Criza actuală - diferită de cea din 2008, sectorul imobiliar - mult mai pregătit

Piaţa imobiliară este mult mai pregătită decât în 2008-2009 să facă faţă unei eventuale crize determinată de pandemia de COVID-19, pornind de la jucătorii care activează acum în acest sector şi până la abordarea rezervată a băncilor vizavi de finanţările acordate proiectelor imobiliare, susţin specialiştii din cadrul JLL România.

Silviana Petre Badea, managing director JLL România, arată: "Suntem mult mai pregătiţi acum ca industrie - avem jucători profesionişti, noi în calitate de consultanţi suntem mult mai pregătiţi să ne înţelegem şi să ne susţinem clienţii, dezvoltatorii sunt mai adaptaţi şi atenţi la ceea ce fac, chiriaşii ştiu exact care este componenta de costuri şi ce au nevoie din punct de vedere imobiliar. Chiriile sunt sustenabile în toate sectoarele, în condiţiile în care nu au ajuns nici acum la nivelul la care erau în 2008 sau în 2007. La fel şi randamentele, care nu au atins minumul de 5,5% din 2007".

Dezvoltările speculative, care nu se bazau pe precontracte de închiriere, sunt foarte puţine, oferta este adaptată cererii pe toa­te segmentele pieţei.

Finanţările sectorului au fost acordate cu mare grijă şi cu o analiză amănunţită şi nu au acoperit mai mult de 65% din valoarea totală a proiectui, suficient încât să ţină dezvoltatorii sau proprietarii interesaţi de viitorul produsului respectiv, iar băncile relaxate, adaugă sursele citate.

Acestea arată că avem capital local puternic care investeşte în imobiliare de anvergură, cum ar fi Dedeman şi alţi dezvoltatori care sunt aici pe termen lung, iar sectorul rezidenţial a evoluat mult mai prudent decât faţă de perioada premergătoare crizei din 2008 şi de aceea este mai bine pregătit pentru a face faţă unor eventuale derapaje.

Anul 2007 a fost cel mai bun din punctul de vedere al volumelor investiţionale, însă era vorba des­pre o bulă imobiliară, pentru că într-un interval de 2-3 ani în care nu s-a întâmplat nimic s-a ajuns la o creştere foarte mare a pieţei, urmată de o scădere şi mai mare, arată JLL România.

Aceştia arată: "Pe piaţă există lichiditate, iar volumul redus al investiţiilor nu are la bază lipsa de interes din partea investitorilor, care în 2019 a fost la cel mai ridicat nivel de după 2007, ci abordarea dezvoltatorilor de a păstra în portofoliu proiectele construite. Astfel, avem mult mai puţin la vânzare din ceea ce se construieşte.

De asemenea, dacă ne uităm la preţuri, România are o poziţie foarte conservatoare, comparativ cu 2007-2008, dar şi cu regiunea.

Creşterea preţurilor a fost moderată şi a venit din comprimarea uşoară a yieldurilor. Preţul de vânzare este dat de combinaţia între valoarea chiriilor şi valoarea yieldurilor. Chiriile au fost stabile şi au rămas la nivelul minim, iar yieldurile au scăzut, dar de asemenea nesemnificativ, ceea ce înseamnă că preţul pe metru pătrat într-o tranzacţie este acum mai mare cu până la 20% faţă de 2015, creştere sub media europeană.

Combinaţia risc/return pe care o oferă real estate-ul rămâne una foarte bună, mai ales în România, unde preţurile pe mp pentru birouri sunt undeva la jumătate faţă de ce este în Varşovia".

Stocul este de trei ori mai mare pe office acum faţă de 2007, la fel şi cel de industrial, de 5-6 ori mai mare, dar şi produsele sunt de o calitate mult mai bună.

În perioade de incertitudine, capitalul local devine foarte important, apreciază specialiştii JLL. Potrivit acestora, în ţara noastră, 25% din volumul tranzacţiilor de anul trecut a fost realizat de in­ves­titori români, dar este o diferenţa semnificativă faţă de 2%, în 2007.

Tipul de produse este foarte diferit - în 2007 se vindeau centre comerciale în diverse stadii de planificare în oraşe precum Galaţi, Piteşti, Craiova, Arad, Baia-Mare, lovite apoi de criză, în timp ce anul trecut, focusul investitorilor a fost pe clădiri de birouri core, fie că vorbim de The Office Cluj sau America House din Bucureşti - care în mod cert vor trece mult mai bine peste dificultăţi.

De asemenea, felul în care s-au comportat băncile este important. În 2007 aveam bănci care finanţau şi terenuri şi proprietăţi care nu aduceau niciun venit, acum acest lucru nu se mai întâmplă. Băncile finanţau până la 85% din valoarea proiectului, astfel că în momentul în care piaţa scădea cu mai mult de 15%, orice equity (capital) al proprietarului era diluat complet şi restul pierderii începea deja să se simtă în buzunarul băncii. Acum, avem finanţări de 65% pentru cele mai bune proiecte, dar media pieţei este mult mai jos. Au dispărut băncile cu apetit pentru risc, care conduceau piaţa şi puneau presiune pe piaţă. Au apărut jucători locali, precum Banca Transilvania, cu o vedere foarte precaută în materie de finanţări. Şi asta va juca un rol foarte important în ceea ce se va întâmplă în perioada următoare indiferent de desfăşurarea evenimentelor, subliniază consultanţii din cadrul JLL România.

Ovidiu Şandor, CEO Mulberry Development, consideră: "Cred că suntem într-un tip de criză diferit de cel din 2008, pentru că în 2007 au fost foarte multe achiziţii speculative, nu de investiţii, de multe ori pe bani împrumutaţi. De asemenea, acum suntem într-o criză în care nu a dispărut lichiditatea, aşa cum s-a întâmplat în 2008. Suntem, aşadar, într-un context financiar diferit, în care avem lichiditate, dar lipseşte încrederea".

Ovidiu Şandor: "Suntem cu piciorul şi pe frână şi pe acceleraţie şi le vom apăsa în funcţie de cum va evolua piaţa"

După declararea pandemiei, vânzările în segmentul rezidenţial au scăzut, potrivit specialiştilor din domeniu.

Aceştia subliniază că, în ultimele luni, nu au apărut situaţii litigioase în piaţă.

În ceea ce priveşte costurile imobilelor şi reacţiile cumpărătorilor faţă de acesta, cel puţin pe segmentul premium nu există problema negocierii preţului, majoritatea cumpărătorilor finan­ţându-se din surse proprii.

Ovidiu Şandor subliniază că vom vedea şi scăderi de preţ, mai ales în segmentul în care cumpărătorii sunt afectaţi financiar în mod direct de actuala criză. "Suntem cu piciorul şi pe frână şi pe acceleraţie şi le vom apăsa în func­ţie de cum va evolua piaţa", conchide domnia sa, apreciind că spaţiul exterior va începe să însemne mult mai mult decât ce a însemnat până acum. Probabil proiectele care îmbină interiorul privat cu o zonă publică exterioară vor fi cele mai căutate, evidenţiază specialistul.

De asemenea, este posibil ca solicitările şi gusturile cumpărătorilor să se modifice, respectiv cei care aveau o cameră poate se vor gândi la două camere, cei cu două poate vor dori trei, ca să aibă şi un spaţiu pentru birou.

Niciun proiect imobiliar nu demarează acum, iar investiţiile hoteliere au fost puse pe hold, în timp ce lucrările din segmentele spaţiilor de birouri şi rezidenţial continuă, a mai subliniat sursa citată.

"Cel puţin până la toamnă probabil că doar circa 30% dintre angajaţi se vor întoarce la birou, apoi unii dintre salariaţi vor rămâ­ne parţial acasă, după care se vor muta într-un spaţiu de 15-20 mp pe angajat, ceea ce înseamnă că nevoia de spaţii de birouri nu se va modifica.

În plus, criza din 2009 ne spune că o perioadă de acest gen este benefică pentru mutarea unor investiţii din ţări mai scumpe în ţări mai ieftine, cum ar fi România. Mă aştept ca acest lucru să se întâmple de la anul, astfel încât pe birouri suntem atent pozitivi. Logistica de asemenea pare a fi sigură", concluzionează Ovidiu Şandor.

Şi cumpărătorii analizează şi aşteaptă să vadă ce va mai urma, arată specialiştii citaţi, apreciind că va trebui să ne obişnuim să trăim cu acest Covid 19, care ne-a schimbat vieţile atât de brusc şi radical.

Deşi cel mai lovit, retailul era afectat şi înainte de Covid-19, de evoluţia vânzărilor online

Segmentul de retail a fost cel mai mult lovit de situaţia actuală, însă comparativ cu 2008 piaţă este stabilă, spun specialiştii citaţi. Aceştia apreciază că, din 2008, chiriile au scăzut şi s-au stabilizat la 75 euro/mp/lună, de la 115 euro/mp/lună în 2008. Stocul a crescut sănătos şi, de asemenea, s-a stabilizat, atât în Bucureşti, cât şi în România.

Retailul era afectat şi înainte de Covid-19 de evoluţia vânzărilor online şi, în acest context, trebuia să se reinventeze, conform JLL. Criza a accelerat anumite evoluţii pe partea de comportamente în centrele comerciale.

Situaţia este echilibrată pe piaţa birourilor

În segmentul de birouri, în 2008 ne uităm la o piaţă în boom: comisioane mari, chirii mari, se livrau foarte multe proiecte. Cererea era la 250.000 metri pătraţi, iar stocul de 1,2 milioane de metri pătraţi şi erau în construcţie proiecte de 600.000 metri pătraţi, atrată specialiştii din cadrul JLL, precizând că, atunci, se construia speculativ, erau puţine sedii centrale, iar restul spaţiilor erau ocupate de activităţi de call center. În acea perioadă, "erau puţini dezvoltatori, mulţi locali şi puţini cu experienţă".

În 2019, cererea era mult mai mare, stocul a ajuns la 3 milioane mp, însă este mult mai mic decât în alte oraşe din CEE.

Circa 500.000 mp sunt în construcţie, dar comparativ cu cererea de circa 400.000 mp, situaţia este echilibrată. Prin comparaţie, în 2008 se livra de 3 ori mai mult decât era cererea.

Rata de neocupare se menţine sub 10% pe acest segment, un nivel sănătos pentru o piaţă normală, care permite o chirie corectă şi dezvoltări sănătoase, consideră sursele citate.

În momenul de faţă avem o piaţă stabilă din punct de vedere al birourilor, spun consultanţii JLL, care nu pot estima ce se va întâmpla cu cererea, de unde va veni ea, dacă vor fi scăderi sau nu: "Sunt tot felul de supoziţii aici, însă putem spune că tranzacţiile pe care lucrăm noi merg mai departe, sunt şi unele care mai aş­teaptă. Cert este că, în acest moment, cu informaţiile pe care le avem, şi fiind vorba de o criză pe care nu am mai cunoscut-o până acum, nu se poate face o estimare clară cu privire la ceea ce se întâmplă cu cererea totală.

Putem spune însă că suntem într-o piaţă stabilă, nu mai avem clădiri în construcţie în Pipera fără metrou. Avem clădiri în zone pentru care există cerere din partea chiriaşilor, se construieşte pe baza de pre-lease şi mult mai sănătos".

Investitorii îşi fac planuri pe termen lung, pe segmentul industrial

Fundamentele sunt diferite pe partea de industrial - piaţa este mai matură, investitorii şi dezvoltatorii fac planuri pe termen lung şi consideră că România are potenţial, arată sursele citate. Aces­tea apreciază că afirmaţiile lor se traduc prin continuarea şantierelor deschise: "Şantierele nu au fost închise şi se continuă construcţia în ciuda condiţiilor grele legate de forţă de muncă.

Creşterea cererii este în linie cu creşterea pieţei. Din lipsa predictibilităţii sunt multe companii şi proiecte care aşteaptă să se îndrepte lucrurile pentru a reîncepe să facă planuri. Chiriile au fost într-o presiune constantă în Bucureşti, din cauza competiţiei, de aceea s-au menţinut la niveluri rezonabile".

JLL apreciază că, pe termen scurt, am putea vedea o re­strângere a cererii, dar, pe de altă parte, sunt şi proiecte noi, cum ar fi Profi la Craiova şi Timişoara. De asemenea, Metro şi Auchan, două proiecte în care JLL a fost implicată, au fost livrate deja.

"Avem şi potenţiale cereri pentru producţie. Una s-a materializat deja cu un proiect de 11.000 mp pentru o fabrică la Ploieşti. Continuăm să primim cereri, iar România are o poveste de spus în producţie, dar rămâne de văzut dacă datele de şomaj vor ajuta sau nu. În ultima perioadă începuserăm să pierdem proiecte din cauza lipsei forţei de muncă. Am avut câteva proiecte bune care au mers în Serbia, Bulgaria, Turcia, din lipsa de forţă de muncă", subliniază specialiştii citaţi, estimând că este normal să vedem o reducere a cererii, dar nu la nivelul din 2009.

Abordare rezervată a consumatorilor privind deciziile de achiziţie, în rezidenţial

Pe rezidenţial, dezvoltatorii se confruntă cu o dinamică mai redusă a dezvoltărilor şi a vânzărilor, iar consumatorii au o abordare mai rezervată în ceea ce priveşte deciziile de achiziţie, spun cei de la JLL. Astfel, piaţa rezidenţială este uşor amorţită, acum, cererea fiind afectată atât de dificultăţile legate de vizionarea proprietăţilor, dar şi incertitudinea evoluţiei economiei.

Marile şantiere au continuat, dar într-un ritm mai decelerat, dar efectele s-ar putea vedea în 2-3 ani, când vom putea observa evoluţia dezvoltărilor în stadiu de proiect sau în planificare.

La fel ca şi celelalte segmente, rezidenţialul intră în această criză dintr-o poziţie mai puternică, atât din punct de vedere financiar, cât şi structural, şi cu experienţa anilor precedenţi.

Creşterea preţurilor este mai aşezată şi este proporţională cu creşterea costurilor de construcţie, a finanţării, dar şi a cerereii. În 2008, cererea era galopantă şi dominată de investitorii speculativi şi 90% din achiziţii se făceau în stadiul de plan. Consumatorii finali erau puţini pentru că nu mai puteau să ţină pasul cu investitorii.

Acum, 80% dintre vânzări sunt către cumpărători finali, produsele oferite sunt adaptate cererii atât ca facilităţi, cât şi ca dimensiuni.

Hotelurile reprezintă segmentul care a ajuns la zero, în pandemie

Piaţa de hoteluri a crescut şi s-a aşezat, în ultimii ani, pe fundamente mult mai stabile, afirmă JLL. Hotelurile reprezintă segmentul care a ajuns, practic, la zero, singurul a cărui activitate a fost complet oprită după pandemie, însă cu toate acestea vorbim de o piaţă mult mai aşezată decât în 2007, cu jucători stabili, predicţii mai realiste. De asemenea, relevanţa este şi dublarea numărului de turişti din 2007 şi până în 2019, însă până când turismul de business îşi va reveni, iar conferinţele se vor relua va mai trece mult timp, astfel că un rol important îl vor avea turiştii locali, completează sursele citate, apreciind că acesta este şi segmentul care va reporni cel mai repede: "Concluzia este că există capital, există mulţi oameni care dispun de capital, spre deosebire de 2007, când capitalul pur şi simplu s-a evaporat şi toată lumea era într-o foame de cash extraordinară. În momentul acesta există multe grupuri care stau pe lichidităţi dis­ponibile şi care aşteaptă momentul corect şi oportunităţile corecte pentru a investi".

Romulus Andrei, Banca Transilvania: "Nu există cereri de finanţare pentru proiecte rezidenţiale noi"

Pe piaţa rezidenţială nu există cereri de finanţare pentru proiecte noi, a precizat, ieri, într-o video-conferinţă, Romulus Andrei, director în Banca Transilvania.

Conform domniei sale, în ceea ce priveşte proiectele în derulare, în ultimele luni a fost observată o scădere a cererii în special în oraşele mari. "Din proiectele finanţate până acum, vânzările pe credit ipotecar erau între 10% şi 50%, restul achiziţiilor fiind făcute direct cu cash", a subliniat reprezentantul Băncii Transilvania, apreciind: "Lumea a fost carantinată, nu s-au putut face vizionări, nu a mers nimeni la bancă să semneze contracte de credit.

În ceea ce priveşte finanţarea de proiect, am mers pe administrarea proiectelor existente şi am analizat ce devieri ar putea avea loc care să ducă la întârzierea acestor investiţii. Ne uităm foarte atent să eliminăm riscul de finalizare. Nu am oprit utilizările pentru proiectele avansate, pentru că este important să terminăm proiectele în derulare, iar finanţarea acestora nu a fost oprită, cu mici excepţii de amânare, nu de anulare a fondurilor".

În opinia lui Romulus Andrei, vânzările vor reîncepe în lunile iunie şi iulie.