FMI trage un semnal de alarmă asupra unei noi bule imobiliare globale
Piaţa Imobiliară / 09 iulie 2014
FMI a avertizat, la începutul lunii iunie, asupra accelerării creşterii preţurilor locuinţelor, aflate deja la niveluri ridicate, despre care spune că a devenit una dintre principalele ameninţări la adresa stabilităţii economice.
Oficialii FMI au atras atenţia asupra unui nou risc de prăbuşire a pieţelor imobiliare din multe ţări şi susţin că statele au realizat doar progrese limitate în controlarea acestui fenomen. Potrivit FMI, instrumentele care trebuie să ţină sub control boom-ul pieţei imobiliare sunt încă în faza de dezvoltare, dar acest lucru nu trebuie să fie o scuză pentru lipsa acţiunii.
În declaraţia sa din iunie, Min Zhu, directorul general adjunct al FMI, a comentat: "Sectorul rezidenţial este esenţial pentru economie, dar a fost sursa vulnerabilităţilor şi crizelor. Astfel că, recenta revenire a pieţei rezidenţiale globale este binevenită, dar trebuie să prevenim un nou boom.
Detectarea supra-evaluării pe o piaţă rezidenţială este mai mult artă decât ştiinţă, iar setul de măsuri pentru prevenirea unui nou boom este încă în curs de realizare.
A fost folosită o gamă variată de instrumente şi dovezile arată un mic succes. Dar este nevoie de analize mai detaliate".
Hrana, îmbrăcămintea şi locuinţele sunt nevoile de bază ale omenirii. Locuinţele sunt, de asemenea, o componentă importantă a investiţiilor. Şi, în multe ţări, locuinţele reprezintă cea mai mare componentă a averilor, a mai spus oficialul FMI dând ca exemplu SUA, unde imobiliarul reprezintă aproape o treime din activele deţinute de sectorul non-financiar.
Sectorul rezidenţial mai joacă şi alte roluri cheie, a menţionat Min Zhu. De exemplu, piaţa de credite ipotecare este importantă în transmiterea politicilor monetare. Locuinţele adecvate încurajează mobilitatea forţei de muncă şi ajută economiile să se adapteze mai uşor la anumite şocuri.
În ciuda importanţei sale, sectorul rezidenţial nu s-a bucurat de atenţia potrivită din partea macroeconomiştilor, în opinia directorului general adjunct al FMI, care a explicat: "Desigur, situaţia s-a schimbat de la marea recesiune. Spargerea bulei imobiliare din SUA a fost urmată de cea mai mare criză de după marea recesiune. A amintit oamenilor ce daune colaterale poate provoca prăbuşirea pieţei imobiliare.
Istoria a demonstrat că boomul locuinţelor şi crash-ul imobiliar au afectat grav economiile şi stabilitatea financiară. Multe episoade majore de crize bancare au fost asociate cu ciclurile de creştere şi prăbuşire a pieţei imobiliare".
Două treimi din crizele sistemice bancare, precedate de spargerea bulelor imobiliare
Studiile FMI arată că, din 50 de crize sistemice bancare din recentele decade, mai mult de două treimi au fost precedate de spargerea bulelor imobiliare din respectivele ţări.
Costul rezolvării problemelor generate de astfel de crize este foarte mare. În Irlanda de exemplu, Guvernul a folosit 40% din PIB pentru a salva băncile de efectele prăbuşirii pieţei imobiliare.
Crizele imobiliare afectează grav economiile. Recesiunile generate de prăbuşirea preţurilor sunt mult mai adânci şi generează şomaj.
Min Zhu a declarat: "În concluzie, ciclurile pieţei imobiliare sunt o ameninţare pentru stabilitatea macroeconomică şi financiară. De aceea este crucial să analizăm atent evoluţiile pieţelor rezidenţiale şi să prevenim crash-uri".
Indicele global al preţurilor locuinţelor calculat de FMI a crescut şapte trimestre la rând
Preţurile locuinţelor au scăzut în multe ţări în urma crizei, a continuat directorul general adjunct al FMI. Recent, preţurile şi-au revenit şi urcă din nou.
Min Zhu a precizat: "Indicele global al preţurilor locuinţelor calculat de FMI a crescut şapte trimestre la rând. În ultimul an, 33 din 51 de ţări din indicele nostru au prezentat creşteri de preţ.
În anumite cazuri, preţurile se redresează după ce au suferit corecţii puternice în timpul crizei. În alte cazuri, preţurile şi-au continuat trendul ascendent după o temperare în perioada crizei".
Teoria spune că preţul locuinţelor, chiriile şi veniturile ar trebui să evolueze în tandem. Dacă preţurile de achiziţie şi chiriile ies din rând, oamenii îşi schimbă comportamentul între achiziţie la închiriere, reglând piaţa. Similar, preţurile de achiziţie trebuie să fie apropiate de puterea de cumpărare a oamenilor, a subliniat oficialul FMI, care a concluzionat: "Astfel, proporţia dintre puterea de cumpărare şi valoarea de achiziţie şi închiriere a locuinţelor ne poate da o imagine asupra situaţiei. Putem vedea dacă preţul locuinţelor este în linie cu evoluţia economiei.
Realitatea ne arată că această proporţie este mult peste mediile istorice din majoritatea ţărilor. Este vorba de state precum Australia, Belgia, Canada, Norvegia şi Suedia. Dar ca să judeci cât de supraevaluate sunt locuinţele ai nevoie şi de alte detalii precum rata de creştere a creditului ipotecar, gradul de îndatorare a populaţiei, metoda finanţării şi profilul împrumutatului".
Creşterea rapidă a creditelor, caracteristică a crash-ului imobiliar
FMI consideră că cel mai important pentru o bulă imobiliară este creşterea creditului întrucât caracteristic bulelor imobiliare care se sparg este creşterea rapidă a creditelor.
Min Zhu a spus: "De aceea FMI analizează cu atenţie ratele de creştere a creditelor din mai multe ţări, dar şi specificul pieţelor imobiliare din statele respective. Monitorizăm cu atenţie state precum Australia, Israel şi Canada, dar şi ţări din Asia şi America Latină unde creditele şi preţurile locuinţelor au urcat. În cazul Belgiei de exemplu, am concluzionat că, în ciuda indicilor de evaluare ridicaţi, nu există un risc mare de corecţie".
Instrumente de reglementare macro şi microprudenţiale
Politicile monetare ar trebui să fie mult mai preocupate de stabilitatea financiară şi de pieţele rezidenţiale, potrivit reprezentantului FMI, care a atras atenţia că era neglijenţei benigne a boom-ului imobiliar s-a încheiat.
Reglementarea sectorului rezidenţial implică un set complex de politici, de la cele microprudenţiale la cele macroprudenţiale.
Instrumentele macroprudenţiale folosite pentru a preveni boom-ul imobiliar sunt LTV (raportul dintre valoarea creditului şi valoarea locuinţei), DTI (raportul dintre datoria şi veniturile persoanelor) şi cerinţele de capital sectoriale), a explicat Min Zhu .
Prin LTV se stabileşte avansul minim pentru o locuinţă.
Limitarea DTI restricţionează valoarea totală a împrumutului la un multiplu de venit pe gospodărie. Astfel se doreşte limitarea creşterii preţurilor.
Directorul FMI a adăugat: "Realitatea arată că aceste instrumente limitează supraîncălzirea pieţei locuinţelor şi creditelor, dar pentru o perioadă scurtă de timp. Dar mai este nevoie de o ajustare fină a lor.
Un alt instrument macroprudenţial este să impui reguli mai stricte de capital pe piaţa imobiliară. Adică forţezi băncile să cumuleze mai mult capital pentru aceste împrumuturi, descurajând expunerile mari a lor pe piaţa locuinţelor.
Dar şi limitarea capitalului îşi are limitele pentru că sunt ţări în care băncile, în goana după cota de piaţă, şi-au internalizat costurile cu capitalul".
Instrumentele macroprudenţiale nu au efect dacă boomul este generat de oferta mică de locuinţe sau de la fluxurile de capital străine care au stimulat cererea.
Pe lângă măsurile micro şi macroprudenţiale mai este nevoie şi de politica monetară. Dobânda de politică monetară este un instrument şchiop pentru prevenirea boom-ului imobiliar, a mai declarat Min Zhu.
Domnia sa a conchis: "Încă dezvoltăm instrumentele prin care să controlăm boom-ul imobiliar. Abia strângem dovezi despre efectele aplicării lor. Dar nu este o scuză pentru inacţiune".
Oficialul FMI susţine că trebuie folosite toate aceste instrumente dacă este cazul şi că este nevoie şi de o coordonare internaţională pentru că boom-ul dintr-o ţară poate fi hrănit de creditele date de bănci din alte state.
Preţurile locuinţelor se menţin cu mult peste mediile istorice în majoritatea ţărilor, în relaţie cu veniturile şi chiriile, a spus Min Zhu, director în cadrul FMI, în discursul său din iunie, de la Bundesbank, banca centrală a Germaniei.
În contextul recesiunii globale, băncile centrale au redus dobânzile la minime record pentru a stimula economia şi, astfel, au împins preţurile locuinţelor la niveluri pe care FMI le consideră un risc semnificativ pentru economii.
De exemplu, în Canada, preţurile locuinţelor sunt cu 33% peste media pe termen lung raportată la venituri şi cu 87% peste media pe termen lung raportată la chirii. În Marea Britanie, preţurile sunt cu 27% mai mari decât media în relaţie cu veniturile şi cu 38% peste cea raportată la chirii. Indicele calculat de FMI privind preţurile locuinţelor arată o nouă ascensiune a acestora, cu un avans de 3,1% faţă de anul anterior. Cel mai puternic avans a fost înregistrat pe pieţele emergente, respectiv Filipine (+10%), China (+9%) şi Brazilia (+7%). Cele mai mari scăderi au avut loc în ţările de la periferia Uniunii Europene, cu un declin de 7% în Grecia, 6,6% în Italia şi 5% în Spania.
Raportul mai arată că, în Statele Unite ale Americii, preţurile cresc foarte rapid, dar încă se află cu 13,4% sub media pe termen lung raportată la venituri şi cu 2,6% sub cea faţă de chirii.
Cea mai ieftină piaţă imobiliară este Japonia, unde preţurile sunt cu 41% sub media pe termen lung raportată la venituri şi cu 38% sub cea raportată la chirii. De asemenea, potrivit FMI, Germania şi Estonia par ieftine, cu preţuri de peste 10% sub mediile pe termen lung faţă de venituri şi chirii.
