După o perioadă de declin a pieţei imobiliare, anul 2011 a adus stabilitate. Pentru multe tipuri de imobile a fost atins pragul de jos al preţurilor, fapt ce ar putea constitui premisa unei relansări.
Ori Efraim, Real Estate Service Line Leader KPMG România apreciază: "Pe cele mai multe segmente cred că am ajuns la pragul de jos, deşi poate sunt şi zone în afara celor în care preţurile vor continua să scadă puţin, dar va fi ceva marginal". De exemplu, pe piaţa chiriilor nu sunt diferenţe semnificative comparativ cu anul trecut.
Pe de altă parte, sectorul rezidenţial se orientează spre Programul "Prima Casă" în ceea ce priveşte plafonul propus de acesta, chiar dacă programul va avea sau nu continuitate. "Programul este mai potrivit pentru ţară nu doar datorită stimulentelor introduse de Guvern, ci prin faptul că reflectă nevoia reală a pieţei din România pentru apartamente. În general, sunt familii cu două-trei persoane, care nu au nevoie de mai mult de două-trei camere. Ori mulţi dezvoltatori construiau apartamente cu patru-cinci camere. Cei care au putut recompartimenta şi adapta proiectele la o scară mai mică, au reuşit să vândă destul de bine, chiar dacă sub aşteptările iniţiale", argumentează domnul Efraim.
Înainte de criză dezvoltarea nu se făcea pe principii fundamentale de economie. Investitorii veneau din zonele vestice cu planul lor de afaceri, potrivit pentru ţări mai bogate şi încercau să îl implementeze aici, fără să îl ajusteze nevoilor reale şi capacităţilor pieţei locale. Similar cu situaţia din alte state care au aderat la Uniunea Europeană şi în România preţurile au crescut, fără însă ca salariile să ţină pasul. În plus, erau mulţi investitori cu viziune pe termen scurt sau oportunişti. Participanţii la piaţă nu aveau interesul ca bula imobiliară să explodeze, ci să ţină cât mai mult. Era o discrepanţă între investitori-dezvoltatori şi potenţiali cumpărători în majoritatea sectoarelor imobiliare. În acele "vremuri fericite", orice persoană care avea un teren, fără un istoric sau un plan de afaceri în spate, putea lua un credit de 70% din valoarea proiectului doar punând ca garanţie terenul, ceea ce este uimitor.
"În mod cert nu vom mai vedea curând aşa ceva. Investitorii nu doar că vor trebui să vină cu un istoric al experienţei şi cu bani de acasă, ci mai ales cu garanţii personale, nu se va mai rezuma totul la teren. Proiectul va trebui să se bazeze pe studii de fezabilitate şi indicatori relaţionaţi cu piaţa locală. Cred că acum proiectele se bazează pe noţiuni fundamentale de economie", subliniază domnul Ori Efraim.
În opinia domniei sale, programul Prima Casă, deşi eficient în ceea ce priveşte întărirea încrederii în rândul băncilor şi consumatorilor, a avut drept neajuns faptul că persoanele care l-au accesat au folosit banii obţinuţi pentru achiziţionarea de clădiri vechi. Prin urmare, programul nu s-a reflectat în proiecte rezidenţiale noi. Aceasta deoarece investitorii prezenţi aveau deja proiecte mai mari, care nu se încadrau, iar demersul a venit după criză, când dezvoltatorii nu mai aveau apetit să cumpere noi terenuri şi să înceapă proiecte special pentru Prima Casă, mărindu-şi astfel expunerea.
Investiţiile în spaţii de birouri şi logistice vor fi preferate pe termen scurt
Pe termen scurt, proprietăţile care generează venituri, cum sunt birourile în spaţii ultracentrale, mai ales cele "verzi" şi spaţiile logistice, au fost şi sunt în continuare atractive. Acestea reprezintă produse care pot fi puse pe piaţă mai uşor şi pot fi ulterior livrate fondurilor de investiţii. "Unii dezvoltatori au multe terenuri şi nu ştiu cum să le valorifice. Însă au deja aici o infrastructură şi nu i-ar deranja să aibă o proprietate care generează venit şi care să le confere o justificare pentru a rămâne în România, în speranţa unei reveniri a pieţei. Cred că proprietăţile care generează venituri reprezintă o alternativă de luat în calcul, pentru că randamentul obţinut este destul de bun. Chiar şi pe sectorul rezidenţial, dacă investitorii, fie ei şi mici, cumpără apartamente pentru a le închiria, obţin un randament destul de bun", estimează domnul Efraim.
Pe termen mediu şi lung, apartamentele cu suprafeţe mici, dar chiar şi apartamentele cu trei camere, ar putea avea cel mai mare succes pe piaţă, deoarece în România se formează o clasă de mijloc, care va dori un confort sporit, preconizează reprezentantul KPMG.
Nu este exclus ca în anumite zone din România, preţurile apartamentelor să crească uşor. Chiar dacă, de exemplu, cererea de unităţi rezidenţiale este mică în Bucureşti, în acelaşi timp şi oferta este limitată, deoarece dezvoltatorii continuă să se zbată pentru a vinde proiectele deja finalizate. Dacă investitorul este totuşi dispus să îşi asume mai multe riscuri, atunci poate începe să construiască acum proiecte rezidenţiale, în ideea că peste unu - doi ani piaţa va creşte. Riscul este însă mai mare comparativ cu proprietăţile care generează venit, mai ales birourile din zonele "prime" complet închiriate sau spaţii logistice.
La polul opus, cel mai puţin atractiv segment imobiliar la momentul de faţă este cel al apartamentelor cu suprafeţe mari, chiar dacă nu sunt neapărat de lux (nişă pe care ar mai putea exista cerere). "Nu înţeleg de ce oamenii construiau apartamente de patru-cinci camere în România. Nu există o cerere reală pentru acestea, având în vedere dimensiunea familiei şi puterea de cumpărare", atenţionează domnul Efraim.
În general, comparativ cu alte zone din Europa, randamentul investiţiilor în imobiliarele din România este atractiv, chiar dacă ar mai scădea puţin. În plus, există un stoc "uriaş" de terenuri care aşteaptă să fie dezvoltat, fie că este deţinut de dezvoltatori sau de bănci, astfel încât costurile de achiziţie vor fi mult mai mici.
Dezvoltatorii rămaşi cu produse pe stoc ar putea să închirieze
În privinţa dezvoltatorilor care se confruntă cu o lipsă a cererii, cea mai bună soluţie este să închirieze imobilele finalizate, indiferent de sumă. Dacă dispun de un teren, dar nu şi de finanţare, atunci trebuie să găsească un nucleu de clienţi care să închirieze cea mai mare parte a proprietăţii, iar ulterior dezvoltatorii pot încerca să obţină fonduri.
O alternativă constă în crearea de asocieri între dezvoltatori şi băncile care au stocuri de terenuri sau între dezvoltatori şi constructori. Astfel, sunt împărţite riscurile şi costurile de finanţare, dar şi profiturile. De asemenea, restructurarea creditelor accesate de dezvoltatori este o măsura preferată de instituţiile financiare în locul aplicării procedurilor de executare.
Oricum, comparativ cu acum doi ani, băncile sunt într-o mai mare măsură dispuse să finanţeze proiecte imobiliare, chiar dacă încă insuficient. "Cred că băncile sunt încă prea precaute deoarece au deja o expunere mare pe imobiliare. Pe de altă parte nu pot neglija piaţa imobiliară ca zonă de investiţii", consideră domnul Efraim.
Însă băncile nu prea sunt dispuse să investească înainte ca proiectele imobiliare să atragă un anumit număr de chiriaşi sau cumpărători. Aceasta spre deosebire de acum trei ani, când băncile erau la cealaltă extremă. În prezent sunt "prea dure", iar acest lucru "trebuie să se schimbe şi se va schimba", afirmă domnul Efraim.
În perspectivă, modalităţile de finanţare pentru dezvoltatorii imobiliari activi pe piaţa din România s-ar putea diversifica, de exemplu prin creşterea lichidităţii pe termen scurt a pieţei de capital, instrument prin care pot fi atrase fonduri necesare derulării proiectelor.
Revenirea economică va aduce o creştere a cererii
Creşterea cererii pentru imobiliare va rezulta din revenirea economică şi va viza într-o anumită măsură şi piaţa terenurilor şi spaţiilor industriale. "În majoritatea lor proiectele vor fi demarate de investitori care sunt deja prezenţi în România. Proiectele vor fi realizate în parteneriat cu băncile, care au bani şi vor fi nevoite să îi pună pe piaţă. În plus, anul viitor sunt alegeri parlamentare, iar acest lucru va da un impuls. Jucători mari caută activ să investească în România, pentru că doresc să fie aici când piaţa devine atractivă", apreciază reprezentantul KPMG România.
De exemplu, investitorii chinezii sunt interesaţi de înfiinţarea de unităţi de producţie, deoarece România este încă o ţară cu cost redus, iar taxele pe venituri sunt destul de atractive.
Al doilea pol de interes este dat de energiile verzi, respectiv crearea de ferme eoliene, dar şi producţia de turbine. De asemenea, sunt interesaţi şi de proiectele de infrastructură. Aceste companii sunt specializate în parteneriate public-private şi pe dezvoltarea "verde". Pe de altă parte, companiile chineze aşteaptă ca autorităţile să introducă strategii care să asigure o stabilitate legislativă şi să permită conceperea unor planuri pe mai mulţi ani, aşa cum sunt obişnuite să lucreze. "Chinezii sunt foarte organizaţi, vor să investească, văd oportunităţi în România, dar întreabă ce se întâmplă după ce investesc. Nu ştiu cum să digere schimbările peste noapte, de exemplu modificarea TVA. Dacă vrem să vedem investitori chinezi aici şi nu doar în Ungaria şi Polonia, trebuie să avem în vedere acest lucru", explică domnul Efraim.
Principala modalitate prin care autorităţile ar putea contribui la relansarea sectorului imobiliar se referă mai curând la creşterea încrederii beneficiarilor în achiziţionarea de locuinţe în faza de proiect. În acest sens, în multe ţări sunt legi care dau asigurări cetăţenilor că, atunci când intră într-un astfel de angajament cu dezvoltatorii, vor primi produsul promis, menţionează coordonatorul serviciilor imobiliare din cadrul KPMG România.
La momentul de faţă piaţa imobiliară din România prezintă avantaje şi dezavantaje pentru investitori.
Printre avantaje se numără dimensiunea pieţei şi îndeosebi a Capitalei, precum şi expansiunea clasei de mijloc. Pe de altă parte, piaţa nu este foarte stabilă, ci este mai curând "volatilă", în comparaţie cu Polonia, de exemplu. Acest lucru se datorează, pe de o parte, momentelor de vârf ale pieţei, în care preţurile au crescut disproporţionat, iar pe de altă parte dezvoltatorilor care au venit în România cu produse nepotrivite pentru piaţa autohtonă. Datorită experienţei imobiliare acumulate în anii 2006-2008, pieţele din Polonia şi Ungaria au avut mai puţin de suferit decât România, mai spune reprezentantul KPMG România.
