Marile agenţii imobiliare nu mai au acum câteva mii de clienţi, ci doar câteva sute. "Ăştia sunt elefanţii, cu ăştia defilăm", a descris, foarte expresiv, Eduard Uzunov, preşedintele companiei imobiliare "Regatta", contextul actual al pieţei imobiliare. În această perioadă de criză, pe piaţa imobiliară rezistă doar cei curajoşi, care au avut puterea să-şi revină rapid din şocul blocajului după o creştere ameţitoare, dar mai ales cei care s-au adaptat rapid realităţii şi au continuat să îşi dezvolte afacerile şi produsele. Criza cerne amatorii de profesionişti, şi speculatorii de investitorii pe termen lung.
Domnul Uzunov ne-a declarat: "Am trecut rapid de la statutul de El-Dorado imobiliar, în care investitorii şi cumpărătorii asaltaseră agenţiile imobiliare, la un blocaj brusc şi o stare de incertitudine şi aşteptare. Nu ascund că am avut un şoc, din care, din fericire şi datorită experienţei de 16 ani pe această piaţă cu suişuri şi coborâşuri, mi-am revenit repede. În toamna anului trecut aveam deja restructurată activitatea agenţiei ca să facem faţă crizei. Acum privesc cu optimism moderat viitorul şi cred că piaţa are premise bune să intre pe un făgaş normal".
Preşedintele "Regatta" şi Liviu Marcoci, fondatorul "Total Leadership Concept", au lansat, în luna mai a acestui an, o carte intitutală "Pariul Proprietăţii", care se doreşte un ghid al investiţiei imobiliare inteligente. În capitolul de încheiere, Eduard Uzunov arată: "Piaţa imobiliară poate fi asemuită cu un montagne rousse. Există perioade în care preţurile urcă încet dar sigur până la un punct în care stagnează. Stagnarea nu este de durată, pentru că urmează coborârea care poate fi extrem de rapidă faţă de perioada de creştere. Perioadele acestea îţi pot crea aceleaşi senzaţii trăite într-un montagne rousse".
Domnia sa ne-a declarat: "Să nu credeţi că au dispărut investitorii cu lichidităţi. Ei sunt puţini şi sunt foarte prudenţi în achiziţii. Aceştia sunt clienţii de care ne ocupăm foarte atent şi pentru care am dezvoltat multe servicii conexe pe lângă intermedierea tranzacţiilor. Din punct de vedere economic, am intrat într-o nouă eră în care învăţăm să economisim şi să investim inteligent. Banii băncilor sunt foarte scumpi, iar garanţiile solicitate sunt foarte mari".
Piaţa oferă acum multe oportunităţi de investiţii inteligente
Preşedintele "Regatta" îndeamnă investitorii să aibă curaj să urce în montagne rousse-ul imobiliar. Piaţa oferă acum multiple oportunităţi de investiţii inteligente, a subliniat domnul Uzunov. Înrăutăţirea condiţiilor de finanţare a determinat scăderea preţurilor pe piaţa imobiliară. Acesta este un semnal pozitiv pentru investitorii cu lichidităţi, dacă intenţionează să achiziţioneze imobile. Domnia sa ne-a precizat: "Este semnalul că am intrat pe o piaţă a cumpărătorului, când pot fi achiziţionate case la preţuri mult mai bune decât în ultimii ani. Această perioadă nu va dura mult. De regulă, după un interval cuprins între şase luni şi cinci ani, în funcţie de amploarea problemelor de pe piaţa financiară, piaţa imobiliară revine la parametrii iniţiali şi va urma o perioadă de creştere".
Momentul unei achiziţii trebuie calculat cu grijă. Investitorii trebuie să apeleze la sfaturile profesioniştilor de pe piaţa imobiliară, mai ales că au dispărut reperele de preţ, dar şi pentru a-şi diminua riscurile. Valoarea unui imobil este, acum, preţul care poate fi plătit de cumpărător. Dar nu în toate cazurile. Proprietăţile centrale şi-au pierdut foarte puţin din valoare. Acestea sunt o investiţie bună pe termen lung, dar nu sunt la îndemâna oricui, din cauza preţurilor foarte ridicate. Investitorii pot achiziţiona case, apartamente şi terenuri în zone bune, bine dezvoltate din punct de vedere urbanistic, bine structurate, cu utilităţi şi acces. Aceste locuinţe au valoare adăugată şi reprezintă o investiţie bună pe termen lung.
Terenurile pot reprezenta, de asemenea, o investiţie bună în această perioadă, dacă sunt bine plasate, au utilităţi şi se află într-o zonă cu potenţial imediat de dezvoltare imobiliară, sau dacă au utilităţile în apropiere şi există planuri ferme ale autorităţilor de a dezvolta infrastructura în zonă. Investitorii trebuie să spună adio speculaţiilor pe termen scurt, indiferent de imobilul achiziţionat. A venit vremea investiţiilor pe termen lung, în care proprietatea fie aduce venituri lunare prin închiriere, fie capătă un plus de valoare în timp, odată cu dezvoltarea pieţei şi a infrastructurii.
De unde vine optimismul moderat
Eduard Uzunov ne-a explicat că optimismul moderat privind viitorul pieţei este tocmai gradul redus de dezvoltare. Spre deosebire de alte ţări europene, România are un fond de locuinţe foarte vechi, iar piaţa de construcţii noi a fost blocată de criză tocmai când începea să se dezvolte. Cererea de locuinţe şi mai ales nevoia de a achiziţiona un spaţiu locativ nou, de calitate, rămâne în continuare foarte mare, deşi puţini dispun de resursele financiare necesare. La fel de puţini potenţiali cumpărători se mai califică pentru accesarea creditelor.
În opinia domnului Uzunov, dezvoltatorii trebuie să construiască locuinţe de calitate, la preţuri pe care cumpărătorii şi le permit. Potrivit estimărilor "Regatta", în perioada 2006 - 2009, au fost finalizate circa 6.300 de locuinţe în Capitală. Pentru perioada 2007 - 2012, investitorii anunţaseră proiecte de circa 43.000 de unităţi locative noi. Domnul Uzunov crede că, din cauza crizei, doar 3.000 de locuinţe mai pot fi finalizate până în 2012.
Până la instalarea blocajului imobiliar, foarte mulţi investitori au cumpărat locuinţe la stadiul de proiect, cu scopul de a le revinde la finalizare sau pentru a le închiria. Dar criza a "tăiat" finanţările pentru mulţi investitori. Ei caută acum soluţii pentru achitarea ratelor sau pentru a ieşi din afacere cu pierderi rezonabile.
A apărut un nou tip de speculator imobiliar
În "Pariul Proprietăţii", Eduard Uzunov arată că a apărut un nou tip de speculator imobiliar, care are bani puşi deoparte special pentru achiziţii în astfel de momente. Acesta nu va negocia prea mult preţul de achiziţie pentru că el ştie exact cât este dispus să dea pe o astfel de proprietate. Va cumpăra astăzi ieftin pentru a putea vinde mai scump când piaţa îşi va reveni.
Preşedintele "Regatta" arată că investitorii obişnuiţi se sperie în momentele în care piaţa imobiliară intră în regres. Majoritatea se grăbesc să vândă, generând, astfel, o supraofertă pe piaţă, gândindu-se probabil că scapă cine poate. "De-a lungul timpului, am trecut prin mai multe astfel de momente. Am avut ocazia să privesc în ochi neîncrederea şi panica. Supraoferta generează, la rândul ei, o nouă presiune asupra preţurilor".
Domnul Uzunov a subliniat că, de regulă, în criză, sunt tranzacţionate doar proprietăţile cu adevărat valoroase, cu preţul oferit de cumpărător, care nu este niciodată cel dorit de vânzător.
Pe timp de criză, "Regatta" vrea să câştige cotă de piaţă
Eduard Uzunov a adaptat activitatea şi serviciile "Regatta" la condiţiile actuale, astfel încât să câştige cotă de piaţă pe timp de criză: "Am acum mai puţini angajaţi, în urma unei selecţii naturale aş putea spune. Cine nu a fost un bun vânzător, nu a rezistat pe piaţă. Ne-am adaptat rapid la noul context de piaţă şi am dezvoltat departamentul financiar. Avem şi servicii de evaluare imobiliară, de brokeraj de credite, de studii de piaţă şi de impact, realizăm studii de fezabilitate pentru proiecte şi alte servicii conexe".
"Regatta" a fost prima companie care a dezvoltat un serviciu specializat de renegociere a contractelor pentru spaţiile comerciale şi de birouri. Prin intermediul acestor servicii pot fi renegociate spaţiul închiriat sau valoarea chiriei. Primele spaţii renegociate au fost chiar o parte a birourilor "Regatta", în toamna anului trecut.
Primii clienţi pentru renegocierea contractelor au fost băncile, apoi au urmat companiile de asigurări. Majoritatea optează pentru spaţii mai mici şi mai ieftine, sau pentru subînchirierea spaţiului de care nu mai au nevoie. De regulă, contractele renegociate s-au semnat pe o perioadă între 1 şi 2 ani.
Potrivit domnul Uzunov, tranzacţiile de acest tip sunt abia la început: "În primele cinci luni ale acestui an, prin intermediul acestui serviciu, s-au renegociat peste 100 de contracte şi aproximativ 20.000 mp de birouri. În ceea de priveşte activitatea departamentului de birouri, de la începutul anului, am intermediat închirierea a circa 10.000 mp de birouri. Această piaţă se va dezvolta puternic şi în perioada următoare. Toate companiile au probleme şi vor să îşi reducă din costuri. Reducerea chiriilor este de circa 25 - 30% faţă de nivelul de acum un an, dar se acordă pentru o perioadă limitată de timp".
Multe spaţii comerciale rămân fără chiriaşi
Pe piaţa închirierii de spaţii comerciale, situaţia este mai dificilă pentru că proprietarii încă ţin la preţ. Potrivit "Regatta", multe spaţii comerciale stradale bine plasate au rămas fără chiriaşi din cauza crizei. Nivelul redus al vânzărilor i-a determinat pe aceştia să prefere spaţii mai ieftine din centrele comerciale situate în zone semi-centrale. În luna iunie, erau greu de găsit chiriaşi pentru spaţiile stradale bine cotate, chiar şi la un preţ de 50 de euro/mp/lună, ne-a spus domnul Uzunov.
Domnia sa susţine că şi unele mall-uri au probleme. Locaţia nu salvează afacerile de fiecare dată. Proiectul trebuie să aibă un management bun şi să beneficieze de un marketing bun, în special în această perioadă. În plus, proprietarii trebuie să fie flexibili în negocierea chiriilor şi să-şi asume o parte din riscuri alături de retaileri. În 2009, foarte mulţi comercianţi de îmbrăcăminte şi încălţăminte şi-au închis afacerile din cauza nivelului scăzut al vânzărilor.
"Prima Casă", semnal pozitiv pentru construcţii şi imobiliare
Programul guvernamental "Prima Casă" a înfierbântat construcţiile şi industria imobiliară la începutul acestei veri. Eduard Uzunov apreciază că "Prima Casă" va conta mult şi pentru impactul psihologic pozitiv. Teama de achiziţii va mai dispărea, iar băncile vor începe să reacorde credite ipotecare. Potrivit domnului Uzunov, neîncrederea în piaţă şi nivelul preţurilor sunt mult mai dăunătoare decât lipsa de lichidităţi, care a blocat tranzacţiile.
"Regatta" susţine "Prima Casă" şi este pregătită să participe la program prin oferirea unei reduceri de 50% a comisionului de intermediere, şi prin punerea la dispoziţia băncilor a unui portofoliu de clienţi eligibili. Preşedintele "Regatta" ne-a explicat: "Avem suficiente proprietăţi care s-ar încadra în program, avem şi potenţiali cumpărători, dar mai ales putem scurta perioada de verificare a eligibilităţii prin departamentul nostru financiar. Putem identifica rapid oferta de credit potrivită pentru fiecare client, şi putem găsi şi locuinţa de care are nevoie. În plus, putem stabili prin serviciul de evaluare şi un preţ corect pentru proprietatea respectivă".
"Regatta" lucrează şi cu mulţi investitori care au achiziţionat minim 50 de apartamente în noile cartiere, încă de la faza de proiect. Criza a generat probleme şi pe acest segment de piaţă. Eduard Uzunov apreciază: "Aproape jumătate din noile proiecte disponibile pe piaţă în perioada 2006 - 2008 au fost achiziţionate pentru investiţii. Acum, o parte din aceşti investitori au dispus de cash pentru a-şi finaliza tranzacţiile şi au făcut-o chiar la un preţ avantajos. O parte şi-au primit avansurile înapoi pentru că nu au putut achita diferenţa, iar unii încă negociază diverse modalităţi de finanţare cu dezvoltatorii pentru a putea valorifica aceste locuinţe".
