eToro: Încetinirea pieţei imobiliare, posibil să ajungă şi în Europa

Piaţa imobiliară din SUA pare să aibă probleme, vânzările sunt în scădere, dobânzile sunt în creştere, iar cererea de credite ipotecare se prăbuşeşte. Statele Unite au început să majoreze dobânda cheie cu câteva luni mai devreme decât Europa, dar ratele ridicate ale dobânzilor încep să aibă efect şi asupra pieţelor imobiliare de pe bătrânul continent. Nu toate reacţionează la fel, dar semnele de încetinire încep să devină evidente. Iar dacă ratele dobânzilor vor ramane la un nivel ridicat pentru mai mult timp, situaţia pieţei imobiliare s-ar putea înrăutăţi.

Politica Rezervei Federale americane de creştere a ratelor dobânzilor pentru a combate inflaţia îşi pune amprenta asupra pieţei imobiliare. Locuinţele au fost, din punct de vedere istoric, foarte sensibile la ratele dobânzilor, dar acest regim actual de majorare a dobânzilor a făcut ca aceasta să fie "cea mai rapidă încetinire a pieţei imobiliare determinată de Fed înregis­trată vreodată", potrivit analiştilor de la Apollo Global Management, citaţi de Market Watch. Vânzările de locuinţe unifamiliale existente au scăzut mult mai brusc decât în perioadele anterioare, când Fed a început să crească ratele dobânzilor. În timp ce în 1977 piaţa imobiliară a crescut, de fapt, în acest ciclu care a început în 2022 asistăm la o scădere de 25 până la 30%. Chiar şi ciclul de înăsprire a conditţiilor financiare de către Fed din 1999 a înregistrat doar o scădere de până la 10%.

Piaţa imobiliară a înregistrat o creştere mare a preţurilor după lock-down-ul din pandemia din 2020, crescând veniturile necesare pentru a cumpăra o casă într-o perioadă în care dobânzile erau încă scăzute. Însă, după creşterea dobânzilor, rata fixă a dobânzii la un credit ipotecar pe 30 de ani se situează în jur de 8%, din cauza faptului că piaţa anticipează noi creşteri ale dobânzilor pe termen scurt. Ca urmare, cumpărătorul tipic trebuie să câştige cu 15% mai mult decât în urmă cu un an, în timp ce, în aceeaşi perioadă, salariile au crescut doar cu 5%, potrivit companiei de brokeraj imobiliar Redfin, citată de Market Watch. Un cumpărător tipic trebuie să câştige aproape 115.000 de dolari pe an pentru a-şi permite o locuinţă cu preţ mediu în prezent, cu 15.285 de dolari mai mult decât în urmă cu un an. De asemenea, suma este dublă faţă de cât trebuia să câştige un cumpărător tipic pentru a-şi permite o locuinţă cu preţ median înainte de pandemia de coronavirus, a adăugat compania de brokeraj. Consecinţa preţurilor mari şi a dobânzilor ridicate la creditele ipotecare este că împrumuturile pentru locuinţe multifamiliale sunt aşteptate să coboare la 285 de miliarde de dolari în acest an - o scădere de 41% faţă de totalul de 480 de miliarde de dolari de anul trecut, potrivit unei previziuni publicate de Asociaţia bancherilor ipotecari din SUA (MBA).

Europa a început mai târziu să majoreze ratele dobânzilor, dar impactul ar putea fi mai mare decât în SUA, dat fiind faptul că ipoteca medie este pe termen mai scurt, de 25 de ani, iar peste 40% din aceste credite au o rată variabilă a dobânzii. Pe continentul nostru, primele semne de încetinire încep să apară, potrivit Eurostat. În al doilea trimestru al anului 2023, preţurile locuinţelor din Europa au scăzut pentru prima dată din 2014. Indicele preţurilor locuinţelor a scăzut cu 1,7% în zona euro şi cu 1,1% în UE în perioada aprilie-iunie, comparativ cu acelaşi trimestru al anului precedent.

Am observat şi în Europa acelaşi comportament după izolarea din pandemie ca şi în SUA. Începând cu primul trimestru din 2020, ratele anuale de creştere a indicelui preţurilor, atât pentru zona euro, cât şi pentru UE, au urcat la niveluri care nu au mai fost înregistrate din 2006. După vârful din primul trimestru al anului 2022, ratele anuale de creştere au scăzut începând cu al doilea trimestru al anului 2022.

Deşi, în medie, am asistat la o scădere pe pieţele imobiliare, nu toate ţările au avut aceeaşi traiectorie în T2 2023. Nouă ţări din UE au înregistrat preţuri mai mici decât în anul precedent, dar în celelalte 17 state membre preţurile locuinţelor au continuat să crească. Germania a înregistrat cea mai accentuată scădere anuală pe parcursul trimestrului, de -9,9%, urmată de Danemarca, cu -7,6% şi Suedia, cu -6,8%. Croaţia a înregistrat cea mai mare creştere, cu +13,7%, urmată de Bulgaria, cu +10,7% şi Lituania, cu +9,4%.

România se află, de asemenea, în acest ultim grup de ţări, dar creşterea sa anuală a fost de numai 0,1% în trimestrul al doilea al lui 2023. Dar, de la un trimestru la altul, am văzut scăderi de -0,4% în primul trumestru şi -0,8% în trimestrul secund. Investitorii români urmăresc îndeaproape sectorul imobiliar. Conform ultimului sondaj eToro Retail Investors Beat, Sectorul imobiliar este al treilea cel mai popular sector, după Serviciile financiare şi Tehnologie, 44% dintre investitorii români declarând că deţin investiţii în acest sector.