DUBLU FAŢĂ DE 2012CBRE: "Totalul investiţiilor pe piaţa imobiliară - 343 milioane euro, anul trecut"

Creşterea economică de anul trecut şi previziunile optimiste pentru anii care urmează îi încurajează pe jucătorii pieţei imobiliare să fie optimişti cu privire la viitorul acestui sector.

"2013 a fost anul rezultatelor macroeconomice mai bune faţă de cele iniţial anticipate. Aşteptările pentru 2014 sunt corelate cu performanţele macro-economice înregistrate în 2013, ne-a spus Răzvan Iorgu, Managing Director în cadrul CB Richard Ellis (CBRE) România, subliniind că totalul investiţional realizat, anul trecut, pe piaţa imobiliară a fost de 343 de milioane de euro, ceea ce reprezintă o creştere cu 100% faţă de 2012.

"Fiecare segment imobiliar a avut o evoluţie diferită, dar trendul pentru anul 2013 a fost unul pozitiv. Ceea ce observăm pe toate segmentele de activitate este că proprietăţile de clasa A au o performanţă comercială superioară celor de clasa B. Interesul chiriaşilor este evident pentru astfel de proprietăţi de importanţă strategică şi cu specificaţii tehnice de înaltă calitate".

Reprezentantul CBRE ne-a spus că nu au avut loc ieşiri din piaţă, anul trecut, adăugând că există un interes din partea jucătorilor regionali pentru piaţa locală şi că ne putem aştepta la intrări noi de investitori, în 2014, în special în a doua jumătate a anului.

Băncile sunt deschise discuţiei pentru finanţare, dar procesul decizional este în continuare foarte lung şi amănunţit, a conchis domnia sa, subliniind că doar anumiţi jucători îşi permit condiţiile impuse de bănci în această perioadă, "astfel că vom vedea proiecte de top transformate în realitate".

Se pare că mare parte din locuinţe sunt cumpărate prin programul Prima Casă.

Galaxy Imob: "Preţurile apartamentelor construite în criză au scăzut mai puţin, întrucât au fost construite mai ieftin"

Ca şi în alte domenii, criza a adus mai puţine cereri şi pe segmentul rezidenţial.

Reprezentanţii Galaxy Imob ne-au spus că, dacă în 2007, agenţia imobiliară înregistra în jur de 320 de cereri pe zi, acum are circa 150 de solicitări zilnice.

Şi preţurile locuinţelor vechi au suferit scăderi, de aproximativ 30%, astfel că apartamentele care costau 80.000 de euro înainte de recesiune se ridică, acum, la aproximativ 55.000 de euro, adică la circa 1.000 de euro pe metrul pătrat, după cum ne-a spus George David, fondatorul Galaxy Imob.

Preţurile apartamentelor cu două şi trei camere nu diferă foarte mult, diferenţa făcând-o unităţile locative cu patru camere. Calculate la metrul pătrat, garsonierele sunt mult mai scumpe, ne-a precizat George David, argumentând: "O garsonieră din zona Unirii care, în 2007, costa 110.000 de euro a fost vândută cu 55.000 de euro, în condiţiile în care un apartament costă 65.000 de euro".

Potrivit fondatorului Galaxy Imob, cele mai slabe vânzări sunt în cartierul Drumul Taberei, din cauza lucrărilor de la metrou: "Peste câţiva ani, când aceste lucrări se vor finaliza, s-ar putea să fie atât de multe proiecte în Capitală încât oamenii să nu mai fie interesaţi de Drumul Taberei, pentru că blocurile vor fi foarte vechi, semidecomandate şi cu familii îmbătrânite, în contextul în care media de vârstă a cumpărătorului este sub 35 de ani".

George David susţine că unităţile locative construite în timpul crizei au avut preţuri mai mici şi, de aceea, se vând mai bine: "Acestea nu au suferit reduceri mai de preţ, întrucât dezvoltatorii au construit mai ieftin, achiziţionând terenul la preţuri mai mici, utilizând o mână de lucru mai ieftină şi construind suprafeţe mai reduse. Apartamentele realizate în criză au scăzut cu maxim 10%".

Răzvan Iorgu ne-a precizat că există o diferenţă substanţială între preţuri, în funcţie de sector. Astfel, sectorul 1 înregistrează cel mai mare preţ mediu din Bucureşti pentru apartamentele noi (1.080 euro/mp), în timp ce unele dintre cele mai ieftine apartamente noi (sub 750 euro/mp) se găsesc în sectorul 5 sau în zona Ilfov Sud.

Preţul de construcţie pe metrul pătrat a rămas relativ stabil, în 2013 faţă de 2012, potrivit lui Răzvan Iorgu.

George David susţine că micile proiecte rezidenţiale se fac observate şi sunt foarte solvabile: "Un dezvoltator investeşte 100.000 de euro într-un teren şi construieşte zece apartamente, cu un profit de 25%. Sunt investitorii mici care au mai investit şi mai construiesc încă, pentru că ei vând tot timpul".

Domnia să este de părere că investitorii care s-au retras de pe piaţa noastră au luat această decizie că urmare a faptului că profitul realizat a fost mai mic decât cel estimat, măsurile de genul bail-în-ului luate de autorităţi nefiind decisive pentru dezvoltatorii imobiliari de la noi, în opinia sa.

Galaxy: "Chiriile scad, deşi există cerere"

Deşi cerere există, chiriile din segmentul rezidenţial scad, potrivit jucătorilor din piaţă: "Tot ceea ce depăşeşte 1.000 de euro pe lună scade. Au dispărut pachetele oferite de companii pentru expaţi. Un penthouse în zona Domenii costă 2.500 de euro pentru expaţi, într-un spaţiu cu două astfel de penthouseuri, în care dezvoltatorii au investit peste 3 milioane de euro".

La apartamentele vechi, media chiriei este de circa 5 euro pe metrul pătrat pe lună, iar la cele noi, în jur de 8-10 euro/mp/lună.

George David, Galaxy Imob: "Mare parte din locuinţele construite înainte de criză au fost luate de bancă"

Un fenomen provocat de criza economică pe segmentul rezidenţial este confiscarea imobilelor de către băncile care au acordat credite imobiliare dezvoltatorilor, în condiţiile în care aceştia nu şi-au mai putut plăti respectivele împrumuturi.

"Mare parte din locuinţele construite înainte de criză au fost luate de bănci, iar agenţiile imobiliare intermediază vânzarea acestor active, având de-a face, astfel, cu o nouă nişă de piaţă, de câţiva ani. Un exemplu în acest sens este parteneriatul nostru la nivel naţional cu BCR, pentru mai mult de 300 de imobile pe care banca le scoate la vânzare pe măsură ce le execută. Banca Naţională a României interzice unei bănci să deţină proprietăţi imobiliare şi aibă în posesie o proprietate mai mult de un an. În aceste condiţii, instituţia bancară este sub presiunea banilor blocaţi şi a timpului şi nu-şi permite să aştepte foarte mult până o vinde. Mai mult de jumătate dintre aceste proprietăţi se vând în primele şase luni după ce banca intră în posesia lor".

OTP Bank şi Volksbank sunt alte două bănci cu credite neperformante, ne-a precizat George David, subliniind că cele mai multe astfel de împrumuturi au fost acordate în franci elveţieni.

George David: "Segmentul comercial a devenit mult mai atractiv pentru plasamentele imobiliare"

Pentru cei care vor să-şi protejeze banii, segmentul rezidenţial nu mai este foarte atractiv, ne-a spus George David, explicând: "Am avut o tranzacţie în Crângaşi, în luna octombrie 2013, care arată în felul următor: cineva a cumpărat un spaţiu închiriat către Orange şi Casa Pariurilor. Orange plăteşte o chirie de 3.600 de euro pe lună, iar Casa Pariurilor are o chirie lunară de 1.300 de euro. Cele două companii mai au circa cinci ani de contract, iar cumpărătorul a plătit 490.000 de euro pe spaţiul respectiv. Cu siguranţă că dacă acesta era gol, mai mult de 350.000 de euro nu ar fi dat nimeni pe el. Există un excedent de astfel de investitori pe piaţă, pentru că investiţia este mai rentabilă din punct de vedere al randamentului chiriei. Oportunităţile sunt foarte puţine, însă, şi trebuie ca cel care cumpără să fie un foarte bun cunoscător al pieţei".

Reprezentantul Galaxy ne-a mai spus că, pe comercial, un spaţiu din Berceni sau Crângaşi, situat la ieşirea din metrou, este mult mai scump decât unul din Dorobanţi.

Potrivit domniei sale, un spaţiu de 18 mp situat în drumul dinspre o gură de metrou şi o staţie din apropiere poate să aducă o chirie mult mai mare decât unul de 50 de mp situat în afara traficului pietonal.

În acelaşi timp, pe segmentul marilor lanţuri de magazine, preţul de închiriere pe metrul pătrat este mai mic decât cel aferent chioşcurilor de la metrou, întrucât contractele sunt încheiate pentru o perioadă de zece ani.

George David: "Întotdeauna un investitor este mai bun decât altul"

Referitor la piaţa mall-urilor, George David consideră că "întotdeauna un investitor este mai bun decât altul": "În Promenada - mall-ul de lângă Sky Tower - nu sunt mulţi cumpărători reali, sunt oamenii care ies de la metrou, intră în centrul comercial, se plimbă puţin, mănâncă un sandwich şi pleacă. Mall-ul care vinde cel mai bine este cel din Băneasa, fiind situat în zona de nord a Capitalei.

Răzvan Iorgu, de la CBRE, ne-a precizat că sectorul de retail a înregistrat un număr de insolvenţe, centrele comerciale care au intrat într-o astfel de procedură fiind localizate în Craiova, Bacău şi Focşani.

"Nu putem conchide că aceste insolvenţe sunt cauzate de o performanţă scăzută a respectivelor centre, ci mai degrabă de anumite dificultăţi administrative", potrivit domnului Iorgu.

Centrele comerciale în construcţie, care ar trebui să fie deschise până la sfârşitul lui 2014, sunt Vulcan Value Centre, dezvoltat de NEPI şi localizat în Bucureşti, Târgu Jiu Shopping Centre şi extensia de la AFI Palace Ploieşti, fiecare dintre acestea având o suprafaţă de maxim 30.000 mp închiriabili.

Au fost demarate şi lucrări de construcţie la proiecte mari cum ar fi Mega Mall şi ParkLake, ambele fiind amplasate în partea de est a Capitalei, la Ghencea Shopping Center, precum şi la prima fază a proiectului Coresi Shopping City, din Braşov. Proiectele ar urma să fie inaugurate în perioada 2015-2016.

Anul trecut, pe piaţa de retail au intrat peste 20 de branduri noi, situaţie ce va continuă şi în 2014, ne-a mai spus reprezentantul CBRE.

CBRE: "70% din vânzările anticipate pentru acest an pe piaţa birourilor reprezintă proiecte speculative"

Răzvan Iorgu susţine că, pe segmentul spaţiilor de birouri, activitatea totală de tranzacţionare a ajuns, anul trecut, în Capitală, la aproape 300.000 mp, acesta fiind "cel mai mare volum înregistrat vreodată în Bucureşti": "Pe segmentul birouri, au fost înregistrate un număr de întârzieri, la sfârşitul anului 2013, astfel că anticipăm un volum de vânzări de 124.000 mp, în 2014, din care 70% reprezintă dezvoltări speculative. Printre clădirile noi anticipate pentru 2014 menţionăm: Green Court Bucureşti - Skanska, AFI Park II şi III - AFI Europe, Hermes BC - Atenor Group".

În Bucureşti, gradul de ocupare a spaţiilor de birouri diferă de la un cartier la altul, potrivit specialiştilor.

Astfel, în zona Pipera Nord, gradul de ocupare se ridică la doar 35%, după cum ne-a spus George David. În opinia domniei sale, după finalizarea proiectelor de birouri din zona Barbu Văcărescu, vom asista la o "canibalizare a clienţilor". Reprezentantul Galaxy Imob ne-a spus: "În zona căutătorilor de aur nu toţi care cern nisip găsesc bucăţele de metal preţios. Aşa este şi pe piaţa birourilor, unde găsim şi falimente. În Pipera Nord, avem un grad de ocupare de 35%. Când vor fi terminate şi spaţiile din Barbu Văcărescu, nu va fi altceva decât o canibalizare a clienţilor. Dezvoltatorii vor dori să ştie cât plătesc aceştia acolo unde îşi desfăşoară activitatea şi vor oferi spaţii la preţuri mai mici, dar şi alte facilităţi cum ar fi locuri de parcare mai multe etc.".

Potrivit domnului David, în zona Aviaţiei, pe spaţiul unde a fost amplasat sediul Porche, ar urmă să fie construită cea mai înaltă clădire de birouri din ţară, în condiţiile în care există deja Sky Tower, turnul cu 37 de etaje construit pe strada Barbu Văcărescu.

Altfel stau lucrurile în zone cum este Piaţa Presei Libere, unde gradul de ocupare este de 100%, fiind o zonă elitistă, a jucătorilor mari, potrivit domniei sale: "La nivel mondial, lucrurile se duc într-o zonă a confortului angajaţilor. Acest lucru înseamnă că salariaţii lucrează de acasă şi, pe acest fond, mă întreb de ce în România este această goană de a se construi în exces".

Preţul de închiriere a unui metru pătrat de birouri este de 15-20 de euro, dezvoltatorii personalizând aceste spaţii, comparativ cu ceea ce se întâmplă pe piaţă în urmă cu câţiva ani, când închiriau companiilor etaje întregi.

Anul 2013 a fost dominat de tranzacţii realizate de chiriaşi din sectorul IT&C, pe piaţa birourilor, interesul arătat de această nişă fiind, în continuare, foarte important. "Chiriaşii din IT&C au semnat unele dintre cele mai mari tranzacţii înregistrate în Bucureşti, în 2013, spune reprezentantul CBRE, apreciind: "Chiria prime cerută a rămas la 18 euro/mp/lună şi sunt premise minime pentru ca aceasta să crească în următoarele 6 până la 12 luni. Chiria netă, cea care ia în calcul toate posibilele facilităţi acordate de proprietar chiriaşilor, este estimată la 92%-94% din chiria prime cerută. În Bucureşti, există diferenţe majore între chiriile din diferite zone, de la un minim, în zona Pipera, (de 11-13 euro/mp, clasa A), până la un maxim, în zona Victoriei (de 17-18 euro/mp, clasa A).

Colliers: "Cererea sănătoasă pe piaţa de birouri din Bucureşti va creşte în anii următori, pe fondul dezvoltării mediului de business"

"Cererea sănătoasă pe piaţa de birouri din Bucureşti, totalizând 70.000 mp în 2013 (40% din totalul tranzacţiilor de închiriere), va creşte în anii următori, pe fondul dezvoltării mediului de business local", potrivit reprezentanţilor Colliers Internaţional, care arată: "În pieţele emergente, cum este şi cazul Bucureştiului, o pondere crescută a tranzacţiilor de închiriere realizate de companii nou-intrate pe piaţă sau care îşi extind spaţiul curent este considerată sănătoasă, având în vedere faptul că acest tip de tranzacţii sunt responsabile pentru absorbţia stocului curent de birouri şi generează noi oportunităţi de dezvoltare imobiliară".

Activitatea totală pe piaţa de birouri din Bucureşti a înregistrat o medie de 195.000 mp, în ultimii patru ani. Anul 2013 a depăşit media perioadei analizate cu 20%, cu un volum total de 250.000 mp de spaţii de birouri închiriate.

Daniela Popescu, Head of Research în cadrul Colliers Internaţional România, a precizat: "Evoluţia pieţei de birouri din Capitală poate fi asociată cu cea a unui adolescent care face primii paşi spre maturitate - după câţiva ani de luptă pentru a găsi drumul cel bun, în care am asistat la ascensiunea şi căderile sale, piaţa de birouri locală se îndreaptă acum spre stabilitate şi o creştere durabilă".

Cererea netă, compusă din toate tranzacţiile de închiriere , reprezintă o pondere medie de 54% din activitatea totală derulată în perioada 2010-2013.

Segmentul IT&C a fost principalul motor al cererii sănătoase din piaţa de birouri, iar companiile active în acest sector au preferat trei zone: Dimitrie-Pompeiu, Victoriei şi Barbu Văcărescu-Floreasca.

Sectorul financiar a contribuit cu 14% la volumul total al extinderilor din perioada analizată.

Companiile din domeniile energetic şi industrial se află într-o continuă creştere, atingând un volum cumulat al extinderilor de 8.000 mp, în 2013, mai subliniază Colliers.

David: "Pentru terenurile nevândute pe piaţa liberă, se intră într-o asociere în participaţiune"

Terenurile pentru construcţii de case individuale nu se mai vând, cererea fiind pentru realizarea de mici bloculeţe, chiar dacă este vorba doar de 5-6 apartamente.

"Nu mai este rentabil să cumperi terenuri mari, întrucât incidenţa asupra costului construcţiei este destul de mare", ne-a spus George David, adăugând: "De obicei, pentru ceea ce nu se tranzacţionează în piaţa liberă, se intră într-o asociere în participaţiune. Proprietarul terenului, care îşi dă seama că nu are şanse să-l vândă, se asociază cu constructorul, care nu are posibilitatea sau nu vrea să blocheze peste 100.000 de euro şi construiesc la gri (fără finisaje), după care încep să vândă locuinţele, personalizate pentru fiecare client. În acest fel, se construieşte mai atent decât la marile proiecte. Preţul unei unităţi locative construite la gri, fără incidenţa terenului, nu ar trebui să sară de 250-270 de euro pe metru pătrat".

Potrivit domniei sale, anul trecut, activitatea totală de tranzacţionare pe segmentul industrial a depăşit 250.000 mp, fiind cu 82% mai mare decât cea din 2012 şi cu 3% mai mică decât cea din 2011.