiriei pentru acelaşi tip de proprietate. Diferenţele dintre rata bancară şi chiria lunară pornesc de la 16% în favoarea ratei, în cartiere precum Colentina, dar ajung şi la 40%, cum este cazul unei garsoniere din Drumul Taberei. Astfel, dacă accesarea unui credit ipotecar pe o perioadă de 30 de ani pentru achiziţionarea unei garsoniere presupune o rată lunară care se învârte în jurul valorii de 150-180 euro, chiria solicitată de proprietari pentru acelaşi tip de unitate porneşte de la aproximativ 205 euro în zone precum Militari şi Colentina şi trece de 230 euro în Dristor şi Iancului.

În ansamblu, chiriile la apartamentele din Capitală au cunoscut doar reduceri simbolice în ultimul an. La garsoniere şi apartamentele cu două camere chiriile s-au diminuat în medie cu doar 1% pe parcursul anului 2012, ajungând la începutul anului curent la 225 de euro, respectiv 321 de euro pe lună. Conform datelor portalului Anunturiparticulari.ro., reduceri mai consistente în interval de un an s-au remarcat în cazul apar­tamentelor cu trei camere (-6%), chiria medie ajungând la 439 euro pe lună.