EFECTELE RECESIUNII TEHNICE ÎN CARE AM INTRAT ÎN TRIMESTRUL IIConsultanţii imobiliari: "Investitorii strategici şi-ar putea amâna luarea deciziilor"

Deocamdată, piaţa imobiliară nu este afectată

Evoluţia economiei din al doilea semestru, decisivă pentru trendul pieţei

Recesiunea tehnică în care a intrat ţara noastră din trimestrul al II-lea al acestui an nu a afectat, deocamdată, trendul pozitiv al pieţei noastre imobiliare, care a început să se dezmorţească în primul semestru, ne-au spus consultanţii din domeniu la finele lunii august.

Reprezentanţii companiilor imobiliare apreciază, însă, că investitorii strategici care prospectează piaţa şi-ar putea amâna deciziile, întrucât fac plasamente pe termen lung şi vor să vadă cum evoluează economia în cel de-al treilea trimestrul.

Răzvan Iorgu, directorul general al CBRE România, ne-a declarat că, în continuare, aşteptările de creştere economică pentru anul 2014 sunt situate între 2,5% şi 3%. Chiar dacă sunt deficienţe la nivelul colectării impozitelor sau în investiţiile pentru lucrările importante de infrastructură, 2014 se anunţă a fi un an agricol bun, dublat de o creştere a consumului intern, consideră domnia sa. "Aceasta, în condiţiile în care nu sunt semne referitoare la descreşterea producţiei industriale sau a exporturilor nete. Evident, orice contracţie economică are un impact asupra segmentului imobiliar, dar, deocamdată, nu putem discuta de un impact semnificativ", a concluzionat Răzvan Iorgu.

Ţara noastră continuă să fie o piaţă investiţională atractivă în condiţiile unor performanţe macro-economice deosebite în context regional - anul 2013 a adus o creştere economică de 3,5%, pentru anul acesta şi pentru 2015 aşteptându-se o creştere de cel puţin 2,5%.

În opinia directorului CBRE, preţul şi calitatea produselor imobiliare "prime" (n.r. locaţii de top, ultracentrale) sunt foarte interesante: "Astfel, o clădire de birouri de top în Bucureşti se discută a se tranzacţiona la un randament investiţional în jur de 8%, ceea ce reprezintă o diferenţă de cel puţin 200 puncte procentuale faţă de o clădire similară din Varşovia".

Conform tuturor studiilor publicate în prima jumătate a acestui an, piaţa imobiliară cunoaşte o perioadă de revenire, pe unele segmente chiar de creştere semnificativă a volumului de tranzacţii. Datele publicate de INS privind evoluţia PIB-ului în trimestrul II ar putea avea ca impact o încetinire a activităţii investiţionale pentru următoarele luni, cu precădere pe zona de investiţii strategice, ne-a declarat Eduard Uzunov, directorul general al Regatta.

"Nu cred că este cazul să vorbim încă de o scădere a interesului investitorilor pentru piaţa noastră imobiliară, ci mai degrabă de o încetinire a procesului de decizie", ne-a menţionat domnia sa, subliniind că România se menţine în continuare o destinaţie pentru fondurile investitorilor în regiune, datorită potenţialului de dezvoltare al perioadei următoare.

Gijs Klomp, directorul general al JLL România, este mult mai optimist. Domnia sa ne-a declarat: "Dacă ne uităm la evoluţia anuală, constatăm că România a încheiat primul semestru cu o creştere economică. Chiar dacă România intră efectiv în recesiune, majoritatea sectoarelor pieţei imobiliare nu vor fi afectate. De exemplu, cererea din segmentul de birouri este generată în principal de companiile străine, care servesc alte pieţe decât România. Aceste companii nu sunt influenţate de rezultatele macroeconomice".

În viziunea domniei sale, acest recul temporar al creşterii economice nu va afecta poziţia investitorilor pe termen lung. "Cred că România va reuşi să ajungă din urmă ţările mai dezvoltate din regiune", a conchis directorul JLL România.

Reprezentanţii Esop ne-au precizat: "Deocamdată, economia tuşeşte, dar să sperăm că nu va face gripă sau pneumonie. Normal, un minus pentru primele două trimestre este un semnal de alarmă şi poate întârzia anumite investiţii, dar sperăm că până la sfârşitul anului economia românească va recupera din pierdere şi investitorii imobiliari vor continua planurile lor de investiţii pe termen scurt, mediu şi lung, pe care le-au demarat în 2013-2014".

Ei au amintit că nu doar România este în această situaţie, de scădere a creşterii economiei la şase luni în 2014, ci şi Italia, Germania şi Grecia, iar Franţa, Finlanda, Cehia şi Austria au stagnat.

"Ar putea să existe un impact asupra românilor care vor să îşi cumpere locuinţe prin credite ipotecare, dacă băncile care au început să încurajeze creditele ipotecare, vor da iar înapoi şi vor reveni la o prudenţă excesivă", ne-au spus reprezentanţii Esop.

În opinia lor, important este ce va face Guvernul de acum încolo. În funcţie de ce măsuri va lua şi ce va reuşi să realizeze Executivul în a doua parte a lui 2014 se va contura tendinţa economiei în următoarea perioadă şi, implicit, a pieţei imobiliare care are o strânsă legătură cu schimbările din economie.

Iorgu, CBRE: "2014 va aduce cel mai mare volum de tranzacţii din 2008 şi până în prezent"

Volumul investiţional de pe piaţa noastră imobiliară, în primul semestru, a fost de peste 400 milioane de euro, în creştere cu 17% faţă de întregul volum investiţional din 2013, ne-a mai declarat Răzvan Iorgu. Aşteptările pentru tot anul 2014 sunt pentru un volum de 500 - 550 milioane de euro, estimează directorul CBRE România, care ne-a explicat că acest lucru ar însemna cea mai mare sumă tranzacţionată din 2008 până în prezent.

"Segmentul de birouri o să fie, în continuare, vedeta pieţei, dar ne aşteptăm la un număr de tranzacţii în creştere şi pentru segmentul industrial şi cel retail în a doua jumătate a acestui an", a completat Răzvan Iorgu.

În prezent, sunt foarte multe discuţii cu investitori deja prezenţi în piaţă, susţine domnul Iorgu care afirmă că se aşteaptă ca aceştia să continue să investească. Potrivit CBRE, în categoria jucători noi, există un interes justificat din partea investitorilor regionali, care, după ce au investit în ţări precum Cehia şi Polonia, au început să analizeze oportunităţile din România. De asemenea, investitorii americani au început să fie din ce în ce mai interesaţi de piaţă şi de a înţelege fundamentele locale, potrivit conducerii CBRE.

Cererea de spaţii pentru birouri din Bucureşti a atins, anul trecut, cel mai înalt nivel înregistrat vreodată, potrivit domnului Iorgu, care estimează că, în acest an, vor fi livraţi aproximativ 132.000 mp de spaţii noi de birouri pe piaţa bucureşteană, dintre care 66.000 mp au fost deja finalizaţi în clădirile Hermes Business Campus, Metropolis Bravo, Green Gate şi AFI Park 2. Până la sfârşitul acestui an, vor mai fi livrate AFI Park 3, faza 1 din Green Court Bucharest şi City Offices, mai spune domnia sa.

Conform CBRE, stocul modern de spaţii de birouri, la nivel naţional, este de aproximativ 2,67 milioane de metri pătraţi. Având în vedere volumul relativ redus de spaţii de birouri ce urmează să fie livrat, cumulat cu cererea în creştere, este anticipată o scădere a ratei de neocupare la 13,5% la sfârşitul anului şi la 12% pentru finalul anului viitor, apreciază specialistul.

Uzunov, Regatta: "Plasamentele imobiliare, alternativă mult mai rentabilă decât depozitele bancare"

Indicatorii arată o continuare a tendinţei de creştere şi în semestrul II pe segmentele comercial, rezidenţial şi birouri, celelalte categorii ale pieţei imobiliare menţinându-se încă în stand by, iar nivelul de tranzacţii fiind destul de scăzut, potrivit Regatta.

Eduard Uzunov ne-a declarat: "Produsele imobiliare sunt alternative de plasament cu risc scăzut pentru investitori. Aceştia beneficiază atât de veniturile generate de chirii, cât şi de aprecierea potenţială a valorii investiţiei, ţinând cont de preţurile mult mai mici ale produselor imobiliare în această perioadă. Având în vedere dobânzile scăzute practicate de bănci în această perioadă, investiţiile imobiliare reprezintă soluţii cu randament relativ ridicat pentru firme sau persoane particulare".

Domnia sa ne-a spus că investiţiile noi de care are cunoştinţă pentru anul acesta şi pentru următorii ani vizează cu precădere tranzacţiile ce au ca obiect birourile, spaţiile şi centrele comerciale din Bucureşti, precum şi dezvoltările rezidenţiale de nivel mediu localizate în zone semicentrale sau în nordul Capitalei, proiecte ce prevăd însă drept condiţii un acces foarte bun la mijloacele de transport în comun şi la facilităţi.

Directorul Regatta afirmă că piaţa a semnalat deja apariţia unor investitori atât speculativi, cât şi strategici. Domeniul se arată atractiv atât pentru companii locale, care au trecut cu bine perioada de criză, cât şi pentru investitori străini noi, care anticipează potenţialul de creştere al pieţei imobiliare din România, conform Regatta.

Klomp, JLL: "Nu întrevăd vreo schimbare a trendului pozitiv al pieţei"

Gijs Klomp nu întrevede vreo schimbare a trendului pozitiv pe care a intrat piaţa noastră imobiliară în primul semestru. Directorul JLL susţine că sunt diferiţi jucători care analizează cu atenţie oportunităţile din piaţa noastră, iar câţiva dintre ei sunt aproape să intre în România.

"Majoritatea investitorilor urmăreşte să aibă o rată mai rapidă de recuperare a investiţiei datorită unor schimbări structurale pozitive ale pieţei aşteptate în perioada următoare", apreciază domnul Klomp, care ne-a precizat că există o cerere mare din partea unor jucători cu lichidităţi, care targhetează datoriile celor din real estate, dar şi dezvoltatori imobiliari.

Potrivit JLL, preluarea totală de spaţii de birouri a fost, în trimestrul al doilea din 2014, de aproximativ 67.000 metri pătraţi, o valoare cu 14% mai mare faţă de cea înregistrată în aceeaşi perioadă din 2013. Cererea nouă de spaţii (incluzând contractele noi, extinderile şi pre-închirierile) a fost de peste 53.627 mp, în timp ce 13.401 mp au fost renegocieri.

Cele mai mari tranzacţii din cel de-al doilea trimestru au fost pre-închirierea Orange în Green Court (13.700 mp) şi renegocierea Volksbank în Nusco Tower (8.000 mp).

Stocul modern de spaţii de birouri din Bucureşti a ajuns, în prezent, la 2,15 milioane mp. În a doua jumătate a anului, se estimează că vor fi finalizaţi încă 70.000 mp.

Statistica JLL indică faptul că în trimestrul II au fost livrate patru clădiri de birouri importante - Green Gate (S Group), AFI Business Park 2 (AFI Europe), Green Cube/Chandler şi Dionisie Lupu 72, care, împreună, au adăugat o suprafaţă de peste 50.000 mp de spaţiu clasa A şi B la oferta totală iniţială. Clădirile de birouri livrate în prima jumătate a anului au totalizat aproximativ 73.000 mp.

Oferta de noi spaţii de birouri previzionate a fi finalizate în 2015 se estimează în jurul a 110.000 mp.

Chiriile contractuale "prime" pentru spaţiile de birouri au rămas neschimbate în trimestrul II din 2014, fiind cotate la 18,5 euro/mp/lună. Stimulentele financiare au continuat să fie consistente, proprietarii oferind atât luni libere de plată chiriei, cât şi contribuţii pentru amenajarea spaţiilor. Pachetele de stimulente financiare variază în funcţie de tipul de cerere şi devin importante în special pentru suprafeţe mai mari de 2.000 - 3.000 mp, conform JLL.

Esop: "Este posibil să încetinească ritmul de dezvoltare a proiectelor anunţate"

Marii investitori imobiliari de la începutul lui 2014 sunt, în majoritate, fonduri străine de investiţii, care, prin natura modului lor de finanţare, sunt dispuse la anumite riscuri în pieţe precum România, susţin oficialii Esop, care estimează că fondurile vor merge mai departe cu proiectele demarate deja.

Aceştia ne-au mai declarat: "Este posibil să încetinească ritmul de dezvoltare a proiectelor anunţate, dar nu credem că vor renunţa, pentru că sunt în joc planuri de investiţii care se fac pe cinci-zece ani şi care este dificil să se schimbe de la o jumătate de an la alta. De asemenea, investitorii de acest calibru evaluează şi situaţia la nivel internaţional şi iau în calcul faptul că nu doar în România economia a scăzut în această perioadă, ci şi în Germania, Italia şi Grecia".

Conform Esop, pe piaţă există şi o categorie de investitori mai mici, care construiesc sau cumpără proiecte imobiliare de dimensiuni reduse şi mai uşor de administrat - de exemplu clădiri de 1.000-2.000 mp, cu sume cuprinse între 1-3 milioane de euro - şi care este mai expusă la schimbările economice, din punct de vedere al finanţării (pe care o vor obţine mai greu). Această categorie este mai avantajată din punct de vedere al flexibilităţii, pe care o pot manifesta în piaţă în ceea ce priveşte valorificarea ulterioară.

Pe piaţa achiziţiilor de proprietăţi comerciale va fi, probabil, o stagnare în perioada următoare, şi nu doar din cauza statisticilor economice din primul semestru, cât mai ales a expectativei generate de alegeri, prognozează consultanţii de la Esop.

Ei au adăugat: "Pe segmentul închirierii de birouri, sperăm să înaintăm în acelaşi ritm, de creştere a volumului de tranzacţii şi ne bazăm pe numărul mare de potenţiali chiriaşi care se află acum în diverse stadii de negociere. În ultimii ani ai crizei a fost unul dintre cele mai dinamice segmente de piaţă şi estimăm că acest dinamism se va păstra şi în perioada următoare".

Conducerea companiei de consultanţă imobiliară a remarcat un apetit crescut al investitorilor pentru dezvoltarea de proiecte sau cumpărarea unor clădiri de birouri abia livrate şi aflate deja pe profit, din afara Capitalei, în oraşe cheie precum Timişoara, Cluj-Napoca, Iaşi şi Braşov. Esop estimează că acest trend se va menţine şi în a doua parte a anului.

Piaţa închirierilor de birouri din Bucureşti a crescut, în primul semestru, cu 27% ca volum al activităţii totale de tranzacţionare, ajungând la o suprafaţă cumulată de 132.000 mp, dar a scăzut ca număr de tranzacţii, cu 12%, potrivit unui studiu ESOP.

În ceea ce priveşte tipul tranzacţiilor, evoluţii pozitive s-au înregistrat pe segmentele de pre-închiriere (unde s-a atins o cotă de 25% din totalul pieţei) şi de expansiune în spaţii existente (acum de 15%), conform documentului citat. În funcţie de suprafaţă - tranzacţiile mari, de peste 3.000 mp au avut cel mai mare aport la totalul pieţei, având cea mai mare pondere din piaţă, de 44%, în timp ce tranzacţiile cu suprafeţe mai mici de 1.000 mp au coborât la 27%.

Consultanţii Esop susţin că cei mai mulţi chiriaşi provin în continuare din domeniul IT&C (54%), pe locurile doi şi trei fiind la mare distanţă ca pondere cei din domeniile Servicii Financiare (11%) şi Servicii Profesionale (10%).

Timişoara şi Cluj-Napoca au ocupat, în prima jumătate a anului, primele două locuri în provincie după suprafaţa spaţiilor de birouri tranzacţionate, cu 5.532 mp, respectiv 5.190 mp, în timp ce în Capitală primele şase luni ale anului au fost marcate de tranzacţii cu spaţii de birouri totalizând 132.009 mp, potrivit studiului Esop.

Pe al patrulea loc, s-a situat municipiul Iaşi (4.100 mp), urmat, la mare distanţă, de Ploieşti (735 mp).

Suprafaţa totală a spaţiilor de birouri vândute şi cumpărate în provincie a fost, în primul semestru, de 15.557 mp, în creştere cu 60% faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut (9.684 mp). Şi în Bucureşti, piaţa închirierilor de birouri s-a majorat, de la 103.450 mp la 132.009 mp în perioada analizată.