"Există un risc de cădere a sectorului construcţiilor, însă nu este unul iminent"

(Interviu cu Răzvan Cuc, Preşedintele RE/MAX România)

Reporter: Cum evoluează piaţa imobiliară şi ce perspective are aceasta, în actualul context economic şi geo-politic?

Răzvan Cuc: Piaţa imobiliară locală se află pe un trend ascendent în ultimii ani, direct proporţional cu dezvoltarea fiecărei zone sau a fiecărui oraş. În ciuda imprevizibilităţii şi dificultăţilor socio-economice prin care se pot caracteriza ultimii doi ani, marcaţi de pandemie, domeniul real-estate a rămas în continuare puternic, iar piaţa locală a traversat cu maturitate o perioadă plină de provocări.

În contextul unei stabilităţi geo-politice, anul acesta piaţa se va menţine pe aceeaşi tendinţă, iar cererea şi preţurile vor evolua ca atare. Astfel, ne aşteptăm ca preţurile apartamentelor, caselor şi terenurilor să crească cu peste 10%, în funcţie de oraş, zonă şi segment (nou sau vechi), fără schimbări majore referitoare la spaţiile comerciale şi office.

Până azi, 21 martie, RE/MAX Româ­nia este într-o creştere de pes­te 70% a comisioanelor din tranzacţii faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut.

Reporter: După doi ani de pandemie şi în condiţiile unui război la graniţă, mulţi dintre angajatori au luat hotărârea să se lucreze de acasă. Care este situaţia pe piaţa birourilor, în acest context? Dar în segmentul rezidenţial?

Răzvan Cuc: În segmentul rezidenţial, volumul de tranzacţii nu a încetinit până la 20 martie, însă înregistrăm o scădere a cererilor de achiziţie. Sunt oameni care preferă să aştepte o normalizare/stabilizare a crizei din Ucraina, în timp ce alţii forţează închiderea tranzacţiilor cât mai repede posibil, de teamă să nu rămână cu banii în "cash".

În ceea ce priveşte birourile, a apărut un fenomen interesant în industria tech - respectiv căderea pieţelor din Rusia şi Bielorusia, de unde angajatori majori se retrag, la fel şi Ucraina, unde războiul a blocat piaţa muncii. Astfel, aceşti angajatori caută acum rapid forţă de muncă înlocuitoare în ţările vecine, iar România e pe lista scurtă, ceea ce ar putea genera o cerere neprevăzută şi în spaţiile de birouri. Este posibil să avem aici o surpriză plăcută.

Reporter: Sectorul construcţiilor trage un semnal de alarmă, avertizând asupra unei căderi iminente a domeniului. Ce puteţi să ne spuneţi pe acest subiect?

Răzvan Cuc: Există riscul unei căderi, însă nu văd încă acest risc iminent. Iar aici aş face o simplă comparaţie cu martie 2020, când exista o panică asemănătoare în piaţă şi foarte multe păreri mergeau în aceeaşi direcţie - a unei "căderi iminente"- după care piaţa a intrat pe un trend puternic ascendent.

Reporter: Ce trend au preţurile din domeniu, mai ales pe fondul creşterii inflaţiei şi a crizei din energie?

Răzvan Cuc: Toate componentele de cost ale construirii au crescut major în ultimul an, cu o accelerare a creşterii în 2022. Acest lucru creează un dezechilibru în rândul dezvoltatorilor, care nu reuşesc să aibă o predictibilitate în ceea ce priveşte preţul final şi cresc preţurile pe baza unor argumente mai degrabă "emoţionale" decât raţionale.

Reporter: Ce soluţii consideraţi că ar trebui luate pentru îndreptarea situaţiei?

Răzvan Cuc: Un lucru foarte bun constă în faptul că băncile continuă să finanţeze achiziţia de locuinţe, fără de care am avea un semnal de alarmă pentru o criză. De asemenea, e foarte important ca guvernanţii să stimuleze creditarea în continuare. Cred că piaţa imobiliară nu poate fi tratată izolat, ci doar în contextul economiei naţionale în ansamblu, care este evident strict corelată cu economia europeană şi globală. De asemenea, e de evitat manipularea mediatică în contextul unei vulnerabilităţi ridicate a pieţei la fake news sau la ştiri izolate, care pot fi scalate necontrolat. Astfel că autorităţile trebuie să fie preocupate în a contracara astfel de "valuri" prin comunicate oficiale ferme. Un exemplu recent poate fi "criza preţului la pompă", care se pare că a fost generat tocmai de o "ştire" izolată.

Reporter: Care credeţi că va fi evoluţia pieţei de profil la nivel european?

Răzvan Cuc: Toate premisele logice arată creşteri semnificative în imobiliare în 2022, bazate pe creşterile componentelor de construire, însă instabilitatea geo-politică poate răsturna orice previziuni, în contextul unui război extins în Ucraina.

Reporter: Care dintre segmentele pieţei imobiliare este cel mai vulnerabil şi de ce?

Răzvan Cuc: Cred că cel mai vulnerabil sector este cel rezidenţial, deoarece, aşa cum menţionam anterior, este foarte sensibil "emoţional", fiind şi segmentul dominant ca volume în ansamblul pieţei imobiliare. O destabilizare a segmentului rezidenţial cel mai probabil va trage după sine şi alte segmente din piaţă: terenuri, comercial, birouri etc..

Reporter: După o digitalizare forţată, într-o perioadă în care cei mai mulţi dintre noi facem comenzi online tot mai mult, ce evoluţie şi ce perspective au segmentele logistic şi comercial?

Răzvan Cuc: Segmentul logistic e strict dependent de economia în ansamblu, de schimbul de mărfuri. Întreruperea sau căderea unor lanţuri de aprovizionare, dublată de creşterea accelerată a carburanţilor, ar putea aduce o scădere a operaţiunilor logistice şi implicit a cererii de spaţii logistice. Pe de altă parte, într-un scenariu speculativ-optimist, poziţionarea României la periferia UE ar putea fi un avantaj în ipoteza încheierii conflictului din Ucraina, prin preluarea unor culoare logistice "avariate" sau prin noi culoare de aprovizionare pentru repararea efectelor războiului în care UE se va implica.

Reporter: În ce situaţie ne aflăm cu forţa de muncă din domeniu? Consideraţi o oportunitate creşterea numărului de refugiaţi ucraineni în ţara noastră?

Răzvan Cuc: Într-o economie sănătoasă, România ar fi putut absorbi cu uşurinţă forţa de muncă "importată", însă e greu de prezis acest lucru în contextul unor perturbări imprevizibile. Ştiu deja antreprenori care ar angaja ucraineni, însă mi-e greu să extrapolez asta la scara economiei.

Reporter: Mai este oportună, în această perioadă, deschiderea unei afaceri în imobiliare? Sunt investitori interesaţi de ţara noastră?

Răzvan Cuc: Eu sunt foarte optimist în ceea ce priveşte profesia de agent imobiliar, din multe puncte de vedere. Pe de o parte, veniturile agenţilor sunt strict corelate cu preţurile pieţei, care au fost complet ferite de inflaţie, având în vedere creşterile înregistrate. Apoi, agenţii nu au stocuri care să ii expună la riscuri şi nici costuri operaţionale. În plus, într-o piaţă instabilă, părţile în tranzacţie vor avea dificultăţi severe în a promova proprietăţile la vânzare şi a identifica cumpărători calificaţi, iar cumpărătorii vor avea, de asemenea, o dificultate reală în a identifica proprietăţi care să fie oportunităţi la achiziţie. Astfel că nevoia unui agent imobiliar profesionist, aparţinând unei reţele de agenţi care să colaboreze în interesul clienţilor, trebuie să fie o oportunitate pentru cei cu adevărat buni în industrie. Asta pentru că tranzacţii imobiliare se vor face în orice situaţie de criză economică.

Reporter: Cum a evoluat în ultima perioada business-ul RE/MAX şi ce estimări aveţi?

Răzvan Cuc: În România, RE/MAX este franciza din domeniul imobiliar cu cea mai mare extindere. Suntem prezenţi în peste 20 oraşe din întreaga ţară, cu peste 800 de membri, strategia RE/MAX fiind perfect adaptată pentru a dezvolta o reţea puternică de agenţi şi birouri, la fel ca în zeci de alte ţări din Europa şi din întreaga lume.

De-a lungul anului 2021, birourile noastre au intermediat circa 10.000 de tranzacţii imobiliare, cu o valoare cumulată de aproximativ 300 milioane de euro, cele mai numeroase fiind pe segmentul rezidenţial, într-un procent de 83%, urmat de terenuri (9%), comercial (4%), office (2%) şi industrial (2%).

Estimăm creşteri accelerate pentru toţi indicatorii de business, astfel încât, până la sfârşitul anului curent, vizăm o echipă de 1000 de agenţi, care să intermedieze peste 15.000 de tranzacţii. În ceea ce priveşte comisioanele înregistrate, ne aşteptăm la valori de peste 15 milioane de euro pentru anul 2022.

Planul de dezvoltare pentru România se bazează pe acordarea sprijinului total pentru agenţi şi francize, în domenii precum educaţie, tehnologie, promovare şi branding, generând cel mai performant şi antreprenorial mediu de business în această industrie.

Reporter: Reprezintă o afacere în ziua de azi preluarea unei francize pe piaţa de profil? Şi cum argumentaţi?

Răzvan Cuc: Avantajele unei agenţii de consultanţă imobiliară vine din trei puncte:

✓ lipsa investiţiei în stocuri şi a costurilor operaţionale venite din stocuri;

✓ lipsa costurilor cu forţa de muncă, fiindcă agenţii sunt freelanceri şi sunt remuneraţi strict din comision;

✓ valori foarte mari ale comisioanelor din tranzacţionare, întrucât imobiliare sunt cele mai mari active/mărfuri tranzacţionabile în piaţă.

Avantajul unui business în franciza RE/MAX este dat de:

✓ forţa unui brand cu notorietate globală şi naţională, care deschide uşi pentru francizaţi;

✓ apartenenţa la cea mai mare reţea de agenţi din România şi din lume, care generează business în colaborare şi pune pe masă modelul de expertiză a multor profesionişti de top din reţea;

✓ un pachet solid de suport printr-o educaţie profesională de top, pachete complexe de marketing şi tehnologie, un mediu competiţional constructiv cu sisteme de recunoaştere motivaţională.

Pe scurt, o franciză internaţionala îţi accelerează ascensiunea în industrie şi îţi uşurează drumul către succes.

Reporter: Mulţumesc!